Resolución Nº 120-2006-SUNARP-TR-T (Precedente del Observancia Obligatoria aprobado por Resolución Nº 101-2008-SUNARP/PT, publicada el 11/06/2008)

     SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

     TRIBUNAL REGISTRAL

     Trujillo, dos de agosto de dos mil seis.

     APELANTE     Jorge Luis Cortegana Rucoba

     TÍTULO     23691-2006

     INGRESO     105-2006

     PROCEDENCIA     Zona Registral Nº I - Sede Trujillo

     REGISTRO     Predios

     ACTO     Inscripción de compraventa

     SUMILLA     Supuesto de observación de un título

     La falta de inscripción de acto previo no constituye un supuesto de tacha sino de observación de un título.

     Supuesto de anotación preventiva de un título

     La anotación preventiva cuando la inscripción no pueda efectuarse porque el título adolece de defecto subsanable se refiere a aquellos vicios de fondo o de forma que afectan a aquel, independientemente de su vinculación con las partidas registrales. En este orden, la observación por falta de inscripción de acto previo no puede dar lugar a la anotación preventiva del título.

     I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

     Don Jorge Luis Cortegana Rucoba solicitó la inscripción del contrato de compraventa del lote de terreno 71 de la manzana 4 de la quinta Asociación de Vivienda de Supervisores de Petroperú, ubicada en la calle Los Cocoteros Nº 560-580, antes manzana B lote 8, de la urbanización El Golf de Trujillo. Para el efecto presentó el parte notarial de escritura pública otorgada por el Cuarto Juzgado Especializado en lo Civil de Trujillo, en rebeldía de la vendedora, Asociación de Vivienda de Supervisores de Petroperú– Trujillo (Avisupet), protocolizada ante el notario de Trujillo, Marco Corcuera García, el 26.05.2006.

     II. DECISIÓN IMPUGNADA

     El título fue tachado por el Registrador Público de la Oficina Registral de Trujillo, Daniel Fernando Montoya López. Los motivos de la denegatoria se exponen a continuación:

     “Se tacha el presente título por cuanto:

     1. Por cuanto se solicita la inscripción de la transferencia por compraventa del lote de terreno 71 de la manzana 04 con un área de 123.75 m2 de propiedad de la Asociación de Vivienda de Supervisores de Petroperú, el mismo que se encuentra inscrito en la ficha 22995, que continúa en la partida registral Nº 11010619 del Registro de Predios; sin embargo, revisada la mencionada partida se aprecia que el inmueble sin edificación inscrito tiene un área de 13,017.75 m2.

     Por lo que a efectos de cumplir con el tracto sucesivo se deberá inscribir el acto previo de la subdivisión, mediante Resolución Municipal y demás requisitos establecidos para el efecto contenidos en el art. 57 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. En ese sentido se procede a la tacha sustantiva del presente título, de conformidad con el art. 42 del TUO del RGRP, al no adecuarse el título presentado a los antecedentes registrales.

     Se deja constancia además que sobre el mencionado predio existe inscrita una predeclaratoria de fábrica y preindependización, las cuales estuvieron vigentes hasta el año 2002, por lo que a la fecha se encuentran caducas, de conformidad con el art. 99 del Reglamento de la Ley 27157, y el artículo 83 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

     2. Sin perjuicio del pronunciamiento de tacha referido en el ítem anterior, según el artículo 7 del TUO del D.L. 776, aprobado mediante D.S. 156-2004-EF, para inscribir toda transferencia de propiedad se debe acreditar el pago del impuesto predial y del impuesto de alcabala referido al inmueble de que se trate, en el ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se pretende inscribir o formalizar.

     Fundamento Legal: art. 43 del TUO del RGRP, art. 83 del RIRP.”

     III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

     El presentante interpuso apelación; no obstante, el escrito impugnatorio no aparecía autorizado por letrado colegiado, en contravención con el inciso e) del artículo 145 del Reglamento General de los Registros Públicos. Al advertir esta omisión, la Sala cursó el Proveído Nº 05-2006-SUNARP-TR-T al apelante a fin de que en el plazo de dos días subsane el defecto advertido. En tiempo oportuno se adjuntó el escrito autorizado por el abogado Manuel Zavaleta Pita.

     El escrito cuestiona el sentido de la denegatoria, precisando que el defecto de tracto advertido no genera la tacha del título sino solo la observación. En seguida, solicita ante el Tribunal la anotación preventiva del contrato de transferencia, amparándose en el artículo 66 del Reglamento General.

     IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

     En la ficha 22995 del Registro de Predios de Trujillo, actual partida 11010619, se encuentra inscrita una acumulación de lotes que conforman un área total de 13,017.75 m2 a favor de Avisupet. Dicha acumulación tuvo como base el lote 8 de la manzana B, calle Los Cocoteros de la Urbanización El Golf de Trujillo.

