Adopción de decisiones sobre bien común: Intervención de todos los propietarios
La transferencia de los bienes comunes podrá ser formalizada por el presidente de la junta de propietarios, quien ejerce la representación legal de la misma en el supuesto que la junta de propietarios también autorizó la transferencia. Sin embargo, en el caso que la junta de propietarios solamente acuerde la desafectación de los bienes comunes sin autorizar la transferencia, será necesaria la intervención de todos los copropietarios en aplicación de lo dispuesto por el artículo 971 inciso1 del Código Civil.
RESOLUCIÓN Nº 732-2008-SUNARP-TR-L
TRIBUNAL REGISTRAL
SUMILLAS
DESAFECTACIÓN DE ZONAS COMUNES
La desafectación de las zonas comunes en edificaciones sometidas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, convierten a estas en bienes de dominio exclusivo de propiedad de todos los copropietarios de las unidades inmobiliarias que la conforman. En caso de solicitarla inscripción de esa nueva unidad inmobiliaria a favor de uno solo de ellos, deberá adjuntar el instrumento que contenga la transferencia respectiva.
MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO
“En el procedimiento registral de la inscripción de ampliación de fábrica de un bien sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común donde se va a producir una variación del porcentaje de participación sobre las zonas comunes, se requiere la inscripción simultánea de la modificación de reglamento interno”.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación, se solicita la inscripción de la modificación y ampliación de fábrica de la edificación construida sobre el Dpto. 11 ubicado con frente a la calle Domingo Angulo, urbanización Palomares, Distrito del Rímac, inscrito en la partida electrónica N° PO2225667 del Registro de Predios de Lima.
Para dicho efecto se adjunta la siguiente documentación:
- Formulario Registral N° 1 y Anexo 4 suscrito por Faustino Atilio Cortez Coronel y Dalila Vela Ramírez de Cortez, con firmas legalizadas por el notario de Lima, Moisés Javier Espino Elguera el 11.3.2008.
- Informe Técnico de Verificación suscrito por el lngeniero civil Héctor Pedro Belisario Muñoz, con firma legalizada por el notario de Lima, Moisés Javier Espino Elguera el 13.11.2006.
- Certificado de Parámetros urbanísticos y Edificatorios N° 198-2006DOPZA-DDU-MDR expedido por la Municipalidad Distrital del Rímac.
-Plano de ubicación y Localización (u-01) con firma legalizada del 11.3.2008, por el notario de Lima Moisés Javier Espino Elguera.
- Plano de Distribución (A-01) con firma legalizada del 11.3.2008, por el notario de Lima Moisés Javier Espino Elguera.
- Plano de Distribución que corre inscrito (A-01) con firma legalizada del 11.3.2008, por el notario de Lima Moisés Javier Espino Elguera.
II.DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Luzmila Fany Dongo Pérez, observó el título en los siguientes términos:
“En relación con dicho título, manifiesto que el mismo adolece de defecto subsanable siendo objeto de la(s) siguiente(s) observación(es), al amparo de los artículos 31 y 40 del Reglamento General de los Registros Públicos acorde con la(s) norma(s) que se cita(n):
1. Disposición de bienes comunes
De la revisión del título archivado N° 2004-02002506 de fecha 13.2.2004, se advierte que en el Reglamento Interno Inscrito, los aires de la edificación no han sido reservados ni considerados dentro del área exclusiva de alguna de las unidades independizadas, por lo que se consideran entonces bienes de dominio común, como así se declaran en el ítem 8 del formulario: “Aires del techo del segundo piso, se ha considerado esta superficie como área común del edificio”. En ese sentido, siendo que en el presente título se declara una ampliación de fábrica del Departamento 11 respecto a un tercer nivel y azotea que ocupan los aires de la edificación, de conformidad con los artículos 134 y 135 del D.S. 035-2006-VIVIENDA, se requerirá previamente acreditar la desafectación de dichos aires por acuerdo de junta de propietarios adoptada con la mayoría requerida por el reglamento interno, indicando el área y medidas correspondientes, y adjuntar instrumento público donde conste la transferencia a favor de nuevo titular de dominio.
