RESOLUCIÓN Nº 001-2006-SUNARP-TR-A (Precedente de observancia obligatoria aprobado por Res. Nº 001-2007-SUNARP/PT. El Peruano, 24/01/2007)

     Arequipa, 6 de enero de 2006.

      APELANTE      Ricardo Coayla Juarez
      TÍTULO      Nº 62052 DEL 27.9.2005
      RECURSO      Nº 5016987 DEL 24.11.2005
      REGISTRO      De predios - Arequipa
      ACTO           Constitución de hipoteca

      SUMILLA

      OBLIGACIONES DETERMINABLES

     “Procede la inscripción de hipoteca en garantía de obligaciones que no se encuentran determinadas cuando se constituye la hipoteca, pero que son determinables por haberse hecho referencia a una relación jurídica ya existente, a uno o más tipos materiales de los cuales puedan surgir las obligaciones o a actividades habituales del acreedor, cuando estas vengan determinadas por ley”.

      I.     ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

     Se solicita la inscripción de la constitución de hipoteca que otorga la sociedad conyugal conformada por Pastor Inocencio Bernal Mamani y Mercedes Mencia Ayaque de Bernal, a favor de Fondo de Desarrollo Regional - Fondesurco, sobre el predio inscrito en la partida P06205227.

     A dicho efecto se presenta parte notarial de la escritura pública otorgada el 7 de setiembre de 2005 ante el Notario de Caylloma Carlos González Ibárcena.

      II.     DECISIÓN IMPUGNADA

     El Registrador Público del Registro de Predios de Arequipa Pedro Enrique Alférez Ponce formuló la siguiente observación:

     “Rogatoria:

     Se solicita la inscripción de hipoteca en la partida Nº P06205227.

     Análisis:

     De conformidad con el artículo 1099 del Código Civil, son requisitos para la validez de la hipoteca: 1. Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley. 2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable. 3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble.

     De la escritura pública presentada se advierte, que en la cláusula tercera se ha establecido que se constituye hipoteca en garantía del cumplimiento de todas sus obligaciones presentes o futuras, determinadas o determinables que tengan contraidas o contraigan frente a Fondesurco; asimismo en la cláusula segunda se establece las obligaciones que los clientes contraigan frente a Fondesurco, pueden estar representadas en títulos valores, en este sentido los clientes podrán suscribir uno o más pagarés.

     Se debe tener en cuenta, que se entiende por cantidad determinada aquella que resulta señalada en el acto constitutivo, sin requerirse de ninguna operación posterior. La cantidad es determinable cuando no está determinada pero se ha establecido un procedimiento o criterio para su determinación.

     Se puede advertir que no es posible determinar cuál es la obligación garantizada, no se ha establecido cuál es el procedimiento o criterio a seguir para determinar la obligación garantizada, además, al establecerse que las obligaciones que contraigan los clientes PUEDEN estar en títulos valores representadas en uno o más pagarés, hace que la obligación sea indeterminada.

     Por lo que sírvase presentar escritura pública aclaratoria al amparo del artículo 48 de la Ley del Notariado.

     Decisión:

     Se procede a observar el presente expediente por contener defecto subsanable.

     Derechos pendientes de pago S/. 0.00”.

      III.     FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

     El apelante manifiesta que la hipoteca es válida al cumplirse con los requisitos exigidos en el artículo 1099 del Código Civil. La hipoteca que se constituye es de seguridad, en garantía de créditos cuya determinación se efectúa por medios extrarregistrales. Añade que este criterio fue aprobado en el 12º Pleno del Tribunal Registral: “No corresponde al Registrador verificar la existencia ni la validez de la obligación cuyo cumplimiento pretende asegurar, sino únicamente la constatación de que en el acto constitutivo de la hipoteca se ha enunciado al acreedor, al deudor y a la prestación. En cuanto a la prestación, esta deberá ser determinada o determinable”.

     Toda obligación futura es una obligación determinable. En el caso de autos las obligaciones futuras garantizadas por la hipoteca, serán determinadas al concederse uno o más créditos, que pueden estar representados en uno o más pagarés, siempre y cuando no excedan el monto del gravamen.

