CAS. Nº 1800-06-LAMBAYEQUE

     Nulidad de acto jurídico. Lima, veinte de marzo del dos mil siete.- La Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República; vista la causa número mil ochocientos - dos mil seis, con los acompañados, en audiencia pública de la fecha y producida la votación con arreglo a ley, de conformidad con el dictamen de la señora Fiscal Suprema en lo Civil, emite la siguiente sentencia; MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por Banco de Crédito del Perú mediante escrito de fojas mil treintiocho, contra la sentencia de vista emitida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lambayeque de fojas mil veintinueve, su fecha ocho de marzo del dos mil cinco, que confirma la sentencia apelada de fojas novecientos veintiuno que declara fundada en parte la demanda de nulidad de acto jurídico y cancelación de asiento registral interpuesta por Inversiones Norte Sociedad Anónima, infundada la pretensión de indemnización, e improcedente la demanda para que se declare nula la escritura pública que contiene el acto jurídico, con lo demás que contiene; FUNDAMENTOS DEL RECURSO: el recurso de casación fue declarado procedente mediante resolución del quince de agosto del dos mil seis, por las causales previstas en los incisos primero y segundo del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, en virtud de lo cual el recurrente denuncia: I. la aplicación indebida de normas de derecho material, como son: a) el artículo dos mil doce del Código Civil, pues si bien dicha norma, que regula la publicidad registral, tiene alcance hasta el contenido de los títulos archivados que dieron origen a los asientos registrales, dicho alcance no puede hacerse valer respecto de las condiciones o pactos establecidos en los contratos o actos jurídicos que contravengan las normas legales, en especial aquellos pactos nulos o carentes de validez y eficacia; sin embargo, en autos los juzgadores han extendido los alcances de la publicidad registral a un pacto nulo o inválido, como es lo convenido en la cláusula sétima del contrato de asociación en participación, que contraviene lo expuesto en el artículo ochocientos ochentidós del Código Civil, por tanto, la debida aplicación de la norma denunciada importa que aquella solo pueda extenderse al contenido de los títulos archivados que contengan los actos jurídicos inscritos solo respecto a los convenios o condiciones válidos; b) el artículo dos mil catorce del Código Civil, pues los magistrados concluyen que el ex Banco Mercantil (luego Banco Santander y hoy Banco de Crédito), al haber tenido conocimiento del contenido del contrato de asociación en participación celebrado por la actora y la codemandada Compañía del Ferrocarril y Muelle Pimentel Sociedad Anónima, en especial de la cláusula sétima que establecía la ilegal restricción de transferir y gravar los bienes aportados, no puede favorecerse del principio de buena fe registral; es decir, para los juzgadores el hecho de presumir el conocimiento de un pacto nulo conlleva a no poder ampararse la buena fe registral, cuando lo correcto es que dicha entidad sí podía ampararse en la fe registral, aun bajo el supuesto que haya tenido conocimiento del contenido de los términos y condiciones del contrato de asociación en participación, por cuanto la limitación de transferir o gravar contenida en la cláusula sétima del mencionado contrato es nula e inválida al contravenir lo establecido en el artículo ochocientos ochentidós del Código Civil; y II) la inaplicación de normas de derecho material, como son: a) el artículo ochocientos ochentidós del Código Civil, pues los juzgadores han establecido como válida la prohibición o limitación de transferir y gravar, contenida en la cláusula sétima del contrato de asociación en participación y, consecuentemente, de manera tácita e ilegal, han determinado que el incumplimiento de dicho ilegal pacto constituye una causal de nulidad absoluta del contrato de hipoteca celebrado por Compañía del Ferrocarril y Muelle Pimentel Sociedad Anónima a favor del ex Banco Mercantil; b) el artículo dos mil dieciséis del Código Civil, pues al tener inscrito su derecho en los registros públicos, con anticipación al de la demandante, tiene la preferencia para gozar de los derechos que le otorga el título inscrito; en consecuencia, la Compañía del Ferrocarril y Muelle de Pimentel Sociedad Anónima tenía pleno derecho y estaba facultada para disponer y gravar los bienes materia del proceso, por lo que la hipoteca constituida a favor del ex Banco Mercantil se constituyó válidamente; y, CONSIDERANDO: Primero.