RESOLUCIÓN Nº 161-2005-SUNARP-TR-L
Precedente aprobado en el Décimo Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP realizado los días 8 y 9 de abril de 2005 (El Peruano, 09/06/2005)

SUNARP

TRIBUNAL REGISTRAL

      Lima, 23 de marzo de 2005

      APELANTE     :     MILAGROS MENACHO ÁNGELES.

     TÍTULO     :      Nº 21666 del 14-1-2005.

      RECURSO     :      H.T. Nº 74 del 23-2-2005.

      REGISTRO     :      Predios de Lima.

      ACTO (s)     :      Compraventa.

      SUMILLA :

     INSCRIPCIÓN EN MÉRITO A FORMULARIO REGISTRAL OTORGADO DURANTE LA VIGENCIA DE LAS NORMAS QUE REGÍAN AL EX REGISTRO PREDIAL URBANO

      "Procede la inscripción de actos en el Registro de Predios en mérito a formulario registral otorgado durante la vigencia de las normas que regían al ex Registro Predial Urbano, si tal documento fue certificado antes de la entrada en funcionamiento del primero" .

      I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

      Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la compraventa del predio ubicado en el Lote 22 de la Manzana I de la Urbanización Proyecto Integral Pachacamac, distrito de Villa El Salvador, provincia de Lima, que otorga Walter Percy Camac Rojas, soltero y Mary Katherine Flores Zapata, soltera, en favor de la sociedad conyugal conformada por Ancelmo Simón Osorio López y Milagros Rocío Menacho Ángeles.

     Al efecto se adjunta la siguiente documentación:

     - Formularios de transferencia del ex Registro Predial Urbano certificados por la notaria de Lima Lorena Cáceres Otoya.

     - Copia legalizada por notaria Lorena Cáceres Otoya del formulario HR y del formulario PU del impuesto predial.

     - Copia legalizada por notaria Lorena Cáceres Otoya del recibo de pago del Impuesto Predial de los años 2001, 2002 y 2003.

     - Certificado de Inscripción de la RENIEC de Walter Percy Camac Rojas.

      II. DECISIÓN IMPUGNADA

      La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Beatriz Guillermina Ríos Cavero, tachó sustantivamente el título señalando lo siguiente:

      “ Al amparo del numeral V, los artículos 31, 32 y 42 del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 195-2001-SUNARP/SN, artículo 3 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 540-2003-SUNARP/SN, artículo 4, artículo 7 segundo párrafo de la ley que crea el Registro de Predios a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Nº 540-2003-SUNARP/SN y artículo III del Título Preliminar, el artículo 2011 concordante con el artículo 2121 (Teoría de los Hechos Cumplidos) del Código Civil, se tacha el presente título por lo siguiente:

     1. Los Registradores Públicos califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción comprendiendo dicha calificación la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto lo que constituye causa directa e inmediata de la inscripción.

     2. En aplicación al principio de aplicación inmediata de la ley, si el actual ordenamiento regula una formalidad es aplicable la teoría de los hechos cumplidos no así de los hechos adquiridos, por lo que al momento de la presentación de los formularios registrales suscrito por el abogado se encontraba vigente el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios por lo que en aplicación de la norma invocada las inscripciones deben efectuarse por escritura pública o por formulario registral legalizado por notario público, siempre que el valor del inmueble no supere las 20 UIT.

     3. El Registro de Predios creado por Ley Nº 27755 publicada el 15 de junio de 2002 comprende el Registro de la Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales conforme lo señala el artículo 2 de la acotada norma, fijándose el plazo para el proceso de integración de dos años a partir de la vigencia de la ley.

     4. De conformidad con el artículo 4 de la Ley Nº 27755 las solicitudes de inscripción y publicidad que se presenten a partir de la vigencia de la ley acotada, si trata de predios, con partidas registrales abiertas en el Registro Predial Urbano.

