NOVENO JUZGADO DE PAZ LETRADO

Mz. E; Lt. 15; Asoc. San Juan de Dios–San Martín de Porres–Av. A. de Mayolo con Av. Universitaria

EXPEDIENTE : Nº 2178-2009-0-0907-JP-CI-09

MATERIA : DESALOJO

ESPECIALISTA : HERNIES OBREGÓN LLANOS

DEMANDADO : REBECA ORÉ ASTOPILLO

DEMANDANTE : COOPERATIVA DE SERVICIOS MÚLTIPLES COVIDA Ltda.

SENTENCIA

RESOLUCIÓN NÚMERO DIECISÉIS

San Martín de Porres, veinticinco de octubre del año dos mil diez

VISTOS:

Resulta de autos que por escrito de folios veintiuno a veintisiete subsanado a folios treinta y dos y treinta y tres La Cooperativa de Servicios Múltiples COVIDA Ltda. interpone demanda de desalojo por vencimiento de contrato emplazando a Rebeca Oré Astopillo; como fundamentos de hecho, la actora indica que en su condición de propietaria del puesto número 100 ubicado en la Avenida Antúnez de Mayolo número 1178 del Distrito de Los Olivos, Provincia y Departamento de Lima, mediante contrato de arrendamiento de fecha cinco de julio del año dos mil ocho, alquiló el inmueble en mención a la demandada por el periodo de un año, es decir, el contrato vencía el cuatro de julio del año dos mil nueve, luego de esa fecha no existió renovación alguna; siendo así la demandada ha venido ejerciendo la posesión del inmueble desde el vencimiento del último contrato, sin cancelar merced conductiva alguna, lo que le produce perjuicio patrimonial; por ello, en ejercicio de su derecho como propietaria del inmueble presentó la solicitud de conciliación extrajudicial, la emplazada acudió a la primera invitación que se le efectuara no llegando a ningún acuerdo conciliatorio, demostrando su poco interés de devolver el bien que es de su propiedad, inmueble que ha venido usufructuando sin cancelar merced conductiva alguna, y como no se ha solucionado extrajudicialmente la materia en controversia se ve obligada a presentar la demanda de desalojo, por lo que solicita que se ampare la demanda, toda vez, que tiene interés y legitimidad para obrar. Ampara jurídicamente su demanda en el artículo II, VI del Título Preliminar del Código Civil, artículo I del Título Preliminar, 424, 425, 546, 547, 585 y 589 del Código Procesal Civil; la demanda fue admitida por resolución número tres, notificándose a la demandada quien la contestó conforme se desprende de folios sesenta y cinco a sesenta y nueve, subsanado a folios ochenta y dos, señala que efectivamente es arrendataria del puesto comercial número 100 materia de litis, desde hace más de doce años, siendo el último contrato suscrito de fecha cinco de julio del año dos mil ocho con vencimiento cuatro de julio del año dos mil nueve; en el referido contrato se estipuló que la arrendadora tiene el derecho de reservarse la opción de renovar el contrato, y para la renovación del contrato la merced conductiva se incrementaría en 10% mensual; como era de costumbre antes del vencimiento del contrato la demandada se apersonó a la oficina de la Cooperativa demandante para que redacten un nuevo contrato con el incremento del 10%, a lo cual el Presidente del Consejo de Administración Pablo Máximo Donayre Cordero le manifestó que en los próximos días le alcanzaría el nuevo contrato con las mismas condiciones que el anterior y de los otros contratos celebrados durante los doce años en forma continuada, pero con el incremento del 10% en la merced conductiva conforme a lo acordado previamente; entonces, conforme a lo expuesto, al haber las partes acordado de común acuerdo todas las estipulaciones del nuevo contrato de arrendamiento, quedó perfeccionado el nuevo contrato por un año más; el 8 de julio de 2009 la demandada remitió una carta notarial al Presidente del Consejo de Administración de la demandante, en el cual le solicitaba se fije fecha para formalizar el contrato, y que no se daba la suscripción del contrato por culpa imputable exclusivamente a la Cooperativa demandante, la referida carta nunca fue cuestionada o contestada lo que confirma los acuerdos adoptados y el perfeccionamiento del nuevo contrato por un año más; pero la demandante pretende desconocer en forma ilegal y arbitraria el nuevo contrato, pretendiendo un incremento superior al 10% acordado, tanto es así, que ha accionado la presente demanda, la que debe ser declarada infundada, ya que pretende desconocer el contrato verbal que quedó perfeccionado con el consentimiento de las partes; indica además, a través de un proceso no contencioso de ofrecimiento de pago y consignación de alquileres la Cooperativa demandante aceptó el pago de la merced conductiva con el incremento del 10% acordado en el nuevo contrato de arrendamiento perfeccionado verbalmente; citadas las partes a audiencia la misma se desarrolló conforme se desprende del acta correspondiente, habiéndose actuado los medios probatorios es el estado de emitir sentencia.