- Que, conforme se tiene acreditado en autos, mediante Escritura Pública de Asociación en Participación del nueve de febrero de mil novecientos ochentinueve, Inversiones Norte Sociedad Anónima y Compañía del Ferrocarril y Muelle de Pimentel Sociedad Anónima –con intervención de Urbanistas Asociados Sociedad Anónima– se asociaron con el objeto de habilitar y vender los lotes de terreno de propiedad de esta última compañía ubicados en el distrito de Pimentel, los cuales fueron aportados a la asociación sin transferencia de dominio, tal como se consigna en la última parte de la cláusula segunda de la indicada Escritura Pública, obrante a fojas veinte y siguientes; asimismo, está probado que en la cláusula sétima de la citada Escritura Pública, la propietaria se obligó, mientras se encontrara vigente el contrato, a no enajenar, hipotecar, arrendar o dar en usufructo, total o parcialmente los terrenos materia del programa urbanístico, sin autorización de Inversiones Norte Sociedad Anónima, limitaciones al derecho de propiedad que debían ser inscritas en el registro respectivo, lo cual no ocurrió; Segundo.- Que, del mismo modo, se encuentra acreditado en autos que mediante Escritura Pública de Constitución de Garantía Hipotecaria del siete de octubre de mil novecientos noventicuatro, Compañía del Ferrocarril y Muelle de Pimentel Sociedad Anónima constituyó primera y preferente hipoteca a favor del Banco Mercantil - Sucursal Chiclayo, sobre diversos terrenos de su propiedad, entre los cuales se incluyen el lote seis de la manzana a y el lote ocho de la manzana C de la Urbanización Residencial La Estación, Primera Etapa, programa urbanístico que se concretó en virtud de la Escritura Pública de Asociación en Participación descrita en el considerando precedente, hipoteca que constituyó para efectos de afianzar las obligaciones que pudiera tener la Sociedad Pomalca Viuda de Piedra Sociedad Anónima frente al Banco Mercantil; Tercero.- Que, también ha sido probado en este proceso que mediante Minuta de Resolución de Contrato del tres de enero de mil novecientos noventicuatro, elevada a escritura pública el veinticinco de noviembre de mil novecientos noventicuatro, Inversiones Norte Sociedad Anónima y Compañía del Ferrocarril y Muelle de Pimentel Sociedad Anónima acordaron dar por resuelto el contrato de Asociación en Participación, dejando sin efecto las limitaciones y prohibiciones establecidas en la cláusula sétima del indicado contrato; de igual forma, acordaron que Inversiones Norte Sociedad Anónima recibiría por su participación en el programa la propiedad del lote seis de la manzana A y el lote ocho de la manzana C de la Urbanización Residencial La Estación, Primera Etapa; Cuarto.- Que, por escrito de fojas cuarenta, subsanado a fojas ciento setentiséis, Inversiones Norte Sociedad Anónima interpuso demanda para efectos de que se declare la Nulidad de la Escritura Pública de Constitución de Garantía Hipotecaria del siete de octubre de mil novecientos noventicuatro, así como del acto jurídico que contiene, y la cancelación del asiento registral, incluyendo el pago solidario de cincuentiséis mil setecientos setenticinco dólares americanos con tres centavos de dólar por concepto de indemnización de daños y perjuicios. Alega como fundamentos de su demanda que el Doctor Carlos Santisteban de la Piedra (representante de Compañía del Ferrocarril y Muelle de Pimentel Sociedad Anónima) al momento de la suscripción de la Escritura Pública de Constitución de Garantía Hipotecaria, no tenía facultades expresas para gravar los bienes inmuebles, por lo que se configura la causal de nulidad prevista en el inciso sétimo del artículo doscientos diecinueve del Código Civil, concordado con el artículo ciento cincuentiséis del mismo cuerpo normativo; asimismo, refiere que mediante Minuta de Resolución de Contrato del tres de enero de mil novecientos noventicuatro adquirieron la propiedad del lote seis de manzana A y del lote ocho de la manzana C de la Primera Etapa de la Urbanización Residencial La Estación, por lo que al momento de la suscripción de la Escritura Pública de Constitución de Hipoteca, Compañía del Ferrocarril y Muelle de Pimentel Sociedad Anónima ya no era propietaria de los indicados inmuebles, incurriéndose igualmente en la causal de nulidad prevista en el inciso primero del artículo doscientos diecinueve del Código Civil, pues solo quien es propietario del inmueble o su representante pueden manifestar válidamente la voluntad de gravar el bien; igualmente, de acuerdo a la cláusula sétima de la Escritura Pública de Asociación en Participación, solo era factible la autorización expresa de Inversiones Norte Sociedad Anónima para poder gravar los inmuebles sublitis, restricción que gozaba de la fe pública registral; Quinto.