Artículo 1º.- Objeto

El presente reglamento regula el procedimiento de subasta pública para la venta de bienes inmuebles de dominio privado de propiedad de la Municipalidad Distrital de San Miguel, sobre los cuales ejerce el derecho de propiedad con todos sus atributos, en procura de una eficiente gestión del portafolio inmobiliario municipal, optimizando su valor, considerando el uso económico y social de sus bienes y atendiendo a los fines y objetivos institucionales.

Artículo 2º.- Ámbito de aplicación

El reglamento es aplicable a la venta real y/o cualquier acto de enajenación perpetua que implique la traslación de dominio de un bien inmueble de dominio privado de la Municipalidad Distrital de San Miguel a otra persona natural o jurídica, a través del procedimiento de subasta pública, conforme a ley.

Artículo 3º.- Competencia

La transferencia de los bienes inmuebles municipales es atribución exclusiva de la Municipalidad Distrital de San Miguel, en adelante la municipalidad, para cuyo fin, mediante resolución de alcaldía, se conformará un comité de subasta encargado de realizar el proceso de subasta pública.

Artículo 4º.- Base Legal

1. Constitución Política del Perú

2. Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades

3. Ley Nº 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales

4. Reglamento de la Ley Nº 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales, aprobado por Decreto Supremo Nº 007-2008-VIVIENDA

5. Ley Nº 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General

6. Código Civil

Artículo 5º.- De los bienes a subastar

Mediante acuerdo de concejo se determinará e individualizará el bien o bienes inmuebles de dominio privado de propiedad de la municipalidad, a subastar, los mismos que deben encontrarse registrados y libres de toda carga o afectación, procurando el mejor valor comercial.

Artículo 6º.- Comité de subasta pública

El procedimiento de subasta pública estará a cargo de un Comité de Subasta Pública, en adelante el comité, integrado por 3(tres) miembros titulares y 3(tres) miembros suplentes, funcionarios de la municipalidad, quienes serán designados por resolución de alcaldía.

Artículo 7º.- Atribuciones del comité de subasta

a) Conducir, organizar y ejecutar el procedimiento de subasta pública del bien inmueble de dominio privado de propiedad de la municipalidad, determinado e individualizado para su venta.

b) Reunir toda la documentación administrativa, técnica y registral del inmueble a transferir, en el que conste el saneamiento físico legal del bien, la valorización vigente del mismo y el acuerdo de concejo que apruebe su venta. Organizar la información en un expediente técnico de subasta.

c) Solo enunciativamente, el comité tendrá bajo su cargo, siguiendo un cronograma, la elaboración de las bases administrativas, en lo sucesivo las bases, la convocatoria a subasta pública, la absolución de consultas, la evaluación de observaciones, la recepción de ofertas, la calificación de postores, la evaluación de propuestas, el otorgamiento de la buena pro y cualquier otro acto que resulte indispensable para iniciar y concluir la subasta pública, salvo los reservados para la formalización de la transferencia de dominio a cargo del alcalde.

Artículo 8º.- Financiamiento del comité de subasta

El comité se financia con los recursos logísticos y financieros de la municipalidad, tratándose de ventas especializadas puede asesorarse por uno o más expertos independientes, ya sea persona natural o jurídica.

Artículo 9º.- Del expediente técnico

El expediente técnico debe contar con la siguiente información:

a) Partida registral del predio a subastar

b) Plano de ubicación y perimétrico

c) Memoria descriptiva del predio a subastar

d) Tasación del predio según lo establecido por la Resolución Ministerial Nº 126-2007-VIVIENDA, que aprueba el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.

Artículo 10º.- Precio base

El precio base con que se iniciarán todas las subastas públicas en primera convocatoria, será igual al valor comercial fijado en la tasación del bien que se subaste, debiendo figurar en las bases administrativas respectivas. Solamente se admitirán ofertas económicas iguales o mayores al precio base fijado.

Artículo 11º.- Convocatoria

El proceso de subasta pública se inicia con la publicación del aviso de convocatoria en el portal municipal www.munisanmiguel.gob.pe Como mínimo la información a requerir debe considerar:

a) La referencia expresa del número de convocatoria.

b) La identificación del bien inmueble o bienes inmuebles a ser subastados.

c) El precio base.

d) El lugar, día y hora de la subasta.

e) El depósito en garantía a entregar en la Subgerencia de Tesorería de la municipalidad, por un importe no menor al 10% (diez por ciento) del precio base, con dos días hábiles de anticipación a la realización de la subasta, en cheque de gerencia de una empresa del sistema financiero nacional a la orden de la municipalidad. Entregada la buena pro se devolverá la garantía prestada a los postores no adjudicados.

f) El lugar, horario y de ser el caso, el precio de adquisición de las bases.

g) Cualquier otra información que a juicio del comité resulte relevante.

