Revocatoria de poder: Fundamento
La revocación tiene su razón de ser en que la designación de representante se basa
fundamentalmente en la confianza que tiene el representado en la persona del representante, sentido de confianza que es otorgada intuito personae; así, si el representado pierde la confianza en su representante, puede revocar el poder por simple acto de voluntad del propio interesado (representado), y en cualquier momento, no siendo necesario fundamentar su decisión de poner término al poder conferido, ni explicar razón alguna.
RESOLUCIÓN N° 1252-2009-SUNARP-TR-L
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 1252-2009-SUNARP-TR-L
Lima, 14 de agosto de 2009
APELANTE : FRANKLIN MACEDONIO ALCÁNTARA MUÑOZ
TÍTULO : N° 158973 de 6-3-2009
RECURSO : H.T.D. N° 2009-034827-Z.R. N° IX de 26-5-2009
REGISTRO : de Predios de Lima
ACTO : Compraventa
SUMILLA : Revocatoria de poder
“En aplicación del principio de prioridad preferente, la revocatoria de poder surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación del título que la contiene. En consecuencia, no podrá acceder al Registro una compraventa celebrada en fecha posterior a la presentación del título de revocatoria de poder aunque a dicha fecha aún no se haya suscrito el asiento de inscripción de la revocatoria”.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el presente título se solicita la inscripción de la compraventa del lote 20 de la manzana A del Programa “A” de la Asociación de Vivienda “Los Nísperos” del distrito de San Martín de Porres, inscrito en la partida N° 43714945 del Registro de Predios de Lima.
La venta es efectuada por la Asociación de Vivienda “Los Nísperos”, representada por Franklin Macedonio Alcántara Muñoz, Miguel Ángel Durand Melgarejo y Luciano Félix Palma León a favor de Juan Clímaco Salazar Benites.
Al efecto se adjunta la documentación siguiente:
- Parte notarial de la escritura pública del 10-1-2009 otorgada ante notaria de Lima, Beatriz Ofelia Zevallos Giampietri.
- Copias certificadas por notario del recibo de pago del impuesto predial del año 2008 y de los formularios de la declaración jurada de autoavalúo del año 2008 (HR y PU).
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, Enrique Fernando Monsalve Arróspide, observó el título en los siguientes términos:
“Acreditación de facultades: Revisada la partida electrónica N° 01958062 del Registro de Personas Jurídicas de esta oficina, donde corre registrada la Asociación de Vivienda Los Nísperos (vendedora) se advierte que en el asiento A00008 corre inscrita la revocación de los poderes otorgados a favor de quienes comparecen en el instrumento público presentado (Franklin Macedonio Alcántara Muñoz, Miguel Angel Durand Melgarejo y Luciano Félix Palma León), motivo por el cual dichos representantes no gozan de facultades expresas para transferir los lotes de la asociación vendedora. En ese sentido, y de ser el caso dicho acto de compra venta deberá ser ratificado por los representantes que ostenten las facultades respectivas, en aplicación del artículo 156 del Código Civil.
Con respecto a lo indicado en el reingreso: Se cumple con indicar que, siendo el Registro de Personas Jurídicas, un registro básicamente de representación para seguridad en el tráfico comercial es importante que la acreditación de las facultades de los representantes de la Asociación vendedora obre inscrita en la partida registral del Registro de Personas Jurídicas, motivo por el cual se reitera que resulta necesaria la ratificación del presente acto.
En ese sentido, el Tribunal Registral mediante Resolución N° 439-A-2008 SUNARP-TR-L de 23-4-2008, señala que en el supuesto que el contrato de compraventa sea celebrado por representantes de una sociedad y estos no tuvieren poderes suficientes para llevarlo a cabo, puede ser ratificado posteriormente por dicha sociedad.
Conforme cita los dos primeros ítems del rubro IV de la Resolución precitada, la calificación registral constituye el examen minucioso y riguroso que efectúa el Registrador y el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al registro, como son la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.
Asimismo, dicha Resolución agrega que, en el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, establece que la calificación comprende la verificación en el cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que, la calificación también comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación, se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
Finalmente, la antes señalada Resolución agrega que el artículo 32 del mismo Reglamento (citado en el párrafo anterior) indica que la calificación registral comprende, entre otros, el siguiente aspecto: q) verificar la representación invocada por los otorgantes (1) por lo que resulte del título (2) de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción, y (3) a las partidas del Registro de Personas Jurídicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación, solo en relación a los actos que son objeto de inscripción en dichos registros.
