Principio de publicidad: conocimiento del contenido de las inscripciones (ZXC)
Por el principio de publicidad se presume, sin admitirse prueba en contrario, que todos están enterados del contenido de las inscripciones.
CASACIÓN 306-2007-LIMA
Corte Suprema de Justicia de la República
Sala Civil Transitoria
MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD
Lima, veintinueve de agosto Del dos mil siete.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA, Vista la causa número trescientos seis - dos mil siete, en Audiencia Pública de la fecha, y producida la votación con arreglo a Ley emite la siguiente sentencia; MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por doña Julia Zenaida Navarro Miranda mediante escrito de fojas doscientos cincuentiocho, contra la sentencia de vista de fojas doscientos cuarentiocho, su fecha trece de julio del dos mil cinco emitida por la Sexta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que revocando la sentencia apelada, declara Fundada la demanda de fojas quince interpuesta por don Lucas Barrios Arquero contra doña Julia Zenaida Navarro Miranda sobre mejor derecho de propiedad y entrega de bien; FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Mediante resolución de fojas veinticuatro del cuadernillo de casación, su fecha veintinueve de mayo del dos mil siete, esta Sala Suprema ha declarado procedente el recurso de casación interpuesto por Julia Zenaida Navarro Miranda, por las causales contenidas en los incisos 1, 2 y 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil, esto es, aplicación indebida de normas de derecho material, inaplicación de una norma de derecho material y contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso, respectivamente; denunciando: A) Aplicación indebida de los artículos 2012, 2013 y 2014 del Código Civil. Alega que la sentencia recurrida ampara su decisión en lo dispuesto por los artículos mencionados, que están referidos al Libro IX del Código Civil que trata de las garantías que otorga el registro a los particulares una vez inscrito su derecho, mas no contiene normas de derecho sustancial que de donde nacen los mismos; así, en la sentencia se dice que Lucas Barrios Arquero adquirió el inmueble mediante contrato de compraventa del cinco de julio de mil novecientos noventa y nueve, de quienes aparecen en los Registros Públicos como propietarios, lo cual es legal, pero resulta un imposible jurídico, ya que no pueden vender un bien del cual ya no eran propietarios, porque en el año mil novecientos ochenta y ocho se lo había vendido a la recurrente, lo que significa que no ha existido una verdadera y real voluntad de vender de Luis Armando Ortiz Gamarra; B) Inaplicación del artículo 140 inciso 1 del Código Civil, por cuanto la Sala Civil ha dejado de aplicar el artículo 140, inciso 1 del Código Civil, ya que para determinar quien tiene mejor derecho de propiedad se debe determinar si la persona que vendió a ambos le asistía el derecho de hacerlo, lo cual, en el caso de autos, sería un imposible, dado que si el propietario vende el bien una vez, no puede volver a venderlo, porque ya ha perdido su derecho de propiedad, lo que redundaría a que al celebrarse la segunda compraventa ya carecería de una verdadera voluntad para vender, por consiguiente sería de aflicción al caso el artículo 140 del Código Civil, por lo que no existiendo manifestación de voluntad por parte del vendedor Luis Armando Ortiz Gamarra para venderle el inmueble al demandante, no ha podido crearse ningún acto jurídico de compraventa entre ambos; y C) Contravención de los artículos 188 y 197 del Código Procesal Civil, en tanto que la Sala Civil no ha analizado ni valorado todas las pruebas aportadas por el recurrente, porque de haberlo hecho hubiera llegado a la certeza de que su derecho de propiedad es anterior al derecho que reclama el demándate, violándose lo prescrito en los artículos 188 y 197 del Código Procesal Civil, al no valorarse las pruebas como la Carta Notarial de fecha veinticinco de enero de mil novecientos ochentiocho, la Carta de Aceptación de Ventas de fecha veinticinco de febrero de mil novecientos ochenta y ocho, así como los procesos judiciales seguidos ante el Vigésimo Octavo Juzgado Civil de Lima, sobre consignación judicial y ante el Noveno Juzgado Civil de Lima, sobre otorgamiento de escritura pública; Y, CONSIDERANDO: PRIMERO.- Que, esta Sala ha establecido que cuando se invocan causales por vicios “in iudicando” y causales por vicios “in procedendo”, es menester analizar primero estas últimas, porque de ampararse un causal adjetiva resulta innecesario emitir pronunciamiento de los demás agravios sustantivos, atendiendo a que conforme al artículo 396 del Código Procesal Civil, se debe declarar la nulidad de la resolución recurrida y ordenar el reenvío de la causa al estadía procesal correspondiente, impidiendo que sea factible el análisis de las normas materiales en las que se sustenta o debió sustentarse la resolución recurrida; por lo que en este caso se analizará primero la causal de contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso; SEGUNDO.