Mejor Derecho de Propiedad. SUMILLA: La acción de mejor derecho de propiedad persigue la declaración judicial del mejor derecho de dominio, en un proceso en el cual se confrontan títulos contradictorios sobre el mismo bien, que van a determinar el derecho de propiedad de los justiciables, esto es, la declaración de un derecho preferente de propiedad sobre otro, teniendo presente la regla de “prior in tempore, potior in jure” contenida en el artículo 2016 del Código Civil, concordante con el articulo 2022 del mismo texto legal. Lima, dieciocho de noviembre de dos mil trece.- LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número cuatro mil ochocientos veintiséis - dos mil doce; luego de verificada la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia. MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN: Se trata del recurso de casación interpuesto por César Simón Paredes Espinoza a fojas cuatrocientos cuarenta y seis, contra la sentencia de vista de fojas trescientos noventa y cuatro, de fecha cinco de setiembre de dos mil doce, expedida por la Primera Sala Mixta Descentralizada de La Merced - Chanchamayo de la Corte Superior de Justicia de Junín, que revoca la sentencia apelada de fojas doscientos ochenta y tres, de fecha dieciséis de mayo de dos mil doce, que declara infundada la demanda interpuesta a fojas doce, y reformándola declara fundada en parte dicha demanda; en los seguidos por Hans Carlos Paucar Oré con César Simón Paredes Espinoza, sobre Mejor Derecho de Propiedad.- FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE CASACIÓN: El recurso de casación fue declarado procedente por resolución de fecha veintitrés de mayo de dos mil trece, de fojas setenta y nueve del cuadernillo formado en este Supremo Tribunal por la causal prevista en el artículo 386 del Código Procesal Civil, por la que se denuncia: a) La infracción normativa procesal del artículo VII del Título Preliminar así como de los artículos 93 y 95 del Código Procesal Civil, alegando que la pretensión versa sobre el mejor derecho de propiedad en relación al contrato de compraventa celebrado entre Maricela Encarnación Meza Alania y Hans Carlos Paucar Oré y el contrato de arrendamiento suscrito entre la primera de los citados y César Simón Paredes Espinoza, sin embargo en la impugnada se han resuelto hechos no solicitados por el actor como lo son la prevalencia de otros títulos, lo que conlleva a la declaratoria de nulidad de todo lo actuado; señala que las pruebas ofrecidas por el recurrente según escrito de fojas ciento cuarenta y cinco a ciento cuarenta y siete e incorporadas al proceso mediante la Resolución número treinta, de fecha siete de setiembre de dos mil once constituyen medios de prueba de índole procesal las cuales forman parte del proceso en virtud al principio de adquisición procesal; refiere que la infracción normativa procesal tiene sustento en la no aplicación de lo dispuesto por los artículos 92, 93, 94 y 95 del Código Procesal Civil pues el fondo del asunto radica en la dilucidación del mejor derecho de propiedad, de tal manera que han debido incorporarse al proceso a todos los sujetos que forman parte de la relación jurídico material toda vez que su no emplazamiento conculca el derecho de defensa de éstos y afecta el debido proceso; sostiene que no se ha cumplido con emplazar como litisconsorte necesario pasivo a Maricela Encarnación Meza Alania y al representante legal de la empresa Romero Trading Sociedad Anónima habiendo la primera de las citadas enajenado hasta en dos oportunidades el mismo inmueble objeto de devolución transfiriendo primero el bien a la empresa Romero Trading Sociedad Anónima, registrándose dicha venta en la Ficha número 7913-PR de la Sección Especial de Predios Rurales del Registro de la Propiedad Inmueble el día quince de diciembre de mil novecientos noventa y ocho conforme es de verse del documento que se adjunta no encontrándose ajustado ni arreglado a derecho lo consignado en el considerando quinto de la sentencia de vista impugnada, por cuanto si bien la minuta de compraventa otorgada a su favor por la empresa Romero Trading Sociedad Anónima ha sido incorporada al proceso siendo tomada en cuenta por la sentencia de primera instancia, sin embargo la Sala Superior no la considera y mucho menos le ha dado valor al antecedente registrar adjuntado en autos, encontrándose el derecho de propiedad de su antecesora inscrito ante los Registros Públicos con anterioridad al del demandante, habiéndose interpretado erróneamente el artículo 1135 del Código