Según consta del estudio efectuado, a la fecha de suscripción de la escritura pública, ya el asiento A00008 de la Partida Electrónica N° 01958062 del Registro de Personas Jurídicas se encontraba legitimado y vigente hasta que se modifique o se declare judicialmente su nulidad, conforme lo dispone el Artículo 2013 del Código Civil y el Numeral VII del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
Al respecto, se cumple con indicar que sobre la precitada partida del Registro de Personas Jurídicas de esta oficina, existe pendiente el Título N° 2008-00786722 del 25.11.2008 referido a un otorgamiento de poder, que fuera apelado, y resuelto mediante Resolución N° 362-2009-SUNARP-TR-L de 13.3.2009.
Base legal: Norma V del Título Preliminar, artículo 31, 32, 39 y 40 del Reglamento General de los Registros Públicos, artículo 7 del D.Leg. 776 modificado por la Ley 27616, D.Leg. 952, Directiva N° 007-2005-SUNARP-SN”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes:
El Registrador Público en reiteradas veces viene observando el título con el pretexto de que en el asiento A00008 de la partida N° 1958062 del Registro de Personas Jurídicas de Lima se encuentra inscrita la revocatoria del poder de los otorgantes inscrito en el asiento A00006 de la misma partida; sin embargo, no toma en cuenta que en el asiento A00008 se encuentra anotada la medida cautelar de anotación de demanda y cancelación del asiento A00007, por medio de la cual se viene cuestionando en vía judicial la inscripción de seudodirectivos y falsos apoderados de la asociación por haber falsificado los documentos de la asociación en la apertura de libros de padrón de socios y libro de asambleas generales. Además de los supuestos acuerdos de asamblea general extraordinaria de 16.11.2008 sobre revocatoria de poderes solo con el ilícito fin de vender propiedades de los asociados.
Asimismo se señala que el Juez del 21° Juzgado Civil de Lima, ha admitido la demanda de nulidad de acto jurídico y cancelación de los asientos A00007 y A00009 inscritos en la partida de la asociación.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
1. En la ficha N° 184381 que continúa, en la partida electrónica N° 43714945 del Registro de Predios de Lima se encuentra registrado el terreno denominado parcela N° 10258 del Fundo Santa Rosa del distrito de San Martín de Porres, provincia y departamento de Lima.
Conforme consta en el asiento 2c) de la ficha referida, el titular registral del bien es la Asociación de Vivienda “Los Nísperos”.
Según el asiento B0002 de la partida, se declaran cumplidas las obras de habilitación urbana del terreno, encontrándose constituida por las Manzanas A, B, C, D, E y F.
2. La Asociación de Vivienda Los Nísperos corre inscrita en la ficha N° 6334 que continúa en la partida electrónica N° 01958062 del libro de asociaciones del Registro de Personas Jurídicas de Lima.
En el asiento A00006 corría inscrito el otorgamiento de poder acordado por asamblea general del 13.1.2008 a favor de Franklin Macedonio Alcántara Muñoz, Miguel Ángel Durand Melgarejo y Luciano Félix Palma León, para que suscriban minutas y escrituras públicas de compraventa con los socios hábiles por sus lotes de terreno.
En el asiento A0007 está registrado el reconocimiento del Consejo de Administración elegido para el periodo 2008-2013.
En el asiento A0008 consta la medida cautelar de anotación de demanda de impugnación de acuerdos y cancelación del asiento registral A0007 ordenada por Resolución N° 1 de fecha 28.1.2009 expedida por el 40° Juzgado Civil de Lima.
En el asiento también signado como A0008 –rectificado como A00009 según el asiento A00010– se ha inscrito la revocatoria de los poderes inscritos en el asiento A00006, acordada en asamblea general del 16.11.2008. La inscripción se efectuó en mérito al título N° 781486 del 19.11.2008. El asiento de inscripción se extendió el 19.2.2009.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como Vocal ponente Nora Mariella Aldana Durán.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
Si procede inscribir una compraventa celebrada con la intervención de un representante, en virtud de escritura pública de fecha posterior a la del título presentado al Registro para la inscripción de la revocatoria del poder de dicho representante.
VI. ANÁLISIS
1. Con el título venido en grado se solicita la inscripción de la compraventa efectuada por la Asociación de Vivienda “Los Nísperos”, representada por Franklin Macedonio Alcántara Muñoz, Miguel Ángel Durand Melgarejo y Luciano Félix Palma León a favor de Juan Clímaco Salazar Benites, respecto del lote 20 de la manzana A del Programa “A” de la Asociación de Vivienda “Los Nísperos” del distrito de San Martín de Porres, inscrito en la partida N° 43714945 del Registro de Predios de Lima.