Resolución N° 179-2008-5UNARP-TR-L del 15.2.2008:
“La desafectación de las zonas comunes en edificaciones sometidas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, convierten a estas en bienes de dominio exclusivo de propiedad de todos los copropietarios de las unidades inmobiliarias que la conforman. En caso de solicitar la inscripción de esa nueva unidad inmobiliaria a favor de uno solo de ellos, deberá adjuntar el instrumento que contenga la transferencia respectiva.
2. Modificación del reglamento interno
Como consecuencia de la desafectación de parte de los aires, los bienes comunes estarían modificándose, por lo que deberá modificarse el reglamento interno en la parte pertinente, adjuntando para tal efecto documento privado con firma legalizada, de acuerdo a lo establecido por el artículo 69 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Una vez subsanadose procederá a realizar el pase del presente título a la sección especializada de reglamentos que corresponda, a efectos que se califique integralmente.
Base Legal: Ley N° 27157, 25, 31, 64.2 D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, artículo 41 del Reglamento General de los Registros Públicos”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta el recurso de apelación bajo los siguientes argumentos:
•Señala que la Municipalidad del Rímac les otorgó el certificado de Parámetros urbanísticos y Edificatorios N° 198-2006-DOPZA-DDU-MDR con la que se demuestra fehacientemente que no existe oposición de ninguno de los integrantes de la edificación como se pudo verificar con el inspector de obras de la Municipalidad del Rímac.
•Considera que antes de efectuar la construcción de la ampliación de la declaratoria de fábrica, demolición se recurrió a COFOPRI, ente que otorgó el título de propiedad, y que señaló que dicho bien inmueble pertenecía, tal es así que actualmente se le conoce a la Urb. Palomares, como Villa Militar del personal auxiliar subalterno del Ejército Peruano al Ministerio de Guerra o de Defensa, y ante cualquier percance se puede pedir información en forma directa, y se obtendrá las respuestas del caso, de suceder ello, solicito que se efectúe los oficios pertinentes, conforme a ley.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la partida electrónica N° P02225667 del Registro de predios de Lima se encuentra registrado el Dpto. 11 ubicado con frente a la calle Domingo Angulo, urbanización Palomares, Distrito del Rímac. En el asiento 1 se encuentra registrada la declaratoria de fábrica de dicha unidad inmobiliaria, la misma que fue materia de independización del predio inscrito en la partida electrónica N° P02221366.Tiene como titulares registrales a la sociedad conyugal conformada por Faustino Atilio Cortez Coronel y Dalila Vela Ramírez.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Fredy Luis Silva Villajuán.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:
•Si los aires sobre la unidad inmobiliaria denominada Departamento 11, han sido considerados como un área de propiedad exclusiva.
•Si se requiere la previa modificación del reglamento interno cuando se debe producir la desafectación de una zona común.
VI. ANÁLISIS
1. Mediante el título venido en grado de apelación, se solicita la inscripción de la modificación y ampliación de fábrica de la edificación construida sobre el Dpto. 11 ubicado con frente a la calle Domingo Angulo, urbanización Palomares, distrito del Rímac, inscrito en la partida electrónica N° P02225667del Registro de Predios de Lima.
La Registradora en su primer extremo de la observación ha señalado que de la revisión del reglamento interno inscrito, los aires de la edificación no han sido reservados ni considerados dentro del área exclusiva de alguna de las unidades independizadas, por lo que considera que son bienes de dominio común.
Conforme a ello, a efectos de inscribir la regularización de la ampliación y modificación de la fábrica inscrita, corresponde determinar si los aires de la unidad inmobiliaria denominada Departamento11, han sido considerados como un área de propiedad exclusiva.
2. El artículo 129 del Reglamento de la Ley 27157, define a la propiedad exclusiva y propiedad común como el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva, pertenecientes a distintos propietarios y por bienes y servicios de dominio común. Agrega la norma, que dicho régimen cuenta con reglamento interno y una junta de propietarios.
El régimen jurídico de propiedad exclusiva y propiedad común es obligatorio en las edificaciones en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva pertenecientes a distintos propietarios y zonas comunes, tal como se establece en el artículo 37 de la Ley 27157 y en el artículo 125 de su reglamento.
3. Como ha quedado establecido, el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, supone la existencia de dos tipos de bienes: por un lado, las secciones de propiedad exclusiva sobre las cuales recae el derecho de propiedad exclusivo y excluyente y, por el otro, las zonas comunes de la edificación, cuya titularidad le corresponde a todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva en función a los porcentajes de participación que se le haya asignado en el reglamento interno de la edificación.
