RES. Nº 839-2007-SUNARP-TR-L (Precedente del Observancia Obligatoria aprobado por Resolución Nº 003-2008-SUNARP/PT, publicada el 01/03/2008)

TRIBUNAL REGISTRAL

Lima, 8 de noviembre 2007

APELANTE Raul Diaz Dall’orto.

TÍTULO Nº 331314 del 15-6-2007.

RECURSO HTD Nº 42716 del 22-8-2007.

REGISTRO Predios de Lima.

ACTO (S) Prescripción adquisitiva notarial.

SUMILLA

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL

La anotación preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva notarial solo tiene por finalidad reservar la prioridad, por lo que no puede considerarse un acto previo para la inscripción de la declaración definitiva.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Se solicita la incripción de la prescripción adquisitiva tramitada por Patricia Milagros Marín Huamán ante el notario público de Lima César Humberto Bazán Naveda, respecto del predio ubicado en Jr. Barcelona Nº 472-474, Urb. San Bernardo, Pueblo Libre, provincia y departamento de Lima. A tal efecto, se ha presentado el acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Eric Hugo Jesús Molina Palante, observó el título en los siguientes términos:

“Se reitera la observación formulada en el siguiente sentido:

De conformidad con la Ley 27333 debe previamente inscribirse la anotación preventiva de la prescripción adquisitiva de dominio.

Téngase en cuenta el artículo 5 del Inc. C de la Ley 27333, la Ley 27157 y su D.S. 008-2000-MTC, el mismo que señala como requisito del trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio, la previa anotación preventiva de la solicitud. (Publicidad Material)”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante sostiene su recurso cuestionando lo siguiente:

¿La anotación preventiva del Procedimiento de Prescripción Adquisitiva, es un requisito sine qua non para que se inscriba la declaración de propiedad por prescripción?

¿Puede ser considerada dentro de los conceptos de inscripción previa o tracto sucesivo?

¿La anotación preventiva tiene carácter constitutivo?

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

- El predio materia de la presente apelación se encuentra ubicado en Jr. Barcelona Nº 472-474, Urb. San Bernardo, Pueblo Libre, provincia y departamento de Lima. Este predio se encuentra inscrito en el tomo 1073 a fojas 165 que continúa en la partida 49018926 del Registro de Predios de Lima.

- En el asiento 5 del tomo 1073 a fojas 165, trasladado a la partida 49018926 se aprecia la titularidad del predio a favor de Eduardo Javier Lizárraga Bisenzo y cónyuge Zoila Jackelin Colmenares Pasano.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

- Si la anotación preventiva de la prescripción adquistiva notarial debe realizarse necesariamente antes de la inscripción definitiva.

VI. ANÁLISIS

1. Los artículos 950 y siguientes del Código Civil, regulan la adquisición por prescripción de los bienes muebles e inmuebles. Así el artículo 950 señala que la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.

La prescripción adquisitiva de propiedad o usucapión es el modo de adquirir la propiedad mediante la posesión de un bien por un lapso de tiempo fijado en la ley, siempre que la posesión haya sido continua, pacífica, pública y como propietario.

2. La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo originario de adquirir la propiedad, que supone el comportamiento activo del poseedor como propietario sin que sea necesario que éste o el titular del derecho declaren su voluntad de adquirir o transferir el derecho.

De ese modo, es la acreditación de la posesión continua, pacífica y pública por el plazo establecido en la norma, la que se erige en la más segura y eficaz forma de corroborar la propiedad sobre bienes, en defecto de otro modo medio de prueba.

Actualmente la competencia para declarar la adquisición de la propiedad inmobiliaria la tienen los jueces y notarios.

3. La Ley 27157 introdujo la posibilidad que la prescripción adquisitiva sea declarada notarialmente. El Reglamento de esta ley aprobado por D.S. Nº 008-2000-MTC y su TUO aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA precisó que el notario podrá declarar la prescripción cuando el interesado acredite la posesión continua, pacífica y pública del inmueble por más de 10 años, esté o no registrado el predio y se tramitará por la vía de los asuntos no contenciosos de competencia notarial. Asimismo, que el acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio o dispone el otorgamiento de títulos supletorios, es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el Registro respectivo y para la cancelación del asiento a favor del antiguo dueño de ser el caso. El artículo 5 de la Ley 27333¹ regula el trámite notarial a efectos de conseguir la prescripción adquisitiva de dominio.

4. Los requisitos para iniciar el trámite notarial se encuentran previstos en el artículo 5 de la Ley 27333, que se remite al artículo 505 del Código Procesal Civil (C.P.C.) en cuanto a los datos que debe contener la solicitud, los documentos a presentar y la formalidad de los planos.

El artículo 36 del D.S. 008-2000-MTC, señala que el notario solicitará al Registro respectivo, la anotación preventiva de la petición de prescripción adquisitiva, si el predio está registrado.

La Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN prescribe que “para los efectos de la anotación preventiva de la solicitud de declaración de prescripción adquisitiva se presentará al Registro:

a) Oficio del notario solicitando la anotación preventiva .

b) Copia certificada de la solicitud sin incluir anexos y medios probatorios.

c) Copia certificada notarialmente de los planos de ubicación y localización del predio.” Deberá entonces presentarse planos de ubicación y localización del predio certificados notarialmente en el cual aparezcan la visación municipal o administrativa correspondiente”.

5. Se sostiene que la anotación preventiva constituye una de las instituciones registrales más imprecisas e incoherentes de todas las legisladas en el derecho registral, ya que sus orígenes, finalidades y efectos son tan dispares entre las diversas variedades de anotaciones que sus características comunes quedan oscurecidas e impiden todo tratamiento y definición unitaria.