Artículo 12º.- Requisitos para ser postor

Podrá participar en la subasta pública en calidad de postor toda persona natural o jurídica nacional o extranjera, de manera directa o a través de un representante legal. En caso se trate de un consorcio basta con que participe uno de sus miembros. Sin perjuicio de lo dicho, el postor, debe reunir los siguientes requisitos:

a) Tener capacidad para contratar con el Estado Peruano.

b) La entrega del cheque de gerencia por el importe del depósito en garantía al que se refiere el artículo 11º del reglamento.

c) Adquirir las bases.

d) Otros que señale el reglamento o las bases.

Artículo 13º.- Prohibiciones

Están prohibidos de participar como postores aquellas personas que se encuentren incursas en alguna de las siguientes incompatibilidades:

a) Los funcionarios y servidores públicos, así como toda persona que presta servicios en la administración pública bajo cualquier régimen laboral o contractual, así como sus parientes hasta cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad. La prohibición se extiende a las personas jurídicas cuando la participación de las personas aquí impedidas sea superior al 5% (cinco por ciento) del capital o patrimonio social, antes de adquirirse el derecho real. Las prohibiciones rigen hasta 6 (seis) meses luego de que las personas impedidas cesen o renuncien en sus cargos. Los actos administrativos que contravengan esta prohibición son nulos, sin perjuicio de la responsabilidad que sobrevenga contra los infractores.

b) Aquellas personas naturales o jurídicas que tengan impedimento para negociar o celebrar contratos con el Estado Peruano, o sus empresas u organismos.

c) Aquellas personas naturales o jurídicas sean parte de un proceso judicial contra el Estado, sus empresas u organismos, respecto del predio materia de subasta pública.

d) Los posesionarios ilegítimos o precarios de los inmuebles a transferir. e) Las personas naturales o jurídicas que hayan subarrendado el inmueble o transferido sin conocimiento y aceptación de la municipalidad.

f) Aquellos que mantengan deudas impagas provenientes de la posesión del inmueble con la municipalidad.

Artículo 14º.- Cronograma

El proceso de venta por subasta pública de los inmuebles materia de la venta se realizará de acuerdo al siguiente cronograma:

a) Venta de bases: durante 10 (diez) días hábiles.

b) Presentación de consultas: durante los 5 (cinco) días hábiles siguientes al vencimiento de la venta de bases.

c) Acto de subasta pública: dentro de los 5 (cinco) días hábiles contados a partir del último día de presentación de consultas, si no las hubiera se prescinde de este plazo.

d) Adjudicación de la buena pro: durante el acto de subasta pública.

e) Plazo para impugnar la buena pro: durante el acto de subasta pública.

f) Plazo para sustentar la impugnación: 2 (dos) días hábiles luego de adjudicada la buena pro.

g) Decisión del comité recaída sobre la impugnación: 5 (cinco) días hábiles luego de presentado el escrito de sustentación de la impugnación.

Los plazos fijados se computan como máximos, y se restringen al horario de trabajo de la municipalidad.

Artículo 15º.- Modalidad para la oferta económica

La subasta pública se llevará a cabo en acto público, con la presencia de un notario y martillero públicos, bajo la modalidad de sobre cerrado, abriéndose luego una puja a viva voz, adjudicando la buena pro al postor que efectúe la oferta económica más alta.

La venta en subasta pública de los inmuebles de dominio privado de propiedad de la municipalidad se ejecutará en las condiciones físicas en las que se encuentren (venta ad corpus).

Artículo 16º.- Sometimiento a las bases

El solo hecho de presentar la documentación al comité como postor, implica el total sometimiento y aceptación de los procedimientos, condiciones y disposiciones contenidas en las bases, así como a las circulares que emita el comité, las cuales serán debidamente publicadas.

Artículo 17º.- Facultades del comité

Es atribución exclusiva del comité, interpretar las bases y resolver todo lo previsto en ellas, inclusive emitir decisión motivada en caso de impugnación contra la buena pro así como absolver consultas a las bases, modificarlas, rectificarlas y variar plazos mediante circulares de notificación a los adquirientes de las mismas.