Civil a favor del actor; y, b) La infracción normativa material de los artículos 93 y 95 del Código Procesal Civil y 219, 1135 y 2016 del Código Civil, señala que el actor se encuentra provisto de un título nulo por vicios cuyas causales se encuentran perfectamente descritas en el artículo 219 incisos 4 y 7 del Código Civil, toda vez que la escritura pública de fecha diecinueve de octubre de dos mil seis otorgada por Maricela Encarnación Meza Alania carece de veracidad y legalidad al haber sido conferida por una persona que al momento de la celebración de dicho instrumento ya no tenía la legitimidad para tal suscripción al haberla perdido por haber enajenado dicho inmueble a la Empresa Romero Trading Sociedad Anónima y porque al momento de dicha celebración ya pertenecía a persona distinta, motivo por el cual no podía entregarle el dominio y/o posesión al actor, configurándose el delito de estafa por el cual los contratantes se encuentran procesados penalmente; afirma en relación al artículo 1135 del Código Civil que la minuta de compraventa no registrada tiene fecha cierta y es más antigua a la que ostenta el actor siendo otro motivo más para que se le haya otorgado el mejor derecho de propiedad respecto al inmueble; aduce que el bien materia de autos ha sido inscrito con anterioridad por la Empresa Romero Trading Sociedad Anónima en la Ficha número 7913-PR de la Sección de Predios Rurales del Registro de la Propiedad Inmueble habiendo aplicado indebidamente el artículo 2006 del Código Civil.- CONSIDERANDO: Primero: Del examen de los autos se advierte que a fojas doce, Hans Carlos Paucar Oré interpone demanda acumulada sobre Mejor Derecho de Propiedad, entrega de bien inmueble, cercado del mismo, se declare al recurrente en la condición de tercero registrar y que en ejecución de sentencia se le otorgue la ministración de la posesión del inmueble que a la fecha posesiona el demandado César Simón Paredes Oré respecto del inmueble signado como Lote número 1 de la Urbanización Santa Herminia, ubicado en la Avenida Victor Villachica Gambini s/n, Sector Salsipuedes, Distrito de San Ramón, Provincia Chanchamayo, Región Andrés Avelino Cáceres, de ochocientos sesenta y cinco punto setenta metros cuadrados (865.70 m2), inscrito en la Partida número 11023056. Alega al respecto que: a) Mediante escritura pública de fecha diecinueve de octubre de dos mil seis suscrita ante la Notaría Pública respectiva, Maricela Encarnación Meza Alania le cede en propiedad el antes referido inmueble, encontrándose dicha propiedad inscrita en la Partida número 11023056 del Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registra! de La Merced; b) El citado contrato de compraventa se encuentra premunido por el principio de publicidad y fe pública registral, por cuanto su vendedora aparecía como titular del predio; c) El referido contrato tiene prioridad ante cualquier otra compraventa que pudiera pertenecer a un tercero, por ello es que con ese legítimo derecho se constituyó a tomar posesión del referido predio, enterándose que otra persona (el demandado) la ocupaba, por lo que con fecha veinticuatro de enero de dos mil siete, remitió una carta notarial a fin de que el demandado desocupe y restituya el inmueble que viene ocupando indebidamente; d) Al no obtener respuesta alguna el recurrente inició un proceso de desalojo por ocupante precario, habiéndose enterado en dicha causa que el demandado tenía una minuta privada celebrada con fecha catorce de diciembre de dos mil cuatro ante Notaria Pública en la que aparece como su vendedor Romero Trading Sociedad Anónima, e) Dicho contrato deviene en simulado debido a que el demandado y su hermano Rodolfo Paredes Espinoza habían sido inquilinos de la que fuera su vendedora Maricela Encarnación Meza Alania, por lo que se llega a la conclusión de que a dicha fecha (año dos mil cuatro), los hermanos Paredes Espinoza tenían cabal conocimiento del status del bien sub materia pues la propiedad se encontraba indivisa, habiéndose saneado la documentación de dicho inmueble recién cuando la citada vendedora y sus hermanos celebran mediante escritura pública un contrato de partición, división y adjudicación del precitado bien el día diecisiete de agosto de dos mil seis, de tal suerte que toda venta anterior es nula ipso jure.