TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N° 722-2012-SUNARP-TR-L

Lima, 16 de mayo de 2012

APELANTE : Gloria Esperanza Campean Torres de Quiñones

TÍTULO : N° 38249 del 12/01/2012

RECURSO : HTD N° 026983 del 11/04/2012

REGISTRO : Predios de Lima

ACTO : Compraventa

SUMILLA

INEXIGIBILlDAD DE FACULTADES EXPRESAS PARA EL CONSEJO DIRECTIVO

“El consejo directivo, al igual que todo representante orgánico permanente y necesario de una persona jurídica, no requiere de otorgamiento, autorización o reconocimiento expreso de facultades para celebrar actos jurídicos que vinculen a aquella, por lo que no debe exigirse facultades expresas a dicho órgano colegiado en los actos de representación que ejerza mucho menos cuando dichos actos buscan hacer efectiva la finalidad u objeto de dicha persona jurídica”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa otorgada por la “Asociación de Vivienda Villa Alegre” a favor de la sociedad conyugal conformada por Rómulo Antonio Quiñones Huayllasco y Gloria Esperanza Campean Torres de Quiñones. El predio objeto de venta es el inmueble signado con el lote N° 11 de la manzana J del terreno rústico signado como Sub Lote N° 3, fundo San Antonio, del distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima.

A dicho efecto se presenta:

- Parte notarial correspondiente a la escritura pública de compraventa del 29/11/1996 otorgada ante notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, Manuel Edmundo Mejía Zamalloa, observó el título en los siguientes términos:

“Reingresado el presente título, se advierte que subsiste parcialmente la observación anterior en el siguiente extremo:

Consta la intervención de Humberto Teófilo Villanueva y Lily Soledad Melgarejo de Medina en representación de Asociación de Vivienda Villa Alegre, inscrito en la ficha N° 5478 del Registro de Personas Jurídicas. Sin embargo, no se encontraron facultades otorgadas a favor de las personas antes indicadas para transferir inmuebles de la representada a la fecha del instrumento público. Sírvase aclarar, de ser el caso deberá ratificarse mediante escritura pública la presente transferencia e inscribirse en el registro correspondiente.

Al reingreso:

Revisado el título archivado N° 59828 del 23/06/1988 en virtud del cual se registro el asiento 2 de la ficha N° 5478 del Registro de Personas Jurídicas correspondiente a la Asociación de Vivienda Villa Alegre, se advierte que las facultades para vender los inmuebles de la Asociación fueron otorgadas a todos los integrantes del consejo directivo, conformado por los señores Humberto Teófilo Villanueva Bermúdez, Lily Soledad Tito de Medina, Eusebio Aurelio Vásquez Díaz, Heradio Silva Soto y Víctor Carlos Ventura, para que actúen conjuntamente en nombre y representación de la Asociación, cabe señalar que en el referido título no constan facultades otorgadas de manera indubitable a favor de Humberto Teófilo Villanueva Bermúdez y Lily Soledad Melgarejo de Medina para transferir inmuebles, por lo tanto deberá subsanar conforme lo solicitado”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La apelante sustenta su recurso de apelación en los siguientes fundamentos:

- En relación a la observación, señala que mediante escrito de subsanación indicó que los señores Humberto Teófilo Villanueva Bermúdez y Lily Soledad Tito Melgarejo de Medina formaban parte del consejo directivo de la Asociación de Vivienda Villa Alegre, elegida en la asamblea general extraordinaria del 6 de marzo de 1994 y ratificada en la asamblea general extraordinaria del 16 de noviembre de 1997 e inscrita en el asiento A0001 de la partida N° 01975641 del Registro de Personas Jurídicas.

- Sostiene que debió efectuarse la revisión del título archivado N° 1998-23400 del 10/2/1998 que dio mérito al asiento A0001 de la partida N° 01975641, en la que se aprecia en el acta de la asamblea general del 16 de noviembre de 1997 ente los acuerdos tomados están: “(...) las de otorgar poderes a los señores Humberto Teófilo Villanueva Bermúdez y Lily Soledad Tito Melgarejo de Medina, Presidente y Tesorera de la asociación, los poderes especiales y específicos para que en nombre y representación de la Asociación de Vivienda Villa Alegre”, puedan firmar, celebrar contratos, iniciar, continuar, concretar todo trato o contrato que requiriese para la recepción de obra de la Habilitación Urbana Villa Alegre ante todas las autoridades correspondientes, así como para la inscripción registral e independización de lotes que la conforman; la inscripción de las minutas de transferencias, ampliatorias que requiriesen para otorgar los títulos propiedad individual a cada asociado; y todo los demás documentos en que la Asociación tenga que intervenir”. En consecuencia la apelante solicita dejar sin efecto la observación y proceder a la inscripción del acto materia del presente título.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida N° 12148295 del Registro de Predios de Lima