El comité puede, a su sola decisión y discreción, suspender la ejecución de la subasta, en cualquier etapa de su ejecución, sin que estas decisiones puedan originar reclamación de alguna naturaleza por parte de los postores o adquirientes de las bases.

Cualquier asunto no considerado en las bases será resuelto por el comité, en armonía con lo dispuesto en el presente reglamento.

Artículo 18º.- Consultas y acceso a la información

Los adquiriente de las bases podrán formular consultas personalmente o por escrito dirigiéndose al comité dentro del plazo fijado en el cronograma. Las consultas son pedidos de aclaración a las disposiciones de las bases. Si a juicio del comité la aclaración es válida, se comunica mediante circular a todos los postores, que las bases integradas han tomado en cuenta la consulta absuelta.

Los adquirientes de las bases tienen acceso a la documentación técnico legal del inmueble a subastarse, hasta un día hábil antes del acto de subasta pública.

El hecho de no inspeccionar el inmueble no habilita al postor para reclamaciones ulteriores, pues se presume, de pleno derecho, que los postores han realizado su propia apreciación de compra, directamente o a través de un tercero, por lo que no se admitirán reclamaciones respecto del estado y situación del inmueble. Asimismo, no serán admisibles ajustes de valor por desinformación o por el estado del inmueble, ni por otra circunstancia.

Artículo 19º.- Acto de subasta pública

El acto de subasta pública se llevará a cabo dentro del plazo fijado en el cronograma. Dirige el acto de subasta pública cualquiera de los miembros del comité, elegido en el acto o antes, quien actuará como representante del comité.

Artículo 20º.- Del sobre cerrado

a) El postor presentará su oferta económica en sobre cerrado por el inmueble que desee adquirir en la subasta pública. En el caso de pretender adquirir más de un inmueble, el postor deberá prestar garantía por cada uno de ellos.

b) La presentación del sobre cerrado dirigido al comité, se efectuará en el mismo acto de la subasta. En la parte exterior del sobre se indicará claramente el nombre, la denominación o razón social del postor. El contenido del sobre debe redactarse en castellano, no se admitirán enmendaduras ni tachaduras. La rúbrica del postor cierra la información contenida en la oferta económica.

c) Las personas naturales, específicamente, presentarán el sobre cerrado conteniendo:

- Carta de presentación, con calidad de declaración jurada, suscrita por el postor conforme obra en el modelo del anexo Nº 1, adjuntando copia simple de su documento nacional de identidad. Las personas naturales pueden ser representadas durante el acto de la subasta mediante carta poder, con firmas certificadas por notario público.

- Declaración jurada de no estar impedido de contratar con el Estado Peruano, según lo establece el artículo 13º del presente reglamento, conforme obra en el modelo del anexo Nº 2.

- Cheque de gerencia librado a favor de la municipalidad, por el 10% (diez por ciento) del importe del precio base respecto del inmueble por el cual se participa de la subasta, emitido por una entidad bancaria o financiera supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondo de Pensiones, el abono constituye un depósito de garantía como eventual adelanto de pago en caso de otorgársele la buena pro.

d) Las personas jurídicas, específicamente, presentarán el sobre cerrado conteniendo:

- Carta de presentación, con calidad de declaración jurada, conforme obra en el modelo del anexo Nº 1, suscrita por el representante legal de la empresa, adjuntando copia de su respectivo documento nacional de identidad.

- Declaración jurada de no estar impedido de contratar con el Estado Peruano según lo establece el artículo 13º del presente reglamento, conforme obra en el modelo del anexo Nº 2.

- Copia literal de la partida registral de la persona jurídica y/o certificado de vigencia de poder en la que se manifieste con claridad las facultades otorgadas al representante legal, con una antigüedad no mayor a 30 días.

- Cheque de gerencia librado a favor de la municipalidad, por el 10% (diez por ciento) del importe del precio base respecto del inmueble por el cual se participa de la subasta, emitido por una entidad bancaria o financiera supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradora de Fondo de Pensiones, el abono constituye un depósito de garantía como eventual adelanto de pago en caso de otorgársele la buena pro.

e) La recepción satisfactoria del sobre cerrado constituye requisito previo e insalvable para participar en el proceso de subasta pública.