La participación en los bienes comunes es definida por el artículo 130 del Reglamento de la Ley N° 27157, como el derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario del mismo. Agrega dicho artículo que los porcentajes son establecidos en el reglamento interno sobre la base de criterios razonables, como el área ocupada de las secciones de propiedad exclusiva, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, entre otros.
4. Ahora bien, el artículo 40 de la Ley N° 27157 señala que son bienes de propiedad común: Los pasajes, pasadizos, escaleras y en genera vías y áreas de circulación de uso común; las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común; jardines; sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario; patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos, entre otros.
El artículo 43 de la Ley N° 27157 faculta a la junta de propietarios para aprobar mediante mayoría calificada de las 2/3 partes de los votos de la junta de propietarios, la transferencia de los bienes comunes, con cargo a que se notifique por conducto notarial a los inasistentes a fin de que en el plazo de 20 días útiles contados a partir de la notificación, manifiesten mediante el mismo procedimiento, quedando su discrepancia, vinculados con el acuerdo en caso contrario. Asimismo, el artículo 148 del D.S. N° 0352006-VIVIENDA prescribe que en el caso que la notificación sea devuelta por el notario porque el domicilio señalado por el propietario fuere desconocido o carezca del mismo en el lugar de la edificación el Presidente, la Directiva o la Administración, según sea el caso, deberá publicar un aviso en el diario oficial El Peruano, en el cual se consignará el acuerdo adoptado por la junta de propietarios, en las mismas condiciones que en la notificación notarial. Si transcurrido el plazo de 20 días hábiles desde el día hábil siguiente de la publicación, el propietario con domicilio desconocido no manifestará por conducto notarial su discrepancia, se entenderá vinculado al acuerdo.
5. Al respecto, deberá tenerse presente que en el proceso de transferencia de los bienes comunes en unidades sometidas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, se pueden distinguir dos etapas: a) La aprobación o autorización para la transferencia de los bienes comunes que realiza la junta de propietarios con la mayoría calificada a que se contrae el artículo 43 de la Ley Nº 27157y la notificación a los inasistentes debidamente convocados; y, b) La transferencia de la nueva sección de dominio exclusivo, la cual podrá efectuarse por cualquiera de las modalidades que establece el derecho civil.
En la primera etapa o aprobación de la venta de un bien común en realidad nos encontramos ante un acuerdo de desafectación o cambio de naturaleza del bien de dominio común, el cual a consecuencia del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios en mayoría calificada se convertirá en un bien de dominio exclusivo de igual naturaleza que las demás secciones de propiedad exclusiva confortantes de la edificación y por tanto, susceptible de incorporarse al tráfico jurídico. Al respecto es preciso señalar que este acuerdo no configura en modo alguno un acto traslativo de dominio sino solamente la modificación del estatus de la sección de dominio común la misma que continuará perteneciendo en copropiedad a los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva conforme lo establece el inciso d) del artículo 42 de la Ley N° 27157.
6. En este sentido, una vez obtenida la autorización de transferencia y configurada una nueva sección de dominio exclusivo en cuya titularidad dominial concurrirán los propietarios de las secciones de dominio exclusivo, resultaría de aplicación el artículo 971 del Código Civil, el cual prescribe que “Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por: 1. Unanimidad, para disponer o gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él”. En su defecto, cada copropietario podrá disponer de su cuota ideal conforme lo autoriza el artículo 977 del antes mencionado código.
Sin embargo, deberá tenerse en cuenta el espíritu de la Ley, por cuanto, mediante el artículo 43 de la Ley N° 27157, si bien es cierto, se desafecta el bien común en el mismo acto está implícito el acuerdo transferencia de la antigua zona común. Por ello, si se admitiera que para la transferencia de los bienes comunes desafectados resultan de aplicación únicamente las reglas de la copropiedad contenidas en el Código Civil, puede ocurrir que los propietarios que votaron en contra de la desafectación y transferencia (1/3 de los propietarios con derecho inscrito) no estén de acuerdo con transferir sus cuotas ideales, supuesto en el cual no procedería la transferencia aprobada por la junta de propietarios, bloqueándose de este modo la finalidad de la norma.