2. El Registrador observó el título antedicho por cuanto, en el asiento A0008 de la partida registral de la asociación, extendido a mérito del título N° 781486 de 19.11.2008, se encuentra registrada la revocatoria de los poderes otorgados a quienes comparecen en el instrumento público presentado (Franklin Macedonio Alcántara Muñoz, Miguel Ángel Durand Melgarejo y Luciano Félix Palma León), por lo que los representantes no gozaban de facultades para transferir los lotes de la asociación vendedora, debiendo ser ratificado el acto de compraventa por los representantes que ostenten las facultades respectivas, en aplicación del artículo 156 del Código Civil.
De acuerdo con ello, corresponde a esta instancia analizar si procede inscribir una compraventa celebrada con la intervención de un representante, en virtud de escritura pública de fecha posterior (10.1.2009) a la del título (19.11.2008) presentado al Registro para la inscripción de la revocatoria del poder de dicho representante.
3. El artículo 149 del Código Civil consagra el principio general de la revocabilidad del poder al expresar que el poder puede ser revocado en cualquier momento, pues nada debe constreñir al representado si no quiere que se celebren actos jurídicos por él.
La revocación tiene su razón de ser en que la designación de representante se basa fundamentalmente en la confianza que tiene el representado en la persona del representante, sentido de confianza que es otorgada intuito personae; así, si el representado pierde la confianza en su representante, puede revocar el poder por simple acto de voluntad del propio interesado (representado), y en cualquier momento, no siendo necesario fundamentar su decisión de poner término al poder conferido, ni explicar razón alguna.
4. Asimismo, el artículo 152 del Código Civil prescribe: “La revocación debe comunicarse también a cuantos intervengan o sean interesados en el acto jurídico. La revocación comunicada solo al representante no puede ser opuesta a terceros que hayan contratado ignorando esa revocación, a menos que esta haya sido inscrita. Quedan a salvo los derechos del representado contra el representante”.
De la norma anteriormente citada se puede concluir lo siguiente:
- Que, la revocatoria de la representación debe comunicarse al representante y a todo aquel interviniente o interesado en el acto jurídico para el cual se otorgó el poder.
- Que, si no se ha comunicado la revocatoria del poder a los intervinientes o interesados en el acto jurídico realizado por poder, no podrá oponerse tal revocatoria a los terceros que contrataron ignorando tal revocación.
- Que, si la revocatoria del poder tuvo acceso al Registro, es oponible a todos y no podrá alegarse su desconocimiento.
5. En el presente caso, resulta necesario determinar si a la fecha de la celebración de la compraventa cuya inscripción se solicita (10.1.2009), los representantes de la vendedora tenían facultades para vender los inmuebles dé su representada.
Al respecto debe indicarse que se considera como fecha de celebración de la compraventa la del instrumento público que la contiene (escritura pública del 10.1.2009), por cuanto la minuta de compraventa contenida en el referido instrumento público, carece de fecha cierta de conformidad con lo establecido en el artículo 2451 del Código Procesal Civil.
Así corresponde determinar la vigencia del poder otorgado por la Asociación de Vivienda Los Nísperos, considerando a los principios registrales de publicidad y prioridad preferente.
6. El numeral I del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos recoge el principio de publicidad material, conforme al que el registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. Asimismo, el contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.
En el mismo sentido, el artículo 2012 del Código Civil señala que se presume sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.
El numeral II del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos recoge el principio de publicidad formal, por el cual, se establece que siendo el Registro Público, se garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo de las partidas registrales, y en general a que obtenga información del archivo registral.
7. En lo que respecta a los títulos en trámite, el artículo 127 literal a) del Reglamento General de los Registros Públicos establece que toda persona tiene derecho a solicitar y obtener del Registro, previo pago de los derechos registrales correspondientes:
a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral o que se encuentran en trámite de inscripción.
En este sentido, en virtud del principio registral de “publicidad”, se entiende que el contenido de los registros es de conocimiento general y se garantiza el efectivo conocimiento tanto de los asientos de inscripción y de los títulos que les dieron origen, así como de los que se encuentran en trámite.
