Res. Nº 035-2002-SUNARP-TR-L (Precedente de observancia obligatoria aprobado por Resolución 009-2003-SUNARP-SA, publicada el 05/06/2003)

Lima, 25 de setiembre de 2002

APELANTE     :     RAQUEL ANTUANET HUAPAYA PORRAS

TITULO     :     95775 DEL 23 DE MAYO DE 2002

HOJA DE TRÁMITE     :     32957 DEL 13 DE AGOSTO DE 2002

REGISTRO     :     PROPIEDAD INMUEBLE DE LIMA

ACTO     :     INDEPENDIZACION

SUMILLA     :

“Sólo procede la regularización del Reglamento Interno a través de formularios registrales si se ha acreditado la preexistencia del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común a la entrada en vigencia de la Ley Nº 27157”

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la independización de unidades inmobiliarias, cambio de régimen a propiedad exclusiva y propiedad común, constitución de reglamento interno y junta de propietarios del pasaje Manuel Seoane Nº 223 de la Urbanización Villa Los Ángeles, distrito de Los Olivos.

El título está conformado por el Formulario Registral Nº 2, la memoria descriptiva del inmueble, así como los planes de distribución realizado por el Ingeniero Alex Figueroa Pineda, certificado por el Notario de Lima Dr. Luis Manuel Gómez Verástegui.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

Se ha interpuesto apelación contra la observación formulada por el Registrador (e) Dr. Tomás Bocanegra Velásquez, del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.

El Registrador (e) denegó la inscripción por los siguientes fundamentos:

1.“Asumiendo jurisdicción en la fecha el Registrador que suscribe, se hace presente que subsiste la observación de fecha anterior, por cuanto, habiendo concluido la regularización de la Edificación, no es posible el empleo de Formularios Registrales de Regularización de Fábrica, como es el caso para efectuar la Independización de Unidades Registrales.

2. Asimismo, se hace pte. que el Art. 4º de la Ley Nº 27333, se refiere a la Acumulación o Subdivisión de Unidades Inmobiliarias, que es diferente a la constitución de Reglamento Interno e Independización. Además, todos estos actos siempre se deben efectuar dentro de un proceso de regularización de edificaciones, siendo el caso que dicho proceso ya concluyó en la edificación materia del pte. título, conforme se aprecia de la partida registral .

3. En consecuencia, no resulta procedente la constitución del Reglamento Interno e Independización, en mérito del FOR y documentos privados adjuntados, sino que se requiere de una Escritura Pública de constitución de Reglamento Interno, de Junta de Propietarios e Independización, la cual deberá reunir los requisitos previstos en los Arts. 145 y 153 del D.S. Nº 008-2000-MTC, Reglamento de la Ley Nº 27157, y el Art. 73 del Reglamento de las Inscripciones; tal como lo dispone el art. 2010 del Código Civil.

4. Se hace presente que dicho instrumento legal deberá de ser de fecha anterior al Asiento de Presentación de este Título, de acuerdo a lo dispuesto por el Art. IX del Título Preliminar del Reg. General de los RR.PP, que dispone que “los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación”.- Sírvase subsanar conforme a ley.-

Base Legal: Arts. 2009, 2010, 2011, 2013 y 2015 del C.C.; Arts. 4, 5, 25, 38, 39, 40, 42 y sgtes. de la Ley Nº 27157; Arts. 4, 5, 12, 13, 25, 29, 33, 125, 129, 134, 145, 153 y sgtes. del D.S. Nº 008-2000-MTC; Ley Nº 27333; Arts. 48, 59, 85 de la Ley del Notariado; Arts. III, V y VII del Título Preliminar, 7, 10, 31, 32 y sgtes. del Reg. Gral. de los RR.PP.

Derechos Pendientes de Pago S/. luego de subsanados los puntos anteriores”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante sostiene en su recurso que el artículo 4º de la Ley 27333, que regula la acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias, se realiza mediante el formulario registral a que se refiere la Ley 27157, pudiendo también formalizarse mediante escritura pública, en cuyo caso deberá presentar al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado y que para la inscripción de la acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier otra índole, siendo facultativa y no obligatoria la presentación de la escritura pública siempre que se cumpla con la presentación del formulario registral.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El inmueble materia de rogatoria consta inscrito en la ficha Nº 445498 que continúa en la partida electrónica Nº 43865765 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviniendo como Vocal Ponente la Dra. Mirtha Rivera Bedregal.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión en discusión es:

a) Si procede la Regularización del Reglamento Interno únicamente si se acredita la pre - existencia del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común a la entrada en vigencia de la Ley 27157.