El inmueble denominado lote N° 11 de la manzana J, del terreno rústico signado como Sub Lote N° 3, fundo San Antonio, distrito de Santiago de Surco, con un área de 160.00 m2, se encuentra inscrito en la partida N° 12148295 del Registro de Predios de Lima, independizado de la ficha N° 369018 que continúa en la partida N° 44605198 del Registro antes citado.

En el primer asiento de independización provisional (convertida en definitiva conforme al asiento G0002) de la partida N° 12148295 del Registro de Predios de Lima, obra registrada la propiedad sobre el inmueble a favor de “Asociación de Vivienda Villa Alegre”.

Partida N° 01975641 del Registro de Personas Jurídicas de Lima

En la ficha W 5478 que continúa en la partida N° 01975641 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, se encuentra inscrita la Asociación de Vivienda Villa Alegre. En el asiento 2 de la mencionada ficha consta la modificación de sus estatutos.

En el asiento A00001 de la partida N° 01975641 consta la elección del Consejo Directivo para el periodo 1994-1997 conformado por: Presidente: Humberto Teófilo Villanueva Bermúdez, Tesorero: Lily Soledad Tito de Medina, Secretario de Actas: Heraclio Silva Soto, Fiscal: Eusebio Aurelio Vásquez Díaz, Secretario de Deportes y Cultura: Víctor Carlos Ventura.

En el asiento A0004 de la misma partida consta el poder otorgado a Humberto Teófilo Villanueva Bermúdez y Lily Soledad Tito Melgarejo para realizar otorgar títulos de propiedad, entre otros.

En el asiento A00014 consta inscrita la extinción de la asociación.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal (s) Andrea Paola Gotuzzo Vásquez.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala, la cuestión a determinar es la siguiente:

- Para determinar la validez de la transferencia de un lote de terreno realizada por la asociación ¿debe exigirse facultades expresas al consejo directivo, cuando la finalidad de la asociación es procurar que sus asociados cuenten con un lote de terreno?

VI. ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.

2. En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción.

La norma agrega que la calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho.

3. Las personas jurídicas constituyen una técnica de distracción de una parte del patrimonio de las actividades de las personas naturales, para destinarlos a un objeto concreto, de modo tal que dicho patrimonio no se vea comprometido en su totalidad. Por ende, lo característico de las personas jurídicas, societarias o no, es que tienen una finalidad u objeto, como lo evidencian el artículo 82.2 del Código Civil1 y el primer párrafo del artículo 11 de la Ley General de Sociedades2.

En el caso analizado, la asociación al momento de otorgarse la escritura pública de compraventa del 29/11/1996, tenía como finalidad u objetivo, entre otros, el de “velar por los derechos de sus miembros integrantes respecto de los contratos de compraventa de los terrenos, obras de vivienda y/o contratos conexas a su objetivo social”, según aparece del artículo primero de su estatuto inscrito en el asiento 2 de la ficha 5478 que continúa en la partida N° 01975641 del Registro de Personas Jurídicas de Lima.

Dicha finalidad fue modificada precisando sus alcances mediante asamblea general de modificación del estatuto del 21/11/2010, en la que se acordó establecer en el artículo 1 del estatuto social como finalidad u objetivo principal de la asociación, el que “cada integrante pueda contar con un lote de terreno para vivienda en calidad de propietario, para lo cual la asociación de Vivienda Villa Alegre ha adquirido por compraventa un terreno matriz para vivienda de sus integrantes, inscrito en el Registro de la propiedad inmueble de la asociación, según los contratos de compraventa y escrituras públicas correspondientes y que ya cuenta con las resoluciones municipales de habilitación urbana, recepción de obras e independización de cada uno de los lotes. En consecuencia el objetivo o fin principal de la asociación concluye con la adjudicación e independización definitiva de cada uno de los lotes de terreno y su inscripción e indicación de su partida respectiva Registro de Propiedad Inmueble de Lima”.