- Que, la obligatoriedad de motivación de resoluciones judiciales es un principio constitucional que se halla reconocido en el artículo 139 inciso 5 de la Constitución y además reproducido en los artículos 50 inciso 6 y 121 último párrafo del Código Procesal Civil, así como en el inciso 3 del artículo 122 del glosado Código, que expresamente prevé que toda resolución debe contener la mención sucesiva de los puntos sobre los que versa la resolución con las consideraciones, en orden numérico correlativo, de los fundamentos de hecho que sustentan la decisión, y los respectivos de derecho con la cita de la norma o normas aplicables en cada punto, según el mérito de lo actuado. Sobre este último punto, es importante destacar que "lo actuado" está relacionado con el hecho claro de que en principio los medios probatorios - válidamente incorporados al proceso - tienen por finalidad acreditar los hechos expuestos por las partes, producir certeza en el Juez respecto de los puntos controvertidos y fundamentar sus decisiones conforme prevé el artículo 188 del Código Procesal Civil, concordante con el artículo 197 del mismo Código, en virtud del cual "todos los medios probatorios son valorados por el Juez en forma conjunta, utilizando su apreciación razonada. Sin embargo, en la resolución sólo serán expresadas las valoraciones esenciales y determinantes que sustentan su decisión"; TERCERO.- Que, la recurrente sostiene que la Corte Superior no valoró todas sus pruebas aportadas pues de lo contrario hubiera llegado a la certeza de que su derecho de propiedad es anterior al derecho que reclama el demandante, (señalando como pruebas la Carta Notarial de fecha veinticinco de enero de mil novecientos ochentiocho, la Carta de Aceptación de Venta de fecha veinticinco de febrero de mil novecientos ochentiocho y procesos judiciales seguidos ante el Vigésimo Octavo Juzgado Civil de Lima, sobre consignación judicial y ante el Noveno Juzgado Civil de Lima, sobre otorgamiento de escritura pública); CUARTO.- Que, sin embargo, en la recurrida se han apreciado las pruebas de ambas partes contrastándolas unas con otras, expresando solo las valoraciones determinantes y esenciales, conforme el Ad quem ha señalado expresamente en el considerando segundo de su resolución. Es precisamente haciendo dicho análisis probatorio - que incluye a la prueba ofrecida por la recurrente consistente en lo resuelto en el expediente sobre otorgamiento de Escritura Pública- que el Colegiado Superior ha establecido que la demandada ha acreditado que cuenta con sentencia firme que amparó su derecho de otorgamiento de Escritura Pública sobre el predio sub materia, de lo que se desprende que la recurrente cuenta con título válido de propiedad, siendo de considerar que la situación referente a que en la recurrida no se haya hecho expresa alusión a las cartas notariales y el expediente de consignación señalados por la recurrente ello no significa que no hayan sido merituadas por el mencionado Colegiado, pues de acuerdo al artículo 197 del Código Procesal Civil, éste ha expresado en su sentencia las valoraciones que considera determinantes para sustentar su fallo, calidad que no tendrían los documentos anteriormente citados; QUINTO.- Al respecto, efectivamente si bien dichas cartas y el proceso de consignación acreditan un derecho de propiedad anterior al de la parte actora ¬como también lo acredita la sentencia firme sobre otorgamiento de Escritura Pública a favor de la recurrente señalada en la recurrida - ello no es óbice para declarar que la recurrente tenga un derecho preferente o mejor derecho que el de la parte actora, pues el Ad quem consideró que tratándose de 2 derechos de propiedad atribuidos sobre un mismo bien, la controversia debe dilucidarse en base a los principios registrales, los cuales favorecieron a la parte demandante por haber ésta inscrito en los Registros Públicos, su dominio sobre el bien a diferencia de la recurrente y por no haberse demostrado la mala fe de dicha parte al momento de adquirir el predio sub litis; razones por las cuales no se evidencia la contravención de los artículos 188 y 197 del Código Procesal Civil que cita la impugnante ni tampoco su afectación al debido proceso; SEXTO.- Que en cuanto a la causal de aplicación indebida la recurrente señaló que son impertinentes al caso sub materia los artículos 2012, 2013 y 2014 del Código Civil, alegando entre sus argumentos que la venta a favor del demandante del cinco de julio de mil novecientos noventinueve, de quienes aparecen en los Registros Públicos como propietarios, si bien es legal, también lo es que resulta un imposible jurídico, ya que no pueden vender un bien del cual ya no eran propietarios, por lo que no ha existido una verdadera y real voluntad de vender del primigenio propietario Luis Armando Ortiz Gamarra; SÉTIMO.