      IV.      ANTECEDENTE REGISTRAL

     1. En la partida P06205227 consta inscrito el predio ubicado en el Centro Poblado Ichupampa, Mz. H1 Lote 3, distrito de Ichupampa, provincia de Caylloma, departamento de Arequipa. Sus propietarios son Pastor Inocencio Bernal Mamani y su cónyuge Mercedes Mencia Ayaque de Bernal.

     2. FONDO DE DESARROLLO REGIONAL- Fonde-surco es una asociación inscrita en la partida 01068108 del Libro de Asociaciones del Registro de Personas Jurídicas de Arequipa.

      V.     PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

     Interviene como ponente la vocal Nora Mariella Aldana Durán. A criterio de la Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

     - ¿Qué se entiende por obligaciones determinables?

      VI.     ANÁLISIS

     1. El artículo 1099 del Código Civil enumera los requisitos para la validez de la hipoteca:

     1.     Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a la ley.

     2.     Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.

     3.     Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble.

     El Código Civil no define a la obligación determinable, definición que por tanto corresponde a la jurisprudencia y a la doctrina.

     2. La Exposición de Motivos Oficial del Código Civil señala que la doctrina prevaleciente enseña que obligación determinada es la perfectamente establecida en el contrato. Obligación determinable en cambio –indica–, es la que no estando determinada en el contrato puede llegarse a establecer directa o indirectamente, sin necesidad de un nuevo acuerdo de voluntad. Añade que para que se satisfaga el requisito de determinabilidad debe haber un criterio para la determinación. Deja constancia que de no regularse el supuesto de la obligación determinable, la contratación y el crédito se verían seriamente dañados.

     3. Tal como lo señalan Carrasco, Cordero y Marín¹, si no están determinadas ni son determinables las obligaciones garantizadas, la hipoteca es nula por inútil.

     Resulta por tanto que al constituirse hipoteca en garantía de obligaciones que no se encuentran determinadas, las partes (o la parte, en la hipoteca unilateral), deben establecer criterios de integración de la cobertura de la garantía.

     Ahora bien, en cuanto a dichos criterios de integración, en el Sexto Pleno del Tribunal Registral celebrado el 7 de noviembre de 2003, se aprobó el siguiente acuerdo²:

     “Debe considerarse obligación determinable a aquella que en algún momento, pueda conocerse, por el deudor y los terceros, cuál es la obligación garantizada, y cuál es su cuantía; lo cual puede lograrse haciendo referencia a una relación jurídica ya existente, a uno o más tipos materiales de los cuales puedan surgir las obligaciones, o a actividades habituales del acreedor, cuando estas vengan determinadas por la ley”.

     4. En las resoluciones que sustenta el acuerdo antedicho³, se señala:

     - Las obligaciones coberturadas por una hipoteca siempre deben ser determinadas o determinables. Cuando sean determinables, no es necesario que todos los elementos de determinabilidad se consignen al momento de constituir la hipoteca. Bastará referir la determinabilidad a ciertos criterios que posibiliten en un momento posterior conocer quién resulta obligado, cuál es la fuente y cuantía de la obligación, y en qué consiste la prestación. La integración de la cobertura, es decir, el establecimiento de los presupuestos de la obligación que será garantizada, puede ocurrir en un momento posterior, pudiendo ser ese momento el de la ejecución de la hipoteca. Ni siquiera es necesario que la relación jurídica de la cual vayan a emanar las obligaciones exista al momento de constituir el gravamen, pues aun en este caso las obligaciones pueden ser contingentes.

     - Una obligación puede considerarse determinable ab initio si, por ejemplo, está referida a un tipo contractual específico, típico o no. Es suficiente señalar por ejemplo, que la hipoteca garantizará las obligaciones del suministrado derivadas de los contratos de suministro que en el futuro celebre con el suministrante, sin precisar ningún otro elemento. Igualmente, si las obligaciones coberturadas se refieren a un contrato atípico, tampoco se vulnera el principio de determinabilidad ni se desprotege a los terceros o al deudor, pues siempre será necesario que el deudor otorgue su consentimiento para celebrar dicho contrato y/o para permitir el surgimiento de las obligaciones. Esta necesaria intervención protege al deudor, quien puede así controlar el nacimiento de la obligación, su propio endeudamiento y la ejecución misma del inmueble.

