RESOLUCIÓN Nº 223-2004-SUNARP-TR-T (Precedente de observancia obligatoria aprobado por Resolución 045-2005-SUNARP-SA, publicada el 13/09/2005)

SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE

LOS REGISTROS PÚBLICOS

TRIBUNAL REGISTRAL

     Trujillo, siete de diciembre del dos mil cuatro.

     APELANTE     :     MARIANO RODAS CRUZADO

     TÍTULO     :     1117-2004

     INGRESO     :     188-2004

     PROCEDENCIA     :     ZONA REGISTRAL Nº V - OFICINA REGISTRAL DE SAN PEDRO DE LLOC

     REGISTRO     :     DE PREDIOS

     ACTO     :     ADJUDICACIÓN DE PREDIO RURAL POR COOPERATIVA

     SUMILLA :

      Fecha de un acto jurídico para efectos registrales

      En aplicación del principio de titulación auténtica, para efectos registrales la fecha de un acto jurídico es la del instrumento público que lo contiene, o la de certificación notarial de firmas en el documento privado correspondiente.

      Conflicto entre norma especial anterior y norma general posterior

      Para determinar si una norma legal de carácter especial resulta derogada por otra de carácter general, debe desentrañarse si esta última fue dictada con voluntad derogatoria de aquélla.

      Derogación de las normas especiales sobre inscripción en mérito a documentos privados con legalización de firmas por la Ley Nº 27755

     La Ley Nº 27755 fue expedida con vocación derogatoria de aquellas normas especiales anteriores que facultaban la inscripción en mérito a documentos privados de fecha cierta, toda vez que contempla sólo dos instrumentos susceptibles de inscripción (escritura pública y formulario registral), en los cuales la intervención del notario (o del juez de paz, de ser el caso) supone un análisis de la validez del acto incorporado a ellos, garantizando razonablemente la seguridad jurídica. Dicho análisis no está presente en la simple certificación notarial de firmas en un documento, por lo que éste subvierte la seguridad jurídica.

      I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:

     Mediante el título alzado el señor Rodas Cruzado solicitó la inscripción de la adjudicación de la parcela 103, con unidad catastral 12386, del predio rústico Talla, efectuada a su favor por la Cooperativa Agraria de Trabajadores Talla Limitada. Para tal efecto presentó los siguientes documentos:

     1. Documento privado de fecha cierta 22.09.2004, que contiene el acto de adjudicación.

     2. Plano y memoria descriptiva del predio, autorizados por la autoridad agraria.

     3. Partida de matrimonio civil contraído por el señor Rodas con la señora María Jara Rodríguez.

     4. Proveído Nº 580-2004-DRA-LL/PETT-OER emitido por la Jefatura de la Oficina PETT de Ejecución Regional La Libertad, mediante la cual se acredita que la unidad catastral actual del predio es 02195, y que no existe ningún procedimiento de usucapión administrativa sobre dicho predio.

     II. DECISIÓN IMPUGNADA:

     El título fue calificado por la Registradora Pública Dra. Liliana Núñez Aréstegui, quien decretó su tacha mediante esquela del 05.10.2004. Los argumentos denegatorios fueron:

     "1. Verificada la partida de la Coop. Agraria de Usuarios Talla Ltda. que obra en el tomo 01 folio 73 del Libro de Cooperativas, aparecen inscritos en el último asiento 21 de fojas 340 el nombramiento del presidente del Consejo de Administración Alcides Hernández Alvitres y del Gerente Lorenzo Chávarry A. Sin embargo, el cargo de presidente del Consejo de Administración no se encuentra vigente a la fecha de otorgamiento del título presentado (08.09.2004), por haber sido elegido por el período de 01 año, como aparece del mismo asiento 21, corroborado con el título archivado correspondiente.

     Siendo elegido (sic ) el Consejo de Administración en asamblea del 25.11.1989, el plazo de duración de dicho Consejo habría vencido el 25.11.1990, por lo que al haberse otorgado el título de adjudicación el 08.09.2004, cuando ya no tenía facultades vigentes, no procede la inscripción solicitada.

