RESOLUCIÓN Nº 133-2002-SUNARP-TR-L
(Criterio aprobado como precedente por R. Nº 053-2006-SUNARP/PT, publicada 23/05/2006)

      SUNARP
      TRIBUNAL REGISTRAL

     Lima, 21 de noviembre de 2002

      APELANTE           Erick Vallve Saavedra
      TÍTULO           Nº 165471 del 4 de setiembre de 2002.
      HOJA DE TRÁMITE      Nº 41223 del 1 de octubre de 2002.
      REGISTRO           Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.
      ACTO                Rectificación de Asiento
      SUMILLA           Rectificación de Asiento

     “No procede rectificar los asientos de la partida independizada en los cuales consta el traslado de las hipotecas de la partida matriz, al ser la hipoteca indivisible que subsiste sobre todo el inmueble aunque este se divida, de conformidad con el artículo 1102 del Código Civil. Es irrelevante que las hipotecas hayan sido constituidas sobre la cuota ideal de uno de los copropietarios y que luego a este se le haya adjudicado una parte del bien”.

      I.     ACTO (S) CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

     Mediante título venido en grado se solicita la rectificación de los asientos de hipoteca 1-D, 2-D, 3-D y 4-D del Rubro Gravámenes y Cargas de la partida electrónica Nº 11159270, correspondiente al sublote 4-B del Valle de La Legua, Cercado. El recurrente señala, que dichos gravámenes no corresponden a esta partida registral sino al inmueble denominado sublote 4-A del Valle de La Legua, Cercado, registrado en la partida electrónica Nº 11159268 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.

      II.     DECISIÓN IMPUGNADA

     La Registradora de Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, Dra. Rose Mary Elias Isla, observó el título por cuanto:

     “Verificada la partida Nº 11159270 se advierte que en la misma constan trasladadas las hipotecas constituidas a favor del Banco Internacional a que se hace referencia en su escrito del 16 de mayo de 2002, las mismas que fueron trasladadas en su oportunidad conforme a lo dispuesto por el artículo 1101 del Código Civil.

     Se precisa que la subdivisión e independización del sublote 4B en la partida electrónica Nº 11159270 se produjo con posterioridad a la constitución de las hipotecas que se indican, por lo que no hubiese resultado posible la constitución de la hipoteca solo del sublote 4A ya que no era una unidad inmobiliaria existente registralmente.

     Por lo que al haberse constituido las hipotecas respecto de la unidad inmobiliaria matriz denominada Lote 4 del Valle de la Legua, resultó necesario el traslado de las hipotecas indicadas a cada una de las unidades que se independizaron de la citada matriz.

     En consecuencia, el traslado se ha efectuado correctamente, por lo que no resultaría procedente rectificación alguna en este sentido”.

      III.     FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

     El apelante Erick Vallve Saavedra, propietario del sublote 4-B, refiere que las hipotecas han sido constituidas después de la primera venta de los derechos y acciones del inmueble matriz (asiento 9). Agrega, que Marco Vallve Garro constituyó las hipotecas de los asientos 1, 2 y 3 y Mónica Vallve Saavedra la hipoteca del asiento 4, sobre el porcentaje que les correspondía (79.85%), pero al concretarse las independizaciones se hace respetando los porcentajes establecidos, estableciendo una clara identidad entre la cuota ideal y lo real: 79.85% de acciones y derechos equivalente a 7 985 m2 y 20.15 % de acciones y derechos equivalente a 2 015 m2.

     Por tanto, señala, al haberse mantenido la misma proporción de las cuotas ideales sobre las dimensiones reales de cada uno de los dos sublotes, no debe trasladarse las hipotecas que gravan al SubLote 4-A de propiedad de Mónica Vallve Saavedra, al Sub-Lote 4-B de su propiedad.

      IV.     ANTECEDENTE REGISTRAL

     En la foja 247 del Tomo 702 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima y su continuación en la ficha Nº 1660121 y en la partida electrónica Nº 49027174 corre registrado el Lote Nº 4 ubicado en el Valle de La Legua, provincia de Lima, que cuenta con un área de 10 000 m2.

     En el asiento 9, fs. 250 del Tomo 702 corre inscrita la venta de acciones y derechos otorgada por el propietario del inmueble Marco Antonio Vallve Garro a favor de la sociedad conyugal formada por Roger Gamarra Cáceres y Carmen Olinda Illescas Hidalgo. Según es de verse del título archivado Nº 50669 del 11 de abril de 1989, la venta fue sobre 2 015 acciones de las 10 000 acciones de igual valor que, conforme a lo pactado, representan al predio.

     Estando en esta situación, Marco Antonio Vallve Garro, hipoteca sus acciones y derechos a favor del Banco Internacional del Perú, conforme consta en los asientos 11 (US $ 300 000,00) en mérito del título archivado Nº 77789 del 13 de agosto de 1992; 13 ( US $ 300 000,00) en mérito del título archivado Nº 105887 del 3 de noviembre de 1992, y, 15 (US $ 323 000,00) en mérito del título archivado Nº 22059 del 22 de febrero de 1994, fs. 275 y 276 del Tomo 702.

