RESOLUCIÓN Nº 162-2008-SUNARP-TR-L

Lima, 1 de febrero de 2008

APELANTE     :     JOSÉ VALVERDE MORÁN

TÍTULO          :     N° 2022 del 27/09/2007

RECURSO     :     Escrito ingresado al Registro el 21/11/2007

REGISTRO     :     Predios de Nasca

ACTO(s)     :     INMATRICULACIóN

(…)

V.     PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

-     Si el título de propiedad cuenta con la antigüedad de 5 años a que se refiere el artículo 15 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

VI.     ANÁLISIS

1. La inmatriculación es el proceso de incorporación al registro de un bien. Como señala Roca Sastre, citado por Chico y Ortiz, la inmatriculación es “el ingreso de una finca en la vida registral realizado en virtud de una primera inscripción de su dominio a favor del inmatriculante, la cual abre folio de registro particular, es obtenida por medios particulares y surte efectos específicos” ⁽¹⁾ .

Para que proceda la inmatriculación es necesario que el bien a registrarse no se encuentre inscrito. Además, debe presentarse título que acredite el dominio del solicitante, el mismo que debe tener una antigüedad de por lo menos 5 años, según se desprende del artículo 2018 del Código Civil.

2. El artículo 15 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), señala que no se requiere pluralidad de títulos para la inmatriculación cuando el título tiene por sí solo la antigüedad requerida. Señala además que el cómputo del plazo de antigüedad se efectuará a partir de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición.

Sin embargo, existen supuestos en los que no es necesario que el título tenga la antigüedad de 5 años, tales como los casos de título supletorio, que se menciona en el artículo 2018 del Código Civil, resolución judicial declarando la prescripción adquisitiva de dominio, resolución que disponga la incorporación de un predio a dominio del Estado, entre otros supuestos contemplados en el artículo 16 del RIRP.

3. Como señala Luis Díez-Picazo, toda inscripción primera de dominio importa “(...) una previa constatación de lo existencia de las fincas y de los derechos que sobre los mismos se ostentan, así como, desde un punto de vista negativo, la constatación de que las fincas no se encuentren ya inmatriculadas”, para indicar a continuación que “(...) existe la conveniencia evidente de que la entrada de fincas en el Registro se produzca después de un previo examen y un riguroso control de su existencia y de sus características físicas, sobre todo extensión y linderos, y de las titularidades que respecto de las mismas se ostentan” ⁽²⁾ .

Así, la razón para exigir una antigüedad mínima (5 años) a los títulos en mérito al cual se solicita la primera inscripción de dominio está dada por la necesidad que al Registro ingresen actos consolidados, firmes, para efectos de una adecuada publicidad y seguridad, pues se requiere tener certeza de que dichos títulos sean válidos, teniendo en cuenta los efectos de la inscripción, cual es la de legitimar el título presentado.

Por ello es que se requiere que tenga como mínimo dicha antigüedad, teniendo en cuenta que es el plazo de la prescripción adquisitiva corta, es decir, aquella mediante la cual se adquiere la propiedad cuando media justo título y buena fe.

4. En el presente caso, se acompaña el parte notarial de la escritura pública de compraventa del 27/08/2007 donde intervienen Luis Alberto Rodríguez Pantigoso en su calidad de Juez del Juzgado Civil de Nasca quien comparece en rebeldía de los demandados vendedores Luis Bartolomé Silva Hernández y su esposa María Eva Melchora Lévano, y de la otra parte y como comprador Armando Martín Levano Castillo. Esta escritura ha sido otorgada en ejecución de sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura pública seguido por Armando Martín Levano Castillo contra la sociedad conyugal Silva-Lévano.

5. Como ya se ha mencionado, el artículo 15 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, establece las reglas para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años, señalando que no se requiere pluralidad de títulos para la inmatriculación cuando el título tiene por sí solo la antigüedad requerida. Computándose el plazo de antigüedad a partir de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición.

En el presente caso reiteramos, se ha presentado la escritura pública del 27/08/2007 en la que corre inserta la minuta que contiene el contrato de compraventa del 27/06/2000 por la cual la sociedad conyugal conformada por Luis Bartolomé Silva Hernández y María Eva Melchora Lévano Castillo le venden el predio ubicado en la calle Lima 348 de la ciudad de Nasca a Armando Martín Lévano Castillo.

El artículo 15 señala que el plazo de los 5 años se computa a partir de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición. El artículo 245 del Código Procesal Civil, señala que un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el proceso desde: 1. La muerte del otorgante. 2. La presentación del documento ante funcionario público. 3. La presentación del documento ante notario público, para que certifique la fecha o legalice las firmas. 4. La difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable, y 5. otros casos análogos .

6. Al respecto, señalaremos que si bien la minuta no contiene una fecha cierta, a tenor de los 4 primeros incisos del artículo antes citado, debe tenerse en cuenta que esta ha sido valorada en sede judicial, toda vez que el Juez a efectos de exigir al demandado el cumplimiento de la obligación de hacer, como es el otorgamiento de la escritura pública, ha dado por cierto el contrato privado que le ha sido presentado, pues la autenticidad y el valor probatorio que le otorgó al citado documento coadyuvó a la decisión judicial que amparó la demanda de otorgamiento de escritura pública correspondiente y a su posterior formalización.

En ese sentido, al haberse declarado fundada la demanda interpuesta por Armando Martín Lévano Castillo, la instancia jurisdiccional ha determinado la plena validez de la minuta de compraventa, incluyendo su fecha, por lo que el plazo de los 5 años debe de ser computado desde la fecha de la minuta.

Por lo señalado, es de aplicación al presente caso el siguiente precedente de observancia obligatoria: “Valorada la autenticidad y la fecha de la minuta en la sentencia que ordena el otorgamiento de escritura pública, la minuta tiene plena validez y no puede ser cuestionada registralmente, al tratarse de aspectos, vinculados a la propia decisión judicial” ⁽³⁾ .

Consecuentemente, debe revocarse la observación, al cumplir la minuta del 27/06/2000 con el plazo de 5 años.

(…)

VII.     RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro Público de Nazca al título 2022 del 27/09/2007 y DISPONER la inscripción del título venido en grado por los fundamentos expuestos en la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA, Presidenta(e) de la Segunda Sala del Tribunal Registral

LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA, Vocal del Tribunal Registral

ANDREA PAOLA GOTUZZO VÁSQUEZ, Vocal(s) del Tribunal Registral

NOTAS:

(1)     CHICO Y ORTIZ, José María. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. 3ª edición. Marcial Pons. Madrid, 1994, p. 744.

(2)     DÍEZ-PICAZO. Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, tomo III. Editorial Civitas, Madrid, 1995, p. 355.

(3)     DÍEZ-PICAZO, Luis. Ob. cit., p. 356.