     5. Estando a que el presente título ha sido ingresado con fecha 14 de enero de 2005 y que consta de formularios registrales aprobados por R.D. Nº 015-95-DERP certificado por abogado; de acuerdo a lo expuesto y a la fecha de presentación del título al Registro, fecha posterior en la cual ya había concluido el plazo establecido por el artículo 4 de la Ley Nº 27755, y que se encuentra en vigencia el Reglamento del Registro de Predios por lo que los formularios registrales adjuntados no se encuentran acogidos registralmente al no cumplir con la formalidad señalada en el artículo 6 del Reglamento del Registro de Predios, por lo que se procede a la tacha del título”.

      III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

      El apelante fundamenta su recurso señalando lo siguiente:

     - El artículo 7, segundo párrafo de la Ley 27755, Ley que crea el Registro de Predios a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos señala que: Vencido el plazo del proceso de integración de los registros previsto en el artículo 2 de la presente Ley, todas las inscripciones se efectuarán por escritura pública o mediante formulario registral legalizado por notario, cuando en este último caso el valor del inmueble no sea mayor a veinte unidades impositivas tributarias (UIT). En los lugares donde no exista notario públlico, podrán habilitarse formularios registrales para ser tramitados ante el Juez de Paz, siempre que el valor del inmueble no supere las veinte UIT.

     - Si bien es cierto que vencido el plazo del proceso de integración de los registros todas las inscripciones se efectúan por escritura pública o mediante formulario registral legalizado por notario, según corresponda, deberá tenerse en cuenta que dicho plazo es para la integración de los Registros, no es un plazo para inscribir los formularios registrales, ya que éstos podían otorgarse incluso hasta el 15 de junio de 2004, tal como lo ha establecido el Tribunal Registral en reiterada jurisprudencia registral. Por ello, no hay impedimento alguno para que los títulos existentes con anterioridad al vencimiento del referido plazo y extendidos bajo las formalidades de las normas especiales puedan presentarse con posterioridad para su inscripción.

     - En el presente caso, el título materia de apelación contiene un formulario registral de transferencia debidamente otorgado el 14 de enero de 2003 (sic), con certificación de la notaria Dra. Lorena Cáceres Otoya, es decir, otorgado durante la vigencia de las normas que regían la inscripción en el ex Registro Predial Urbano, por lo que dicho formulario registral mantiene sus plenos efectos jurídicos para dar mérito a la inscripción del acto contenido en el mismo.

      IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

      El predio materia de venta es el Lote 22 de la Mz. I de la Urbanización Proyecto Integral Pachacamac, distrito de Villa El Salvador, provincia de Lima, inscrito con Código de Predio Nº P03168772 en el Registro de Predios de Lima, figurando como actuales titulares de dominio Walter Percy Camac Rojas, soltero y Mary Katherine Flores Zapata, soltera.

      V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

      Interviene como ponente el Vocal Samuel Gálvez Troncos.

     De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

     Si en la actualidad procede la inscripción de actos en el Registro de Predios, en mérito a formularios registrales certificados durante la vigencia de las normas que regían la inscripción en el ex Registro Predial Urbano.

      VI. ANÁLISIS

     1. Siguiendo los lineamientos establecidos en la jurisprudencia registral, contenidos en las Resoluciones del Tribunal Registral Nº 510-2004-SUNARP-TR-L del 27 de agosto de 2004, Nº 523-2004-SUNARP-TR-L del 3 de setiembre de 2004, Nº 524-2004-SUNARP-TR-L del 3 de setiembre de 2004, Nº 530-2004-SUNARP-TR-L del 3 de setiembre de 2004 y Nº 597-2004-SUNARPTR-L del 13 de octubre de 2004, debe señalarse que de conformidad con el artículo 2011 del Código Civil, los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos; norma que tiene su correlato en los artículos V(1) del Título Preliminar y 32(2) del Reglamento General de los Registros Públicos.

