TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 2399-2011-SUNARP-TR-L

Lima, 29 de diciembre de 2011

APELANTE : Wilber Alfonso Alva Bazán.

TÍTULO : Nº 655383 del 8/8/2011.

RECURSO : HTD. Nº 82362 del 4/11/2011.

REGISTRO : Registro de Predios de Lima.

ACTO (s) : Compraventa de acciones y derechos.

SUMILLA

TRANSFERENCIA DE PORCENTAJE DE ACCIONES Y DERECHOS

“No procede la inscripción de la transferencia de un porcentaje de acciones y derechos cuando el vendedor ya no cuenta con dominio en la partida registral. De alegarse que aun cuenta con dominio deberá hacerse la rectificación de la inexactitud registral en mérito de título modificatorio”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Con el título venido en grado de apelación se solicita, la inscripción de la compraventa otorgada por Wilber Alfonso Alva Bazán y su cónyuge Rosaura Díaz de Alva a favor de Ángel Francisco Valiente Fernández, del 0.5378 % de acciones y derechos del inmueble denominado parcela A, terreno eriazo a la altura del Km 42 de la Panamericana Norte del distrito de Santa Rosa, Lima, inscrita en la PE N° 11704228 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto ha presentado la siguiente documentación:

- Parte Notarial de la escritura de compraventa de derechos y acciones del 5/7/2011 extendida ante la notaria de Lima Beatriz Ofelia Zevallos Giampietri.

- Copia simple de la escritura pública de compraventa del 5/8/1998 otorgada por la Asociación de Pequeños Productores Pecuarios APP a favor de Wilber Alfonso Alva Bazán y Rosaura Díaz de Alva, extendida ante la notada Carmen Peralta Tresierra.

- Anexo 2 que contiene la relación de la transferencia de acciones y derechos.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Sisi Geraldine Yupanqui Álvarez; formuló observación en los siguientes términos:

Se reitera en su integridad la observación formulada anteriormente en el siguiente sentido:

“El porcentaje que es materia de la presente compraventa equivalente al 0.5378 % de la partida 11704228 del Registro de Predios, excede el porcentaje que es propiedad de los vendedores Wilber Alfonso Alva Bazán y su cónyuge Rosaura Díaz de Alva, después de verificarse las enajenaciones registradas en los asientos posteriores de la referida partida (se ha considerado que inicialmente la sociedad conyugal tuvo el derecho de propiedad de 19.308 %, se ha celebrado diversas transferencias señalada en el asiento C 00001 y en los demás asientos registrales). Por lo que se ha concluido que en la actualidad ya no tiene porcentaje alguno sobre la partida, en consecuencia ya no podrá realizar transferencia sobre algún porcentaje”.

De conformidad con el artículo 923 del Código Civil, la propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.

El escrito adjunto al reingreso, carece de validez para la subsanación correspondiente, asimismo, en dicho documento se hace referencia a otras partidas registrales y no a la partida matriz Nº 11704228 respecto de la cual se celebra la presente compraventa de acciones y derechos.

Se efectúa la observación de conformidad con el principio de legalidad previsto en el artículo 2011 del Código Civil y artículo 32 del Reglamento General de los registros Públicos.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante manifiesta lo siguiente:

Que ante la primera instancia presentó una escritura pública de compraventa de acciones y derechos otorgada por la Asociación de Pequeños Productores Pecuarios a favor de la sociedad conyugal que conforma con su esposa Rosaura Díaz Deza, en esta escritura se detalla en el tercer punto que el porcentaje de acciones y derechos que se transfiere, la vendedora se obliga a hacer entrega física a favor de los compradores de una extensión de terreno equivalente a 16,300.00 m2, y que dicha compraventa se inscribió en el asiento 8 c) de la ficha Nº 870060 y que continúa en la partida Nº 11043259.

Asimismo, manifiesta que el predio ha sido subdividido en dos parcelas, la parcela A y la parcela B, la primera con un porcentaje de 30.649 % del total de las acciones y derechos del antiguo propietario equivalente a 25,908 m2 y la segunda con un porcentaje de 69.31 % del total de acciones y derechos del antiguo propietario equivalente de 58,512 m2; no habiendo existido por parte de ningún interesado oposición a la subdivisión, tanto en los porcentajes como en la cantidad de terreno que se detalla en cada una de las escrituras públicas de transferencias sucesivas y en las cuales se expresa cuál es el área de terreno equivalente a las acciones que se transfiere.