     2. Además se advierte lo siguiente: En el título se indica a la Cooperativa adjudicante como Cooperativa Agraria de Trabajadores CAT Talla Ltda., cuando ésta cambió de modelo empresarial con la denominación Cooperativa Agraria de Usuarios Talla Ltda., según aparece del asiento 21.

     3. Respecto al pago de derechos, sólo ha pagado S/.62.00, y los actos solicitados inscribir (sic) son la independización de la matriz S/.62.00, la compra venta (sic) invalorada S/.34.00 y la rectificación de la nueva unidad catastral S/.31.00, que hacen un total de S/.127.00."

     Base legal: Art. 2011 del Código Civil y art. 32 del RGRP""

      III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

     El 12.10.2004 el Sr. Rodas interpuso recurso de apelación, mediante escrito autorizado por el abogado Efrén Hernández Ch. Los errores de hecho y de derecho que alega son los siguientes:

     1. El título fue otorgado el 24.02.1990, y no el 08.09.2004. Por ello, el Consejo de Administración sí gozaba de facultades a esa fecha, resultando válida la adjudicación.

     2. Nada tiene que ver la certificación notarial de las firmas con la fecha del otorgamiento del título.

     3. En el contrato de adjudicación se precisa que la Cooperativa se transformó en la Cooperativa Agraria de Usuarios Talla Ltda.

     4. Sólo debe cancelar derechos por la adjudicación, mas no por la independización ni por el cambio de unidad catastral, pues la primera ya está practicada en el asiento 46 del folio 132 del tomo 34, y el segundo no ha sido solicitado.

     5. No es legal fundamentar jurídicamente la denegatoria de modo genérico invocando el artículo 2011 del Código Civil y el 32 del RGRP.

     IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

     La parcela 103 del predio rústico Talla, ubicado en el valle de Jequetepeque, distrito de Guadalupe, provincia de Pacasmayo, departamento de La Libertad, se encuentra inscrito en la partida matriz de dicho predio, más precisamente en el asiento 46 del folio 132 del tomo 34 del Registro de Predios de San Pedro de Lloc.

     V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

     Interviene como Vocal ponente el doctor Rolando A. Acosta Sánchez.

     La Sala estima necesario determinar los siguientes aspectos controvertidos:

     1. Cuál es el momento a partir del cual debe entenderse celebrado un acto jurídico para efectos de su inscripción

     2. Si resulta válida la utilización del documento privado con firmas legalizadas notarialmente, considerando que el artículo 7º de la Ley del Registro de Predios Nº 27755 se encuentra vigente.

     3. Si deben cancelarse derechos registrales por concepto de independización y por cambio de código catastral del predio.

     VI. ANÁLISIS:

     1. La publicidad registral, por los especiales y fortísimos efectos que genera (legitimación, fe pública, oponibilidad) requiere de certeza acerca de la existencia y validez de los actos y contratos que accedan al Registro. Toda vez que el contenido del Registro es necesariamente público, y que los derechos inscritos son oponibles erga omnes, se requiere reducir -sino eliminar- las inseguridades de la contratación que pudieran afectar en el futuro a las titularidades adquiridas. Uno de los instrumentos jurídicos que coadyuva a tal finalidad es el principio de titulación auténtica, entendido como la necesidad de que las inscripciones se extiendan, por regla general, en mérito a documentos públicos y auténticos.

     2. Un documento es público y auténtico cuando en su confección ha intervenido un funcionario o profesional investidos de especiales facultades por el Estado, y además se han observado determinadas reglas de formalidad (fundamentalmente la matricidad). La concurrencia de ambas circunstancias conlleva a que el documento produzca fe y proporciona certeza por sí mismo acerca de la existencia del acto jurídico o de los derechos emanados de éste.

     Los instrumentos públicos pueden tener origen notarial, administrativo o judicial, según haya intervenido un notario, funcionario público o juez en su confección. En cuanto a los notariales, el instrumento público por excelencia es la escritura pública, cuyo régimen legal está disciplinado en la Ley del Notariado - Decreto Ley Nº 26002.

