Primero.- Que la impugnante indica que el contrato de arrendamiento suscrito con el accionante es por un plazo de cuatro años forzosos; que por ello no se ha pactado ninguna cláusula resolutoria, y ante el supuesto de incumplimiento del pago de la renta sólo se ha pactado el pago de un interés moratorio, siendo así debió aplicarse el artículo mil seiscientos noventiocho del Código sustantivo en concordancia con los artículos mil trescientos cincuentiséis y mil trescientos sesentiuno del mismo Código, (1) en razón a que la resolución por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado y al no existir pacto en este sentido debe respetarse el período forzoso convenido entre ambas parte en virtud del carácter vinculante de los contratos.

Segundo.- Que conforme al artículo mil seiscientos noventiuno del citado Código el arrendamiento puede ser celebrado por períodos forzosos y períodos voluntarios, pudiendo ser ellos a favor de una o ambas partes; en efecto, teniendo como punto de partida el principio de autonomía de la voluntad, la norma citada contempla una modalidad que concierne a la duración del contrato de arrendamiento, permitiendo que se pacten períodos forzosos y voluntarios y siendo estos últimos en beneficio de ambas partes o a favor de una de ellas.

Tercero.- Que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, efectivamente es uno que tiene como plazo de duración cuatro años que se consideran forzosos.

Cuarto.- Que el modo normal de la conclusión de un contrato de arrendamiento es cuando vence el plazo establecido por las partes, sin embargo, el modo anormal de conclusión ocurre cuando se produce la resolución del mismo, la que procederá en cualesquiera de los casos previstos en el Artículo mil seiscientos noventisiete del Código material. (2)

Quinto.- Que por consiguiente, cualquiera sea el plazo convenido entre las partes para la duración del contrato de arrendamiento sean por períodos forzosos o voluntarios, éste queda sin efecto, en virtud de la resolución conforme a las causales previstas en el texto antes referido.

Sexto.- Que la recurrida ha estimado que la impugnante ha incurrido en la causal prevista en el inciso primero del artículo mil seiscientos noventisiete del tantas veces Código citado, por la cual el contrato de arrendamiento queda resuelto toda vez que la arrendataria no ha pagado la renta de dos meses y quince días, siendo así, en virtud de la resolución, la cual es una forma especial de extinción de los contratos, ha quedado sin efecto el contrato de arrendamiento y la arrendataria está en la obligación legal de devolver el bien sub litis.

Sétimo.- Que si bien la primera parte del artículo mil seiscientos noventiocho del precitado Código señala que la resolución por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, resulta que el sentido que quiere significar esta norma es que la renta que debe pagar el arrendatario es determinada libremente por las partes, las que fijarán además la forma del pago y los efectos de la mora, tal como lo señala el profesor Max Arias-Schreiber Pezet al comentar esta norma; agrega el citado jurista que, aquella libertad está (las que practican las partes) sin embargo, limitada por la ley, de tal modo que en los casos de casas -habitación comprendidas en leyes especiales no podrá plantearse la resolución por falta de pago de la merced conductiva si no existe, cuando menos, una mora de dos mensualidades y quince días (Exégesis: Contratos Nominados, Volumen Dos, Gaceta Jurídica, página cuatrocientos diez), situación que es ajena al caso de autos.

Octavo.- Que en consecuencia, el acuerdo sobre el período forzoso pactado en el contrato de arrendamiento ya no tiene efecto por virtud de la resolución del mismo por causal de falta de pago, siendo así, las normas invocadas por la impugnante no son aplicables en el caso de autos; por lo que es de aplicación el artículo trescientos noventisiete del Código Procesal Civil. (3)

4. SENTENCIA:

Estando a las conclusiones que preceden, declararon INFUNDADO el Recurso de Casación interpuesto por doña Juana Fermina Figueroa Salas, en consecuencia, NO CASAR la resolución de fojas ochentisiete, su fecha veinticuatro de marzo de mil novecientos noventisiete, en los seguidos con don José Luis Campos Oneglio, sobre desalojo por falta de pago; CONDENARON a la recurrente al pago de la multa de dos Unidades de Referencia Procesal así como al pago de las costas y costos originados en la tramitación del recurso; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; y los devolvieron.

SS. PANTOJA; IBERICO; SANCHEZ PALACIOS; VILLACORTA; CELIS