Considera que queda claramente establecido que el porcentaje que no correspondía de la partida Nº 11043259 pasó a formar parte de la parcela A en la partida Nº 11704228. En el asiento C 00001 de la partida Nº 11704228 se hace mención a todos los antecedentes de la partida matriz Nº 11043259 y por lo tanto, el que suscribe así como los demás propietarios mantienen en este asiento inicial sus porcentajes y cantidad de área equivalente, pero de la partida Nº 11043259, mas no así de la partida actual Nº 11704228 ya que en esta partida solo queda el 30.69 % de los 84,420 m2 que corresponde al total del área de terreno transferido y que equivale a 25,908 m2.

También menciona que las transferencias realizadas por su parte en la partida matriz equivale a 6.22613 % del 19.308 % que tenía; por lo que al iniciarse la partida donde corre la pamela A con un área de 25,908 m2 contaba aun con el 13.081 % de las acciones y derechos de la partida anterior equivalente a 11,043.90 m2.

Que el saldo de las transferencias que realizara en la partida anterior Nº 11043259 y que ahora forman parte de la partida actual Nº 11704228 equivalen a 42.6274 % del total de acciones y derechos que originalmente conforma esta partida que posee el 30.69 % (25,908 m2) que correspondía a la partida anterior Nº 11043259.

Considera que las posteriores transferencias han sido calculadas por el Registrador en función al porcentaje original, por ello al sumar los porcentajes de la partida anterior y de la actual se excede del porcentaje original. Por ello atenta contra su derecho de propiedad y en todo caso solicita se rectifique el verdadero porcentaje que aun tiene en la partida actual.

Mediante Hoja de Trámite Documentado del 97523 del 26/12/2011, se presentan alegatos, en el cual se describen las transferencias realizadas con lo que pretende acreditar que aun posee un 29.02 % de acciones y derechos sobre el predio denominado Parcela A, equivalente a 7,518.00 m2. Solicita que se rectifique el asiento C 0001 de la partida Nº 11704228 en el que deberán figurar los nuevos y reales porcentajes transferidos tomando en cuenta la nueva área que corresponde a la pamela A.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

1. En la ficha N° 870060 que continúa en la partida Nº 11043259 se encuentra inscrito el terreno ubicado en el Km. 42 de la Panamericana Norte (Autopista Ancón) del distrito de Santa Rosa, con un área de 84,420 m2. El titular de dominio fue la Asociación de Pequeños Productores Pecuarios APP, quien transfirió porcentaje de acciones y derechos del predio a diversas personas. En el asiento 8 c) aparece la transferencia de acciones y derechos a favor de Wilber Alfonso Alva Bazán y Rosaura Díaz de Alva, en un porcentaje de 19.308 %.

Con posterioridad a una serie de transferencias de acciones y derechos se inscribió la subdivisión del predio, quedando la Pamela A con 25,908.00 m2 independizado en la partida Nº 117004228 y la pamela B con un área de 58,512.00 m2 en la partida Nº 11704229, no quedando área en la partida matriz. Título archivado N° 227861 del 11/8/2004.

2. En la partida Nº 11704228 se encuentra inscrita la independización de la Pamela A con un área de 25,908.00 m2. En el asiento C 00001 se señaló a los copropietarios iniciales del predio independizado. Así respecto de Wilber Alfonso Alva Bazán y su cónyuge Rosaura Díaz de Alva se señaló: (19.308 % que correspondían a Asociación de Pequeños Productores Pecuarios - porcentaje sin descontar las ventas que se deja constancia en el presente asiento).

- Raúl Andrés Bailón Calderón, soltero (0.16584 que correspondían a Wilber Alfonso Alva Bazán y su cónyuge Rosaura Díaz de Alva).

- Diego Martín BurínMatasa y Orlando Agustín BurínMatasa, solteros (ambos el 1.3857 % de las acciones y derechos que correspondía a Wilber Alfonso Alva Bazán y Rosaura Díaz de Alva).

- Diego John Cabana Cárdenas, soltero (el 0.8589 % de acciones y derechos que correspondían a Wilber Alfonso Alva Bazán y Rosaura Díaz de Alva).

- Gladys Isabel Castillo Olivas de Pareja y su cónyuge Serapio Julian Pareja Ramos (el 2.4540 % de las acciones y derechos que correspondían a Wilber Alfonso Alva Bazán y Rosaura Díaz de Alva).

- Guillermo Alfredo y José Luis JohansonColombatti, solteros (ambos el 0.6634 % de acciones y derechos que correspondía a Wilber Alfonso Alva Bazán y Rosaura Díaz de Alva).

- Elba Rosa NerioNiquén, soltera (0.38735 % de acciones y derechos que correspondían a Wilber Alfonso Alva Bazán y Rosaura Díaz de Alva).

- Violeta Elizabeth Tinoco Huayanay, soltera (el 0.1658 % de acciones y derechos que correspondía a Wilber Alfonso Alva Bazán y Rosaura Díaz de Alva).