     3. Por sus especiales y rigurosas formalidades, la escritura pública brinda la mayor seguridad jurídica en la contratación. Al exigirse la comparecencia personal de los intervinientes, para fines de que el notario constate su identidad, capacidad, libertad y conocimiento de los alcances del acto que se pretende formalizar, aunado al análisis que hace respecto a la legalidad del acto La fecha en que ésta es otorgada resulta, para todo efecto, la fecha en que debe entenderse manifestada la voluntad de los otorgantes, y por ende, tratándose de actos consensuales (como lo son casi todos los contratos) se entenderán perfeccionados dichos actos en la misma fecha de otorgamiento de la escritura, en aplicación del artículo 1358º del Código Civil.

     4. De modo residual, nuestra legislación prevé, en casos puntuales, la inscripción en mérito a documentos fehacientes, distintos a los documentos públicos y auténticos. Estos documentos fehacientes ofrecen una certeza y seguridad disminuida y débil respecto a la validez y existencia del acto, pues constituyen documentos en los cuales el notario o algún funcionario público realiza una simple función de constatar un hecho, sin realizar ninguna actividad destinada a cerciorarse de la validez del acto, o de la capacidad, libertad y conciencia de las partes.

     Pese a su menor eficacia y seguridad, los documentos fehacientes fueron considerados, en ciertos casos puntuales, necesarios para la inscripción, por su menor costo y por la facilidad de su producción. Siendo la escritura pública, objetivamente, más onerosa en razón de sus especiales requisitos de seguridad, y por la labor desplegada por el notario, los documentos fehacientes constituyeron una alternativa menos costosa para que ciertos sectores puedan acceder al Registro.

     5. El documento fehaciente típico es el privado con firmas certificadas por un notario. Conforme al artículo 106º de la Ley del Notariado, el notario certifica firmas cuando le conste su autenticidad. Al hacerlo, le confiere fecha cierta, esto es, determina que ese documento existía a la fecha en que certificó las firmas. Por extensión, se asume que el acto contenido en dicho documento tampoco existía hasta antes de esa fecha.

     Es cierto que, como ya se indicó muchos actos jurídicos se perfeccionan con el sólo consentimiento. Pero ello es válido para las relaciones inter partes, esto es, entre quienes celebraron el acto; pero, cuando se busca publicitar con carácter general los derechos derivados de aquel, no puede regir la misma regla, por la total inseguridad que ello conllevaría. En efecto, la posibilidad de antedatar o postdatar un documento que contenga un negocio jurídico, de acuerdo a los particulares intereses o conveniencias de las partes, puede dar lugar a actos fraudulentos que perjudiquen a terceros de buena fe. Para evitar ello, se asume el dato objetivo de la fecha de certificación de firmas como la fecha del acto.

     6. En tal sentido, y resolviendo el primer extremo en controversia, resulta que para efectos registrales, la fecha de celebración de un acto viene señalada por la fecha del instrumento público o del documento fehaciente que lo contiene. Siendo así, el criterio asumido por la Registradora Dra. Núñez Aréstegui resulta arreglado a ley, pues a la fecha cierta del documento, el Consejo Directivo de la CAU Talla ya no se encontraba en funciones. En ese sentido, habiendo culminado el mandato para el cual fueron elegidos los señores Hernandez Alvitres y Chávarry Alvitres, los actos de disposición celebrados por ellos luego de fenecido su nombramiento resultan ineficaces respecto de la CAU Talla, en aplicación del artículo 161º segundo párrafo del Código Civil.

     Respecto a este extremo, conviene mencionar que no estamos ante un defecto insubsanable que amerite la tacha del título. En efecto, la validez de dicho acto celebrado excediendo las facultades de representación, o sin tener éstas, es válido, pero ineficaz. En consecuencia, no estamos ante un defecto que acarrea la invalidez del acto, presupuesto legal de la tacha. A mayor abundamiento, el artículo 162º del mismo Código autoriza al supuesto representado a ratificar el acto celebrado por el falsus procurator, en cuyo caso el acto surte plenos efectos desde su celebración. En ese sentido, no correspondía decretar la tacha del título sino su observación , pues era jurídicamente posible que los representantes actuales de la CAU Talla ratificasen la adjudicación a favor del señor Rodas.

