SE DECLARA FUNDADO EL RECURSO DE CASACION: LA APELADA RESULTA INSUBSANABLE
Se ha configurado la causal de infracción normativa de carácter procesal del artículo VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil advirtiéndose que el A quo ha emitido un fallo inhibitorio por considerar que no existe conexión lógica entre los hechos y el petitorio omitiendo pronunciarse sobre los otros puntos alegados en la contestación de la demanda, ademas el juez puede ordenar la prueba de oficio a fin de establecer si se trata o no del mismo bien a efectos de proceder a emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia correspondiendo por ende declarar la insubsistencia de la apelada.
Desalojo por Ocupación Precaria. Lima, veinte de abril del año dos mil doce.- LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa en el día de la fecha, expide la siguiente sentencia. MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación obrante de fojas quinientos doce a quinientos veinte interpuesto por Administradora del Comercio Sociedad Anónima (sucesora procesal de la caja de Pensiones Militar Policial) debidamente representada por su apoderado Guillermo Antonio Cafferata Becerra contra la sentencia de vista obrante de fojas cuatrocientos setenta a cuatrocientos setenta y nueve dictada por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima con fecha dieciocho de noviembre del año dos mil diez que deja a salvo el derecho de la demandante para que lo haga valer en la forma y vía que corresponda confirmando la sentencia apelada que declara improcedente la demanda. FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Esta Sala Suprema mediante resolución de fecha siete de julio del año dos mil once que obra de fojas cuarenta y tres a cuarenta y cinco del cuadernillo de casación ha declarado procedente el recurso de casación por la causal de infracción normativa material y procesal alegando el recurrente lo siguiente: 1) Interpretación incorrecta del artículo 1430 del Código Civil toda vez que la Sala Superior considera que previamente el Poder Judicial debe declarar el incumplimiento de las obligaciones contractuales lo que ha conllevado a que se dicte una sentencia contraria a derecho resultando claro que el contrato de compraventa ha quedado resuelto y por tanto el título que los demandados tenían para poseer el inmueble ha fenecido; 2) la interpretación incorrecta del artículo 1372 del Código Civil al señalar la Sala Superior que para que proceda la restitución de la posesión previamente debe cumplirse con la restitución de las prestaciones a favor de los demandados puesto que dicha norma no indica que la restitución de las prestaciones que se ejecutan ante la resolución de un contrato deban realizarse en forma simultánea teniendo en todo caso la parte compradora expedito su derecho para recurrir al órgano jurisdiccional a fin de solicitar la restitución de lo pagado; señala que la Sala Superior al emitir la resolución impugnada desconoce el Principio de Legalidad previsto en el artículo 6 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y el artículo VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil al no aplicar el artículo 585 del Código Procesal Civil; indica que su pedido casatorio es revocatorio. CONSIDERANDO: Primero.- Que, habiéndose declarado procedente el recurso de casación interpuesto por las causales de infracción normativa material y procesal deben analizarse en primer término los agravios señalados en la causal de infracción normativa procesal no resultando necesario en la eventualidad que los mismos se declaren fundados examinar los agravios relativos a las infracciones normativas materiales antes precisadas. Segundo.- Que, por consiguiente, para los efectos de determinar si en el caso en concreto se ha incurrido en la infracción normativa procesal en los términos propuestos es menester efectuar el siguiente análisis: I) De la lectura de la demanda obrante de fojas treinta y seis a cuarenta y cinco es de verse que la Caja de Pensiones Militar Policial ocurre ante el órgano jurisdiccional en su calidad de propietaria del bien inmueble sito en el Jirón América número 398 del distrito de La Victoria solicitando la restitución del inmueble constituido por el stand signado con el número 11 ubicado en el primer piso del Jirón San Cristóbal número 1636-1660 del programa constructivo denominado Galería Comercial