- Que, antes de advertir si dichas normas resultan impertinentes al supuesto de facto establecido en la sentencia de vista recurrida conviene analizar una a una su texto o contenido legal, a fin de advertir si fueron aplicadas en contra de lo que estableció el Colegiado Superior como supuesto fáctico en la presente causa. Así tenemos que el artículo 2012 del Código Civil regula el Principio de Publicidad RegistraI y establece que: "Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones". Al respecto es adecuado citar el siguiente texto doctrinario: "Por el principio de publicidad se presume, sin admitirse prueba en contrario, que todos están enterados del contenido de las inscripciones. Esta presunción es ''iuris et de jure" porque no se admite prueba en contrario, es decir, que nadie podrá alegar desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en los tomos y/o fichas de inscripción que constan en los Registros Públicos. "Derecho Registral". Rubén Guevara Manrique, Editora Fecat, Quinta Edición, año mil novecientos noventicuatro Lima- Perú. En este caso, no se advierte que dicha norma haya sido aplicada de manera impertinente o indebida en tanto que el Ad quem consideró en su sentencia que el demandante Lucas Barrios Arquero adquirió el inmueble por contrato de compraventa del cinco de julio de mil novecientos noventinueve, de quienes aparecen en el respectivo registro como anteriores propietarios, los señores Luis Armando Ortiz Gamarra y Elsa gallegos Zegarra, es decir que su adquisición se realizó al amparo del artículo 2012 del Código Civil, de lo cual se colige que adquirió el inmueble en alusión advirtiendo previamente que - según el contenido de la inscripción registral correspondiente al bien sub litis- quienes fueron sus vendedores los que ostentaban título o dominio inscrito sobre el bien vendido al momento de producirse la transferencia a favor del actor; OCTAVO.- Que estrecha vinculación a la norma acotada (artículo 2012 del Código Civil) la tiene el artículo 2013 del Código Civil, que consagra el principio de legitimación, en virtud del cual: "El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez". Este principio, según informa la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, "establece una presunción de exactitud entre la realidad y lo que publica el registro... Se presume, por medio de esta disposición que el derecho o la titularidad del registro existe y que pertenece a dicho titular, por lo cual éste podrá ejercerla sin ninguna clase de impedimento legal... La prueba en contrario a la que se alude en este artículo va a permitir que se produzca la rectificación a la que se refiere los artículos 1750 del Reglamento General de los Registros Públicos respecto de los errores materiales, y 1780 del mismo cuerpo legal relativos a los errores de concepto; todo ello sin perjuicio de que por medio de sentencias, se declare nulos, anulables, ineficaces, rescindidos o resueltos los actos jurídicos que contienen los derechos o titularidades admitidas por el registro" . Exposición de Motivos Oficial del Código Civil. Jack Bigio Chrem. Cultural Cuzco Sociedad Anónima, Editores, Lima, mil novecientos noventa y ocho, páginas ciento noventidós y ciento noventitrés. Que, estando a lo señalado por la Sala de Mérito y a lo que se ha indicado en el considerando sétimo precedente, la parte actora conoció del contenido de la inscripción donde figuraba como propietarios quienes le vendieron el inmueble sub materia, no habiéndose por otro lado establecido en la impugnada que tal inscripción registral se haya rectificado o haya sido declarada judicialmente inválida, por el contrario el Ad quem señaló que la adquisición del actor respecto del bien sub materia se amparó también en lo dispuesto por el artículo 2013 sub exámine, por lo que no se explica en lo absoluto su aplicación indebida a la base de facto establecida en la impugnada; NOVENO.- Que, por su parte, el artículo dos mil catorce del mismo cuerpo normativo consagra el principio de fe pública registral que, para su configuración, exige la concurrencia copulativa de determinados requisitos, como son: a) que el adquirente sea a título oneroso; b) que el adquirente actúe de buena fe, tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro (presunción iuris tantum); c) que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) que el adquirente inscriba su derecho; y, e) que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos en los Registros Públicos resulten causas que anulen rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. Este principio busca proteger al tercero que ha adquirido, de buena fe, un derecho de quien finalmente carecería de capacidad para otorgarlo, lo que implica la búsqueda de la seguridad en el tráfico inmobiliario, y que supone a veces un sacrificio en la seguridad del derecho. Conforme aparece en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, "la buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen en el registro, ellas deben ser además desconocidas por quien pretende ampararse en el principio estudiado" (Ob. Cit.; página doscientos). En el caso que nos atiende, precisamente se ha establecido que el actor adquirió el inmueble sub litis consistente en el departamento número diecinueve de la calle Alejandro Deústua número setecientos treinta (actualmente Jirón Manuel Cisneros) La Victoria, mediante contrato de compraventa del cinco de julio de mil novecientos noventinueve -que es sin duda un contrato oneroso-, cuyo testimonio de Escritura Pública corre a fojas dos a cinco, de quienes aparecen en