      2. El artículo 4 del derogado Decreto Legislativo Nº 495 señalaba que: “Para efectos registrales, se considera título al formulario impreso, con la documentación que le sirve de sustento en el que conste la información relativa a los solicitantes, los datos del inmueble materia de la inscripción y las condiciones del derecho, o acto o contrato que se registre. El Reglamento del presente Decreto Legislativo aprobará el texto de los formularios. A este formulario se le denominará en adelante "Formulario Registral".

     Agregaba el citado artículo, que el formulario registral sería suscrito por los interesados. Lo firmarían además un notario público o un abogado y cuando corresponda el verificador a que se refiere el artículo duodécimo.

     El artículo 5, prescribía que los contratos cuya inscripción se solicite podrían constar en escritura pública o en documento privado.

     Resulta evidente que para efectos de las inscripciones en el Registro Predial Urbano, los usuarios del servicio podían hacer uso indistinto de una escritura pública que es un instrumento público o de un formulario registral que es un documento privado, pues uno u otro eran considerados como suficientes para dar mérito a la inscripción de los actos o derechos inscribibles en dicho Registro.

      3. El Reglamento del Decreto Legislativo Nº 495, aprobado por Decreto Supremo Nº 01-90-VC, estableció en su artículo 2 -respecto de los formularios registrales -, que para efectos de ese Reglamento “se considera título al formulario registral, con la documentación que le sirve de sustento, si la hubiere. El formulario registral podrá contener el contrato o acto jurídico mismo, con lo cual la declaración de voluntad de los contratantes o de los intervinientes en el acto jurídico quedará expresada en dicho formulario, sin necesidad de instrumento adicional.

     El formulario registral contiene la información relativa al solicitante, los datos del inmueble y todos los datos relativos al derecho, acto o contrato materia de inscripción. Los documentos que acompañen al formulario registral, y que formen parte del título, podrán constar en instrumento público o privado, salvo los casos en que este Reglamento exija expresamente uno de ellos.(...)".

     Se desprende de la citada norma, que en ausencia de escritura pública, para efectos registrales se consideraba título al formulario registral. En consecuencia, si se cuenta con escritura pública, no se requerirá que el formulario registral contenga el acto o contrato materia de inscripción; si se cuenta con minuta, contrato privado u otro documento similar, el formulario registral sí deberá contener el acto o contrato materia de inscripción, en cuyo caso los documentos privados se adjuntarán como documentos complementarios. Asimismo, el formulario registral podrá contener el acto jurídico o contrato, caso en el cual no se requerirá instrumento adicional.

      4. La función del notario y del abogado en el formulario registral se encontraba regulada en el artículo 28 del mismo Reglamento, de la siguiente manera:

     “El formulario registral será suscrito por el solicitante de la inscripción, salvo que contenga el acto jurídico o el contrato mismo, en cuyo caso deberá ser, además, firmado por todos los contratantes o intervinientes en el acto jurídico contenido en el título, y certificado por notario público o abogado colegiado.

     Al suscribir el formulario registral, el notario público o abogado colegiado verificará que las firmas puestas en el contrato correspondan realmente a los intervinientes en el acto o contrato, que éstos expresan su voluntad libremente, que dichos intervinientes gozan de capacidad legal y que las condiciones del acto o contrato y los datos relativos al inmueble están clara y correctamente expresados.

     Para firmar el formulario registral el notario público o abogado colegiado deberá haber ingresado al índice respectivo del Registro".

     El segundo párrafo del precitado artículo establecía las obligaciones que atañen al notario o al abogado que certifican el formulario registral, dotándolo de la seguridad jurídica necesaria a efectos de generar una inscripción que como consecuencia del principio de legitimación registral, se presumirá cierta y exacta.(3)

     Sobre la materia, Elena Vivar Morales(4) señala que no debe olvidarse que al tener carácter de Declaración Jurada todo lo afirmado por el solicitante en los formularios registrales, éste y el abogado o notario que suscriben los formularios asumen una responsabilidad legal por todos los problemas que pudieran presentarse de comprobarse posteriormente la falsedad de alguna información, responsabilidad que también podrían compartir los verificadores privados que hubieran intervenido.

