CAS. N° 3210-2008-LORETO.

Desalojo por Incumplimiento de Contrato. Lima, dieciséis de julio del año dos mil ocho.- LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA, Vista la causa número tres mil doscientos diez - dos mil ocho, en Audiencia Pública el día de la fecha, producida la votación correspondiente de acuerdo a ley, emite la siguiente sentencia, MATERIA DEL RECURSO: Es materia del presente recurso de casación la resolución de vista de folios ciento cuarenta y dos, recaída en la Resolución número trece, de fecha veintinueve de enero del año dos mil ocho, expedida por la Sala Civil Mixta de la Corte Superior de Justicia de Loreto, que confirma la sentencia apelada de folios ciento catorce, recaída en la Resolución número nueve, su fecha treinta de noviembre del año dos mil siete, que declara fundada la demanda y, en consecuencia, ordena que la demandada cumpla con desocupar el inmueble submateria con lo demás que contiene; en los seguidos por Percy Luis Javier Morey Ríos y otra con Ángela Benedicta Sopan Mozombite sobre desalojo por incumplimiento de contrato; FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO: Mediante resolución de folios dieciocho del cuadernillo de casación, su fecha veintinueve de setiembre del año dos mil ocho, se ha declarado procedente el recurso de casación propuesto por la parte demandada, por las causales relativas a la aplicación indebida de los artículos 941, 943, 1361 y 1552 del Código Civil[1]; y la contravención de normas que garantizan la observancia del debido proceso. Respecto de la causal de aplicación indebida de los artículos 941 y 943, 1361 y 1552, del Código Civil, se sostiene lo siguiente: El artículo 1361 del citado cuerpo legal, se refiere a la obligatoriedad contractual en sentido general y no es aplicable al proceso de desalojo; siendo que la debida aplicación de dicha norma sería que si alguna de las partes no cumple con las obligaciones que nacen del contrato, la otra puede solicitar la resolución del contrato, es decir, que el incumplimiento contractual da lugar a la resolución del contrato y no al proceso de desalojo; con relación al artículo 1552 del Código acotado, este se refiere a la oportunidad de la entrega del bien en los contratos de compraventa; alega la recurrente que la aplicación de dicho artículo al presente caso es impertinente porque se aplica a los contratos de compraventa de ejecución instantánea, y en todo caso, si los demandantes consideraban que había incumplimiento en la entrega del bien de parte de la recurrente, debieron resolver el citado contrato y no iniciar el presente proceso; por último, los artículos 941 y 943 del Código Civil regulan lo relacionado a edificación de buena y mala fe en terreno ajeno, es decir, se refieren al instituto de la accesión; que no resultan aplicables al proceso por tratarse este de un desalojo. En relación a la causal de contravención se denuncia que: La Sala Superior ha vulnerado no solo el debido proceso sino también el principio de congruencia, existiendo falta de razonamiento lógico jurídico en el Colegiado Superior, ya que al aplicar los artículos 1361 y 1552 del Código Civil, debieron concluir que dichas normas conducen a la rescisión del contrato y por lo tanto, se debió declarar infundada o improcedente la demanda; asimismo, han señalado que la recurrente no ha acreditado tener legítimo derecho para retener la posesión del bien, lo cual no es cierto ya que ella resulta ser la única propietaria de lo edificado; refiere la demandada que la Sala Superior ha aplicado normas que regulan la accesión siendo el presente proceso uno de desalojo, existiendo además un pronunciamiento extra petita, toda vez que los demandantes han solicitado el desalojo del predio urbano, es decir del terreno; sin embargo, la Sala resuelve declarar fundada la demanda, disponiendo que la recurrente desocupe el inmueble que tiene dos plantas, de la que es única propietaria; agregando que cuando contestó la demanda propuso la excepción de oscuridad o ambigüedad en el modo de proponer la misma, en razón de que no existe la figura de desalojo por incumplimiento contractual y más bien dicho incumplimiento a lo que sí da origen es a la resolución del contrato; sin embargo, el Juzgado declaró infundada la excepción propuesta por la recurrente; CONSIDERANDOS: PRIMERO.