- Que, las instancias de mérito han declarado fundada en parte la demanda, y nulo el acto jurídico de constitución de hipoteca en cuanto se refiere a los inmuebles sublitis, así como se proceda a la cancelación de su inscripción registral, pues concluyen que con anterioridad a la inscripción de la Escritura Pública de Constitución de Hipoteca ya se encontraba inscrita la Escritura Pública de Asociación en Participación (habilitación urbanística), según aparece en los asientos registrales de fojas setecientos ochentiuno, setecientos ochentitrés, setecientos ochenticinco, setecientos ochentisiete y setecientos ochentinueve, por lo que en aplicación del principio de publicidad registral previsto en el artículo dos mil doce del Código Civil, sin admitir prueba en contrario, se colige que la entidad bancaria conocía el texto del citado contrato, de cuyas cláusulas novena y sétima se advierte que si bien Compañía del Ferrocarril y Muelle de Pimentel Sociedad Anónima conservaba la propiedad de los bienes que aportaba a la sociedad, sin embargo, se establecía –entre otras– una restricción para disponer de estas, sea por venta o hipoteca, y si bien dicha restricción no se inscribió en los registros, por omisión atribuible a los registros públicos, tal restricción era impedimento para otorgar válidamente la hipoteca respecto de los lotes seis de la manzana A y ocho de la manzana C de la Urbanización Residencial La Estación, pese a ello se constituye gravamen sobre los lotes descritos por lo que la citada compañía ni el Banco Mercantil pueden alegar buena fe y que desconocían la inexactitud del registro. Con respecto a la falta de representación del Doctor Carlos Santisteban de la Piedra, concluyen que aquel sí se encontraba facultado para gravar los bienes de la Compañía del Ferrocarril y Muelle de Pimentel Sociedad Anónima, conforme al Acta de la Junta General de Accionistas que obra a fojas doscientos ochentidós, así como del asiento de inscripción de fojas diecinueve; Sexto.- Que, atendiendo al hecho de que el codemandado Banco de Crédito del Perú denuncia la aplicación indebida de los artículos dos mil doce y dos mil catorce del Código Civil, sobre la base de la prohibición normada en el artículo ochocientos ochentidós del mismo cuerpo normativo, que a su vez denuncia como inaplicado, y para efectos de un mejor análisis, es pertinente absolver en primer término la segunda causal citada; Sétimo.- Que, la inaplicación de una norma material se configura cuando concurren los siguientes supuestos: a) el juez, por medio de una valoración conjunta y razonada de las pruebas, establece como probado ciertos hechos; b) que estos hechos guardan relación de identidad con determinados supuestos fácticos de una norma jurídica material; c) que no obstante esta relación de identidad (pertinencia de la norma) el juez no aplica esta norma sino otra, resolviendo el conflicto de intereses de manera contraria a los valores y fines del derecho y, particularmente, lesionando el valor de justicia; Octavo.- Que, el artículo ochocientos ochentidós del Código Civil regula la prohibición de pactar cláusulas de inalienabilidad que restingan la libertad en la disposición de los bienes; así, el citado dispositivo señala que no se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita. Max Arias Schreiber Pezet estima que son dos las razones que justifican la existencia de esta norma de orden público: la primera es de orden económico social, pues no se puede frenar la libre transmisibilidad de los bienes y la circulación de la riqueza; la segunda, es de orden moral y de justicia, pues dicha cláusula puede ser empleada como un instrumento abusivo por parte del acreedor de una relación obligacional, en desmedro de su deudor. Asimismo, conciente del debate respecto de la idoneidad o no de mantener en nuestro ordenamiento jurídico una norma que, en el fondo, restringe la voluntad de los contratantes, el destacado jurista, refiriéndose a las posiciones en contrario adoptadas por la legislación extranjera, señala que “(...) ni el Código Civil de mil novecientos treintiséis ni la jurisprudencia, ni el Código Civil vigente de mil novecientos ochenticuatro ni la jurisprudencia de nuestros días han recogido estos conceptos, de manera que debemos entender que en el Perú las cláusulas de inalienabilidad están prohibidas de modo absoluto, sin distinguir las que son establecidas a título oneroso o gratuito ni aceptar, en este último caso, aquellas que fuesen establecidas temporalmente y estuvieran justificadas por un interés serio y legítimo” (Exégesis del Código Civil Peruano de mil novecientos ochenticuatro; Tomo IV, Los Derechos Reales. Primera Edición, Librería Studium, Lima, mil novecientos noventiuno; página treintisiete); Noveno.