Aplicando el citado principio al caso venido en grado se tiene que tanto los representantes de la asociación vendedora como el comprador tienen conocimiento del contenido de los asientos registrales, así como que se encontraban en la posibilidad de conocer la existencia de la presentación del título que contenía la revocatoria del poder, título que a la fecha de celebración de la compraventa se encontraba en proceso de calificación, ello por cuanto el Registro no solo publicita los títulos ya inscritos sino también los que se pretenden inscribir denominando a tales como títulos pendientes.
8. Por el principio de prioridad preferente consagrado en el numeral IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, se señala que los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación.
En el mismo sentido, el artículo 2016 del Código Civil señala que la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.
En este sentido, en aplicación del principio de prioridad preferente, la revocatoria de poder surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación del título que la contiene. En consecuencia, no podrá acceder al Registro una compraventa celebrada en fecha posterior a la presentación del título de revocatoria de poder aunque a dicha fecha aún no se haya suscrito el asiento de inscripción de la revocatoria.
9. Aplicando este principio al caso materia de análisis se tiene que el título que contiene la revocatoria de poder de los representantes de la asociación (título N° 781486) ingresó al Registro el 19.11.2008, y fue calificado positivamente e inscrito con fecha 19.2.2009 según consta del asiento A000092 de la partida N° 01958062 del Registro de Personas Jurídicas; por ende, los efectos de la inscripción de la revocatoria de poder se retrotraen hasta la fecha del asiento de presentación del citado título, con lo cual, la revocatoria de poder surte sus efectos erga omnes desde el 19.11.2008, aun cuando el asiento se haya extendido con posterioridad.
En consecuencia, la revocatoria de poder inscrita en el asiento A00008 –rectificado como A00009– de la partida electrónica N° 01958062 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, surtió efectos desde el 19.11.2008, y atendiendo a que la fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa fue el 10.1.2009, se concluye que los señores Franklin Macedonio Alcántara Muñoz, Miguel Ángel Durand Melgarejo y Luciano Félix Palma León, carecían de facultades para disponer del lote 20 de la manzana “A” del Programa “A” de la Asociación de Vivienda Los Nísperos.
Asimismo, es preciso señalar que el comprador, Juan Clímaco Salazar Benites, se encontraba en posibilidad de conocer la existencia de la revocatoria de poder mediante la publicidad formal del título N° 781486 del 19.11.2008, el mismo que se encontraba en calidad de título pendiente desde el 19.11.2008. En este sentido, si se hubiera solicitado un certificado de vigencia del referido poder el 10.1.2009 (fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa) se hubiera expedido el certificado mencionándose el título pendiente de revocatoria del poder.
En consecuencia, deberá acreditarse facultades otorgadas por la asociación a favor de Franklin Macedonio Alcántara Muñoz, Miguel Ángel Durand Melgarejo y Luciano Félix Palma León, a la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, o en todo caso, que la asociación ratifique la venta efectuada por estos representantes respecto del lote 20 de la manzana “A” del Programa “A” de la Asociación de Vivienda Los Nísperos.
Por tanto, debe confirmarse la observación formulada.
10. Sin perjuicio de lo expuesto, con relación a lo sostenido por el apelante en el sentido que el Registrador no ha tomado en cuenta la existencia de un litigio judicial, y que en virtud de la anotación de demanda que obra en el asiento A00008 y por la que se pretende la nulidad y cancelación de los asientos A00007 y A00009, debe ordenarse la inscripción rogada; corresponde precisar que las anotaciones preventivas (como en este caso la anotación de demanda) de conformidad con el artículo 64 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.
En este sentido, a tenor del artículo 67 del antes citado Reglamento, la existencia de esta anotación de demanda no determina la imposibilidad de extender asientos registrales relacionados con los actos y derechos publicitados en la partida registral.
Debe añadirse que la anotación de demanda de impugnación de un acuerdo, solo implica la publicidad de dicho cuestionamiento judicial, conforme al artículo 673 del Código Procesal Civil, y no acarrea la suspensión de los efectos del acuerdo impugnado,
11. Los derechos registrales se encuentran pagados.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima, al título señalado en el encabezamiento.
Regístrese y comuníquese.
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN, Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral
SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS, Vocal del Tribunal Registral
MIRTHA RIVERA BEDREGAL, Vocal del Tribunal Registral
nota
1 Artículo 245: Fecha cierta
Un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el proceso desde:
1. La muerte del otorgante;
2. La presentación del documento ante funcionario público;
3. La presentación del documento ante notario público, para que certifique la fecha o legalice las firmas;
4. La difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable; y
5. Otros casos análogos.
Excepcionalmente, el Juez puede considerar como fecha cierta la que haya sido determinada por medios técnicos que le produzcan convicción.