Del marco normativo estatutario, se puede concluir de forma indubitable, que la presente asociación se constituyó con la finalidad primordial de proveer a sus integrantes de un lote de terreno para sus viviendas en calidad de propietarios, para lo cual la asociación adquirió un terreno de amplia extensión inscrito en la ficha N° 369018 que continúa en la partida N° 44605198 del Registro de Predios de Lima, por lo que toda actividad a ejercerse por la asociación, estaría encaminada a lograr esa finalidad u objetivo establecida en su estatuto.

4. Las personas jurídicas gozan de capacidad de ejercicio para la consecución de sus fines, como lo reconoce el artículo 76 del Código Civil3. Dicha capacidad es sustancialmente igual a las personas naturales, y no reconoce más límites que los legales, como la prohibición de adquirir predios ubicados en zonas de fronteras que rige para las personas naturales o jurídicas extranjeras (artículo 71 de la Constitución).

Por lo que en principio, la persona jurídica puede celebrar, en todo momento, negocios jurídicos de variado contenido. Siendo sujetos de derecho que gozan de plena y permanente capacidad de ejercicio, y por ser entes abstractos, las personas jurídicas necesitan actuar permanentemente mediante personas naturales4 denominadas “órganos”, los cuales tienen ese carácter de permanentes y necesarios en materia de administración y representación.

5. Si bien se trata de un supuesto de representación, la misma no es voluntaria precisamente porque es necesaria (y no potestativo o contingente, como en la representación voluntaria) que la persona jurídica actúe a través de personas naturales. No existe delegación u otorgamiento de facultades de la persona jurídica a favor de sus órganos. Por ello, como el órgano conforma un todo, las actuaciones de aquel se reputan jurídicamente efectuadas por la persona jurídica. De ese modo la persona jurídica queda vinculada por toda actuación de sus órganos, incluso de aquellas que no se relacionan con la finalidad u objeto de su constitución.

En efecto, la protección de los terceros exige que todo acto celebrado por la persona jurídica obligue a esta, aunque dicho acto corresponda o no, a su finalidad o no tenga por objeto coadyuvar a que la misma sea alcanzada. Resulta inadmisible imponer a los terceros que se vinculan con la persona jurídica la carga de analizar si es que el acto que celebran con los representantes de las personas jurídicas, se enmarquen, respondan o armonicen con la finalidad estatutaria. Esta se constituye en un límite interno: el acto celebrado es válido y eficaz aunque esté o no, fuera de las lindes de la finalidad de la persona jurídica, y la infracción al estatuto por parte de los administradores se resuelve en términos de responsabilidad civil, como lo establece con toda claridad el artículo 93 del Código Civil.

6. La interrogante que surge es, si para la eficacia de los actos de disposición de una persona jurídica es necesario que el órgano de administración cuente con facultades expresas para celebrarlos.

Al respecto, debemos señalar que la persona jurídica es regulada de manera general por la Sección Segunda del Libro Primero del Código Civil. En efecto, se trata de un sujeto de derecho de naturaleza abstracta conformado por personas naturales o jurídicas que conforman un centro de imputación de derechos y obligaciones. Desde esta perspectiva la persona jurídica aparece como un ente jurídico y su distinción en personas jurídicas lucrativas y no lucrativas deviene en meramente formal, pues en lo medular todas ellas conservan su esencia. En efecto, esa distinción trata de destacar el destino que se le va a brindar a los recursos obtenidos una vez finalizado el ejercicio económico: distribuirlos entre los socios de acuerdo con su participación en el capital o atribuirlo a un fin no lucrativo. Fuera de esta diferencia, son mayores las coincidencias: entes abstractos que tiene como referencia final a la persona natural y que requieren de órganos para ejercer su capacidad reconocida por la ley.

7. Las personas jurídicas cuentan con órganos deliberativos y órganos de administración. “Los órganos sociales encarnan en personas físicas la función de manifestar la voluntad del ente o de ejecutar y cumplir esa voluntad, desarrollando las actividades jurídicas necesarias para la consecución de los fines sociales”5. La asamblea o junta general es el órgano deliberante que reúne a los socios y que expresa con sus acuerdos la voluntad social. La administración es el órgano ejecutivo encargado de la gestión permanente de la sociedad y de representar a la misma ensus relaciones con los terceros, por lo que tienen un carácter de permanentes y necesarios en materia de administración y representación de la persona jurídica, siendo que a través de sus actuaciones buscan efectivizar la finalidad u objetivos establecidos por la persona jurídica en su estatuto social.