- Habiéndose declarado procedente una causal por error in iudicando y una causal por error in procedendo, debe analizarse en primer lugar la causal adjetiva, pues debido a su naturaleza y a los efectos que produce, si mereciera amparo carecería de objeto pronunciarse respecto de la causal sustantiva; SEGUNDO.- El derecho a un debido proceso supone desde su dimensión formal la observancia rigurosa, por todos los que intervienen, de las normas, de los principios y de las garantías que regulan el proceso como instrumento de tutela de derechos subjetivos, cautelando sobre todo el ejercicio absoluto del derecho de defensa de las partes en litigio. Desde su dimensión sustantiva se le concibe cuando la decisión judicial observa los principios de razonabilidad y proporcionabilidad; TERCERO.- Examinado el presente proceso para determinar si se ha infringido el debido proceso en los términos denunciados, es del caso efectuar las siguientes precisiones: I: Los demandantes Percy Luis Javier Morey Ríos y doña Ángela María Vilcarromero Ferreira, postulan la presente demanda de desalojo por incumplimiento de contrato, a fin de que se les entregue el inmueble ubicado en la Calle Ucayali número ciento veintiuno de la ciudad de Iquitos, con expresa condena de costas y costos, en virtud del contrato de compraventa con pacto de retroventa, de fecha veintidós de octubre del año dos mil cinco; II: El Primer Juzgado Civil de Maynas, mediante Resolución número nueve, su fecha treinta de noviembre del año dos mil siete, declaró fundada la demanda de desalojo por incumplimiento de contrato, sustentada en que al no haber cumplido con efectuar la entrega del bien que se transfirió a los demandantes, pese haber transcurrido el plazo para ejercer el derecho de retroventa, ha incumplido su obligación elemental de entregar el inmueble a sus actuales propietarios registrados; III: La resolución de vista al absolver el grado ha confirmado la resolución de primera instancia que declara fundada la demanda, con lo demás que contiene; CUARTO.- La motivación de las resoluciones judiciales constituye un principio y a su vez una de las garantías de la administración de justicia que está recogida en el numeral 139, inciso 5, de la Constitución Política del Estado. Dicho principio preconiza la exigencia de “la motivación escrita de las resoluciones judiciales en todas las instancias, excepto los decretos de mero trámite, con mención expresa de la ley aplicable y de los fundamentos de hecho en que se sustentan”. En ese mismo sentido, el artículo 122 inciso 3 del Código Procesal Civil prevé la exigencia que en las resoluciones judiciales se expresen los fundamentos de hecho y derecho que la sustentan según el mérito de lo actuado en el proceso, por cuanto en la motivación el Juez expone las razones del fallo, la causa o hecho que justifican su decisión; QUINTO.- De autos se aprecia que mediante testimonio de compraventa con pacto de retroventa celebrado con fecha veintidós de octubre del año dos mil cinco la ahora demandada (vendedora) Ángela Benedicta Sopan Mozombite, da en venta real y enajenación perpetua a favor de los demandantes (compradores) Percy Luis Javier Morey Ríos y doña Ángela María Vilcarromero Ferreira el predio urbano ubicado en la calle Ucayali, (no consigna numeración) distrito de Iquitos, provincia de Maynas, departamento de Loreto que tiene una extensión de ciento dos punto veintiocho metros cuadrados, pactándose en la cláusula sétima de dicho contrato que las partes establecen pacto de retroventa, en virtud del cual la vendedora (demandada) puede resolver unilateralmente el presente contrato siempre y cuando devuelva a los compradores la suma de treinta mil nuevos soles a que asciende el precio de venta, dentro del plazo de veinte meses contados a partir de la fecha, compraventa que fuera inscrita en la partida número cero cero cero cero tres seis cinco tres de la Oficina Registral de Iquitos; SEXTO.