Según Manzano Solano “(...) La anotación preventiva en efecto es un instrumento registral eficiente para asegurar y reforzar las posibilidades de ejecución de un fallo judicial (misión histórica del antiguo ‘pignus judiciales o hipoteca judicial), para garantizar derechos reales ya existentes, pero que todavía no pueden ser inscritos (...), o para asegurar el puesto registral a aquellos títulos que, por adolecer de algún defecto susceptible de ser corregido o subsanado, no pueden de momento, ser objeto de registración definitiva”.

6. El art. 64 del Reglamento General de los Registros Públicos, establece una definición: las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.

Sin embargo, la definición reglamentaria señala las características básicas de las anotaciones preventivas, pero no por ello son las únicas, las características adicionales están señaladas en la regulación normativa propia de cada una de ellas.

Del análisis del artículo 68² del Reglamento General de los Registros Públicos, se tiene que la anotación preventiva por su naturaleza, otorgará, una vez inscrito el derecho, que surtan los efectos de ésta desde la fecha del asiento de presentación de la anotación preventiva. Por el contrario, quien no anota preventivamente no se encuentra beneficiado por esta garantía.

Respecto a la cancelación de las anotaciones preventivas se tiene que estas se efectuarán de diferente manera según la normativa que la regula. En esa línea el artículo 92 del RGRP establece que las anotaciones preventivas se extinguen:

- Por cancelación,

- Por caducidad o

- Por conversión en inscripción.

7. De lo expuesto se tiene que la anotación preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva notarial tiene por finalidad reservar la prioridad de la declaración definitiva de la usucapión ganada, por lo que no puede considerarse un acto previo a la declaración definitiva.

Debe tenerse en cuenta que por su naturaleza la anotación preventiva de la solicitud notarial se cancelará una vez que se dé el supuesto de inscripción definitiva, esto es la declaración notarial de prescripción adquisitiva. Entonces, si ya preexiste el supuesto con el que se cancelará la anotación preventiva no se justifica dicha anotación.

En tal sentido, se debe revocar la observación formulada por el Registrador

8. De conformidad con el artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos, cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones formuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liquidación de derechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos derechos.

Habiendo cancelado la suma de S/.28.00, le quedan pendiente de pago la suma de S/. 9.00.

Interviene como vocal suplente María Teresa Salazar Mendoza de conformidad con la Resolución Nº 174-2007-SUNARP/PT del 19/9/2007.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento y disponer su inscripción, conforme a los fundamentos expuestos en la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

SS. GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA; MARÍA TERESA SALAZAR MENDOZA; ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO

NOTAS

1 Artículo 5.- Del trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio

El procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el Artículo 21 de la Ley Nº 27157 se tramitará, exclusivamente, ante el Notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verificándose el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del Artículo 950 del Código Civil, de acuerdo con el trámite siguiente:

a) La solicitud se tramitará o como asunto no contencioso de competencia notarial y se regirá por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley Nº 26662, en todo lo que no contravenga lo dispuesto en la Ley Nº 27157 y la presente Ley.

b) Recibida la solicitud, el Notario verificará que la misma contenga los requisitos previstos en los incisos 1), 2) y 3) del Artículo 505 del Código Procesal Civil, para los efectos del presente trámite. Asimismo, suscribirán la solicitud, en calidad de testigos, no menos de 3 (tres) ni más de 6 (seis) personas mayores de 25 (veinticinco) años de edad, quienes declararán que conocen al solicitante y especificarán el tiempo en que dicho solicitante viene poseyendo el inmueble.

c) El Notario mandará a publicar un resumen de la solicitud, por 3 (tres) veces, con intervalos de 3 (tres) días en el Diario Oficial El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional. En el aviso debe indicarse el nombre y la dirección del Notario donde se hace el trámite. Asimismo, solicitará al registro respectivo la anotación preventiva de la solicitud.

d) Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el Notario notificará a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocará carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripción adquisitiva de dominio.

e) El Notario obligatoriamente se constituirá en el inmueble materia de la solicitud, extendiendo un acta de presencia, en la que se compruebe la posesión pacífica y pública del solicitante. En dicha acta se consignará la descripción y características del inmueble, así como el resultado de la declaración de quienes se encuentren n en los predios colindantes.

f) Transcurrido el término de 25 (veinticinco) días desde la fecha de la última publicación, sin mediar oposición, el Notario completará el formulario registral o elevará a escritura pública la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción. Sólo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pública la solicitud, se insertarán a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el Notario consideren necesarios, acompañándose al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros Públicos sólo el Formulario Registral, el Notario archivará los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.

g) Si existe oposición de algún tercero el Notario dará por finalizado el trámite comunicando de este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina registral correspondiente. En este supuesto, el solicitante tiene expedito su derecho para demandar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la vía arbitral, de ser el caso.

h) El Notario presentará a los Registros Públicos copias certificadas de los planos a que se refiere la Ley Nº 27157.

i) El instrumento público notarial o el formulario registral suscrito por el Notario que declara la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y la cancelación del asiento registral a favor del antiguo propietario.

j) Los términos se contarán por días hábiles, conforme con lo dispuesto por el Artículo 141 del Código Procesal Civil.

k) El presente trámite comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones.

CONCORDANCIAS: R. Nº 540-2003-SUNARP-SN, Reglam.Insc.Reg.Predios, Art. 134

2 Artículo 68.- Retroprioridad derivada de la anotación preventiva Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación, salvo disposición distinta.