Yuyi del distrito de La Victoria inscrito en la Partida Electrónica número 11167416 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima y Callao; sostiene que con fecha veintinueve de setiembre del año mil novecientos noventa y siete celebró contrato de compraventa e hipoteca con Pedro Franco Quintanilla y Juliana Condorhuaman Quispe de Franco sobre el bien materia de restitución conviniendo libremente según se desprende de la cláusula tercera del precitado documento que el precio del inmueble asciende a la suma de ciento diez mil seiscientos sesenta dólares americanos con una inicial de mil cuatrocientos cincuenta y tres dólares americanos que se mantendría en calidad de arras confirmatorias y el saldo restante equivalente a ciento nueve mil doscientos siete dólares americanos a financiarse en ciento ochenta armadas mensuales de mil cuatrocientos treinta y tres dólares americanos con cincuenta y tres centavos de dólar cada una, la cual comprende la amortización del precio del bien, los intereses compensatorios pactados y otros conceptos establecidos en el contrato de compraventa no debiendo considerarse que cada cuota pagada haya sido imputada en su totalidad al precio del bien indicando asimismo que ambas partes establecieron en la cláusula cuarta del contrato de compraventa la condición resolutoria expresa la cual determinaría la resolución del contrato de compraventa de pleno derecho esto es por la falta de pago de una de las armadas pactadas lo cual implica que en caso de configurarse dicho supuesto la recurrente quedaba facultada para resolver el contrato; señala que posteriormente con fecha veinticuatro de noviembre del año mil novecientos noventa y siete la recurrente conjuntamente con los compradores celebraron un contrato de cesión de posición contractual con los demandados Remigio Salvador Villanueva y Sofía Valenzuela Márquez mediante el cual los cedentes Pedro Franco Quintanilla y Juliana Condorhuaman Quispe de Franco cedieron todos sus derechos y acciones respecto al contrato e inmueble sub litis asumiendo los cesionarios demandados todos los derechos y obligaciones que se derivan del mismo para cuyo efecto firmaron un pagaré por el saldo deudor a la fecha de suscripción del precitado contrato ascendente a ciento ocho mil ochocientos quince dólares americanos con seis centavos de dólar quedando pendiente por cancelar ciento setenta y ocho armadas mensuales de mil cuatrocientos treinta y tres dólares americanos con cincuenta y tres centavos de dólar; afirma que los demandados han incumplido con sus obligaciones pues sólo han pagado cuarenta y tres cuotas de las ciento ochenta establecidas por lo que mediante Cartas Notariales de fecha tres y seis de febrero del año dos mil siete se puso a conocimiento la decisión de hacer valer la cláusula resolutoria prevista por las partes lo que determina que a la fecha los demandados no cuentan con título alguno que legitime su posesión; II) los demandados al contestar la incoada por escrito corriente de fojas ciento tres a ciento diecisiete señalan lo siguiente: 1) Las cartas notariales no fueron remitidas a los domicilios reales de los recurrentes Remigio Salvador Villanueva y Sofía Valenzuela Márquez ubicados en la Manzana “N” Lote número 1 Urbanización Sol de La Molina del distrito de La Molina y en la Calle La Esperanza número 401 de la Urbanización El Porvenir del distrito de Ate respectivamente sino al domicilio de las empresas Wfossilw Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada y Black Flys Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada no surtiendo efecto las cartas de resolución encontrándose vigente el contrato de compraventa; 2) existen errores evidentes en el contrato a resolver como en la cláusula invocada para resolver el mismo toda vez que se resuelve el contrato de cesión de posición contractual y se invoca una cláusula errada para resolverlo lo que trae como consecuencia que el contrato de compraventa de fecha veintinueve de setiembre del año mil novecientos noventa y siete no ha sido resuelto y se encuentra vigente resultando improcedente la demanda al no cumplir la demandante con comunicar debidamente la resolución del contrato de compraventa; 3) no se encuentran en posesión ocupando el inmueble ubicado en Jirón San Cristóbal número 1636- 1660 sino el ubicado en el Jirón San Cristóbal número 1648 tienda número once del distrito de la