el respectivo registro como anteriores propietarios, los señores Luis Armando Ortiz Gamarra y Elsa Gallegos Zegarra, logrando inscribir su derecho real el ocho de julio de mil novecientos noventinueve conforme aparece de la partida electrónica número cuatro siete cinco siete nueve cero siete cuatro (fojas ciento ochentisiete), no habiendo acreditado la demandada que el actor haya tenido conocimiento de la existencia del proceso de Otorgamiento de Escritura Pública en su favor, al momento de celebrar el citado contrato de compraventa; consecuentemente, estando a esta base de facto precisada en la impugnada, de la que puede colegirse que se ha cumplido con los presupuestos necesarios para considerar al actor como tercero registral, cuya adquisición respecto del bien sub materia se mantiene una vez inscrito su derecho independientemente de lo que ocurra con el título de su otorgante (sea éste anulado, rescindido o resuelto); resulta correcto que el Ad quem haya aplicado esta norma en su sentencia por ser completamente pertinente, siendo adecuado resaltar que en realidad este principio de la publicidad registral se halla justificado por la necesidad de proteger la seguridad jurídica de la contratación en base a los asientos de inscripción que otorgan los Registros; DÉCIMO.- Que, en cuanto a la causal de inaplicación debe señalarse que el artículo 140 inciso 1 del Código Civil denunciado como inaplicado está referido a que el acto jurídico ¬entendido como la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas - requiere para su validez de agente capaz. Sobre el particular, este Supremo Tribunal considera que la causal de inaplicación de una norma material se configura cuando: a) el Juez, por medio de una valoración conjunta y razonada de la prueba, establece como probados ciertos hechos; b) que estos hechos guardan relación de identidad con determinados supuestos fácticos de una norma jurídica material; c) que no obstante esta relación de identidad (pertinencia de la norma) el Juez no aplica ésta sino otra, resolviendo el conflicto de intereses de manera contraria a los valores y fines del derecho y, particularmente lesionando el valor justicia. Asimismo, cabe destacar que los recurrentes están obligados a demostrar - además de la pertinencia de la norma ¬de qué manera la aplicación de la norma que invoca alteraría el sentido de lo resuelto; UNDÉCIMO.- Que, al respecto, se tiene que la sentencia de vista impugnada no ha declarado la nulidad de la transferencia del bien sub litis elevada a Escritura Pública el cinco de julio de mil novecientos noventinueve a favor del demandante ni en base a una supuesta incapacidad o a una ausencia de manifestación de voluntad de las partes intervinientes en dicho negocio jurídico, por lo que no se explica la pertinencia de la norma al caso concreto, no pudiendo este Supremo Colegiado analizar la aplicación de la norma invocada pues para ello debe partirse de presupuestos fácticos debidamente establecidos en la impugnada; Por otra parte, siendo este proceso uno de mejor de derecho de propiedad, ambos adquirentes y partes procesales (a quienes el primigenio propietario vendió el mismo inmueble) para poder defender sus intereses entre sí, deben hacer uso en primer orden de las normas de derecho registral; así, el primer párrafo del artículo 2022 del mismo Código establece: "Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone"; norma en base a la cual y conforme también a lo previsto en el artículo 2014 del Código Civil, la Sala de Mérito otorgó la preferencia del derecho al actor, por haber éste inscrito su dominio en Registros Públicos a diferencia de la recurrente y por tener la calidad de "tercero registral" al haber adquirido de quien aparecía en registros como titular del bien, no habiéndose demostrado -según los propios términos de la recurrida - que dicha parte actora al momento de su adquisición conocía de la inexactitud de los datos que otorga el registro - es decir que no conoció del proceso de Otorgamiento de Escritura Pública a favor de la accionada anterior a la transferencia a su favor; por lo que, estando a lo expuesto, esta causal de inaplicación merece ser rechazada; DUODÉCIMO.- Que, en consecuencia al no haberse configurado en el caso de autos las causales denunciadas de: i) contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso; ii) aplicación indebida de normas de derecho material y iii) inaplicación de una norma de derecho material, de conformidad con el artículo 397 del Código Procesal Civil, declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por doña Julia Zenaida Navarro Miranda, en consecuencia NO CASARON la resolución de vista de fojas doscientos cuarenta y ocho, su fecha trece de julio del dos mil cinco; CONDENARON a la recurrente al pago de las costas y costos originados en la tramitación del recurso; así como a la multa de una Unidad de Referencia Procesal; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano” bajo responsabilidad; en los seguidos por Lucas Barrios Arquero sobre mejor derecho de propiedad. Vocal Ponente Señor Solís Espinoza.-
S.S
TICONA POSTIGO
SOLIS ESPINOZA
PALOMINO GARCIA
CASTAÑEDA SERRANO
MIRANDA MOLINA