Por lo tanto, conforme a las normas antes expuestas, la transferencia de los bienes comunes podrá ser formalizada por el Presidente de la Junta de Propietarios, quien ejerce la representación legal de la misma en el supuesto que la junta de propietarios también autorizó la transferencia, sin embargo, en el caso que la junta de propietarios solamente acuerde la desafectación de los bienes comunes sin autorizar la transferencia, será necesaria la intervención de todos los copropietarios en aplicación de lo dispuesto por el artículo 971 inciso1 del Código Civil.
7. En el caso bajo análisis, de la revisión del título archivado Nº 2002506 del 13/2/2004 que dio mérito a la extensión del asiento 1 de la partida electrónica Nº P02225667 del Registro de Predios de Lima donde corre inscrito el reglamento interno, se aprecia que se ha establecido lo siguiente:
Artículo 14.- La relación de bienes y áreas comunes es la siguiente (marcar con un aspa de ser bien común).
| a) | El terreno sobre el cual está construida la edificación. | X |
| b) | Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales, siempre que estos no sean integrantes únicamente de una sección sino que sirvan a dos o más secciones. | X |
| c) | Los pasajes, pasadizos, escaleras, áreas destinadas a la instalación de equipos y en general vías y áreas de circulación de uso común. | X |
| d) | Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva. | X |
| e) | Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular. | X |
| f) | Los patios, pozos de Luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva. | X |
| g) | Los estacionamientos. | X |
| h) | Los jardines. | X |
| i) | Las fachadas y las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común. | X |
| j) | Los locales destinados a servicios comunes tales como de portería, guardianía y otros. | X |
| k) | Los sótanos y las azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario. | X |
| l) | Otros bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios (especificar). | X |
Conforme al artículo citado, los aires de la edificación (azotea), no han sido reservados ni considerados dentro del área de propiedad exclusiva de alguna de las unidades independizadas.
Asimismo, cabe precisar que el literal k) del artículo 14 del reglamento interno precisa que las azoteas son zonas comunes, “salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario”. De la revisión del título archivado N° 311094 del 28/6/2005 (en virtud del cual se inscribió el asiento 2 de la partida electrónica Nº P02225667), se constata del título de propiedad expedido por COFOPRI, que no se han considerado los aires del Departamento 11 como un área de propiedad exclusiva de dicha unidad inmobiliaria.
Siendo esto así, la junta de propietarios deberá acordar la desafectación de los aires sobre el Departamento 11 y su transferencia a favor de los propietarios de dicho departamento, así como la autorización para la ampliación de la edificación, esto último conforme a lo previsto por el segundo párrafo del artículo 133 del Reglamento de la Ley N° 27157.
En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 1 de la observación formulada por la Registradora.
8. En otro extremo de la observación la Registradora ha señalado que como consecuencia de la desafectación de parte de los aires comunes, se modifica la descripción de las zonas comunes, razón por la que deberá modificarse el reglamento interno.
Al respecto, debe tenerse presente que la determinación de las zonas comunes y de propiedad exclusiva en una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común se efectúa en el reglamento interno, en donde se describe la relación de los bienes comunes, la asignación de los porcentajes de participación, entre otros aspectos.
Ahora bien, la variación en la descripción de las zonas comunes debido a que una porción de la misma cambió de naturaleza para convertirse en un área de propiedad exclusiva, requiere la inscripción simultánea de la modificación de reglamento interno, aprobación que deberá ser efectuada por la junta de propietarios y cumplir además con la formalidad prevista por el artículo 69 del Reglamento de Inscripciones del Registro de predios.
En este orden de ideas, corresponde confirmar el numeral 2 de la observación formulada.
9. Finalmente, se deja constancia que en el presente caso no se efectúa la liquidación de los derechos registrales conforme a lo previsto por el artículo 156 del Reglamento General de los Registros públicos, por cuanto no se ha presentado el título que contenga el acuerdo de desafectación de los aires sobre el Departamento 11, su transferencia a favor del propietario de dicho departamento y finalmente la modificación del reglamento interno, acuerdos de la junta de propietarios que deberán preexistir a la fecha del asiento de presentación título venido en grado de apelación.
Estando a lo acordado por unanimidad:
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR los numerales 1 y 2 de la observación formulada por la Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, por los fundamentos vertidos en la presente resolución[1].
Regístrese y comuníquese