TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 1597-2011-SUNARP-TR-L

Lima, 15 de agosto de 2011

Apelante : David Jonatan García Sánchez.

Título : N° 190675 del 3/3/2011.

Recurso : H.T.D. N° 039718 del 24/5/2011.

Registro : Predios de Lima.

Acto (s) : Modificación de Reglamento Interno.

SUMILLA(S)

PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN EN LOS BIENES COMUNES

“Se pueden asignar distintos porcentajes de participación sobre los bienes comunes siempre que se establezca un porcentaje general sobre los bienes comunes aplicable para el quórum, mayoría y la copropiedad”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Mediante el presente título se solicita la inscripción de la modificación de los artículos 4 y 5 del Reglamento Interno que rige las distintas unidades inmobiliarias que conforman el predio matriz inscrito en la partida electrónica N° 45043495 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto se han presentado los siguientes documentos:

- El original de las citaciones a junta de propietarios del 7/9/2010.

- Copia certificada notarialmente del acta de asamblea extraordinaria de Junta de Propietarios del edificio ubicado en la calle Los Electricistas N° 109, Urbanización Residencial Los ingenieros, distrito de La Molina del 16/9/2010.

- Declaración jurada de convocatoria firmada por el presidente electo Renzo Casaretto Castagnino.

- Copia Certificada del libro de Actas N° 01 de la Junta de Propietarios.

- Documento privado que contiene la solicitud de inscripción de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en la sesión realizada el 16/9/2010, con firma certificada notarial de Renzo Casaretto Castagnino del 25/2/2011.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Edgar Sergio Paredes Aldave observó el título en los siguientes términos:

DEL REINGRESO (31/3/2011):

Visto el anexo aclaratorio que adjuntan, es de advertir las siguientes consideraciones:

1. Se reitera la primera observación de la esquela de fecha 7/3/2011, en la medida que del artículo 130 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, se desprende que el porcentaje de participación sobre los bienes comunes es uno solo, no pudiendo existir dos porcentajes de participación sobre los bienes comunes, como se pretende en el presente caso.

“(...)1.- No procede la Modificación del artículo 4, en cuanto a la reducción a 0% de participación sobre los bienes comunes para la Sección N° 1, toda vez que de conformidad con el artículo 130 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, el porcentaje de participación constituye un Derecho accesorio de cada sección exclusiva. Sírvase aclarar (...)”.

2. Asimismo, se reitera la segunda observación de la esquela de fecha 7/3/2011, toda vez que el numeral 5.15. de la Res. N° 340-2008- SUNARP/SN, se refiere al supuesto en donde en el documento privado del Reglamento Interno solo interviene el presidente de la junta de propietarios, para lo cual solo bastará la copia certificada del acta de junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo y se faculta al presidente a firmar el documento, sin requerirse la transcripción del texto del reglamento o su modificación.

“(...)2.- Ahora bien, a efectos de inscribir la Modificación del artículo 5, sírvase adjuntar el documento privado de Modificación de Reglamento Interno, el cual contendrá los artículos modificados, asimismo deberá ser suscrito por el presidente de la junta de propietarios, previo otorgamiento de facultades para realizar dicho acto o por todos los propietarios asistentes a la presente sesión. De conformidad con el primer párrafo del artículo 530 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios(...)”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación bajo los siguientes argumentos:

- Respecto del punto 1 de la observación sostiene que, el reglamento interno en su artículo 4 establece dos criterios para la asignación de porcentaje de participación para las zonas comunes, los cuales se atribuirán en función de la necesidad objetiva de sus propietarios de utilizarlos para tener ingreso y salida a la vía pública, aquellos inmuebles que tengan acceso y salida directa a la vía pública sin tener que utilizar las referidas zonas comunes no tendrán participación sobre estas.

- Debido a que los propietarios de la Sección N° 1 no tienen necesidad objetiva de utilizar el Área Común N° 01 para tener acceso y salida directa a la vía pública, por tal razón se le asignó 0% de la participación sobre dicha área. Por el contrario como las secciones 2 y 3 sí requieren utilizar dicha área para tener acceso y salida a la vía pública es que se le asignó a cada una de ellas el 50% de participación sobre dicha área común.

- El segundo criterio de asignación de porcentajes de participación se aplica sobre los demás bienes comunes, razón por la cual a la Sección N° 1, se le ha otorgado 76.78% y a las Secciones N° 2 y 3 se ha asignado 11.61% a cada una.