En efecto, la actividad primordial de los órganos permanentes y necesarios de una persona jurídica está encaminada a hacer efectivo el objetivo o finalidad para la cual esta fue constituida. Para ello (y, en general, para vincular a la persona jurídica con sus actos), los órganos no requieren de facultades expresas para realizar los actos que están encaminados a realizar los fines u objetivos de la persona jurídica. Sostener lo contrario importaría reconocer una situación por demás absurda: que la persona jurídica, pese a constituirse para una finalidad concreta, no la puede alcanzar en la medida que no “autorice” o “faculte” a sus órganos para que encaminen su actuación al logro de esa finalidad.

En consecuencia, el consejo directivo al igual que todo representante orgánicopermanente y necesario de una persona jurídica, no requiere de otorgamiento, autorización o reconocimiento expreso de facultades para celebrar actos jurídicos que vinculen a aquella, por lo que no debe exigirse facultades expresas a dicho órgano colegiado en los actos de representación que ejerza, mucho menos cuando dichos actos buscan hacer efectiva la finalidad u objeto de dicha persona jurídica.

En ese sentido, es preciso señalar que esta instancia en reiterada jurisprudencia ha concluido que: “salvo los asuntos que la ley o el estatuto atribuyan a la asamblea general u otro órgano o excluyan expresamente de la competencia del consejo directivo de una persona jurídica no societaria, dicho órgano se encuentra facultado para realizar todo tipo de actos, inclusive los de disposición”. Los fundamentos que sustentan esta conclusión están ampliamente desarrollados en las siguientes Res. N° 476-2010-SUNARP-TR-T del 23/11/2010; N° 135-2011-SUNARP-TR-T del 10/03/2011, N° 572-2011-SUNARP-TR-T del 04/11/2011, N° 654-2011-SUNART-TR-T del 22/12/2011.

8. En el caso concreto, la Asociación tiene como órgano permanente y necesario al consejo directivo, el cual –según lo dispone el artículo 18 del estatuto– tiene la atribución de “dirigir la marcha administrativa” de la asociación, así como “velar por el cumplimiento de los estatutos” y la de “celebrar toda clase de contratos y compromisos con los asociados y/o entidades de créditos que les permitan cumplir con los fines y objetivos de la asociación”, encontrándose dentro de estos fines la de velar por los derechos de sus integrantes en los contratos de compraventa de terrenos, y (conforme a la última modificación parcial del estatuto inscrita en el asiento A0011) que “cada integrante pueda contar con un lote de terreno para vivienda en calidad de propietario”, para lo cual la asociación adquirió un terreno matriz “para vivienda de sus integrantes”.

Si como se señaló, el consejo directivo no requiere de otorgamiento, autorización o reconocimiento de facultades expresas para hacer realidad esta finalidad, debe concluirse entonces que puede enajenarlos lotes a nombre de sus asociados, sin que esté expresamente permitido por el estatuto o la ley.

9. Ahora bien, el artículo 20 del estatuto establece que el presidente del consejo directivo goza de las “facultades generales del mandato” así como todas aquellas inherentes a su calidad de “representante legal”, precisándose su atribución de “representar legalmente a la asociación”, así como “autorizar con su firma la documentación oficial de la asociación” y la de “firmar todos los documentos valores obligaciones comerciales, de la asociación conjuntamente con el tesorero”. En ese sentido se concluye que toda intervención del presidente del consejo directivo actuando en forma conjunta con el tesorero, lo hace en calidad de “representante legal” de la asociación.

Precisamente en el título submateria, intervienen el presidente y la tesorera con mandato inscrito y vigente a la fecha de suscribirse la escritura pública de compraventa del 29/11/1996 (18/1/1997), según consta del asiento A0001 de la partida N° 01975641 del registro de personas jurídicas correspondiente a la “Asociación de Vivienda Villa Alegre”; por lo que habiendo intervenido el miembro del consejo directivo que el estatuto ha previsto como “representante legal” sujeta a la condición estatutaria de actuar en forma conjunta con el tesorero, se concluye que el acto de disposición contenido en el contrato de compraventa a favor de la sociedad conyugal conformada por Rómulo Antonio Quiñones Huayllasco y Gloria Esperanza Campean Torres de Quiñones, en principio, resulta ser un contrato válido y eficaz.