      5. El artículo 25 del D.S. Nº 033-2001-JUS, que aprobó el Reglamento de los Índices de Profesionales del Registro Predial Urbano, estableció que es función y obligación del notario público o abogado que suscribe el formulario registral y documentos anexos que requieran su intervención, certificar: a) Que las firmas y/o huellas dactilares que constan en el formulario registral, contrato u otro documento que suscribe, han sido puestas en su presencia y que corresponden a los otorgantes o intervinientes del acto respectivo; b) Que la manifestación de voluntad corresponde a los intervinientes; c) Que los intervinientes gozan de capacidad legal; d) Que los representantes o mandatarios que intervienen, se encuentran debidamente facultados para realizar el acto que se pretende llevar a cabo, adjuntando al formulario registral los documentos que acrediten dicha representación; e) Los datos de los inmuebles, f) Todos los datos relativos al derecho, acto o contrato contenido en el formulario registral; y, g) Las demás que establezcan las normas pertinentes.

      6. La Ley Nº 27755 publicada el 15 de junio de 2002, creó el Registro de Predios, unificando en éste, los Registros de Propiedad Inmueble, Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales, estableciendo un proceso de integración, de dos años de duración, que culminó el 15 de junio de 2004. Dicha integración se realizó en dos etapas: en la primera, el Registro Predial Urbano se incorporó a la SUNARP. En la segunda etapa, el Registro Predial Urbano se integró al Registro de Predios de cada Oficina Registral de la SUNARP.

     Ante ello, se dispuso, en el artículo 4 de la referida Ley, que las solicitudes de inscripción y publicidad que se presenten a partir de su entrada en vigencia, respecto de predios con partidas registrales abiertas en el Registro Predial Urbano, continuarán rigiéndose en todo lo que no se oponga a la presente ley, por los Decretos Legislativos 495 y 496 y sus reglamentos; directivas y demás normas legales hasta la conclusión del plazo de dos años.

      7. El segundo párrafo del artículo 7 de la Ley Nº 27755 prescribe: "Vencido el plazo del proceso de integración de los registros previsto en el Artículo 2 de la presente Ley, todas las inscripciones se efectuarán por Escritura Pública, o mediante formulario registral legalizado por notario, cuando en este último caso el valor del inmueble no sea mayor a veinte unidades impositivas tributarias (UIT). En los lugares donde no exista Notario Público, podrán habilitarse formularios registrales para ser tramitados ante Juez de Paz, siempre que el valor del inmueble no supere las veinte Unidades Impositivas Tributarias (UIT). (...)". Artículo que fue reglamentado por D. S. Nº 023-2003-JUS, de conformidad con los lineamientos establecidos por el Tribunal Constitucional en la sentencia del 4 de julio de 2003, recaída en los expedientes Nºs. 001 y 003-2003-AI/TC, estableciéndose cuales son las funciones del notario al legalizar los nuevos formularios registrales(5).

     Conforme a dichas normas, se emitieron las Resoluciones del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 245-2004-SUNARP/SN que dispone el funcionamiento del Registro de Predios que unifica el Registro Predial Urbano, el Registro de Propiedad Inmueble -parte predial - y la Sección Especial de Predios Rurales en cada una de las 58 Oficinas Registrales de la SUNARP, a nivel nacional a partir del 16 de junio de 2004 y, Nº 257-2004-SUNARP/SN que aprueba los modelos de formularios registrales a que se refiere el artículo 7 de la Ley Nº 27755. Esta última resolución dispone que la utilización de formularios registrales legalizados por notario o, en su caso, Juez de Paz, conforme a los modelos aprobados, entrará en vigencia a partir del 16 de junio de 2004.