Con posterioridad a la independización, aparecen en esta partida de la Parcela A otras transferencias de porcentajes de acciones y derechos otorgadas por diversos copropietarios y asimismo, por la sociedad conyugal formada por Wilber Alfonso Alva Bazán y Rosaura Díaz de Alva. Respecto de las transferencias otorgadas por esta sociedad conyugal, encontramos, que ha transferido lo siguiente:

- Asiento C 00002: 0.94565 %.

- Asiento C 00003: 0.54037 %.

- Asiento C 00004: 0.54037 %.

- Asiento C 00005: 0.472 %.

- Asiento C 00006: 0.54037 %.

- Asiento C 00007: 0.54037 %.

- Asiento C 00008: 0.6683 %.

- Asiento C 00009: 0.6108 %.

- Asiento C 00010: 0.47282 %.

- Asiento C 00011: 0.54037 %.

- Asiento C 00012: 0.6665 %.

- Asiento C 00013: 0.5403 %.

- Asiento C 00015:1.08074 %.

- Asiento C 00016: 0.054037 %.

- Asiento C 00017: 0.54037 %.

- Asiento C 00018: 0.47282 %.

- Asiento C 00019: 0.47282 %.

- Asiento C 00021: 0.14510%.

- Asiento C 00022: 0.5403 %.

- Asiento C 00028: 075455 %.

- Asiento C 00028: 0.78740 %.

- Asiento C 00029: 0.4782 %.

- Asiento C 00030: 0.86845 %.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Elena Rosa Vásquez Torres.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:

- Si el vendedor aun es titular de dominio del predio correspondiente a la Parcela A inscrito en la P. E. N° 11704228 y de no ser así, si existe un error que debe rectificarse antes de la inscripción de la transferencia de 0.5378 % de acciones y derechos que se solicita inscribir.

VI. ANÁLISIS

1. Es materia de rogatoria la inscripción de la compraventa otorgada por Wilber Alfonso Alva Bazán y su cónyuge Rosaura Díaz de Alva a favor de Ángel Francisco Valiente Fernández, del 0.5378 % de acciones y derechos del inmueble denominado pamela A , terreno eriazo a la altura del Km 42 de la Panamericana Norte del distrito de Santa Rosa, Lima, inscrita en la PE N° 11704228 del Registro de Predios de Lima.

La Registradora indica que Wilber Alfonso Alva Bazán y su cónyuge en la actualidad ya no tienen porcentaje alguno de dominio sobre la partida, en consecuencia ya no pueden realizar transferencia sobre algún porcentaje.

Por su parte el apelante señala que dicha sociedad conyugal aun conserva el 29.02 % de acciones y derechos sobre el predio y que se realicen las rectificaciones necesarias para que se indique que aun cuenta con dominio inscrito sobre la partida.

2. Del estudio de la partida registral matriz –ficha N° 870060 que continúa en la P. E. N° 11043259– aparece que el predio inicialmente contaba con un área de 84 420.00 m2.

Según el asiento 8 c) de la ficha Nº 870060 la Asociación de Pequeños productores Pecuarios APP, transfirieron a la sociedad conyugal conformada por Wilber Alfonso Alva Bazán y su cónyuge Rosaura Díaz de Alva el 19.308 % de las acciones y derechos del inmueble inscrito en esa partida.

Dicha sociedad conyugal transfirió sus acciones y derechos, según consta de asientos subsiguientes de la P. E. N° 11043259, así:

- Asiento C0000 3: 2.4540 %.

- Asiento C 00006:1.3857 %.

- Asiento C 00007: 0.38735 %.

- Asiento C 00008: 0.6634 %.

- Asiento C 00009:0.1658 %.

- Asiento C 00010:0.16584 %.

- Asiento C 00011: 0.8589 %.

Según el asiento B 00001 (título archivado N° 227861 del 11/8/2004) se inscribió la subdivisión del predio en dos unidades inmobiliarias:

La pamela A con un área de 25,908.00 m2 se independizó en la Partida Nº 11704228 y

La Parcela B con 58,512.00 m2 en la Partida Nº 11704229.

Dejándose constancia que en la partida matriz no queda área alguna.

3. De la verificación realizada se advierte que la sociedad conyugal conformada por Wilber Alfonso Alva Bazán y su cónyuge Rosaura Díaz de Alva había transferido hasta antes de la inscripción de la subdivisión, 6.08099 % de los 19.308 % que tenía según el asiento 8 c) de la ficha Nº 870060, quedándole, por lo tanto: 13.22701 %.