2 Se deja constancia que en el asiento A00010 de la partida N° 01958062 se rectificó la numeración del asiento correspondiéndole la numeración A00009 y no A00008 como se registró.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 1252-2009-SUNARP-TR-L
Lima, 14 de agosto de 2009
APELANTE : FRANKLIN MACEDONIO ALCÁNTARA MUÑOZ
TÍTULO : N° 158973 de 6-3-2009
RECURSO : H.T.D. N° 2009-034827-Z.R. N° IX de 26-5-2009
REGISTRO : de Predios de Lima
ACTO : Compraventa
SUMILLA : Revocatoria de poder
“En aplicación del principio de prioridad preferente, la revocatoria de poder surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación del título que la contiene. En consecuencia, no podrá acceder al Registro una compraventa celebrada en fecha posterior a la presentación del título de revocatoria de poder aunque a dicha fecha aún no se haya suscrito el asiento de inscripción de la revocatoria”.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el presente título se solicita la inscripción de la compraventa del lote 20 de la manzana A del Programa “A” de la Asociación de Vivienda “Los Nísperos” del distrito de San Martín de Porres, inscrito en la partida N° 43714945 del Registro de Predios de Lima.
La venta es efectuada por la Asociación de Vivienda “Los Nísperos”, representada por Franklin Macedonio Alcántara Muñoz, Miguel Ángel Durand Melgarejo y Luciano Félix Palma León a favor de Juan Clímaco Salazar Benites.
Al efecto se adjunta la documentación siguiente:
- Parte notarial de la escritura pública del 10-1-2009 otorgada ante notaria de Lima, Beatriz Ofelia Zevallos Giampietri.
- Copias certificadas por notario del recibo de pago del impuesto predial del año 2008 y de los formularios de la declaración jurada de autoavalúo del año 2008 (HR y PU).
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, Enrique Fernando Monsalve Arróspide, observó el título en los siguientes términos:
“Acreditación de facultades: Revisada la partida electrónica N° 01958062 del Registro de Personas Jurídicas de esta oficina, donde corre registrada la Asociación de Vivienda Los Nísperos (vendedora) se advierte que en el asiento A00008 corre inscrita la revocación de los poderes otorgados a favor de quienes comparecen en el instrumento público presentado (Franklin Macedonio Alcántara Muñoz, Miguel Angel Durand Melgarejo y Luciano Félix Palma León), motivo por el cual dichos representantes no gozan de facultades expresas para transferir los lotes de la asociación vendedora. En ese sentido, y de ser el caso dicho acto de compra venta deberá ser ratificado por los representantes que ostenten las facultades respectivas, en aplicación del artículo 156 del Código Civil.
Con respecto a lo indicado en el reingreso: Se cumple con indicar que, siendo el Registro de Personas Jurídicas, un registro básicamente de representación para seguridad en el tráfico comercial es importante que la acreditación de las facultades de los representantes de la Asociación vendedora obre inscrita en la partida registral del Registro de Personas Jurídicas, motivo por el cual se reitera que resulta necesaria la ratificación del presente acto.
En ese sentido, el Tribunal Registral mediante Resolución N° 439-A-2008 SUNARP-TR-L de 23-4-2008, señala que en el supuesto que el contrato de compraventa sea celebrado por representantes de una sociedad y estos no tuvieren poderes suficientes para llevarlo a cabo, puede ser ratificado posteriormente por dicha sociedad.
Conforme cita los dos primeros ítems del rubro IV de la Resolución precitada, la calificación registral constituye el examen minucioso y riguroso que efectúa el Registrador y el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al registro, como son la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.
Asimismo, dicha Resolución agrega que, en el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, establece que la calificación comprende la verificación en el cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que, la calificación también comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación, se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
Finalmente, la antes señalada Resolución agrega que el artículo 32 del mismo Reglamento (citado en el párrafo anterior) indica que la calificación registral comprende, entre otros, el siguiente aspecto: q) verificar la representación invocada por los otorgantes (1) por lo que resulte del título (2) de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción, y (3) a las partidas del Registro de Personas Jurídicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación, solo en relación a los actos que son objeto de inscripción en dichos registros.