     En el asiento 17, fs. 281 del tomo 702, corre inscrita la transferencia de las acciones y derechos que correspondían a Marco Antonio Vallve Garro a favor de Mónica Vallve Saavedra, en mérito de anticipo de legítima.

     En el asiento 2 d) de la ficha Nº 1660121, corre inscrita la hipoteca otorgada por Mónica Vallve Saavedra a favor del citado Banco, hasta por la suma de US $ 1 145 000,00, en mérito del título archivado Nº 141748 del 2 de octubre de 1995.

     Posteriormente, las acciones y derechos de la sociedad conyugal Gamarra Illescas, fueron transferidas a Fabiola Raquel Gamarra Illescas y luego a Marco Antonio Vallve Saavedra. En esas circunstancias el predio fue materia de habilitación urbana, división y partición e independización, dividiéndose en 2 sublotes: el sublote 4-A y el sublote 4-B, conforme aparecen en los asientos B 00001 y B 00002.

     En la Partida Electrónica Nº 11159270 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, corre registrado el inmueble conformado por el sublote 4-B del Valle de La Legua del distrito de Cercado de Lima, de 2 015,00 m2, adjudicado a favor de Marco Antonio Vallve Saavedra y, en los numerales 1, 2, 3 y 4 del Rubro D) Gravámenes y Cargas, corren registradas las siguientes hipotecas:

     1. Hipoteca.- Otorgada a favor del Banco Internacional del Perú, hasta por la suma de U.S.$ 300 000,00 dólares americanos. Trasladado del as. 11, fojas 275 del Tomo 702.

     2. Hipoteca.- Otorgada a favor del Banco Internacional del Perú, hasta por la suma de U.S.$ 300 000,00 dólares americanos. Trasladado del as. 13, fojas 276 del Tomo 702.

     3. Hipoteca.- Otorgada a favor del Banco Internacional del Perú, hasta por la suma de U.S.$ 323 000,00 dólares americanos. Trasladado del as. 15 fojas, 276 del Tomo 702.

     4. Hipoteca.- Otorgada a favor del Banco Internacional del Perú, hasta por la suma de U.S.$ 1'145 000.00 dólares americanos. Trasladado del as. 2-D de la Ficha Nº 1660121.

     Actualmente, es titular de dominio del sublote 4-B Erick Vallve Saavedra.

     En la Partida Electrónica Nº 11159268 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, corre registrado el inmueble conformado por el sublote 4-A del Valle de La Legua del distrito de Cercado de Lima, de 7 985,00 m2 adjudicado a favor de Mónica Vallve Saavedra y en los asientos 1, 2, 3, 4 y 5 del rubro “D”, corren registradas las mismas hipotecas, al haber sido trasladadas de la partida matriz.

      V.     PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

     Interviniendo como vocal ponente la Dra. Elena Rosa Vásquez Torres.

     A criterio de esta sala, la cuestión a determinar es, si se incurrió en error registral al trasladar de la partida matriz a la partida independizada Nº 11159270, las hipotecas que aparecen en los asientos 1, 2, 3 y 4 del Rubro D) Gravámenes y Cargas; y, por ende, si procede la rectificación.

      VI.     ANÁLISIS

     Primero: Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien y el comprador a pagar su precio, de conformidad con el artículo 1529 del Código Civil, recayendo en el concepto de “bien” no solo las cosas que son corporales sino también las incorporales como son las cuotas ideales sobre un determinado inmueble, tal como ocurre en el presente caso; mediante escritura pública del 25/1/1988 extendida ante el notario Mariano Romero Saravia, Marco Antonio Vallve Garro transfirió derechos y acciones (20.15% según consta en el título archivado) del inmueble constituido por el Lote Nº 4 del Valle de La Legua, Cercado de Lima, a Roger Enrique Gamarra Cáceres. Siendo así, lo que se transfirió fue una cuota ideal, no una parte material del referido inmueble, surgiendo de esta manera en virtud del contrato celebrado por ambas partes, un régimen de copropiedad conforme al artículo 969¹ del Código Civil.

     Segundo: Una de las formas de extinción de la copropiedad es el acto denominado división y partición, por el cual las cuotas ideales que se tienen respecto de un bien inmueble dejan de serlo, para materializarse real y dimensionalmente; es decir, antes de este acto no se puede determinar la parte material del inmueble que le pertenece a cada uno de los copropietarios, esto es así de acuerdo al artículo 983² del Código Civil, a partir de este momento, cada uno de los copropietarios deja de ser tal para convertirse en propietario de cada porción adjudicada y no antes, al no operar retroactivamente.

     Tercero: Cuando se trata de bienes en copropiedad, cada copropietario puede constituir hipoteca sobre su cuota ideal, tal como establece el artículo 977 del Código Civil³.