Artículo 21º.- De la adjudicación de la buena pro

a) Se anunciará el inmueble a subastar, conforme figura en la convocatoria.

b) El representante del comité, en presencia del notario público, procederá a informar sobre los postores cuyos sobres han sido satisfactoriamente recepcionados, por consiguiente, se encuentran aptos para participar en el proceso de subasta pública. Solo dichos postores participan, en calidad de postores hábiles. Los demás quedan descalificados automáticamente.

c) Tomando como referencia el precio base, el representante del comité, solicitará a los postores hábiles que mejoren la oferta, a viva voz. Previamente, comunicará los montos mínimos con los que podrán incrementar el valor en la puja por el inmueble en subasta.

d) La buena pro se adjudicará, al postor que efectúe la oferta más alta, luego de anunciada la última puja por tres veces consecutivas, sin nueva propuesta. En el acta de subasta que se levantará para el efecto, se consignará tanto al adjudicatario de la buena pro como al postor que formuló la segunda mejor oferta.

e) Si existiera un solo postor y su propuesta fuese válida de acuerdo a las bases, se le adjudicará la buena pro.

f) Se declarará desierto el proceso de subasta, de no haber algún postor hábil o si las ofertas resultan ser inferiores al precio base.

g) El adjudicatario de la buena pro en el plazo máximo de 2 (dos) días hábiles, elevará su depósito de garantía al 15% (quince por ciento) del monto total de la oferta ganadora, para lo cual librará un cheque de gerencia a favor de la municipalidad, por la diferencia, emitido por una entidad bancaria o financiera supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradora de Fondo de Pensiones, el cual debe ser entregado a la Subgerencia de Tesorería de la municipalidad.

h) En caso que el adjudicatario de la buena pro no cumpla con elevar su depósito de garantía conforme se dispone en el numeral anterior, dentro del plazo fijado, perderá la condición de tal y el cheque de gerencia depositado en garantía a razón del 10% (diez por ciento) del precio base, quedará a favor de la municipalidad como indemnización. Seguidamente, el comité llamará al postor que haya obtenido la segunda mejor oferta para que cumpla con depositar su garantía por el 15% de la misma, dentro del plazo a fijar en el mismo requerimiento. Si dicho adjudicatario no cumpliera con depositar su garantía, el comité declarará el abandono del proceso respecto de bien no adjudicado.

i) A los postores que no se les hubiera adjudicado la buena pro, incluyendo a aquel que haya formulado la segunda mejor oferta, se les devolverá la garantía prestada en la Subgerencia de Tesorería de la municipalidad, salvo que se detectara que han presentado documentación falsa, en cuyo caso quedará la garantía como indemnización a favor de la municipalidad. En caso hubiere postores que no estuvieron presentes en la subasta, la Subgerencia de Tesorería de la municipalidad, les concederá un plazo de 15 (quince) días hábiles para que recojan su garantía. Vencido el plazo, dicha suma de dinero pasará a la cuenta de la municipalidad.

j) El cheque de gerencia dejado en garantía por el adjudicatario de la buena pro o el que haya obtenido la segunda mejor oferta de ser el caso, será ejecutado, y considerado como pago a cuenta del precio de venta o como penalidad en caso no se cumpliera con el pago final pactado o se detectara que se ha presentado documentación falsa.

k) Concluido el acto de subasta se levantará un acta que será firmada por todos los miembros del comité, el notario público y los adjudicatarios ganadores y demás postores que deseen hacerlo. Como mínimo el acta debe contener: lugar, fecha y hora del acto de subasta pública, la relación del inmueble o inmuebles subastados, nombre de los postores hábiles y de sus ofertas, nombre del adjudicatario, relación del inmueble o inmuebles con adjudicación desierta de ser el caso, el monto de la oferta ganadora de la buena pro, la impugnación contra la buena pro adjudicada y observaciones al procedimiento.

Artículo 22º.- Impugnación de la buena pro

Los postores que deseen impugnar el resultado de la subasta, deberán comunicarlo, en el mismo acto de subasta pública, luego de adjudicada la buena pro. La impugnación deberá quedar registrada al final del acta levantada por el notario público, invitando a firmar al pie al impugnante, sin cuya rúbrica no será tramitada y se tendrá como no presentada la impugnación.

Dentro de los 2 (dos) días hábiles siguientes a la subasta, el impugnante deberá presentar el escrito sustentando la impugnación, conjuntamente con un cheque de gerencia emitido por una entidad bancaria o financiera supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradora de Fondo de Pensiones a favor de la municipalidad, ascendente al 20% (veinte por ciento) del precio base del inmueble cuya subasta se impugna, en respaldo de la impugnación planteada. Dicho escrito deberá ser dirigido al presidente del comité y el título entregado en la Subgerencia de Tesorería de la municipalidad, durante el horario de trabajo.