Según consta del estudio efectuado, a la fecha de suscripción de la escritura pública, ya el asiento A00008 de la Partida Electrónica N° 01958062 del Registro de Personas Jurídicas se encontraba legitimado y vigente hasta que se modifique o se declare judicialmente su nulidad, conforme lo dispone el Artículo 2013 del Código Civil y el Numeral VII del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
Al respecto, se cumple con indicar que sobre la precitada partida del Registro de Personas Jurídicas de esta oficina, existe pendiente el Título N° 2008-00786722 del 25.11.2008 referido a un otorgamiento de poder, que fuera apelado, y resuelto mediante Resolución N° 362-2009-SUNARP-TR-L de 13.3.2009.
Base legal: Norma V del Título Preliminar, artículo 31, 32, 39 y 40 del Reglamento General de los Registros Públicos, artículo 7 del D.Leg. 776 modificado por la Ley 27616, D.Leg. 952, Directiva N° 007-2005-SUNARP-SN”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes:
El Registrador Público en reiteradas veces viene observando el título con el pretexto de que en el asiento A00008 de la partida N° 1958062 del Registro de Personas Jurídicas de Lima se encuentra inscrita la revocatoria del poder de los otorgantes inscrito en el asiento A00006 de la misma partida; sin embargo, no toma en cuenta que en el asiento A00008 se encuentra anotada la medida cautelar de anotación de demanda y cancelación del asiento A00007, por medio de la cual se viene cuestionando en vía judicial la inscripción de seudodirectivos y falsos apoderados de la asociación por haber falsificado los documentos de la asociación en la apertura de libros de padrón de socios y libro de asambleas generales. Además de los supuestos acuerdos de asamblea general extraordinaria de 16.11.2008 sobre revocatoria de poderes solo con el ilícito fin de vender propiedades de los asociados.
Asimismo se señala que el Juez del 21° Juzgado Civil de Lima, ha admitido la demanda de nulidad de acto jurídico y cancelación de los asientos A00007 y A00009 inscritos en la partida de la asociación.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
1. En la ficha N° 184381 que continúa, en la partida electrónica N° 43714945 del Registro de Predios de Lima se encuentra registrado el terreno denominado parcela N° 10258 del Fundo Santa Rosa del distrito de San Martín de Porres, provincia y departamento de Lima.
Conforme consta en el asiento 2c) de la ficha referida, el titular registral del bien es la Asociación de Vivienda “Los Nísperos”.
Según el asiento B0002 de la partida, se declaran cumplidas las obras de habilitación urbana del terreno, encontrándose constituida por las Manzanas A, B, C, D, E y F.
2. La Asociación de Vivienda Los Nísperos corre inscrita en la ficha N° 6334 que continúa en la partida electrónica N° 01958062 del libro de asociaciones del Registro de Personas Jurídicas de Lima.
En el asiento A00006 corría inscrito el otorgamiento de poder acordado por asamblea general del 13.1.2008 a favor de Franklin Macedonio Alcántara Muñoz, Miguel Ángel Durand Melgarejo y Luciano Félix Palma León, para que suscriban minutas y escrituras públicas de compraventa con los socios hábiles por sus lotes de terreno.
En el asiento A0007 está registrado el reconocimiento del Consejo de Administración elegido para el periodo 2008-2013.
En el asiento A0008 consta la medida cautelar de anotación de demanda de impugnación de acuerdos y cancelación del asiento registral A0007 ordenada por Resolución N° 1 de fecha 28.1.2009 expedida por el 40° Juzgado Civil de Lima.
En el asiento también signado como A0008 –rectificado como A00009 según el asiento A00010– se ha inscrito la revocatoria de los poderes inscritos en el asiento A00006, acordada en asamblea general del 16.11.2008. La inscripción se efectuó en mérito al título N° 781486 del 19.11.2008. El asiento de inscripción se extendió el 19.2.2009.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como Vocal ponente Nora Mariella Aldana Durán.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
Si procede inscribir una compraventa celebrada con la intervención de un representante, en virtud de escritura pública de fecha posterior a la del título presentado al Registro para la inscripción de la revocatoria del poder de dicho representante.
VI. ANÁLISIS
1. Con el título venido en grado se solicita la inscripción de la compraventa efectuada por la Asociación de Vivienda “Los Nísperos”, representada por Franklin Macedonio Alcántara Muñoz, Miguel Ángel Durand Melgarejo y Luciano Félix Palma León a favor de Juan Clímaco Salazar Benites, respecto del lote 20 de la manzana A del Programa “A” de la Asociación de Vivienda “Los Nísperos” del distrito de San Martín de Porres, inscrito en la partida N° 43714945 del Registro de Predios de Lima.