Victoria; 4) han pagado noventa y ocho cuotas esto es más de la mitad del valor del inmueble por consiguiente no procede resolver el contrato de compraventa ni solicitar el desalojo por ocupación precaria por ser titulares del inmueble y tener justo título; no se puede resolver el contrato de compraventa al existir motivo y razones suficientes para suspender los pagos más aún cuando la demandante no ha dado ninguna garantía que dichos pagos serían aplicados al contrato de compraventa; III) el Juez del Trigésimo Primer Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Lima por sentencia contenida en la resolución número diecisiete obrante de fojas doscientos ochenta y siete a doscientos noventa y cinco dictada el nueve de julio del año dos mil nueve declara improcedente la demanda por considerar que no existe conexión lógica entre los hechos y el petitorio toda vez que lo pretendido es el desalojo del inmueble ubicado en el Jirón San Cristóbal número 1636 ó 1660 Tienda número 11 del distrito de La Victoria y el ocupado por los demandados es el sito en Jirón San Cristóbal número 1648 Tienda número 11 del distrito de la Victoria no resultando necesario pronunciarse sobre los otros puntos alegados en la contestación de la demanda; IV) apelada la precitada decisión la Sala Superior por resolución de vista obrante de fojas cuatrocientos setenta a cuatrocientos setenta y nueve dictada el dieciocho de noviembre del año dos mil diez confirma la recurrida por sus fundamentos y no por los de la apelada al considerar que la ley no confiere al que ejercita la condición resolutoria potestad jurisdiccional para declarar con efectos erga ommes e invocable en juicio que su contraparte ha incumplido con la obligación pactada porque tratándose de una situación fáctica corresponde exclusivamente al órgano juridisccional declarar el derecho que corresponde a ese hecho acorde a lo dispuesto por el artículo 139 inciso 1 segundo párrafo de la Constitución Política del Estado es decir la declaración de haber incumplido una de las partes sus obligaciones contractuales es exclusiva del Juez y debe efectuarse mediante sentencia declarativa previa demanda, debate y probanza pero no en un proceso de condena como lo es el proceso de desalojo; señala que si bien la Caja de Pensiones Militar Policial demanda expresamente desalojo no estando obligada a probar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales también lo es que los fundamentos de hecho de la demanda sustentan claramente una pretensión de cumplimiento de uno de los efectos de la resolución contractual prevista en el tercer párrafo del artículo 1372 del Código Civil esto es la restitución por el demandado de una de las prestaciones cumplidas por la demandante en el marco del contrato de compraventa consistente en la entrega física del inmueble la que aparece encubierta vía desalojo por ocupación precaria deviniendo en improcedente la restitución del inmueble en la vía del desalojo sumarísimo cuando el ordenamiento procesal civil ha previsto la vía del proceso de conocimiento como único camino para atender las cuestiones complejas más aún si se atiende a que la demandante solicita que su contraparte cumpla con devolver una prestación sin haber cumplido previamente con devolver la que le corresponde toda vez que la demandante no alega ni menos acredita haber devuelto a los compradores las sumas pagadas por éstos careciendo evidentemente de interés para obrar en un proceso de esta índole encontrándose el efecto de la resolución contractual limitado a imponer a cada una de las partes la obligación de restituir las prestaciones recibidas y no otras conforme lo dispone el artículo 1372 del Código Civil. Tercero.- Que, sobre el particular corresponde anotar que acorde a lo que dispone el artículo VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil el Juez debe aplicar el derecho que corresponda al proceso aunque no haya sido invocado por las partes o lo haya sido erróneamente sin embargo no puede ir más allá del petitorio ni fundar su decisión en hechos diversos de los que han sido alegados por las partes, asimismo el artículo 585 primer párrafo de la norma acotada dispone que la restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las precisiones indicadas en el Subcapítulo que corresponde al desalojo. Cuarto.