     V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

     Interviene como ponente el Vocal Hugo Echevarría Arellano.

     Estando a los argumentos del Registrador y del apelante, corresponde dilucidar en el presente caso lo siguiente:

     - Si el defecto advertido por el Registrador respecto de la solicitud de inscripción del título constituye tacha u observación.

     - Si concurren los elementos para anotar preventivamente el título.

     VI. ANÁLISIS

     PRIMERO: Previo al examen del asunto controvertido de la presente resolución es pertinente pronunciarse sobre un tema importante: si la solicitud de anotación preventiva puede hacerse valer directamente ante esta Sala a modo de apelación o necesariamente debe pasar por la evaluación de la primera instancia.

     El artículo 65 del Reglamento General establece los supuestos de anotación preventiva de actos y derechos, entre ellos, el inciso c) los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane, y d) los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable.

     El artículo 66 del referido Reglamento señala que la anotación preventiva a que se refieren ambos incisos se extiende a solicitud de parte luego de formulada la correspondiente observación y tiene una vigencia de un año, contado a partir de la fecha del asiento de presentación, luego de lo cual caduca. Como puede advertirse, la anotación preventiva tiene como presupuesto que el título haya sido observado por alguna de las causales de los incisos c) y d) del artículo 65 del Reglamento General, y que la variación de la rogatoria de inscripción a anotación preventiva sea formulada ante el Registrador de turno. En el presente caso, sin embargo, la modificación de la rogatoria original no ha sido formulada directamente ante el Registrador sino ante el Tribunal Registral dentro del marco de apelación.

     Esta Sala entiende que, a fin de respetar la doble instancia y el procedimiento registral, la solicitud de anotación preventiva de un título por los supuestos en análisis debe formularse ante el Registrador, una vez emitida la observación, para que se pronuncie sobre su procedencia, luego de lo cual recién se podrá apelar ante el Tribunal. Y es que conforme con el artículo 142 del Reglamento General, el recurso de apelación procede de manera general contra las decisiones de los registradores.

     No obstante, en el caso de apelación, ocurre que la rogatoria primigenia no fue observada sino tachada por el Registrador Montoya, y el apelante cuestiona el sentido de este pronunciamiento alegando que la falta de inscripción de acto previo no constituye un supuesto de tacha sino de observación; solicitando inmediatamente después la anotación preventiva del título. Siendo ello así, entendemos que en este caso sí corresponde a esta Sala pronunciarse sobre la procedencia de la anotación preventiva una vez dilucidado el sentido subsanable o insubsanable de la rogatoria primigenia, dada la obligación del Tribunal Registral de calificar integralmente el título impugnado, de acuerdo con el artículo 31 del Reglamento General.

     Se justifica esta evaluación porque de por medio ya existe un cuestionamiento al sentido de la denegatoria de la solicitud de inscripción primigenia, distinto del caso en que la solicitud de anotación preventiva se hace valer directamente ante el Tribunal como si se tratara de primera instancia. Por otro lado, principios del procedimiento registral, como el de informalismo y celeridad, reconocidos en la Ley del Procedimiento Administrativo General, instan a que el pronunciamiento de segunda instancia se produzca en ese sentido.

     SEGUNDO: Ahora corresponde determinar en la presente causa si el sentido de la denegatoria es el correcto. El Registrador Montoya tachó la solicitud primigenia por falta de inscripción del acto previo. En efecto, conforme con la escritura pública otorgada por el juez civil en rebeldía de la asociación vendedora, es objeto de venta el lote 71 de la manzana 4 del terreno acumulado de la calle Los Cocoteros de la Urbanización El Golf. Sin embargo, en la partida registral 11010619 no aparece inscrita ninguna habilitación urbana ni subdivisión del terreno mayor en lotes menores, por lo que se configura un supuesto de falta de inscripción de acto previo. Esta omisión no está contemplada como supuesto de tacha sustantiva por el artículo 42 del Reglamento General.

     Si bien en el inciso d) de dicho precepto se considera como motivo de tacha la existencia de obstáculos insalvables que emanen de la partida registral, la falta de inscripción de acto previo (la habilitación urbana o la subdivisión del predio) no constituye un obstáculo insalvable ya que es posible subsanarlo en el momento en que se subdivida el predio. Refuerza este pronunciamiento el segundo párrafo del artículo 40 del Reglamento General del cual claramente se desprende que la falta de inscripción de acto previo es materia de observación pues admite subsanación.

     En este orden, la tacha emitida por el Registrador Montoya resulta insubsistente, debiendo revocarse para convertirla en observación.