- Con relación al punto 2 de la observación, señala que el registrador estima que el supuesto regulado en el numeral 5.15 de la Directiva –Sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común– solo se aplica cuando la junta de propietarios faculta al presidente a firmar el documento, lo cual es errado porque ni el referido numeral ni las demás disposiciones de la directiva disponen ello por el contrario el numeral 5.17 deja claro que el presidente puede intervenir en cualquier documento en representación de la junta sin requerirse autorización de los demás propietarios.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

- En la partida electrónica N° 45043495 del Registro de Predios de Lima consta inscrito el inmueble ubicado con frente a la Calle Los Electricistas N° 109 y Jr. Los Industriales N° 923, Urb. Residencial Los Ingenieros del distrito de La Molina. En los asientos B00001, B00002, B00003, B00004, B00005 y B00006, consta registrada la ampliación y modificación de fábrica, numeración, rectificación de asiento, reglamento interno, junta de propietarios y modificación de área respectivamente.

- Las secciones inmobiliarias que forman parte del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común corren independizadas en las partidas electrónicas N° 12021173, N° 12021175 y N° 12021177.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

- ¿Pueden asignarse distintos porcentajes de participación sobre los bienes comunes?

VI. ANÁLISIS

1. Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la modificación del reglamento interno que rige las distintas unidades inmobiliarias que conforman el predio matriz inscrito en la partida electrónica N° 45043495 del Registro de Predios de Lima.

El Registrador ha cuestionado la inscripción reiterando la primera observación de la esquela de fecha 7/3/2011, en la medida que del artículo 130 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, se desprende que el porcentaje de participación sobre los bienes comunes es uno solo, no pudiendo existir dos porcentajes de participación sobre los bienes comunes, así como también señala que, a efectos de inscribir la Modificación del artículo 5, sírvase adjuntar el documento privado de Modificación de Reglamento Interno, el cual contendrá los artículos modificados, asimismo deberá ser suscrito por el presidente de la junta de propietarios, previo otorgamiento de facultades para realizar dicho acto o por todos los propietarios asistentes a la presente sesión. De conformidad con el primer párrafo del artículo 53 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

2. Con relación a la asignación de porcentajes de participación sobre las zonas comunes se debe considerar que el Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común1 es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificación de secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad común2. Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.

La particularidad, por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificación, como sucede con los edificios.

Por ello, es que se admite que la constitución de dicho régimen no solo será mediante un acto específico de constitución (acto jurídico) por parte de sus titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de un edificio en el que existan dos o más propietarios de distintos departamentos u oficinas3.

3. Actualmente, el régimen al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley Nº 27157, publicada el 20/7/1999, y su reglamento, el D.S. Nº 008-2000-MTC, publicado el 17/2/2000 y sus modificaciones, habiéndose aprobado el T.U.O mediante D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA.

El artículo 424 de la Ley Nº 27157 contempla que el Reglamento Interno debe comprender los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de bienes comunes, pero de acuerdo al criterio adoptado en el Reglamento Interno. Complementariamente, el artículo 130 del reglamento de la Ley precisó que dichos criterios debían ser razonables.

4. La determinación de los porcentajes de participación es un tema trascendente en el reglamento interno, dado que la asignación de porcentaje o la modificación del mismo implica la determinación de las cuotas de copropiedad de los propietarios de las secciones de dominio exclusivo sobre las zonas comunes, incluyendo el terreno sobre el que está construida la edificación.

5. Ahora bien, en el título materia de apelación se aprecia que se pretende modificar los artículos 4 y 5 del reglamento interno, cuyo texto conforme al acta de asamblea extraordinaria de junta de propietarios realizada el 16/9/2010, es el siguiente:

(…)

“ARTÍCULO 4.- PARTICIPACIÓN EN LAS ÁREAS Y BIENES COMUNES

El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de las áreas y los bienes comunes conformados por el área común N° 1 se atribuirá en función de:

1. La necesidad objetiva de sus propietarios de utilizarlos para tener ingreso y salida a la vía pública. Aquellos inmuebles que tengan acceso y salida directa a la vía pública sin tener que utilizar las referidas zonas comunes no tendrán participación sobre estas.

2. El área ocupada de cada sección de propiedad exclusiva.

La aplicación del segundo criterio está supeditado a la necesaria aplicación del primero. En ese sentido, al momento de asignarse la participación en función del área ocupada se deberá calcular tomando en consideración el porcentaje correspondiente a los inmuebles que tengan acceso y salida directa a la vía pública.

Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios sobre el área común N° 1, son los siguientes:

SECCIÓN N° 1 0.00%

SECCIÓN N° 2 50.00%

SECCIÓN N° 3 50.00%

TOTAL = 100.00%

Por otra parte el porcentaje de participación de las secciones de propiedad exclusiva respecto de las demás zonas comunes, se atribuirá en función del área ocupada por cada una de ellas. En ese sentido, los porcentajes de participación sobre las demás zonas comunes, son los siguientes:

SECCIÓN N° 1 76.78%

SECCIÓN N° 2 11.61%

SECCIÓN N° 3 11.61%

TOTAL = 100.00%

Se deja constancia que el porcentaje de participación sobre los demás bienes comunes, diferentes al área común N° 1, serán aplicables para determinar el quórum y las mayorías requeridas para la adopción de acuerdos relacionados con ellos. Asimismo, se aplicará para determinar el porcentaje que le corresponderá a cada propietario de las secciones de propiedad exclusiva sobre el terreno, en caso de que el íntegro de la edificación se destruya.

En consecuencia, los porcentajes para determinar la contribución sobre los gastos comunes, el quórum para la realización de la junta de propietarios, los votos para la adopción de acuerdos y, en general, para cualquier otro acto que tenga relación con el área común N° 1 serán los fijados en los numerales 1 y 2 del presente artículo”.

ARTÍCULO 5.- PARTICIPACIÓN EN LOS GASTOS COMUNES

El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos que demande la atención de los servicios comunes, la conservación y el mantenimiento del área común N° 1 de launidad inmobiliaria es determinado por los criterios establecidos en el numeral 1 y 2 del artículo 4 del reglamento.

Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios en los gastos, el área común N° 01 son los siguientes:

SECCIÓN PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN

SECCIÓN N° 1 0.00%

SECCIÓN N° 2 50.00%

SECCIÓN N° 3 50.00%

TOTAL = 100.00%

En relación a los gastos que demande la atención de los servicios comunes, la conservación y el mantenimiento de las demás áreas y bienes comunes de la unidad inmobiliariason determinados en base al área ocupada de cada sección de propiedad exclusiva.

En tal sentido según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios en los gastos comunes, son los siguientes:

SECCIÓN PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN

SECCIÓN N° 1 76.78%

SECCIÓN N° 2 11.61%

SECCIÓN N° 3 11.61%

TOTAL = 100.00%”

(...)

Como se puede apreciar del tenor de los párrafos precedentes se asignan distintos porcentajes de participación sobre los bienes comunes, es así, por ejemplo que se señala que el porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva respecto de las áreas y los bienes comunes conformados por el área común N°1 son para la sección N° 1 de 0.00%, señalándose a continuación que el porcentaje de participación de las secciones de propiedad exclusiva respecto de las demás zonas comunes, se atribuirá en función al área ocupada por cada una de ellas, así la sección N° 1 tendrá el 76.78%.

6. El artículo 130 del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, señala lo siguiente: “La participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, etc.” (el resaltado es agregado).

Asimismo, mediante Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC-15.04 del 29 de setiembre de 2000 se aprobaron los Reglamentos Internos Modelos para los Regímenes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, Independización y Copropiedad habiéndose establecido en ambos regímenes que el porcentaje de participación sobre los bienes comunes es uno solo.

Si bien la normativa antes citada establece de manera implícita como regla general que en una edificación solamente debería existir un único porcentaje de participación sobre los bienes comunes y un único porcentaje de participación sobre los servicios comunes, no se excluye la posibilidad de que atendiendo a las características particulares de la edificación existan porcentajes también particulares para determinadas zonas comunes debido a que no constituyen zonas comunes para todas las secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificación, sino únicamente para algunas de dichas secciones de propiedad exclusiva. Tal puede ocurrir por ejemplo con un pasaje de acceso o un jardín interior que solamente constituye zona común de dos o tres secciones de propiedad exclusiva y por ende, se excluye de su utilización a las demás secciones de propiedad exclusiva.

El tema se grafica con mayor claridad en el caso de la pluralidad de reglamento internos en el que existe un reglamento interno general para toda la edificación y reglamentos internos particulares para cada sector, de la edificación, siendo que existen zonas comunes para todo el conjunto de la edificación y zonas comunes solamente para determinado sector de la edificación, situación que conlleva a que existan porcentajes de partición para el conjunto de las secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificación y porcentajes de participación para las secciones que conforman cada sector.

Siendo ello así, aun en el caso en el que no exista pluralidad de reglamentos internos, se pueden establecer porcentajes particulares para determinadas zonas comunes cuando no constituyen zonas comunes del conjunto de la edificación sino solamente de algunas secciones de propiedad exclusiva. Así, el literal d) del artículo 153 del Reglamento de la Ley Nº 27157 establece que el reglamento interno, debe contener, los reglamento especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso, siendo que el término otros puede incluir, entre otros aspectos, los porcentajes particulares sobre las zonas comunes y sobre los servicios comunes.