- Que, en efecto, de lo actuado se advierte que el demandante solicitó la restitución del inmueble constituido por el Stand signado con el número 11 ubicado en el primer piso del Jirón San Cristóbal número 1636-1660 del programa constructivo denominado Galería Comercial Yuyi del distrito de La Victoria al haber hecho valer la cláusula resolutoria contenida en el contrato habiéndose fijado como puntos controvertidos conforme se advierte del Acta de Audiencia Única corriente de fojas ciento noventa y cuatro a ciento noventa y siete los siguientes: a) Determinar si la parte demandante tiene derecho o no para solicitar la restitución del inmueble que demanda; b) determinar si la parte demandada tiene o no la calidad de ocupante precaria respecto al Stand número 11 de la denominada Galería Comercial Yuyi del distrito de La Victoria provincia y departamento de Lima objeto de la demanda; c) determinar si corresponde ordenar o no que la parte demandada desocupe el inmueble antes mencionado; y d) determinar si corresponde ordenar o no que la parte demandada restituya la posesión del inmueble a la parte demandante no obstante la Sala Superior ha expedido un fallo inhibitorio argumentando que la demanda sustenta claramente una pretensión de cumplimiento de uno de los efectos de la resolución contractual prevista en el tercer párrafo del artículo 1372 del Código Civil lo cual no se condice con la pretensión demandada sobre desalojo por ocupación precaria por cuanto la precitada norma si bien está referida a los efectos de la rescisión y resolución contractual también lo es que la materia controvertida no constituye la resolución de contrato por cuanto ésta según lo señala la demandante ya se produjo de pleno derecho al hacer valer la cláusula resolutoria expresa pactada consiguientemente la Sala Superior se ha inhibido de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia en base a una pretensión que no ha sido demandada, admitida ni fijada como punto controvertido tanto más si acorde a lo dispuesto por el artículo 585 primer párrafo del Código Procesal Civil la restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo. Quinto.- Que, consecuentemente se ha configurado la causal de infracción normativa de carácter procesal del artículo VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil advirtiéndose en atención a que el fin concreto del proceso es resolver un conflicto de intereses y su finalidad abstracta es lograr la paz social en justicia que el A quo también ha emitido un fallo inhibitorio por considerar que no existe conexión lógica entre los hechos y el petitorio omitiendo pronunciarse sobre los otros puntos alegados en la contestación de la demanda precisados en el considerando quinto de la apelada no obstante que acorde a la facultad conferida por el artículo 194 del Código Procesal Civil puede ordenar la prueba de oficio a fin de establecer si se trata o no del mismo bien a efectos de proceder a emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia correspondiendo por ende declarar la insubsistencia de la apelada; siendo esto así, carece de objeto pronunciarse respecto a las alegaciones referentes a la infracción normativa de naturaleza material; fundamentos por los cuales y en aplicación de lo dispuesto por el artículo 396 inciso 3 del Código Procesal Civil, declararon: FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Administradora del Comercio Sociedad Anónima (sucesor procesal de la Caja de Pensiones Militar Policial), por la causal relativa a la infracción normativa procesal; consecuentemente NULA la sentencia de vista contenida en la resolución número quince obrante de fojas cuatrocientos setenta a cuatrocientos setenta y nueve dictada por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima de fecha dieciocho de noviembre del año dos mil diez; e INSUBSISTENTE la apelada contenida en la resolución número diecisiete corriente de fojas doscientos ochenta y siete a doscientos noventa y cinco; y ORDENARON al Juez de la causa expida nueva resolución conforme a lo señalado precedentemente; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por Administradora del Comercio Sociedad Anónima (sucesora procesal de la Caja de Pensiones Militar Policial) contra Remigio Salvador Villanueva y otra sobre Desalojo por Ocupación Precaria; y los devolvieron. Ponente Señora Valcárcel Saldaña, Jueza Suprema.- SS. TICONA POSTIGO, ARANDA RODRÍGUEZ, PONCE DE MIER, VALCÁRCEL SALDAÑA, MIRANDA MOLINA C-839357-21