- Uno de los pactos que puede establecerse en los contratos de compraventa es el de la retroventa, el cual otorga al vendedor “(...) el derecho potestativo de resolver unilateralmente el contrato, así como un estado de sujeción que le corresponde al comprador (...)”^[i]1; de lo que se colige que el vendedor se despoja de la propiedad por momentánea necesidad, sin embargo, puede recuperarla haciendo uso del respetivo pacto que ha sido estipulado; SÉTIMO.- En cuanto a la pretensión postulada de desalojo, pueden ser titulares de la acción, conforme a lo previsto en el artículo 586 del Código Procesal Civil: a.- El propietario; b.- El arrendador; c.- El administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio, salvo la excepción prevista en el artículo 598 del citado Cuerpo Legal, pudiendo ser demandados: el arrendatario, el subarrendatario, el precario o cualquier otra persona a quién le es exigible la restitución; OCTAVO.- Si bien los demandantes acreditan la propiedad sobre el inmueble submateria mediante contrato de compraventa de folios siete, desde que la vendedora no hizo uso del pacto de retroventa, por ende, el contrato de compraventa mantiene su vigencia conforme a sus cláusulas contractuales, también es cierto que la demanda tiene como causa petendi el incumplimiento de las obligaciones provenientes del referido contrato, es decir, el invocado incumplimiento por la parte demandante, en el sentido que la vendedora y actual demandante, no resolvió el contrato de compraventa en el plazo de veinte meses conforme se había estipulado, no obstante lo cual, las instancias de mérito han concluido que existe incumplimiento de la prestación a cargo de la vendedora, desde que no cumplió con entregar el bien materia del contrato (fundamento de hecho no alegado por la parte demandante). Así, habiendo celebrado las partes un contrato de compraventa, la resolución requiere ser declarada judicial o extrajudicialmente para exigir la restitución de las prestaciones. En consecuencia, se afecta el debido proceso cuando la decisión se sustenta en hechos no invocados por las partes, tal como lo dispone el artículo 50 inciso 6 del Código Procesal Civil, siendo pertinente además referir que la pretensión postulada en los términos propuestos no se encuentra dentro de los supuestos previstos por el artículo 598 del Código Adjetivo citado, en consecuencia, se ha incurrido en casual de improcedencia de la demanda prevista en el inciso 5 del artículo 427 del Código Procesal Civil al no existir conexión lógica entre los hechos y el petitorio, razón por la cual el recurso de casación resulta fundado, siendo los efectos del mismo el previsto en el literal 2.5 del numeral 2 del artículo 396 del Código Acotado; NOVENO.- Habiéndose amparado la causal in procedendo denunciada, carece de objeto pronunciarse respecto de la causal sustantiva de aplicación indebida de una norma de derecho material. Por los fundamentos expuestos, declararon: FUNDADO el recurso de casación interpuesto por doña Ángela Benedicta Sopan Mozombite mediante escrito obrante a folios ciento cincuenta; CASARON la resolución impugnada, en consecuencia NULA la sentencia de vista de folios ciento cuarenta y dos, su fecha veintinueve de enero del año dos mil ocho, expedida por la Sala Civil Mixta de la Corte Superior de Justicia de Loreto; e INSUBSISTENTE la apelada de folios ciento catorce, su fecha treinta de noviembre del año dos mil siete; NULO todo lo actuado eIMPROCEDENTE la demanda; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano bajo responsabilidad; en los seguidos por Percy Luis Javier Morey Ríos y otra contra Ángela Benedicta Sopan Mozombite sobre Desalojo por Incumplimiento de Contrato; interviniendo como ponente la señora Vocal Aranda Rodríguez.

SS. TICONA POSTIGO, CELIS ZAPATA, MIRANDA MOLINA, MAC RAE THAYS, ARANDA RODRÍGUEZ

^[i]Código Civil comentado. Tomo VIII, Gaceta Jurídica Ediciones, Lima, pp. 242-243.