En tal sentido, apreciándose que en el presente caso se ha establecido un porcentaje general sobre las zonas comunes y sobre los servicios comunes y un porcentaje particular sobre el “Área Común N°1”, nos encontramos ante el supuesto regulado en el literal d) del artículo 153 del Reglamento de la Ley Nº 27157, esto es un reglamento especial.

Asimismo, es importante precisar que uno de los inconvenientes de establecer al interior de una edificación distintos porcentajes de participación sobre los bienes comunes, estaría dado por la confusión que se podría generar al momento de establecer el quórum y mayoría requerido para la celebración y adopción de acuerdos de la junta de propietarios; sin embargo en el presente caso se ha establecido en forma expresa que el porcentaje de participación sobre los demás bienes comunes diferentes al área común “1” sean aplicables para determinar el quórum y las mayorías requeridas para la aprobación de acuerdos de la junta de propietarios.

En consecuencia, corresponde revocar el primer extremo de la observación.

7. Con relación al segundo punto de la observación, cabe señalar que, de la revisión de los documentos presentados, tenemos que se ha cumplido con la formalidad establecida en el numeral 5.15 de la Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN y en el artículo 53 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, esto es documento privado de modificación de Reglamento Interno del 25 de febrero de 2011 con firma certificada notarial de Renzo Casaretto Castagnino en su calidad de Presidente de la Junta de Propietarios.

De otro lado, de conformidad con lo establecido en el artículo 145 del Reglamento de la Ley Nº 27157:

“(...) la junta de propietarios estará presidida por uno de sus miembros que tendrá la calidad de Presidente, quien ejercerá la representación legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento señala. El reglamento interno podrá disponer la constitución de una Directiva cuando lo estime conveniente, señalando su composición y funciones”.

En tal sentido, siendo que el presidente de la junta de propietarios ejerce la representación legal de la misma, no es necesario que previamente se otorguen facultades para solicitar la modificación del reglamento interno.

Consecuentemente, corresponde revocar el numeral 2 de la observación.

8. Finalmente, el tercer párrafo del artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones formuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liquidación de derechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos derechos. Los actos materia de rogatoria son los siguientes:

Modificación de Reglamento interno:

Derechos de calificación S/. 28.00

Derechos de inscripción S/. 7.00

Sub Total: S/. 35.00

Junta directiva:

Derechos de calificación S/. 28.00

Derechos de inscripción S/. 7.00

Sub Total: S/. 35.00

Total S/. 70.00

Derechos cancelados

(recibo N° 2011-14-00000732) S/. 35.00

Derechos pendientes de pago S/. 35.00

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR las observaciones formuladas por el Registrador del Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento y DISPONER su inscripción conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente Resolución, previo pago de los derechos registrales correspondientes.

Regístrese y comuníquese.

SAMUEL GALVEZ TRONCOS

Presidente de la Segunda Sala del Tribunal Registral

MIRTHA RIVERA BEDREGAL

Vocal del Tribunal Registral

FREDY LUIS SILVA VILLAJUAN

Vocal del Tribunal Registral

NOTAS:

1 Dicho régimen se encuentra regulado por la Ley N° 27157 y su reglamento aprobado mediante Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, norma última que lo define en su artículo 129 como aquel “(...) régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común”.

2 En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como “propiedad horizontal”, en razón de que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos inmuebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial del inmueble y hasta que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho –como se señala en el artículo 954 del Código Civil–, corno sucede en el caso de la propiedad común; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.

3 Como señala A. Ventura-Traveset y González la Propiedad Horizontal “(...) surgirá automáticamente y necesariamente (aquí no cabe la autonomía de la voluntad) siempre que se dé esa pluralidad de propietarios, mediante la enajenación por cualquiera de los modos establecidos en la legislación civil de alguno de los pisos o locales del inmueble (...), y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no el título constitutivo”. Derecho de Propiedad Horizontal. 5ª edición, Bosch Casa Editorial, S.A., Barcelona, pp. 22-23.

4 LEY N° 27157: Artículo 42.- Del contenido: El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, lo siguiente: a) La descripción de las secciones, con indicación del área construida de las mismas y destino o uso al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros); b) Los bienes de propiedad común y los servicios comunes; c) Los derechos y obligaciones de los propietarios; d) Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios; e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de las Juntas de Propietarios.