     Mediante Decreto Supremo Nº 007-2004-JUS, publicado el 16 de julio de 2004 se precisan los actos que para su inscripción deben observar alguna de las formalidades señaladas en el artículo 7 de la Ley Nº 27755, por las distintas interpretaciones que había ocasionado la frase "todas las inscripciones" puesta en el segundo párrafo de dicho artículo, estableciendo en el artículo 1 que dichas formalidades se encuentran referidas a los actos de disposición emanados de la voluntad de las partes, con excepción de aquellos que por mandato de la ley o por voluntad de las partes deben celebrarse por escritura pública bajo sanción de nulidad, casos en los que la inscripción sólo se efectuará en mérito a ésta. En los considerandos de la norma en cuestión, se indica que ésta regula la formalidad del título inscribible, esto es, del título que da mérito a la inscripción y no la formalidad del acto contenido en él. Asimismo, en el artículo 2 se establecen precisiones al formulario registral de posesión.

      8. Resulta entonces que debe definirse si a partir del 16 de junio de 2004 pueden efectuarse inscripciones en mérito a los formularios registrales otorgados durante la vigencia de las normas que regían la inscripción en el ex Registro Predial Urbano, pues el formulario registral mediante el cual se solicita la inscripción de la compraventa ha sido certificado por notario el 3.11.2003 y el título ha ingresado al registro el 14.1.2005, esto es, cuando ya ha culminado el proceso de integración del Registro Predial Urbano al Registro de Predios.

      9. La finalidad de la norma (artículo 7 segundo párrafo de la Ley Nº 27755) es unificar los procedimientos de inscripción existentes así como los títulos, en el sentido formal, que darán mérito a la inscripción, de tal manera que a partir del 16 de junio de 2004, todos los títulos que se presenten para su inscripción en el Registro de Predios deben seguir el mismo procedimiento, exigirse los mismos requisitos y reunir la formalidad establecida.

     Por ende, a partir de dicha fecha el formulario registral regulado por el Decreto Legislativo Nº 495, deja de ser un título que da mérito a la inscripción en el Registro de Predios.

     Es evidente entonces, que a partir del 16 de junio de 2004 los abogados que estuvieron inscritos en el Índice de Profesionales del Registro Predial Urbano, ni los notarios públicos podrán certificar formularios registrales regulados por el Decreto Legislativo Nº 495; cabiendo reiterar que estos últimos funcionarios sí podrán certificar los formularios a que se refiere la Ley Nº 27755.

      10. Ahora bien, esta instancia considera que lo expresado no debe llevar a concluir que a partir del 16 de junio de 2004 exista prohibición del acceso de aquellos títulos inscribibles otorgados durante la vigencia del Decreto Legislativo Nº 495 y el D.S. Nº 001-90-VC, normas que actualmente se encuentran derogadas por la entrada en vigencia de la integración del Registro de Predios y, que por lo tanto, para su inscripción, actualmente deban adecuarse a la formalidad señalada en el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley Nº 27755; porque ello implicaría una aplicación retroactiva de la norma, hecho que contravendría la Constitución Política del Perú, pues ésta consagra como principio en el artículo 103, la irretroactividad de las leyes salvo en materia penal, cuando resulta más favorable al reo.

     En esa línea, no puede interpretarse que la norma posterior (Ley 27755) priva de efectos jurídicos al formulario registral otorgado durante la vigencia de las normas que regían la inscripción en el ex Registro Predial Urbano, impidiendo su acceso al registro.

     Por dichas razones, el plazo de dos años, es un plazo para la integración de los Registros, no es un plazo para inscribir los formularios registrales, ya que éstos podían otorgarse incluso hasta el 15 de junio de 2004, no pudiendo interpretarse que la inscripción se había convertido en obligatoria en ese plazo.

      11. En tal sentido, es posible la inscripción de la compraventa en mérito del formulario registral presentado, por lo que corresponde, en consecuencia proceder a su calificación, según uniforme y reiterada jurisprudencia citada en el primer numeral del Análisis.

      12. Conforme se ha indicado en el punto I (“acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada”), se adjunta un “Formulario de Transferencias” del Registro Predial Urbano certificado por la notaria de Lima Lorena Cáceres Otoya, referente a la “compraventa” del Lote 22 de la Mz. I de la UrbanizaciónProyecto Integral Pachacamac, distrito de Villa El Salvador, provincia de Lima.