     7. El segundo extremo en controversia tiene una mayor trascendencia, por sus alcances. Sobre este tópico, en la Resolución Nº 218-2004-SUNARP-TR-T esta Sala asumió la tesis que el artículo 7º de la Ley del Registro de Predios Nº 27755 ha derogado a todas aquellas leyes especiales que abrieron la posibilidad de inscribir en mérito a documentos privados. Las razones son las que a continuación se glosan.

     8. El principio de titulación auténtica rige en nuestro sistema registral. Quiere significar esto que las inscripciones se efectúan, por regla general, en mérito a instrumentos públicos, y excepcionalmente sobre la base de documentos privados de fecha cierta, tal como lo establecen el artículo 2010º del Código Civil y el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos. La posibilidad de extender inscripciones en mérito a documentos privados de fecha cierta viene siempre otorgada por norma legal expresa, resultando que estas disposiciones legales tienen el carácter de especiales, por oposición a la norma de carácter general que determina la exigencia de instrumentación pública (notarial, judicial o administrativa) para efectos de practicar inscripciones.

     9. En materia predial han sido diversas las normas legales especiales que abrieron la posibilidad de utilizar documentos privados de fecha cierta, esto es, sólo con legalización notarial de las firmas de los intervinientes, para inscribir los actos y contratos correspondientes. Estas normas de excepción fueron expedidas bajo consideraciones económicas orientadas básicamente a reducir los costos de transacción para contratar sobre bienes inscritos, e incentivar el acceso al Registro del mayor número de actos y contratos. De ese modo, fueron promulgados, entre otros, dispositivos legales como el Decreto Ley Nº 19330 (artículo único), los Decretos Legislativos Nº 203 (artículo 32º) y Nº 653 (artículo 10º), y la Ley Nº 26702 (artículo 176º), todos los cuales franqueaban la inscripción de actos de enajenación o gravamen en mérito a documentos privados con legalización notarial de firmas, bajo la premisa de que el menor costo y la sencillez de la legalización de firmas facilitaban el acceso al Registro.

     10. El 15.06.2002 fue publicada la Ley de Creación del Registro de Predios Nº 27755, que unificó el Registro Predial Urbano, la Sección Especial de Predios Rurales y el Registro de la Propiedad Inmueble en un solo Registro, llamado de Predios. El artículo 2º de esta Ley dispuso que el proceso de unificación se efectuaría en el plazo de 2 años, mientras que el artículo 7º determinó que, vencido dicho plazo, " todas las inscripciones se efectuarán por Escritura Pública, o mediante formulario registral legalizado por Notario, cuando en este último caso el valor del inmueble no sea mayor a 20 UITs. Por último, el artículo 10º de la Ley dispuso la derogación de todas las normas que se opusieran a ella.

     La Ley Nº 27755, como norma general, ha derogado a las especiales que posibilitaban la inscripción sobre la base de documentos con firmas legalizadas notarialmente, de tal modo que al Registro de Predios sólo puede accederse mediante escritura pública o formulario registral legalizado por notario? He aquí la controversia fundamental que subyace en el título alzado.

     11. Nuestro Ordenamiento carece de una norma legal que regule el conflicto entre una norma general posterior frente a otra de carácter especial anterior, como sí lo hace, por ejemplo, el Código Civil de Ecuador, cuyo artículo 12º hace prevalecer la norma especial anterior frente a la general posterior. Un sector de la doctrina entiende que la solución es la inversa: la ley posterior provoca la derogación de la ley especial anterior. Frente a esta dualidad de criterios, la alternativa más plausible parece ser la propuesta por Guastini: el conflicto debe dirimirse atendiendo a la voluntad de la norma general posterior, esto es, si evidencia un animus derogatorio por tener una amplitud tal que no tolere excepciones, ni siquiera de leyes especiales(1). Ello nos lleva, en el caso concreto, a analizar los antecedentes legislativos de la Ley Nº 27755, así como la evaluación hecha por el Tribunal Constitucional en sus sentencias del 30.04.2003 y 04.07.2003 recaídas en las Acciones de Inconstitucionalidad Nº 016-2002-AI/TC y 001/003-2003-AI/TC.

