SI SE ENAJENA EL BIEN ARRENDADO EN UN ARRENDAMIENTO NO INSCRITO ¿Basta la demanda de desalojo para dar por concluido el contrato?
Si se enajena el bien arrendado, no existe formalidad alguna a exigir al nuevo propietario para poder dar por concluido el contrato de arrendamiento no inscrito, bastando la propia demanda de desalojo al otro contratante.
CAS. N° 1875-2008-CAÑETE. Lima, treinta de octubre del dos mil ocho.- LA SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPúBLICA: VISTOS; en audiencia pública llevada a cabo en la fecha con los vocales supremos Rodríguez Mendoza, Ga-zzolo Villata, Pachas ávalos, Ferreira Vildozola y Salas Medina; se emite la siguiente sentencia: 1.- I.- MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto a fojas ciento diecisiete por don José Américo Quispe Francia contra la sentencia de vista de fojas ciento seis su fecha diecisiete de enero del dos mil ocho, que confirmando la apelada de fojas setenta y tres su fecha veintisiete de agosto del dos mil siete declara fundada la demanda de desalojo por conclusión de contrato de arrendamiento. 2.- FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO: Esta Sala Suprema por resolución de fecha primero de setiembre del dos mil ocho obrante a fojas cuarenta del cuaderno de casación ha declarado procedente el recurso por la causal del inciso 1 del artículo 386 del Código Procesal Civil, referida a la interpretación errónea de los artículos 1708 y 1703 del Código Civil[1]. 3.- CONSIDERANDO: Primero.- Que, en autos se ha denunciado la interpretación errónea de una norma de derecho material, causal que se configura cuando el juzgador, pese a aplicar la norma pertinente a los hechos establecidos para resolver la causa le otorga a la misma un sentido distinto al que le corresponde. Segundo.-Que, siendo así, debe anotarse que constituye presupuesto para que se configure la causal el que la norma interpretada erróneamente sirva de sustento a la resolución que se impugna, con cita expresa de la misma, lo que en el caso no ocurre pues la resolución de vista no invoca los artículos 1708 y 1703 del Código Civil. Tercero.- No obstante ello, puesto que la resolución de vista confirma la sentencia apelada que se sustenta en los mencionados artículos, este Colegiado estima pertinente pronunciarse sobre la correcta interpretación de tales normas atendiendo a los hechos establecidos por las instancias en base a la valoración de la prueba. Cuarto.- Que, en principio debe indicarse que en el presente proceso don Filomeno Teodoro Jáuregui Francia pretende que don José Américo Quispe Francia cumpla con desocupar el inmueble rústico denominado “El Huarango” de Unidad Catastral N° 10560, de una extensión de 0.52 hectáreas, ubicado en el distrito de Calango, Cañete, Lima. Quinto: Que, de acuerdo a los hechos expuestos en las sentencias don Filomeno Jáuregui resulta ser propietario del bien inmueble indicado por haberlo adquirido, conjuntamente con su esposa María del Rosario Figueroa Bejarano de Jáuregui, mediante escritura pública de compra venta del veintiocho de enero del dos mil cinco de sus anteriores propietarios don Cipriano Julca Quispe y su cónyuge, siendo que con anterioridad, con fecha treinta y uno de enero del dos mil, el mencionado Cipriano Julca celebró un contrato de arrendamiento a favor de José Quispe con vencimiento en el año dos mil seis, contrato que no se encuentra inscrito. Sexto: Que, el artículo 1708 del Código Civil dispone en su inciso 2 que en caso de enajenación de un inmueble, si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido (supuesto que se contrapone al del inciso 1 de esa misma norma de acuerdo al cual el nuevo propietario debe respetar el arrendamiento inscrito), añadiendo que el adquirente está obligado a respetarlo de manera excepcional, en caso hubiera asumido dicha obligación, supuesto este último que no ha sido acreditado ni puesto a debate en las instancias, por lo que no cabe mayor pronunciamiento al respecto. Sétimo: Que, el recurrente ha denunciado la interpretación errónea de los artículos 1708 y 1703 del Código Civil, afirmando que los juzgadores debieron entender que la transferencia del bien hace que el plazo del contrato de arrendamiento pierda relevancia en virtud de la facultad del nuevo propietario, quien se encuentra en la potestad de disponer con relación a la vigencia o término del contrato de arrendamiento cuando estime conveniente sin sujetarse a plazo alguno de acuerdo al artículo 1708 inciso 2, empero que ello significa que necesariamente debe existir una comunicación judicial o extrajudicial al arrendatario para que pueda darse por concluido el arrendamiento, permitiendo recién el inició de la acción, comunicación que indica ha sido omitida. Octavo: Que, conforme se ha expuesto, la esencia del artículo 1708 radica en establecer que el nuevo propietario no tiene obligación de respetar el contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad a su adquisición si el mismo no se encuentra inscrito, recogiéndose así el principio romano emptio tollit locatum (la venta rompe el arrendamiento), lo que se justifica porque el propietario desde que adquiere tal posición jurídica tiene derecho a servirse –prima facie– del bien ejerciendo los atributos que otorga la propiedad expresados en el artículo 923 del Código Civil, en tanto que el arrendatario al mantener una relación jurídica no oponible a aquel no puede privarlo del ejercicio de tales atributos. Noveno.- Que, en tal marco es de interpretar que no existe formalidad alguna a exigir al nuevo propietario para dar por concluido el contrato, pues basta que se conozca su intención de así hacerlo, pues como se dijo no tiene obligación de respetar el arrendamiento no inscrito, y en ese sentido basta la propia demanda que nos convoca para tener por concluido el contrato, más allá de lo cual no existe disposición alguna de la que se desprenda su obligación de alguna comunicación formal, ni lo hace el artículo 1703 del Código Civil, que regulando el caso en que se pone fin a un contrato de arrendamiento de duración indeterminada señala que debe darse aviso judicial o extrajudicial al otro contratante, pues en todo caso debe interpretarse que para casos como el de autos el aviso se satisface con la propia demanda como es la que dio inicio a este proceso[2]. Siendo ello así, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 397 del Código Procesal Civil. 4.- DECISIÓN: Declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas ciento diecisiete por don José Américo Quispe Francia contra la sentencia de vista de fojas ciento seis su fecha diecisiete de enero del dos mil ocho; CONDENARON al recurrente al pago de una multa de dos Unidades de Referencia Procesal así como a las costas y costos del recurso; MANDARON publicar la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por don Filomeno Jáuregui Francia sobre Desalojo por Conclusión de Contrato de Arrendamiento; Señor Vocal Ponente: PACHAS áVALOS; y los devolvieron.
SS. RODRÍGUEZ MENDOZA, GAZZOLO VILLATA, PACHAS áVALOS, FERREIRA VILDOZOLA, SALAS MEDINA