     Cuarto: La hipoteca por ser garantía real otorga al acreedor hipotecario, entre una de sus facultades esenciales el derecho de persecutoriedad del bien hipotecado, esto es así al punto que será indiferente quien sea el nuevo adquirente, así este no haya formado parte de la relación obligatoria garantizada por la hipoteca, seguirá recayendo la garantía sobre el inmueble afectado de acuerdo al artículo 1097⁴ del Código Civil.

     Quinto: En virtud del artículo 1101 del Código Civil, la hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto. Este precepto norma la extensión natural u objetiva de la hipoteca con relación al inmueble gravado, a falta de previsión contractual. En tal sentido, en principio, la hipoteca abarca el suelo comprendido dentro de los planos verticales del perímetro superficial; asimismo, incluye a las construcciones que pudieren existir en el sobresuelo y en el subsuelo. Es indiferente que las construcciones y otros actos hayan sido realizados con posterioridad a la inscripción de la hipoteca y, que los mismos sean efectuadas por el hipotecante o por el tercero adquirente; en todo caso, el inmueble gravado y todo lo que le corresponde por accesión se encuentra afecto a la hipoteca⁵.

     Sexto: La hipoteca tiene entre uno de sus requisitos de validez, la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble, conforme lo dispone el inciso 3 del artículo 1099⁶ del Código Civil, una vez inscrita la hipoteca cumple su función garantizadora por la cual fue constituida, con esa finalidad tenemos que la hipoteca tiene como una de sus características su indivisibilidad, la cual significa que la hipoteca no desaparece así se haya dividido el bien, conforme al artículo 1102⁷ del Código Civil. La indivisibilidad de la hipoteca es entendida tanto de manera subjetiva como de manera objetiva, en este sentido Jorge Eugenio Castañeda señala “La indivisibilidad hipotecaria puede examinarse objetiva y subjetivamente.

     Objetivamente es teniendo en cuenta la cosa hipotecada; y en este sentido, si la cosa se divide materialmente cada lote o parcela se encuentra gravado por el importe total de la hipoteca; cada lote responde íntegramente de ese importe.

     La indivisibilidad subjetiva es teniendo en cuenta el crédito; y así se tiene que si el deudor pagare parte del crédito no podrá pretender que se le cancele parcialmente la hipoteca; solo tiene derecho a exigir la cancelación cuando hubiere pagado íntegramente. Por mínimo que sea la fracción del crédito que quedare insoluto siempre subsistirá la hipoteca en su integridad⁸”.

     En el presente caso, el traslado de las hipotecas de la partida matriz a las partidas independizadas encuentra su sustento en virtud de la indivisibilidad objetiva y no porque se extienda a sus partes integrantes o accesorias, señalada en el 1101 del Código Civil, concordante con los artículos 887⁹ y 888¹⁰ del Código Civil.

     Séptimo: En tal sentido, siendo que en la división y partición e independización no intervinieron el Banco Internacional del Perú y los propietarios, modificando la extensión de la hipoteca o cancelando las anteriores y constituyendo una nueva que afecte únicamente el sublote 4-A; se trasladaron a las partidas independizadas las citadas hipotecas, lo cual es coherente con las normas reseñadas y con la forma en que se realizan estas inscripciones.

     Por consiguiente, no existiendo error material ni de concepto en las inscripciones de las hipotecas, no corresponde ordenar la rectificación solicitada.

     Octavo: Conforme a los artículos 969, 977, 983, 1097, 1099, 1102, 2012, 2016 y 2019 del Código Civil, numerales I y IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos y demás normas glosadas.

     Estando a lo acordado por unanimidad.

      VII.     RESOLUCIÓN

     CONFIRMAR la denegatoria de inscripción formulada por la Registradora del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima al título referido en el encabezamiento, de conformidad con los fundamentos expresados en la presente Resolución.

     Regístrese y comuníquese.

     SS. NORA MARIELLA ALDANA DURÁN; ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES; FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN

      NOTAS:

     1     Artículo 969.- Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.

     2     Artículo 983.- Por la partición permutan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican.

     3     Artículo 977.- Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos. Puede también gravarlos.

     4     Artículo 1097.- Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero.
La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

     5     Exposición de Motivos Oficiales del Código Civil (artículo 1101). Pub. en el Diario oficial El Peruano el  9/11/1990.

     6     Artículo 1099.- Son requisitos para la validez de la hipoteca:
1.- Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley.
2.- Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble.

     7     Artículo 1102.- La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados.

     8     Jorge Eugenio Castañeda. Instituciones de Derecho Civil. Tomo III, Amauta Lima, 1967. Pág.  261.

     9     Artículo 887.- Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien.
Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares.

     10     Artículo 888.- Son accesorios los bienes que, sin perder su individualidad, están permanentemente afectados a un fin económico u ornamental con respecto a otro bien.
La afectación solo puede realizarla el propietario del bien principal o quien tenga derecho a disponer de él, respetándose los derechos adquiridos por terceros. Los accesorios pueden ser materia de derechos singulares.
El aprovechamiento pasajero de un bien para la finalidad económica de otro no le otorga la calidad de accesorio.
La separación provisional del accesorio para servir a la finalidad económica de otro bien, no le suprime su calidad.