Dentro de los 5 (cinco) días hábiles siguientes a la presentación del escrito de sustentación de la impugnación, el comité, emitirá su decisión motivada, por escrito, salvo que previamente se requiera obtener información complementaria de otra entidad. Contra dicha decisión, cabe el recurso de apelación, cuya resolución corre a cargo del Gerente de Administración y Finanzas, quien de manera insalvable se asesorará por un abogado, emitiendo resolución definitiva en los plazos y forma que dispongan las bases administrativas de la subasta pública del inmueble o los inmuebles de que se trate. Declarada infundada la apelación queda agotada la vía administrativa.

En caso que la impugnación o la apelación sean declaradas fundada, la adjudicación de la buena pro quedará revocada, procediendo la municipalidad, dentro del plazo de 5 (cinco) días hábiles, a devolverle la garantía al postor impugnante, sin intereses ni compensación alguna, y se dará por concluido el proceso de subasta pública. Acto seguido, el comité evaluará iniciar un nuevo procedimiento de subasta pública respecto del referido inmueble.

Artículo 23º.- Información falsa proporcionada por el postor

En la eventualidad que se comprobara, antes de la fecha de suscripción del contrato de compra venta y cancelación del monto de la oferta económica, que la declaración jurada presentada por el postor ganador de la buena pro contiene datos falsos, se dejará sin efecto la mencionada adjudicación, procediéndose, por concepto de penalidad, a ejecutar o disponer, según el caso, del cheque de gerencia, sin perjuicio de que se interpongan en su contra las acciones legales correspondientes.

En ese caso, el comité dará por concluido el proceso de subasta pública y evaluará iniciar un nuevo procedimiento de subasta respecto del inmueble.

Si la referida eventualidad se presentara con posterioridad a la fecha de suscripción del contrato de compraventa, informará de dicha situación, se informará de inmediato al concejo municipal, para que, de ser el caso, se solicite judicialmente de la nulidad del contrato celebrado, conforme a lo establecido en los artículos 201º y siguientes del Código Civil.

Artículo 24º.- Cancelación del precio y suscripción del contrato

a) Sin perjuicio de la obligación de elevar la garantía al 15% (quince por ciento) del monto del precio adjudicado, una vez suscrita el acta de adjudicación de la buena pro o de efectuada la notificación para el caso de la segunda mejor oferta, el adjudicatario debe cancelar el saldo mediante cheque de gerencia girado a nombre de la municipalidad, o en su defecto, y dentro del plazo antes indicado, se deberá presentar una carta de entidad bancaria o financiera supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradora de Fondo de Pensiones, comunicando la aprobación del crédito para financiar el pago, según modelo de anexo Nº 3. En este último caso, el cheque de gerencia debe girarse y entregarse directamente a favor de la municipalidad, en un plazo no mayor de 5 (cinco) días hábiles contados desde la recepción de la carta, sin necesidad de exigir previamente la entrega de la minuta de compraventa y/o bloqueo de la partida registral del inmueble materia de subasta.

b) De no hacerse efectivo el pago del precio dentro del plazo indicado en el literal anterior, cualquiera fuera el motivo o causa de ello, la adjudicación del predio quedará sin efecto de pleno derecho y los Cheques de Gerencia entregados en garantía serán ejecutados, cobrados o aplicados como penalidad a favor de la municipalidad, por el incumplimiento, sin lugar a reclamación alguna. El comité declarará el abandono del procedimiento, solo cuando el postor que haya obtenido la segunda mejor oferta no cumpla con hacer efectivo el pago, con lo cual se dará por concluido el proceso de subasta pública en lo que respecta al inmueble.

c) La minuta de compraventa será suscrita una vez cancelado el precio total de la adjudicación, entre la municipalidad y el adjudicatario, quien asumirá los gastos notariales y registrales, y, en general, todos los gastos de transferencia, así como los tributos que graven la misma y el costo de 1 (un) testimonio a favor de la municipalidad, con la inscripción registral correspondiente.

d) La entrega del predio adjudicado se llevará el día de la suscripción de la minuta de compraventa. Si la recepción se retarda más allá de ese tiempo, por culpa imputable al adjudicatario, correrán a su cargo los gastos de vigilancia y administración correspondientes, cesando automáticamente la responsabilidad de la municipalidad como propietaria del predio.

Artículo 25º.- Registro de las adjudicaciones

Todas las adjudicaciones serán registradas en el libro de actas del comité, debiendo elaborarse un expediente por cada inmueble, a fin de rendir cuenta de las acciones de control internas y externas.