- Segundo: Admitida a trámite la demanda, en rebeldía del demandado y valoradas las pruebas, por sentencia de primera instancia de fecha veinticuatro de julio de dos mil nueve se declara infundada la demanda interpuesta, siendo confirmada por sentencia de vista de fecha seis de noviembre de dos mil nueve. Interpuesto el recurso de casación éste fue declarado fundado mediante la Resolución Suprema de fecha cuatro de mayo de dos mil once, disponiéndose que el A quo emita nueva resolución. Bajados los autos para el respectivo pronunciamiento, el Juez de la causa mediante la Resolución defecha dieciséis de mayo de dos mil doce declara infundada la demanda señalando sustancialmente que: a) Con fecha diecinueve de octubre de dos mil seis Maricela Encarnación Meza Alania suscribió con el actor un contrato de compraventa del inmueble materia de litis encontrándose inscrita dicha venta a favor del demandante en el Asiento número C0001 de la Partida número 11023056; b) Asimismo, mediante Escritura Pública de fecha veintitrés de octubre de mil novecientos noventa y ocho la vendedora Maricela Encarnación transfirió la misma propiedad a favor de la empresa Romero Trading Sociedad Anónima, en tal virtud desde la fecha de celebración del citado documento, Maricela Encarnación Meza Alania había dejado de ser titular del predio sub materia y como tal ya no tenía el poder jurídico a que se contrae el artículo 923 del Código Civil, por lo que se encontraba impedida de realizar ventas sucesivas a favor de terceros, es decir al haber vendido como propio un inmueble que era ajeno, habría incurrido en responsabilidad penal previsto en el artículo 197 inciso 4 del Código Penal; c) Por otro lado mediante minuta de compraventa de fecha catorce de diciembre de dos mil cuatro se acredita la transferencia efectuada por la propietaria del predio es decir Romero Trading Sociedad Anónima a favor del demandado César Simón Paredes Espinoza, en ella se hace referencia como antecedente a la venta efectuada por Maricela Encarnación Meza Alania a favor del vendedor Romero Trading Sociedad Anónima de fecha veintitrés de octubre de mil novecientos noventa y ocho, no siendo atendible el derecho de propiedad alegado por el actor debido a que si bien acredita haber inscrito la propiedad en el Registro respectivo, sin embargo su vendedora no habría expresado la manifestación de voluntad válidamente debido a que habría vendido el bien sub materia cuando ya no era propietaria desde el día veintitrés de octubre de mil novecientos noventa y ocho; d) Por consiguiente, no se puede analizar quién posee el mejor derecho de propiedad con respecto al predio sub litis dado que analizado el tracto sucesivo se advierte que Maricela Encarnación Meza Alania ya no era titular de dicho predio en la última venta efectuada al hoy demandante, es por ello que no se puede entrar a discernir si prevalece el bien de aquél que se encuentra inscrito en los Registros Públicos o el de fecha más antigua. Tercero: Apelada que fuera la sentencia de primera instancia, la Sala Superior mediante resolución de vista de fecha cinco de setiembre de dos mil doce revoca la sentencia apelada y reformándola declara fundada en parte la demanda, por cuanto: a) En el caso del demandante, la anotación de la inscripción del título presentado data del veinte de octubre de dos mil seis (fojas cinco), mientras el demandado cuenta con una minuta de compraventa del inmueble sub materia de fecha catorce de diciembre de dos mil cuatro, la cual no ha sido elevada a escritura pública ni registrada en los Registros Públicos; por consiguiente, se concluye acorde a lo previsto por el artículo 1135 del Código Civil que ante la concurrencia de diversos acreedores con títulos distintos se prefiere al acreedor cuyo título ha sido primeramente inscrito; b) Respecto a fa buena fe, en autos no corre prueba que acredite que el demandante haya procedido de mala fe en la celebración del contrato de compraventa y el respectivo registro, por lo que en aplicación del principio de la buena fe se presume que actuó de buena fe; c) En el acto de informe oral, el demandado César Simón Paredes Espinoza ha señalado que en el presente caso no se configuraría lo previsto por el artículo 1135 del Código Civil. Sobre el particular, la compraventa a favor del demandado fue realizada por Romero Trading Sociedad Anónima, sin embargo, como se advierte de la escritura pública de compraventa otorgada por Maricela Encarnación Meza Alania a favor de Romero Trading Sociedad Anónima (fojas noventa y uno) la citada vendedora hace transferencia del bien a dicha persona jurídica y posterior a este acto, la citada empresa jurídica dispone del inmueble a favor del demandado; d) Si bien de tales actos, se advierte que Maricela Encarnación Meza Alania no