2. El Registrador observó el título antedicho por cuanto, en el asiento A0008 de la partida registral de la asociación, extendido a mérito del título N° 781486 de 19.11.2008, se encuentra registrada la revocatoria de los poderes otorgados a quienes comparecen en el instrumento público presentado (Franklin Macedonio Alcántara Muñoz, Miguel Ángel Durand Melgarejo y Luciano Félix Palma León), por lo que los representantes no gozaban de facultades para transferir los lotes de la asociación vendedora, debiendo ser ratificado el acto de compraventa por los representantes que ostenten las facultades respectivas, en aplicación del artículo 156 del Código Civil.
De acuerdo con ello, corresponde a esta instancia analizar si procede inscribir una compraventa celebrada con la intervención de un representante, en virtud de escritura pública de fecha posterior (10.1.2009) a la del título (19.11.2008) presentado al Registro para la inscripción de la revocatoria del poder de dicho representante.
3. El artículo 149 del Código Civil consagra el principio general de la revocabilidad del poder al expresar que el poder puede ser revocado en cualquier momento, pues nada debe constreñir al representado si no quiere que se celebren actos jurídicos por él.
La revocación tiene su razón de ser en que la designación de representante se basa fundamentalmente en la confianza que tiene el representado en la persona del representante, sentido de confianza que es otorgada intuito personae; así, si el representado pierde la confianza en su representante, puede revocar el poder por simple acto de voluntad del propio interesado (representado), y en cualquier momento, no siendo necesario fundamentar su decisión de poner término al poder conferido, ni explicar razón alguna.
4. Asimismo, el artículo 152 del Código Civil prescribe: “La revocación debe comunicarse también a cuantos intervengan o sean interesados en el acto jurídico. La revocación comunicada solo al representante no puede ser opuesta a terceros que hayan contratado ignorando esa revocación, a menos que esta haya sido inscrita. Quedan a salvo los derechos del representado contra el representante”.
De la norma anteriormente citada se puede concluir lo siguiente:
- Que, la revocatoria de la representación debe comunicarse al representante y a todo aquel interviniente o interesado en el acto jurídico para el cual se otorgó el poder.
- Que, si no se ha comunicado la revocatoria del poder a los intervinientes o interesados en el acto jurídico realizado por poder, no podrá oponerse tal revocatoria a los terceros que contrataron ignorando tal revocación.
- Que, si la revocatoria del poder tuvo acceso al Registro, es oponible a todos y no podrá alegarse su desconocimiento.
5. En el presente caso, resulta necesario determinar si a la fecha de la celebración de la compraventa cuya inscripción se solicita (10.1.2009), los representantes de la vendedora tenían facultades para vender los inmuebles dé su representada.
Al respecto debe indicarse que se considera como fecha de celebración de la compraventa la del instrumento público que la contiene (escritura pública del 10.1.2009), por cuanto la minuta de compraventa contenida en el referido instrumento público, carece de fecha cierta de conformidad con lo establecido en el artículo 2451 del Código Procesal Civil.
Así corresponde determinar la vigencia del poder otorgado por la Asociación de Vivienda Los Nísperos, considerando a los principios registrales de publicidad y prioridad preferente.
6. El numeral I del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos recoge el principio de publicidad material, conforme al que el registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. Asimismo, el contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.
En el mismo sentido, el artículo 2012 del Código Civil señala que se presume sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.
El numeral II del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos recoge el principio de publicidad formal, por el cual, se establece que siendo el Registro Público, se garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo de las partidas registrales, y en general a que obtenga información del archivo registral.
7. En lo que respecta a los títulos en trámite, el artículo 127 literal a) del Reglamento General de los Registros Públicos establece que toda persona tiene derecho a solicitar y obtener del Registro, previo pago de los derechos registrales correspondientes:
a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral o que se encuentran en trámite de inscripción.
En este sentido, en virtud del principio registral de “publicidad”, se entiende que el contenido de los registros es de conocimiento general y se garantiza el efectivo conocimiento tanto de los asientos de inscripción y de los títulos que les dieron origen, así como de los que se encuentran en trámite.
Aplicando el citado principio al caso venido en grado se tiene que tanto los representantes de la asociación vendedora como el comprador tienen conocimiento del contenido de los asientos registrales, así como que se encontraban en la posibilidad de conocer la existencia de la presentación del título que contenía la revocatoria del poder, título que a la fecha de celebración de la compraventa se encontraba en proceso de calificación, ello por cuanto el Registro no solo publicita los títulos ya inscritos sino también los que se pretenden inscribir denominando a tales como títulos pendientes.