Lo expuesto precedentemente, también encuentra sustento en las facultades de disposición que fueron también otorgadas al Presidente y tesorero de la asociación mediante asamblea general del 16/11/1997 en la que se acordó lo siguiente:

“(...) Otorgar los poderes especiales y específicas a los señores Humberto Teófilo Villanueva Bermúdez y Lily Soledad Tito Melgarejo, para que en nombre y representación de la Asociación de Vivienda ‘Villa Alegre’ puedan firmar, celebrar contratos, iniciar, continuar, concretar todo trato o contrato que requiriese para la recepción de obras de la Habilitación Urbana “Villa Alegre” ante todas las autoridades correspondientes, así como para la inscripción registral e independización de lotes que la conforman; la inscripción de las minutas de transferencias, ampliatorias que se requiriesen para otorgar los títulos de propiedad individual a cada asociado; y todo los demás documentos en los que la asociación tenga que intervenir (...)”

Las facultades descritas obran en el título archivado N° 23400 del 10/02/1998 que posteriormente diera mérito a extender el asiento A0004 de la partida N° 01975641 del Registro de Personas Jurídicas de Lima (título 8073 del 14/1/2000) correspondiente a la asociación sub examine.

Si bien es cierto que dichas facultades fueron otorgadas con fecha posterior a la suscripción de la escritura pública de compraventa en estudio, también es cierto que dichas facultades no hacen más que confirmar la necesidad de las actuaciones del presidente en forma conjunta con el tesorero del consejo directivo, a efectos de concretar la finalidad establecida por la asociación en su estatuto social. En el mismo sentido, se otorgaron facultades a los integrantes que ejercieron los cargos de presidente y tesorero del consejo directivo para el periodo 2008-2011 mediante asamblea general del 22/03/2009, cuyos acuerdos corren inscrito en el asiento A00010 de la partida N° 01975641 del Registro de Personas Jurídicas de Lima.

Por lo tanto el acto de disposición ejercido por la asociación a través de sus representantes, como es el presidente en forma conjunta con el tesorero del consejo directivo contenido en el contrato de compraventa a favor de la sociedad conyugal conformada por Rómulo Antonio Quiñones Huayllasco y Gloria Esperanza Campean Torres de Quiñones resulta ser un contrato válido y eficaz.

En consecuencia, corresponderevocar la observación formulada por el Registrador Público del Registro de Predios de Lima.

10. Sin perjuicio de lo antes expuesto, el literal c) del artículo 33 del Reglamento General de los Registros Públicos, permite efectuar nuevas observaciones a las ya realizadas por el Registrador cuando no se haya cumplido con algún requisito expresa y taxativamente exigido en normas legales aplicables al acto o derecho cuya inscripción se solicita.

En ese sentido, se advierte del parte notarial adjuntado que la fecha de conclusión de firmas de la escritura pública cuenta con una enmendadura y que se encuentra descrito en números y no en letras, lo que contraviene los artículos 33 y 35 de la Ley del Notariado (Ley N° 26002), vigente a dicha fecha; los cuales prohíben raspar o borrar las palabras equivocadas en los instrumentos públicos y que la fecha de su suscripción debe constar necesariamente en letras.

Por lo tanto, correspondeampliar la observación en cuanto a lo señalado en el párrafo que antecede, debiendo el interesado presentar parte notarial de la escritura pública aclaratoria respectiva con la debida autorización para ser presentado al Registro a favor de la presentante de este título, conforme se dispone en la Sétima disposición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo del Notariado.

Interviene la vocal (s) Andrea Paola Gotuzzo Vásquez, autorizada mediante Resolución Nº 122-2012-SUNARP-TR/PT de/11/5/2012.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCARla observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezado yAMPLIARLA en cuanto a lo indicado en el décimo considerando de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

SS. LUIS ABERTO ALIAGA HUARIPATA; ANDREA PAOLA GOTUZZO VÁSQUEZ; WALTER JUAN POMA MORALES

NOTAS:

1 Artículo 82.- El estatuto de la asociación debe expresar: 2.- Los fines.

2 Artículo 11.- La sociedad circunscribe sus actividades a aquellos negocios u operaciones lícitos cuya descripción detallada constituye su objeto social. Se entienden incluidos en el objeto social los actos relacionados con el mismo que coadyuven a la realización de sus fines, aunque no estén expresamente indicados en el pacto social o en el estatuto.

3 Artículo 76.- La existencia, capacidad, régimen, derechos, obligaciones y fines de la persona jurídica, se determinan por las disposiciones del presente Código o de las leyes respectivas.

4 A ello se debe que el artículo 193 de la LGS disponga que: “[c]uando se designe gerente a una persona jurídica esta debe nombrar a una persona natural que la represente al efecto (...)”.

5 URIA, Rodrigo y otros. “La sociedad anónima: Órganos sociales: La junta general de accionistas”. En Curso de Derecho mercantil; p. 867.