     - Tampoco se vulnera el principio de determinabilidad si la cobertura de la hipoteca está referida a las obligaciones que pueda adquirir el deudor como consecuencia de las actividades negociales habituales del acreedor, cuando estas estén determinadas por la ley. Así, por ejemplo, el artículo 221 de la Ley Nº 26702 contiene la relación de operaciones y actividades que pueden desarrollar las empresas del sistema bancario, financiero y de seguros, por lo que cabe pactar una hipoteca que respalde las obligaciones provenientes de cualquiera de dichas operaciones o servicios que en el futuro el deudor realice con una empresa del sistema.

     - La determinabilidad de las obligaciones se circunscribe a establecer cuáles son las obligaciones que una específica hipoteca garantiza. Así, la obligación garantizada puede no encontrarse determinada ab initio, pero tendrá que determinarse en algún momento, para poder ejecutar la hipoteca. La hipoteca será eficaz como garantía accesoria cuando exista la obligación y se produzca el incumplimiento y la consiguiente ejecución. Solo conceptualizando la accesoriedad como un requisito de eficacia de la hipoteca puede sostenerse válidamente que esta siempre es accesoria, aun cuando garantice obligaciones futuras o eventuales, pues la existencia e incumplimiento de la obligación resultan presupuestos imprescindibles para que se produzca la ejecución, esto es, para la eficacia total de la hipoteca, aun cuando al constituir la hipoteca dicha obligación no haya nacido.

     - La hipoteca resulta accesoria a la obligación que garantiza solo en la medida que esta exista y sea incumplida: únicamente si la obligación surge, podrá ser incumplida, y solo si es incumplida, podrá ejecutarse la hipoteca. Antes de ello, solo existe un vínculo o afectación del inmueble al poder eventual del acreedor de ejecutar la garantía, poder cuyo ejercicio está condicionado al nacimiento de la obligación y al incumplimiento de esta.

     5. Examinando los criterios de determinación establecidos por el Pleno del Tribunal Registral, resulta que este consideró entre los criterios de determinación a la referencia a actividades habituales del acreedor, cuando estas vengan determinadas por la ley. Es el caso típico de la cláusula de globalización que actualmente puede pactarse en las garantías a favor de las entidades del sistema financiero. Antes de la modificación introducida por la Ley Nº 27682⁴ al artículo 172 de la Ley Nº 26702 - Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros -, la cláusula de globalización se integraba por norma legal a las garantías en favor de entidades del sistema financiero (salvo estipulación en contrario).

     Esto es, las denominadas hipotecas globales deben reputarse hipotecas en garantía de obligaciones determinables, con lo que cumplen también con el requisito de determinabilidad que exige el inciso 2 del artículo 1099 del Código Civil.

     6. La doctrina⁵ define a la cláusula de globalización como aquella por la que se pacta una inclusión en la cobertura en garantía de un número ilimitado de obligaciones que no vienen determinadas cuando se constituye la hipoteca, pero que son determinables conforme a ciertos criterios de integración pactados por las partes. Se distinguen tres técnicas de globalización en garantía:

     a)      Incluir en la cobertura un número ilimitado de obligaciones que tengan su fuente en una concreta relación jurídica material existente o futura que se especifica en el título.

     b)      Incluir en la cobertura un número ilimitado de obligaciones que puedan surgir de uno o varios tipos materiales que se especifican en el título.

     c)      Referirse a todas las obligaciones que el deudor tenga contraídas y/o pueda contraer en el futuro en el ámbito de la concreta actividad negocial a la que se dedique el acreedor.⁶

     Como puede apreciarse, los criterios de determinación de las obligaciones garantizadas en las hipotecas globales antes referidos son muy similares a los criterios de determinación de las obligaciones garantizadas que han sido establecidos por acuerdo del Tribunal Registral. La única diferencia radica en la técnica de globalización enunciada en el literal c), respecto a la que el Tribunal Registral considera que no basta con referirse a la actividad habitual del acreedor, pues se necesita que estas actividades habituales estén determinadas por ley.