- Que, en el caso de autos, las partes pactaron en la cláusula sétima de la Escritura Pública de Asociación en Participación que la Compañía del Ferrocarril y Muelle de Pimentel Sociedad Anónima no podía –entre otros– hipotecar total o parcialmente los inmuebles que entregó para el programa urbanístico proyectado, esto es, para la habilitación de la Urbanización Residencial La Estación del distrito de Pimentel, sin autorización de Inversiones Norte Sociedad Anónima. Dicha cláusula, por ser una que restringe la libertad de disposición de los bienes de propiedad de su titular (dominio que nunca perdió) es ineficaz respecto de la Compañía del Ferrocarril y Muelle de Pimentel Sociedad Anónima, no existiendo normatividad expresa que permita o faculte a las partes para que, en caso de habilitaciones urbanas, se pueda pactar en contrario a los alcances del artículo ochocientos ochentidós del Código Civil, que es imperativa; Décimo.- Que, en consecuencia, aplicando al razonamiento jurídico la citada norma material –que es pertinente a las conclusiones fácticas establecidas en autos–, se concluye que la cláusula sétima de la Escritura Pública de Asociación en Participación es ineficaz con respecto a la Compañía del Ferrocarril y Muelle de Pimentel Sociedad Anónima, y no la vincula ni obliga con respecto a las demás partes intervinientes, pues vulnera, mediante una cláusula de restricción al derecho de propiedad, lo dispuesto en el artículo ochocientos ochentidós del Código Civil, en concordancia con lo normado en el artículo V del Título Preliminar del mismo Código; Décimo Primero.- Que, en ese orden de ideas, analizando la presente causa sin considerar la existencia de la cláusula de inalienabilidad contenida en la Escritura Pública de Asociación en Participación, se advierte que si bien mediante Minuta del tres de enero de mil novecientos noventicuatro, la Compañía del Ferrocarril y Muelle de Pimentel Sociedad Anónima, entregó en propiedad a Inversiones Norte Sociedad Anónima los lotes seis de la manzana A y ocho de la manzana C de la Urbanización Residencial La Estación, Primera Etapa, del distrito de Pimentel, sin inscribir dicha transferencia, sin embargo, mediante escritura pública del siete de octubre del mismo año, la Compañía Ferrocarril y Muelle de Pimentel Sociedad Anónima dio en hipoteca al Banco Mercantil (luego Banco Santander y hoy Banco de Crédito del Perú), entre otros terrenos, los lotes sub materia, inscribiendo su derecho el veintinueve de noviembre de mil novecientos noventicuatro, tal como consta en el asiento registral obrante a fojas dieciséis, por lo que en virtud del principio de prioridad previsto en el artículo dos mil dieciséis del Código Civil, concordado con el primer párrafo del artículo dos mil veintidós del citado cuerpo normativo, el derecho de hipoteca tiene preferencia en los derechos que otorga el registro, no pudiendo oponérsele el derecho de propiedad de Inversiones Norte Sociedad Anónima, aunque lo hubiera adquirido con anterioridad a la constitución de hipoteca; Décimo Segundo.- Que, de otro lado, la causal de aplicación indebida se configura cuando: a) el juez, a través de una valoración conjunta y razonada de las pruebas aportadas al proceso, llega a establecer determinados hechos relevantes del conflicto de intereses; b) que tales hechos establecidos, guardan relación de identidad con los supuestos fácticos de una norma jurídica determinada; c) que sin embargo, el juez, en lugar de aplicar esta última norma, aplica una distinta para resolver el caso concreto, vulnerando los valores y principios del ordenamiento judicial, particularmente el valor superior de la justicia; Décimo Tercero.- Que, la entidad recurrente denuncia la aplicación indebida del artículo dos mil doce del Código Civil, en virtud del cual las instancias de mérito concluyeron que, al encontrarse inscrita la Escritura Pública de Asociación en Participación con anterioridad a la constitución de la hipoteca, la entidad bancaria tenía conocimiento de las limitaciones a la propiedad establecidas en su cláusula sétima, por lo que no le es aplicable el principio de buena fe registral (regulado en el artículo dos mil catorce del indicado Código); Décimo Cuarto.- Que, el artículo dos mil doce del Código Civil regula el principio de publicidad, según el cual se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones; en consecuencia, la entidad bancaria no puede negar que conocía de la inscripción de la Escritura Pública de Asociación en Participación y, por tanto, de la existencia de la limitación del derecho de propiedad de la Compañía del Ferrocarril y Muelle de Pimentel Sociedad Anónima establecida en su cláusula sétima, indistintamente si dicha cláusula es inválida o no, pues no cabe hacer distinciones donde la ley no distingue. Es claro que la norma en comento no discierne entre el conocimiento público de actos jurídicos inválidos o ineficaces, sino que se refiere en general al conocimiento de todo acto inscrito en los registros, lo que concuerda