     TERCERO: Habiendo concluido que la denegatoria del título es un supuesto de observación y no de tacha, corresponde dentro del marco de calificación integral del Tribunal Registral determinar si concurren los requisitos para anotarlo preventivamente. Los supuestos de anotación preventiva a los que puede acogerse el interesado son los previstos en el inciso c) y d) del artículo 65 del Reglamento General, esto es, cuando el título no puede inscribirse por no estar inscrito el derecho de donde emane y cuando el título adolece de defecto subsanable. Pasemos enseguida a evaluar si la denegatoria de inscripción se circunscribe en cualquiera de estos casos.

     CUARTO: Es indudable que la denegatoria de inscripción del título no se circunscribe al primero de los supuestos, pues este hace referencia a la falta de inscripción del derecho de donde emana, y en el presente caso obra perfectamente inscrito el derecho de la entidad vendedora. En efecto, en la partida 11010619 del Registro de Predios de Trujillo obra inscrito el dominio de la Avisupet sobre el terreno mayor donde se encuentra el lote materia de venta.

     El supuesto glosado hace referencia a la falta de tracto sucesivo en la partida registral; es decir, a la inexistencia de una concatenación entre el titular del derecho inscrito con quien resulta disponiendo el derecho en el título. En cambio, en el caso materia de apelación, sí existe la concatenación lógica de titularidades entre quien aparece como propietario del bien en la partida y el vendedor de la escritura pública.

     En ambos casos es Avisupet, con lo cual se acredita la inscripción del derecho de quien transfiere.

     QUINTO: El segundo supuesto de anotación preventiva se refiere a la imposibilidad de extender la inscripción por defecto subsanable del título. Para determinar si la denegatoria del título apelado cae en este supuesto es necesario referirnos a la forma cómo está concebida la observación en nuestro sistema registral. Conforme con el artículo 40 del Reglamento General, se formula esta denegatoria cuando el título adolece de defecto subsanable o cuando su inscripción no pude realizarse por existir un obstáculo que emana de la partida registral.

     La observación por defecto subsanable alude a la existencia de vicios propios del título que impiden su inscripción, independientemente de su confrontación con la partida registral. En este ámbito solo se analiza el título en abstracto, verificando sus aspectos materiales y formales: por lo primero, se evalúa el acto o negocio jurídico; por lo segundo, se califica el instrumento que contiene a dicho acto o negocio; y en ambos casos se hace abstracción de las partidas registrales que resultan directa o indirectamente involucradas con el título.

     El segundo supuesto de observación, en cambio, se refiere a la existencia de obstáculos que emanan de la partida registral y se produce como consecuencia de la relación del título con las partidas del registro.

     La falta de tracto sucesivo o la falta de inscripción de acto previo son claros ejemplos de obstáculos que emanan de la partida registral y que a la vez impiden la inscripción del título. Se trata de defectos que no involucran la validez formal ni sustantiva del título sino su relación con las partidas registrales.

     SEXTO: El segundo caso de anotación preventiva, cuyo análisis quedó pendiente, alude exclusivamente al primero de los supuestos de observación abordados en el considerando anterior; es decir, cuando la inscripción no puede efectuarse porque el título tiene defecto subsanable. Como ya se indicó, este inciso se refiere a defectos de fondo o de forma del título, prescindiendo de su relación con las partidas registrales.

     Sin embargo, como ya ha quedado acreditado, la observación del título apelado se refiere a la falta de inscripción de acto previo (no está inscrita la habilitación o la subdivisión del terreno mayor), caso que no involucra la validez del título sino su vinculación con las partidas registrales. En este orden, la solicitud de anotación preventiva formulada por el interesado no cae dentro de ninguno de los supuestos admitidos por el 65 y 66 del Reglamento General, por lo que se debe denegar.

     SÉTIMO: Debemos tener en cuenta que las anotaciones preventivas de las que hacen referencia los incisos c) y d) del artículo 65 del Reglamento General deben ser siempre evaluadas como supuestos excepcionales de asientos registrales. Ello se puede advertir no solo de su restricción de aplicación al ámbito del Registro de Predios sino básicamente de considerar que con su extensión se corre el riesgo de congestionar las partidas con información de duración temporal o de brindar publicidad que pueda inducir a error a terceros.

     Por las consideraciones precedentes, estando a lo acordado por este Colegiado:

     VII. RESOLUCIÓN

     PRIMERO: REVOCAR la tacha formulada por el Registrador Daniel Montoya a la solicitud de inscripción del título venido en grado y DISPONER su observación.

     SEGUNDO: DECLARAR improcedente la solicitud de anotación preventiva del título por los fundamentos expuestos en la presente resolución.

     Regístrese y comuníquese.

     SS. HUGO ECHEVARRÍA ARELLANO; WALTER MORGAN PLAZA; ROLANDO ACOSTA SÁNCHEZ