8. Por el principio de prioridad preferente consagrado en el numeral IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, se señala que los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación.
En el mismo sentido, el artículo 2016 del Código Civil señala que la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.
En este sentido, en aplicación del principio de prioridad preferente, la revocatoria de poder surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación del título que la contiene. En consecuencia, no podrá acceder al Registro una compraventa celebrada en fecha posterior a la presentación del título de revocatoria de poder aunque a dicha fecha aún no se haya suscrito el asiento de inscripción de la revocatoria.
9. Aplicando este principio al caso materia de análisis se tiene que el título que contiene la revocatoria de poder de los representantes de la asociación (título N° 781486) ingresó al Registro el 19.11.2008, y fue calificado positivamente e inscrito con fecha 19.2.2009 según consta del asiento A000092 de la partida N° 01958062 del Registro de Personas Jurídicas; por ende, los efectos de la inscripción de la revocatoria de poder se retrotraen hasta la fecha del asiento de presentación del citado título, con lo cual, la revocatoria de poder surte sus efectos erga omnes desde el 19.11.2008, aun cuando el asiento se haya extendido con posterioridad.
En consecuencia, la revocatoria de poder inscrita en el asiento A00008 –rectificado como A00009– de la partida electrónica N° 01958062 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, surtió efectos desde el 19.11.2008, y atendiendo a que la fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa fue el 10.1.2009, se concluye que los señores Franklin Macedonio Alcántara Muñoz, Miguel Ángel Durand Melgarejo y Luciano Félix Palma León, carecían de facultades para disponer del lote 20 de la manzana “A” del Programa “A” de la Asociación de Vivienda Los Nísperos.
Asimismo, es preciso señalar que el comprador, Juan Clímaco Salazar Benites, se encontraba en posibilidad de conocer la existencia de la revocatoria de poder mediante la publicidad formal del título N° 781486 del 19.11.2008, el mismo que se encontraba en calidad de título pendiente desde el 19.11.2008. En este sentido, si se hubiera solicitado un certificado de vigencia del referido poder el 10.1.2009 (fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa) se hubiera expedido el certificado mencionándose el título pendiente de revocatoria del poder.
En consecuencia, deberá acreditarse facultades otorgadas por la asociación a favor de Franklin Macedonio Alcántara Muñoz, Miguel Ángel Durand Melgarejo y Luciano Félix Palma León, a la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, o en todo caso, que la asociación ratifique la venta efectuada por estos representantes respecto del lote 20 de la manzana “A” del Programa “A” de la Asociación de Vivienda Los Nísperos.
Por tanto, debe confirmarse la observación formulada.
10. Sin perjuicio de lo expuesto, con relación a lo sostenido por el apelante en el sentido que el Registrador no ha tomado en cuenta la existencia de un litigio judicial, y que en virtud de la anotación de demanda que obra en el asiento A00008 y por la que se pretende la nulidad y cancelación de los asientos A00007 y A00009, debe ordenarse la inscripción rogada; corresponde precisar que las anotaciones preventivas (como en este caso la anotación de demanda) de conformidad con el artículo 64 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.
En este sentido, a tenor del artículo 67 del antes citado Reglamento, la existencia de esta anotación de demanda no determina la imposibilidad de extender asientos registrales relacionados con los actos y derechos publicitados en la partida registral.
Debe añadirse que la anotación de demanda de impugnación de un acuerdo, solo implica la publicidad de dicho cuestionamiento judicial, conforme al artículo 673 del Código Procesal Civil, y no acarrea la suspensión de los efectos del acuerdo impugnado,
11. Los derechos registrales se encuentran pagados.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima, al título señalado en el encabezamiento.
Regístrese y comuníquese.
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN, Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral
SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS, Vocal del Tribunal Registral
MIRTHA RIVERA BEDREGAL, Vocal del Tribunal Registral
nota
1 Artículo 245: Fecha cierta
Un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el proceso desde:
1. La muerte del otorgante;
2. La presentación del documento ante funcionario público;
3. La presentación del documento ante notario público, para que certifique la fecha o legalice las firmas;
4. La difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable; y
5. Otros casos análogos.
Excepcionalmente, el Juez puede considerar como fecha cierta la que haya sido determinada por medios técnicos que le produzcan convicción.
2 Se deja constancia que en el asiento A00010 de la partida N° 01958062 se rectificó la numeración del asiento correspondiéndole la numeración A00009 y no A00008 como se registró.