     12. El Poder Ejecutivo y el congresista Barrón Cebreros presentaron los Proyectos de Ley Nº 1797/2001 y 1845/2001, proponiendo crear el Registro de Predios que unifique el Registro Predial Urbano, el Registro de la Propiedad Inmueble y la Sección Especial de Predios Rurales. Estos proyectos merecieron el Dictamen Nº 1797 y 1845/2001-CR emitido por la Comisión de Justicia del Congreso de la República, el cual efectúa un análisis que pone énfasis en las ventajas y bondades de la escritura pública frente al formulario registral y los documentos con firmas legalizadas, concluyendo que sólo la escritura pública ofrece la seguridad jurídica requerida por la sociedad. Al respecto, los siguientes párrafos del Dictamen resultan ilustrativos:

       "Para alcanzar la publicidad registral es necesario que todo acto o negocio jurídico se formalice en documento auténtico, garantizándose de esta manera la legitimidad, legalidad y certeza del derecho. Según García Coni, el documento es la ‘materia prima  con la que trabaja el Registro, y de su calidad depende el resultado final de todo proceso inscriptivo".

       "… es necesario que los documentos que contengan derechos inscribibles no estén solamente suscritos por los interesados sino que es menester que en su creación haya intervenido una persona dotada por el Estado de facultades legales para conferirles carácter de públicos y auténticos."

     El Dictamen concluye proponiendo el siguiente texto normativo: "Vencido el plazo del proceso de integración de los registros (…), todas las inscripciones se efectuarán por instrumento público, salvo disposición contraria de la ley" . Podemos concluir que el Dictamen mencionado carecía de voluntad derogatoria de las normas especiales, toda vez que posibilitaba las inscripciones realizadas en mérito a documentos fehacientes previstas en leyes especiales.

     13. El texto final de la Ley Nº 27755 incorporó en su artículo 7º la alternativa del Formulario Registral legalizado exclusivamente por notario (o juez de paz, a falta de éste), cuando el valor del inmueble fuera inferior a 20 UITs. A diferencia del texto aprobado por la Comisión de Justicia, el vigente carece de la salvedad respecto a las "disposiciones contrarias de la ley", por lo que esta diferencia permite sostener que la Ley Nº 27755 busca eliminar la titulación fehaciente en el Registro de Predios, al ofrecer sólo dos alternativas: escritura pública o formulario registral .

     La citada Ley fue objeto de dos demandas de inconstitucionalidad incoada por diversos Colegios de Notarios del país, precisamente en cuanto a la permisión de utilizar el Formulario Registral como medio alternativo para acceder al Registro, demandas que fueron declaradas infundadas por el Tribunal Constitucional. Sostuvo el Tribunal que si bien la seguridad jurídica del derecho de propiedad se obtiene a través de su inscripción en un Registro público, "es importante que la legislación cree las condiciones suficientes para que la seguridad jurídica esté del mismo modo presente en el procedimiento previo a la inscripción, sobre todo si se considera que de lo que se trata es que el contenido de la inscripción sea fiel reflejo de la realidad" (fundamento 6).

     14. En la sentencia recaída en el Expediente Nº 0016-2002-AI/TC, el Tribunal Constitucional señaló que la finalidad de la Ley Nº 27755 al establecer el uso alternativo pro inscriptione del Formulario Registral era constitucionalmente legítima, al pretender dotar al derecho de propiedad de las garantías suficientes para su pleno desarrollo a través de su inscripción (fundamento 7). Agregó que el abaratamiento de los costos de transacción con fines de inscripción posibilitará que un mayor número de propietarios accedan al Registro, por lo que el Formulario Registral, al ser menos costoso que la escritura pública, se presenta como un medio adecuado para lograr la finalidad buscada por la Ley Nº 27755 (fundamento 8). Por último, analizando el impacto del uso del Formulario sobre el principio de seguridad jurídica, el Tribunal Constitucional precisó que si bien el Formulario "reduce los alcances de la protección que dispensa la seguridad jurídica, ésta no se ve desvirtuada desde que dicho Formulario debe ser legalizado por notario público", cuya intervención dará fe de la realización del acto, hecho o circunstancia, de la identidad de las personas u objetos y de la suscripción del documento. Por todo ello, concluye el Tribunal Constitucional que "el Formulario Registral no desvirtúa la seguridad jurídica, sino que la respeta dentro de términos todavía razonables , por lo que constituye una opción legislativa proporcional frente al fin legítimo que se pretende alcanzar, esto es, que un mayor número de ciudadanos tenga la posibilidad de consolidar su derecho de propiedad a través de su inscripción registral".