     Se concluye por tanto que las hipotecas globales podrán constituirse no solo en favor de entidades financieras, sino también en favor de particulares, siempre que –conforme al acuerdo del Tribunal Registral–, se haga referencia a una relación jurídica ya existente, a uno o más tipos materiales de los cuales puedan surgir las obligaciones, o a actividades habituales del acreedor, cuando estas vengan determinadas por ley.

     7. En el título venido en grado se emplea una cláusula de globalización. Se señala:

     TERCERA.- “LOS CLIENTES, en garantía del cumplimiento de todas sus obligaciones presentes o futuras, determinadas o determinables que tengan contraídas o contraigan frente a Fondesurco, de conformidad con lo estipulado en la cláusula anterior, constituyen hipoteca ...”

     Como ya se ha concluido en el numeral precedente, en las hipotecas los particulares pueden emplear cláusulas de globalización, siempre que en el título constitutivo se establezcan los criterios de integración que permitan a futuro, la determinación de las obligaciones garantizadas.

     8. En el título venido en grado, el criterio de integración se remite a la cláusula anterior (cláusula segunda). En esta se señala:

     SEGUNDA.- Las obligaciones que LOS CLIENTES contraigan frente a Fondesurco producto de las operaciones de crédito referidas, pueden estar representadas en títulos valores, en este sentido LOS CLIENTES podrán suscribir uno o más pagarés, los que de haber sido emitidos en forma incompleta al momento del desembolso, serán completados de conformidad con los acuerdos adoptados por las partes según lo dispuesto por el artículo 10 de la ley de títulos valores vigente.

     A su vez, esta cláusula se remite a las operaciones referidas en la cláusula primera:

     PRIMERA.- Los CLIENTES lo son de Fondesurco y en tal calidad realizan diversas operaciones de crédito con la asociación.

     9. Como puede apreciarse de lo expuesto, en el título de constitución de la hipoteca se señala el criterio de determinación de las obligaciones garantizadas: las obligaciones que deriven de las operaciones de crédito con la asociación. Estas “operaciones de crédito” (en tanto se hace referencia a los “desembolsos”) son contratos de mutuo. Esto es, se hace referencia al tipo material del cual pueden surgir las obligaciones. Por lo tanto, se ha cumplido con señalar el criterio que permitirá la determinación –al momento de la ejecución–, de las obligaciones garantizadas.

     Conforme a lo expuesto, debe revocarse la observación formulada, y habiéndose pagado íntegramente los derechos registrales, disponerse la inscripción del título.

     Estando a lo acordado por unanimidad;

      VII.      RESOLUCIÓN

     REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Arequipa y DISPONER la inscripción del título venido en grado.

     Regístrese y comuníquese.

     SS. RAÚL JIMMY DELGADO NIETO; NORA MARIELLA ALDANA DURÁN; JORGE LUIS TAPIA PALACIOS

      NOTAS:

     1     Carrasco Perera, Ángel; Cordero Lobato, Encarna; Marín López, Manuel Jesús. Tratado de los derechos de garantía. Navarra, Editorial Aranzadi S.A., 2002. página 527.

     2     Los acuerdos son obligatorios para los vocales, quienes deben sujetarse a lo acordado al resolver apelaciones sobre la materia. No se publican, razón por la que no son obligatorios para los Registradores mientras no sean aprobados con el carácter de precedentes de observancia obligatoria.

     3     Res. Nºs. 054-2003-SUNARP-TR-T, 128-2003-SUNARP-TR-T y 152-2003-SUNARP-TR-T.

     4     Modificada a su vez posteriormente por la Ley Nº 27851.

     5     Ob. cit. página 565.

     6     Ob. cit. página 566.