CONSIDERANDO:

PRIMERO:Que, el Código Procesal Civil en armonía con la concepción publicista, releva la función jurisdiccional consagrada en el artículo 197 un sistema evaluativo intermedio único y ponderado denominado de la sana crítica, en virtud del cual el Juez, después de la apreciación y evaluación jurídica, arriba a un razonamiento lógico y certero, valorando los medios probatorios actuados en el proceso, conforme al artículo 196 del acotado cuerpo legal;

SEGUNDO:Que, la demandante en el petitorio de la demanda pretende expresamente el desalojo por vencimiento de contrato, por lo tanto, solicita que la demandada Rebeca Oré Astopillo desocupe y le entregue la posesión del inmueble de su propiedad, el puesto número 100, ubicado en el primer piso del Centro Comercial Mercado Modelo COVIDA, de la Avenida Antúnez de Mayolo número 1178 del Distrito de Los Olivos, Provincia y Departamento de Lima, en base a las consideraciones de hecho y de derecho que ha expuesto en la demanda;

TERCERO:Que, se han fijado como puntos controvertidos los siguientes: a)Establecer el derecho que le asiste a la parte demandante de solicitar la restitución del inmueble ubicado en el puesto número 100 ubicado en la Avenida Antúnez de Mayolo número 1178 del Distrito de Los Olivos, Provincia y Departamento de Lima, b)Determinar el título jurídico que ampara la posesión en arriendo por parte de la demandada y si este se encuentra vigente;

CUARTO:Con relación al primer punto controvertido, debe acotarse que los artículos 585 y 586 del Código Procesal Civil, establecen que el proceso de desalojo puede ser impetrado por el propietario, arrendador, administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución del predio, a su vez puede ser demandado tanto el arrendatario, el subarrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le sea exigible la restitución, pretensión que siempre debe sustentarse en un título, entendido como el derecho que le confiera la situación o estatus jurídico para ejercer su derecho de acción, para el caso en concreto la demandante asume la condición de tal, al haber sido quien alquiló el inmueble materia de litis a la demandada Rebeca Oré Astopillo conforme se desprende del contrato de arrendamiento suscrito el cinco de julio del año dos mil ocho, obrante de folios siete a doce, siendo La Cooperativa de Servicios Múltiples COVIDA Ltda. en su condición de propietaria, conforme a la tercera cláusula del contrato antes mencionado y Rebeca Oré Astopillo, en su condición de arrendataria como persona natural que se desempeña en la actividad privada de índole comercial, condición contractual que la parte demandada no ha cuestionado de modo alguno;

QUINTO:Con relación al segundo punto controvertido, se tiene que las partes suscribieron el “Contrato de arrendamiento” de fecha cinco de julio del año dos mil ocho, que en copia obra de folios siete a doce, del referido contrato se desprende de la quinta cláusula, que la vigencia de la relación contractual era de un año, habiendo precisado las partes que la relación contractual iniciaba el cinco de julio del año dos mil ocho y concluía el cuatro de julio del año dos mil nueve, presupuesto que la demandada no lo ha negado, conforme a lo expresado en el primer punto de los fundamentos de hecho del escrito de contestación de demanda obrante a folios sesenta y cinco;

SEXTO:Que, conforme a lo expuesto por los justiciables quienes no han cuestionado que la relación contractual generada del contrato de fecha cinco de julio del año dos mil ocho, la misma que concluía el cuatro de julio del año dos mil nueve, sin embargo, al contestarse la demanda, la emplazada refiere que al vencimiento del contrato antes acotado, la demandada se apersonó a las oficinas de la demandante para redactar un nuevo contrato con el incremento del 10% de la merced conductiva, aceptando dicha propuesta el Presidente del Consejo de Administración de la demandante, refiriendo que en los próximos días le alcanzaría a la demandada el nuevo contrato de arrendamiento, con esta aceptación del arrendador se perfeccionó un nuevo contrato por un año más; a este sustento de defensa, es pertinente hacer mención que, si bien, basta el consentimiento de las partes para que se genere una relación contractual, conforme lo regula el artículo 1352 del Código Civil, sin embargo, esta norma regula relaciones contractuales de manera general, y para el caso que nos ocupa, la relación contractual se encuentra regulada en el artículo 1666 y siguientes del Código Sustantivo, es decir, el contrato de arrendamiento se encuentra dentro de los contratos nominados, la misma que tiene su regulación propia; entonces, se debe establecer las siguientes premisas: i)la vigencia del contrato yii)la forma de su conclusión. Al respecto se tiene que el artículo 1700 del Código Civil, establece que de permanecer el arrendatario en posesión del bien luego de vencido el plazo de duración del contrato, no debe entenderse la renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, ello no implica que el mismo no pueda ser renovado o que pueda pactarse otro contrato con distintas estipulaciones entre las partes; sin embargo, la norma precisa que de no suceder estos dos últimos supuestos, y el posesionario continúa en el bien, entonces debe entenderse como la continuación del arrendamiento bajo las mismas condiciones hasta que el arrendador solicite el bien; para la presente litis, se debe entender que al haber vencido el plazo del contrato el cuatro de julio del año dos mil nueve, y no se solicitó la conclusión de la misma, en ese momento, entonces se ha generado la continuación del contrato, es decir, su vigencia se mantenía;