con el principio de legitimación normado en el artículo dos mil trece del Código Civil, en virtud del cual, el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o declare judicialmente su invalidez. Distinto es que, aún conociendo de la existencia de la limitación de gravar, la entidad bancaria haya optado por celebrar la Escritura Pública de Constitución de Garantía Hipotecaria respecto de los lotes seis de la manzana A y ocho de la manzana C de la Urbanización Residencial La Estación, Primera Etapa, dando por no válida dicha cláusula en mérito a la prohibición de la existencia de las cláusulas de inalienabilidad prevista en nuestro ordenamiento jurídico, pero ello no conlleva a la indebida aplicación del artículo dos mil doce del Código Civil, por tratarse igualmente de una norma de orden público que no admite prueba en contrario; razón por la cual, el primer extremo de la causal de aplicación indebida de normas de derecho material debe ser desestimada; Décimo Quinto.- Que, por su parte, el artículo dos mil catorce del Código Civil regula la situación jurídica del tercero adquirente a título oneroso frente a la nulidad, rescisión o resolución del derecho de su otorgante. Así, la citada norma establece que el tercero mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho en los registros, y siempre que hubiera actuado de buena fe, la que se presume mientras no se pruebe que desconocía la inexactitud del registro. Al respecto, debe precisarse que en autos no se ha probado que el derecho de propiedad del otorgante de la hipoteca, Compañía del Ferrocarril y Muelle de Pimentel Sociedad Anónima, haya sido declarado nulo o se haya rescindido o resuelto con posterioridad a la constitución de la garantía y, en tal sentido, carecía de objeto que las instancias de mérito procedieran a analizar la existencia de buena o mala fe para efectos de validar el derecho hipotecario del Banco Mercantil, el mismo que, como se tiene dicho, es oponible al derecho de propiedad que asiste a Inversiones Norte Sociedad Anónima por encontrarse primeramente inscrito, de todo lo cual se concluye que la cita del artículo dos mil catorce era impertinente para dilucidar la presente litis, configurándose, por tanto, la aplicación indebida de dicha norma material para la solución del conflicto; Décimo Sexto.- Que, por las razones expuestas, configurándose las causales previstas los incisos primero y segundo del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, por aplicación indebida del artículo dos mil catorce del Código Civil, e inaplicación de los artículos ochocientos ochentidós y dos mil dieciséis del mismo Código, de conformidad con lo dispuesto en el artículo trescientos noventiséis inciso primero del citado texto procesal, corresponde a este Supremo Tribunal resolver el conflicto de intereses, sin devolver el proceso a la instancia inferior. En ese sentido, advirtiéndose que la Escritura Pública de Constitución de Garantía Hipotecaria del siete de octubre de mil novecientos noventicuatro, no se encuentra incursa en ninguna de las causales de nulidad denunciadas en el escrito de demanda, por haber intervenido en la misma el representante de Compañía del Ferrocarril y Muelle de Pimentel Sociedad Anónima premunido de facultades suficientes para gravar inmuebles, así como se afectó un bien que en los registros aparecía como de propiedad de la hipotecante, sin limitación alguna, por ser inválida la cláusula sétima de la Escritura Pública de Asociación en Participación del nueve de febrero de mil novecientos ochentinueve, la demanda resulta infundada, deviniendo en igualmente desestimables las pretensiones acumuladas de cancelación de asiento registral e indemnización, en aplicación a contrario sensu del artículo ochentisiete del Código Procesal Civil, pues estas deben seguir igual suerte que la principal; por cuya razón, declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Banco de Crédito del Perú mediante escrito de fojas mil treintiocho; CASARON la resolución impugnada; en consecuencia, NULA la sentencia de vista de fojas mil veintinueve, su fecha ocho de marzo del dos mil cinco; y actuando en sede de instancia: REVOCARON la sentencia apelada de fojas novecientos veintiuno, su fecha veintiocho de febrero del dos mil cinco, que declaró fundada en parte la demanda, con lo demás que contiene, y reformándola, la declararon INFUNDADA en todos sus extremos; DISPUSIERON se publique la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por Inversiones Norte Sociedad Anónima contra Compañía del Ferrocarril y Muelle de Pimentel Sociedad Anónima y Otros sobre nulidad de acto jurídicos y otros; Vocal Ponente Señor Ticona Postigo; y los devolvieron.

     SS. TICONA POSTIGO, PALOMINO GARCÍA, MIRANDA CANALES, CASTAÑEDA SERRANO, MIRANDA MOLINA