celebró la compraventa con el demandado, no obstante, el primer acto de disposición lo hizo dicha persona a favor de la empresa Romero Trading Sociedad Anónima la que posteriormente dispone el bien a favor del demandado, lo que implica que primigeniamente la vendedora Maricela Encarnación Meza Alania se obligó a la entrega del bien, acto que no fue registrado en los Registros Públicos para oponer a terceros; e) El hecho de existir nuevas traslaciones de dominio, no registradas en los Registros Públicos para oponer a terceros, no varía el supuesto de hecho de la norma contenida en el artículo 1135 del Código Civil, cuando se trata de resolver el mejor derecho de propiedad; f) Se debe recordar que en el presente proceso, no se está cuestionando el acto o negocio jurídico por temas de nulidad u otros vicios de invalidez del acto jurídico, sino, se está discutiendo el mejor derecho de propiedad, acto que se limita a establecer el valor de un título frente a otro teniendo en cuenta dispositivos expresos que establecen las reglas para establecerlos. Así, un proceso sobre Mejor Derecho de Propiedad no concluye declarando la nulidad de un negocio o acto jurídico, sino, se declara la prevalencia de un título sobre otro; g) De otro lado, el artículo 2022 del Código Civil establece las reglas para dilucidar la oponibilidad entre derechos reales y entre derechos de diferente naturaleza. En este caso analizando dicha norma al caso de autos se tiene que el demandante acredita que el bien inmueble sub litis ha sido trasladado a su favor mediante escritura pública, la misma que ha sido inscrita en los Registros Públicos, en tanto que el demandado solo cuenta con una minuta no registrada en dichos registros, consecuentemente, la norma citada favorece al demandante; h) Corrobora lo antes precisado el artículo 2016 del Código Civil, que establece que la propiedad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.- Cuarto: Existiendo denuncias por infracción normativa material y procesal, responde verificar primero si se ha configurado o no esta última causal, pues en caso de ser estimada, se dispondría el reenvío de la causa al estadío procesal correspondiente, impidiendo que sea factible el análisis de las normas materiales en las que se sustenta o debió sustentarse la resolución recurrida.- Quinto: Al denunciar la causal procesal (acápite a), el recurrente refiere que en el presente caso la pretensión versa sobre Mejor Derecho de Propiedad respecto del instrumento de compraventa celebrada entre el demandante y Maricela Encarnación Meza Alania así como el contrato de arrendamiento suscrito entre esta ultima y el demandado César Simón Paredes Espinoza. Sin embargo, contrariamente a lo que expone el recurrente así como de lo establecido por el Juez de la causa en la fijación de los puntos controvertidos, no se advierte que este último extremo haya sido materia del contradictorio. En esa línea, no debe olvidarse que la acción de mejor derecho a la propiedad tiene por objeto oponer este derecho real frente a un tercero que también alega ese mismo derecho sobre el bien, no correspondiendo examinar -como pretende el demandado- lo relacionado a un contrato de arrendamiento, asunto que por lo demás no resulta coherente con la naturaleza del proceso sobre Mejor Derecho de Propiedad. Asimismo, se debe precisar que la Sala Superior ha resuelto la controversia sobre la base del caudal probatorio aportado, así como de los hechos expuestos por las partes, habiendo expedido pronunciamiento de fondo de manera congruente con lo solicitado y en correlación con los hechos expuestos por las partes. De otro lado, si el recurrente consideró necesaria la incorporación de otros sujetos al proceso debió solicitarlo en su oportunidad, no advirtiéndose que dicha actuación haya sido requerida en forma oportuna por el impugnante, habiendo precluido por lo tanto toda posibilidad de hacerlo valer en sede casatoria. En consecuencia, al no configurarse la causal procesal denunciada, ésta deviene en desestimable, correspondiendo pronunciarse sobre la causal material citada en el segundo extremo del recurso (acápite b).- Sexto: La acción de Mejor Derecho de Propiedad persigue la declaración judicial del mejor derecho de dominio, en un proceso en el cual se confrontan títulos contradictorios sobre el mismo bien, que van a determinar el derecho de propiedad de los justiciables, esto es, de declaración de un derecho preferente de propiedad sobre otro, teniendo presente la regla de “prior in tempore, potior in iure” contenida en el artículo 2016 del Código Civil, concordante con el artículo 2022 del mismo texto legal.