     En este formulario registral corre la siguiente certificación con fecha 3.11.2003: "Que, las firmas que aparecen en este formulario corresponden a las personas que intervienen en el acto jurídico y que éstos expresan su voluntad libremente. Así como la veracidad de los datos contenidos en este formulario, la capacidad de las partes intervinientes y el cumplimiento de las normas legales pertinentes".

      13. Conforme es de verse, los documentos presentados fueron otorgados de acuerdo a las normas que estuvieron vigentes el 03.11.2003, fecha en la que se otorgó el documento, según se expresa y en la que la notaria se encontraba facultada para ello. Por tanto, el formulario registral presentado constituye título inscribible actualmente en el Registro de Predios.

      14. Efectuada la calificación registral del acto contenido en los formularios presentados –compraventa de predio-, con arreglo a lo prescrito por el artículo 2011 del Código Civil, concordante con el artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, se aprecia que se ha cumplido con los requisitos que establecen las normas para el referido acto jurídico, por lo que en atención a todo lo expuesto anteriormente, corresponde revocar la tacha formulada por la registradora.

     Estando a lo acordado por unanimidad.

      VII. RESOLUCIÓN

     REVOCAR la tacha formulada por la Registradora del Registro de Predios y disponer su inscripción conforme a lo señalado en el presente análisis.

     Regístrese y comuníquese.

     ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES

     Presidente de la Primera Sala

     del Tribunal Registral

     SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS

     Vocal del Tribunal Registral

     ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO

     Vocal del Tribunal Registral

1     V. Principio de legalidad:

     Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción.

     La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción.

     La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

2     Artículo 32.- Alcances de la calificación El registrador calificará la legalidad de los títulos, para lo cual deberá:

     a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral correspondiente y complementariamente con los antecedentes registrales, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos;

     b) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción;

     c) Comprobar que el acto o derecho se ajusta a las disposiciones legales sobre la materia y el cumplimiento de los requisitos establecidos en dichas normas;

     d) Verificar la competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o certifique el título;

     e) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título o de sus antecedentes registrales.

     En los casos de resoluciones judiciales que ordenen una inscripción, la calificación se efectuará con respecto a su adecuación con los antecedentes del Registro, la formalidad que debe revestir, la competencia de la autoridad judicial correspondiente, salvo los casos de competencia prorrogable, y la naturaleza inscribible del respectivo acto o derecho. Asimismo, el Registrador podrá exigir el cumplimiento de la inscripción de actos previos que resulten indispensables para que se registre la resolución judicial.

3     Artículo 3º del Decreto Legislativo Nº 495.- El Registro se regirá por los principios registrales de publicidad, rogación, prioridad registral, tracto sucesivo, legalidad, especialidad, legitimación, fe pública registral e impenetrabilidad.
4     Vivar Morales, Elena María, La inscripción Registral de la Propiedad Inmueble en el Perú. Tomo I, PUCP. Fondo Editorial, 1998,

5     Artículo 1 del D. S. 023-2003-JUS. Alcances de la legalización notarial de los formularios. El Notario al legalizar los formularios registrales a que alude el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley Nº 27755, debe: a) Dar fe de los actos jurídicos, hechos o circunstancias que presencie, exigiendo que el formulario sea llenado y suscrito ante él, corroborando la libre voluntad y capacidad de las personas en la celebración del acto y su conocimiento de los alcances del mismo;

     b) Constatar la identidad de los contratantes y del verificador, cuando éste deba suscribir el formulario, de ser el caso, cotejando los documentos nacionales de identidad con la información pública de red del Registro Nacional de Identificación y Estado Civil (Reniec); c) Verificar la validez de las firmas puestas en el formulario; d) Verificar que los datos relativos al inmueble estén clara y correctamente expresados.

     Asimismo, en el artículo 3 se indica que la legalización notarial con los alcances señalados en el artículo 1 confiere fecha cierta al formulario.