     15. Es en la sentencia dictada en el Expediente Acumulado Nº 001/003-2003-AI/TC en la cual el Tribunal Constitucional perfila nítidamente su criterio sobre la constitucionalidad del Formulario Registral, al señalar que se trata de un nuevo instrumento público notarial protocolar, toda vez que el notario, al legalizarlo, debe "dar fe respecto de los actos jurídicos, hechos o circunstancias que presencie, para lo cual debe exigir que el formulario sea llenado y suscrito ante él, corroborando la libre voluntad y capacidad de las personas en la celebración del acto y su conocimiento de los alcances de los mismos; constatar la identidad de los contratantes; verificar la validez de las firmas; verificar que los datos relativos al inmueble estén clara y correctamente expresados; conferir fecha cierta al formulario y conservar copia del documento original." Estos requisitos fueron incorporados en el Decreto Supremo Nº 023-2003-JUS, que reglamentó el artículo 7º de la Ley Nº 27755.

     16. De los fundamentos glosados, resulta claro que para el Tribunal Constitucional resultará válida una alternativa legal para efectos de inscripción distinta a la escritura pública, siempre que respete el principio de seguridad jurídica en términos razonables, pues sólo cumpliendo tal requisito podrá sostenerse que se trata de una opción legítima para conseguir que un mayor número de propietarios inscriba su derecho. De lo sostenido por el Tribunal Constitucional, queda claro que los alcances de la intervención notarial en la legalización del formulario registral, esto es, las actividades por él desplegadas, constituyen la garantía para que la seguridad jurídica no se vea sensiblemente afectada, de tal modo que se vea sacrificada en aras de permitir un acceso menos costoso y más sencillo al Registro. Por lo tanto, resulta válido interrogarnos acerca de si el documento con firmas legalizadas supera el examen de razonabilidad, de tal modo que, aún vigente la Ley Nº 27755, sea posible utilizarlo.

     17. Conforme al artículo 1º de la Ley del Notariado - Decreto Ley Nº 26002, el notario es el profesional que está investido por el Estado de las facultades esenciales de brindar fe de los actos y contratos que ante él se celebran, y tramitar procedimientos no contenciosos. Adicionalmente, el Estado le ha conferido facultades secundarias, como la comprobación de hechos, actos o circunstancias. Las primeras son esenciales por cuanto el notario realiza diversas conductas encaminadas a proporcionar certeza acerca de la eficacia de la manifestación de voluntad de quienes celebran un acto jurídico. Cuando el notario ejerce las facultades que hemos denominado "secundarias", no desarrolla todas las conductas antes descritas, sino que se limita a efectuar una labor de constatación de hechos o de verificación de circunstancias, sin evaluar (o evaluando mínimamente) identidades, capacidad de los intervinientes, libertad de la conducta, etc. Según los artículos 106º, 108º y 109º de la Ley del Notariado, el notario certificará firmas en documentos privados cuando le conste su autenticidad de modo indubitable; siendo irresponsable por el contenido del documento, tanto así que puede legalizar firmas en documentos redactados en idioma extranjero.

     Ahora bien, aunque la mayor garantía de autenticidad sería la suscripción en presencia del notario, la ley no exige dicho requisito. De ese modo, resulta subjetivo el criterio que asuma cada notario para cerciorarse de la autenticidad de la firma puesta en un documento. De otro lado, si el notario no asume responsabilidad por el contenido del documento, ello implica que no examina capacidad, libertad y conocimiento de los firmantes, es decir, no efectúa ningún análisis de validez del acto contenido en el documento privado.