SÉTIMO:Establecida la vigencia del contrato, entonces cabe determinar como se concluye el mismo, al respecto, la demandada argumenta que por acuerdo de voluntades se ha perfeccionado un contrato verbal; al respecto el artículo 1703 del Código Sustantivo, señala que la conclusión del contrato de arrendamiento de duración indeterminada ocurre con el aviso judicial o extrajudicial; para el presente caso, se tiene que la demandante con la invitación a conciliación extrajudicial materializada en el Acta de de Conciliación, con la descripción de falta de acuerdos, obrante a folios veinte y además, con la demanda la emplazada fue comunicada de la intensión de la actora de no continuar con el contrato de arrendamiento;

OCTAVO:Que, con lo expuesto precedentemente se tiene también que el artículo 1703 del Código Civil antes citado, establece que se pone fin a un contrato de arrendamiento indeterminado dando aviso judicial o extrajudicial, si ello es así, la norma no ha indicado la formalidad o el modo de esta comunicación, por lo que se debe entender que la comunicación es por cualquier vía, y para el presente proceso, se ha generado hasta dos formas de aviso de la conclusión del contrato; la primera, con invitación a la conciliación extrajudicial, y la segunda, con la comunicación del propio emplazamiento de la demanda de desalojo; si ello es así, estando a que el contrato de arrendamiento se encuentra regulado en el Título VI de la Sección Segunda del Código Civil, relacionado a los contratos nominados, deben adecuarse a ellas, las formalidades de contratación, por lo que el fundamento de la contestación de la demanda no tiene mayor amparo legal, por lo tanto, el segundo punto controvertido se encuentra determinado, y si bien, la demandada argumenta además, haber realizado una solicitud de ofrecimiento de pago y consignación de alquileres ante el Octavo Juzgado de Paz Letrado de Lima Norte, este ofrecimiento no tiene mayor trascendencia para ser evaluado en la presente resolución, ya que la pretensión demandada es el desalojo por vencimiento de contrato;

NOVENO:Por las consideraciones expuestas se tiene que la demanda debe ser amparada, en consecuencia se debe ordenar que la demandada y los que habiten el puesto número 100, ubicado en el primer piso del Centro Comercial Mercado Modelo COVIDA, de la Avenida Antúnez de Mayolo número 1178 del Distrito de Los Olivos, Provincia y Departamento de Lima, teniendo en cuenta además, que la carga de las costas y costos del proceso corresponden a la parte vencida esto en aplicación del artículo 412 del Código Procesal Civil, fundamentos por los cuales se resuelve:

RESOLUCIÓN

Por estas consideraciones y las normas glosadas, la apreciación razonada de los medios probatorios y de conformidad con el artículo 139 de la Constitución Política del Estado, 6 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y artículos I y II del Título Preliminar FALLÓ: DECLARANDO FUNDADAla demanda incoada de folios veintiuno a veintisiete subsanado a folios treinta y dos y treinta y tres, por LA COOPERATIVA DE SERVICIOS MÚLTIPLES COVIDA LTDA.en su condición de arrendadora, sobre desalojo por vencimiento de contrato; en consecuencia ORDENO que la demandada REBECA ORÉ ASTOPILLO; cumpla con desalojar el puesto número 100, ubicado en el primer piso del Centro Comercial Mercado Modelo COVIDA, de la Avenida Antúnez de Mayolo número 1178 del Distrito de Los Olivos, Provincia y Departamento de Lima, con costas y costos del proceso.- NOTIFÍQUESE.

ALEXANDER RUDY MORENO DÁVILA, Juez

NOVENO JUZGADO DE PAZ LETRADO DE SAN MARTÍN DE PORRES Y LOS OLIVOS

CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA NORTE