VII. ANÁLISIS

PRIMERO.- Mediante Ley Nº 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común), reglamentada mediante D.S. 000-2000-MTC modificada por la Ley Nº 27333, se establece un procedimiento especial para regularizar la titulación de las unidades inmobiliarias constituidas por bienes de propiedad exclusiva, precisándose en el artículo 3º que dicha regularización comprende las edificaciones que se hayan construido sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno.

SEGUNDO.- El artículo 3º de su Reglamento, señala que la regularización comprende a las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización; regularizaciones que según el artículo cuarto de la referida ley se efectuará mediante formularios registrales que conjuntamente con la documentación que le sirve de sustento, tienen mérito suficiente para su inscripción registral.

TERCERO.- El procedimiento especial de regularización importa la formalización de situaciones preexistentes a la vigencia de la Ley 27157, esto es, que tanto las demoliciones, edificaciones así como los regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común hayan surgido con anterioridad al 21 de julio de 1999.

Corresponde entonces determinar si el régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común que se formaliza con el Reglamento Interno cuya inscripción se pretende nació con anterioridad a la vigencia de la Ley precitada.

CUARTO.- Los artículos 19 y siguientes del reglamento de la Ley Nº 27157 (D. S. 008-2000-MTC) establecen como presupuesto necesario para la regularización del régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común que coexistan bienes de propiedad exclusiva y bienes o servicios de propiedad común, es decir que las secciones de propiedad exclusiva pertenezcan a distintos propietarios.

QUINTO.- En este orden de ideas y como ya lo ha manifestado esta instancia en oportunidades anteriores, bastará que alguna sección se hubiera transferido sin que previamente se haya constituido el Reglamento Interno para generar de hecho un régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común.

SEXTO.- En el caso materia de análisis, revisados los antecedentes registrales en el asiento C de la ficha Nº 445498 del Registro de Propiedad Inmueble se aprecia que figuran como propietarios la sociedad conyugal conformada por Juan Espinoza Sánchez y su cónyuge doña Elvira Valentina Porras León de Espinoza, siendo ellos los mismos que intervienen en el formulario registral, no habiéndose realizado ninguna transferencia a terceros que configuran el supuesto de regularización al que nos hemos hecho referencia en el considerando anterior, consecuentemente se deja sin efecto las observaciones 1º y 2º formuladas por el Registrador Público.

SÉPTIMO.- Por lo tanto la constitución del Reglamento Interno, y de la Junta de Propietarios debe ser otorgado por Escritura Pública de conformidad a lo señalado en el artículo 2010 del Código Civil el cual prescribe que las inscripciones se hacen en virtud del título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria, por lo que se procede a confirmar el tercer extremo de la observación.

OCTAVO.- Asimismo debe señalarse, que en cuanto a la solicitud de independización el artículo 46.2 de la Ley 27157 señala que inscrito el Reglamento Interno las secciones se independizan de conformidad con la normatividad correspondiente. Al respecto el artículo 73 del Reglamento de Inscripciones indica que las independizaciones se solicitarán mediante escrito con firma legalizada del propietario con derecho inscrito.

NOVENO.- Conforme lo ha establecido esta instancia en reiterada y uniforme jurisprudencia procede la tacha liminar o sustantiva de un título cuando el mismo adolece de defecto insubsanable; el artículo IX del título preliminar señala que los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación, en el presente caso materia de análisis el título formal que viene a ser la escritura pública que contiene el Reglamento Interno debe preexistir a la fecha del asiento de presentación, supuesto que en esta caso no se da por lo que se debe confirmar el cuarto extremo de la observación y ordenar la tacha del presente título.

Estando a lo acordado por unanimidad.

VII. RESOLUCIÓN

DEJAR SIN EFECTO el 1º y 2º extremo de la observación, CONFIRMAR el 3º y 4º extremo de la observación formulada por el Registrador Público del Registro de Propiedad Inmueble y disponer la tacha de conformidad a lo expresado en el noveno considerando.

Regístrese y Comuníquese

Dr. SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS

Presidente de la Tercera Sala del Tribunal Registral

Dra. MIRTHA RIVERA BEDREGAL

Vocal del Tribunal Registral

Dra.ROSARIO GUERRA MACEDO

Vocal del Tribunal Registral