     18. Habiendo señalado el Tribunal Constitucional que la seguridad jurídica no sufre desmedro alguno en razón de que la intervención del notario al legalizar el formulario registral va más allá de la simple legalización de firmas, sino que se adentra en el análisis de la validez del acto. Obviamente, no puede señalarse lo mismo del documento con firmas legalizadas, por sus características que lo tornan poco confiable como documento que, previo a su inscripción, proporcione seguridad jurídica a la contratación. En ese sentido, este Colegiado sostiene, respondiendo a la interrogante planteada en el considerando 11, que el documento privado con firmas legalizadas desvirtúa la seguridad jurídica, por lo que no puede considerarse una opción legislativa proporcional para conseguir que un mayor número de ciudadanos tenga la posibilidad de consolidar su derecho de propiedad a través de su inscripción registral.

     19. Sostuvimos en el considerando 08 que la Ley Nº 27755, al contemplar como únicos documentos susceptibles de inscripción en el Registro de Predios a la escritura pública y al formulario registral, tiene una voluntad derogatoria de aquellas normas especiales que posibilitaban la inscripción en mérito a documentos privados con firmas legalizadas. Dicha conclusión, basada en un análisis histórico y literal del texto legal, se ve corroborada gracias a las razones suministradas por el Tribunal Constitucional en las sentencias invocadas. En consideración a ello, resolviendo el primer punto en controversia, podemos aseverar que la Ley Nº 27755 fue expedida con la clara intención de consagrar a la escritura pública y al formulario registral (en los casos que corresponda) como los únicos documentos con vocación inscriptoria, por lo que dicha Ley de carácter general ha derogado tácitamente todas aquellas normas especiales anteriores que posibilitaban la inscripción en mérito a documentos privados con firmas legalizadas.

      20. Sin perjuicio de la tacha que merece el título alzado, en razón de la imposibilidad de utilizar a la fecha documentos privados con certificación notarial de firmas, la Sala considera necesario pronunciarse sobre la liquidación, pues cabe la posibilidad de que la adjudicación sea ratificada por los representantes actuales de la CAU Talla y que se instrumente mediante escritura pública o formulario registral (con arreglo al artículo 7º de la Ley Nº 27755). En cuanto a este tercer extremo en controversia, sostenemos con la Registradora Núñez que el lote adjudicado al señor Rodas no está independizado, considerando que la independización consiste en abrir una partida registral para una sección de un predio de mayor área, conforme lo define el artículo 55º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, partida que en este caso recién se tendría que abrir.

     En cuanto a los derechos registrales a pagar por la independización, encontramos arreglado a ley el monto liquidado, en razón que el Decreto Supremo Nº 017-2003-JUS establece que por cada folio que se abra se pagará el 1.94% de la UIT, equivalente a S/.62.00.

     21. En cuanto a la exigencia de pago por concepto de modificación de código catastral, este Colegiado también encuentra legal dicho pago, por cuanto en el Registro la parcela 103 ya aparece con un código catastral (12836), por lo cual este dato inscrito sí será modificado en una eventual independización, razón por la cual corresponde cancelar los derechos registrales como acto invalorado.

     Por las consideraciones precedentes, estando a lo acordado por este Colegiado, SE RESUELVE:

     VII. RESOLUCIÓN:

      PRIMERO : CONFIRMAR la tacha decretada por la Registradora Pública Dra. Liliana Núñez Arestégui; REFORMULANDO los fundamentos de la misma, los cuales son los que constan en la presente Resolución.

     Regístrese y comuníquese.

     ROLANDO A. ACOSTA SÁNCHEZ

     Presidente de la Cuarta Sala del

     Tribunal Registral

     WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA

     Vocal de la Cuarta Sala del

     Tribunal Registral

     HUGO ECHEVARRÍA ARELLANO

     Vocal de la Cuarta Sala del

     Tribunal Registral

1     Riccardo GUASTINI: "Estudios sobre la interpretación jurídica", México, 2000, Edit. Porrúa - UNAM, p. 80-81.