Según aparece de la partida independizada Nº 11704228 en el asiento inicial C 00001 se indicó quienes eran los copropietarios de dicha parcela, advirtiéndose que Wilber Alfonso Alva Bazán y su cónyuge Rosaura Díaz de Alva seguían siendo propietarios, consignándose que a dicha fecha habían transferido a determinadas personas un porcentaje de acciones y derechos que suman: 6.08099 %, en consecuencia le quedaban 13.22701 % que podían transferir.

De las posteriores transferencias inscritas en la partida de la Parcela A 11704228 se verifica que dicha sociedad conyugal transfirió:

- Asiento C 00002: 0.94565 %.

- Asiento C 00003: 0.54037 %.

- Asiento C 00004: 0.54037 %.

- Asiento C 00005: 0.472 %.

- Asiento C 00006: 0.54037 %.

- Asiento C 00007: 0.54037 %.

- Asiento C 00008: 0.6683 %.

- Asiento C 00009: 0.6108 %.

- Asiento C 00010: 0.47282 %.

- Asiento C 00011: 0.54037 %.

- Asiento C 00012: 0.6665 %.

- Asiento C 00013: 0.5403 %.

- Asiento C 00015: 1.08074 %.

- Asiento C 00016: 0.054037 %.

- Asiento C 00017: 0.54037 %.

- Asiento C 00018: 0.47282 %.

- Asiento C 00019: 0.47282 %.

- Asiento C 00021: 0.14510 %.

- Asiento C 00022: 0.5403 %.

- Asiento C 00028: 0.75455 %.

- Asiento C 00028: 0.78740 %.

- Asiento C 00029: 0.4782 %.

- Asiento C 00030: 0.86845 %.

Porcentajes que suman: 13.27300 %, no quedándole a la sociedad conyugal, porcentaje alguno que pueda transferir.

4. El apelante sostiene su posición, entre otros, sobre la base que el porcentaje que le transfirió la asociación inicialmente de 18.3083 % equivalía a 16, 300 m2. Al respecto, debe aclararse que lo que se inscribió es un porcentaje de acciones y derechos del predio y no áreas físicas, como argumenta, por cuanto no se solicitó ni se inscribió la división y partición del predio ni se vendió e independizóáreas físicas; quedando, por lo tanto, dentro del ámbito privado de las partes la equivalencia indicada en la escritura pública. Por lo que no es válido que el apelante indique que el 13.2273 %, con los que pasó a la nueva partida de la Parcela A, es equivalente de 11,166.40 m2, (lo que podría ocurrir en la realidad extraregistral), pero para el Registro no tiene relevancia alguna, es una equivalencia que es exigible entre las partes, no frente a terceros.

En tal sentido, cuando se independizóla Pamela A, si bien se indicó que tenía un área de 25,908.00 m2 no pasaron a esta parcela las áreas físicas equivalentes a los porcentajes como erróneamente sostiene el apelante, sino que se extendieron las transferencias de porcentajes de acciones y derechos que habían sido transferidos y en esos términos se consignaron en el asiento C 00001.

Sostiene además el apelante, que los 11,166.40 m2 de los 25,908.00 m2 es 43.10 %, porcentaje que pasó a tener como consecuencia de la independización de la Parcela A. En consecuencia, señala, que luego de las transferencias realizadas en la partida de esta pamela, que asciende a 14.08 % a la fecha tiene aun, un porcentaje de 29.02 %.

Al respecto, debemos señalar que el porcentaje de 43.10 % no aparece a su favor en el asiento C 0001 de la partida independizada como Pamela A, P. E. N° 11704228.

Visto el título archivado N° 227861 del 11/8/2004 que dio mérito a la subdivisión del predio original, se constata que no existe ningún documento en el que sustente que Wilber Alva Bazán y su cónyuge pasaron a tener 43.10 % del nuevo predio independizado, por lo que no corresponde hacer la rectificación que se solicita. No pudiendo el Registro hacer deducciones que no constan en título alguno.

En consecuencia, las inscripciones se han realizado de conformidad con los títulos que las sustentan, por lo que no ha habido error registral susceptible de rectificación en sede registral.

En todo caso, lo que sostiene el apelante, podría tratarse de una inexactitud registral, que requiere de la previa corrección de los asientos, pero esto deberá hacerse en virtud de título modificatorio, que corrija el error existente entre la partida y la realidad extrarregistral, conforme lo previsto en el artículo 84 del Reglamento General de los Registros Públicos.

Corresponde en consecuencia, confirmar la observación de la Registradora.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR la observación formulada por la el Registradora del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento, conforme a los fundamentos expresados en la presente Resolución.

Regístrese y comuníquese.

ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES

Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral

MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ

Vocal del Tribunal Registral

GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA

Vocal del Tribunal Registral