- Sétimo: El artículo 1135 del Código Civil regula el caso de la concurrencia de acreedores sobre un mismo bien inmueble del deudor y las pautas que se deben tomar para la preferencia de los derechos que se esgrimen sobre el mismo; así, la norma establece que se prefiere, en primer lugar, al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito, y solo en defecto de la inscripción, se preferirá al acreedor cuyo título sea de fecha anterior y, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.- Octavo: Dicha disposición concuerda con el primer párrafo del artículo 2022 del Código Civil el cual establece que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone. Asimismo, existe concordancia con el artículo 2014 del citado Código Civil, según el cual el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos, presumiéndose la buena fe del tercero mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro, y finalmente guarda correlación con el artículo 2016 de la citada norma sustantiva en cuanto recoge el principio de prioridad registral en virtud del cual el que inscribe primero su derecho tendrá preferencia en los derechos que otorga el Registro; por ende, la aplicación de este principio se limita a establecer en forma objetiva la prioridad en el tiempo de la inscripción ya que sus efectos se retrotraen a la fecha del asiento de presentación del acto inscribible.- Noveno: En el caso de autos las instancias de mérito han determinado que la propiedad del bien inmueble corresponde al demandante por haberlo inscrito primero en los Registros Públicos, debiendo -para los efectos del proceso-presumirse la buena fe del adquirente registral. En tal contexto fáctico y normativo, no se advierte la infracción normativa de los artículos 1135 y 2016 del Código Civil, toda vez que la Sala Superior ha preferido en esta contienda otorgar el mejor derecho de propiedad al accionante al haber acreditado su derecho de propiedad con documento público inscrito en los Registros Públicos.- Décimo: Asimismo, se debe señalar que si bien el recurrente discrepa de la aplicación de la regla de prioridad registral dado que el inmueble sub litis fue inscrito con posterioridad a la traslación a su favor, sin embargo, es del caso precisar que la norma contenida en el artículo 1135 del Código Civil, concordado con los citados artículos 2022 y 2016 del mismo cuerpo normativo, ha sido concebida precisamente por el legislador con el claro propósito de privilegiar no solo el tráfico comercial sino también al propietario diligente en verificar que su derecho pueda ser oponible a terceros, tal como en efecto así lo ha señalado el Ad quem al expedir su sentencia. Décimo Primero: Finalmente, en relación a la presunta infracción de los incisos 4 y 7 del artículo 219 del Código Civil denunciada por el recurrente, se debe señalar que dicho extremo ha sido dilucidado por la Sala Superior al señalar que en este proceso no se viene cuestionando el acto o negocio jurídico por temas de nulidad u otros vicios de invalidez del acto jurídico, sino, que el tema central del debate es sobre el mejor derecho de propiedad, tanto más cuando la nulidad del acto jurídico denunciado no se corresponde con la naturaleza del presente -proceso sobre mejor derecho de propiedad a lo que se agrega finalmente que las causales de nulidad que se denuncian no han sido acreditadas en modo alguno por el recurrente; por consiguiente, las causales por infracción normativa material denunciadas deben desestimarse igualmente por improbadas.- Siendo esto así, al no configurarse ninguna de las causales denunciadas, el recurso de casación debe ser desestimado, debiendo proceder conforme a lo dispuesto en los artículos 397, 398 y 399 del Código Procesal Civil; por cuyas razones, declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por César Simón Paredes Espinoza a fojas cuatrocientos cuarenta y seis, en consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista de fojas trescientos noventa y cuatro, de fecha cinco de setiembre de dos mil doce, expedida por la Primera Sala Mixta Descentralizada de La Merced - Chanchamayo de la Corte Superior de Justicia de Junín; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por Hans Carlos Paucar Oré contra César Simón Paredes Espinoza, sobre Mejor Derecho de Propiedad; y los devolvieron. Ponente Señor Ticona Postigo, Juez Supremo.- SS. TICONA POSTIGO, VALCÁRCEL SALDAÑA, CABELLO MATAMALA, MIRANDA MOLINA, CUNYA CELI