RESOLUCIÓN 872-2009-TR
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Título de crédito hipotecario negociable: Aspectos de la calificación (ZXC)

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TRIBUNAL REGISTRALLima, 19 de junio 2009APELANTE:BANCO INTERNACIONAL DEL PERÚ S.A.A. - INTERBANKTÍTULO :183107 de 16-3-2009RECURSO :26477 de 23-4-2009REGISTRO :Predios de LimaACTO (s) :EMISIÓN DE TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLESUMILLA INSCRIPCIÓN DEL ACTO DE EMISIÓN DEL TCHNPara la inscripción del acto de emisión del TCHN, el Registrador al calificar que los documentos integrantes del título se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas debe verificar: i) Si la hipoteca incorporada en el TCHN se encuentra inscrita en el Registro o se está solicitando simultáneamente su inscripción; ii) Que la comunicación cursada por la entidad emisora, que tiene el carácter de declaración jurada, contenga los datos previstos en el artículo 5 del Reglamento del Título de Crédito Hipotecario Negociable; y, iii) Que se haya acompañado a la citada comunicación copia de la valuación efectuada al inmueble y del TCHN emitido.I.ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADACon el presente título se solicita la inscripción de la emisión de título de crédito hipotecario negociable en mérito de los siguientes documentos:-Comunicación dirigida al Registro por parte del Banco Interbank respecto a la emisión del título de crédito hipotecario negociable.-Copia simple del Título de Crédito Hipotecario Negociable Nº 00016 del 27.8.2008.-Copia simple del informe de valuación del bien.II. DECISIÓN IMPUGNADAEl Registrador Público del Registro de Predios de Lima, Daniel Armando O’besso Cabanillas, denegó la inscripción formulando la siguiente observación:“De conformidad con los artículos 2011 del Código Civil y 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, debemos expresar lo siguiente:Respecto a lo indicado en el escrito presentado vía reingreso, téngase en cuenta lo dispuesto en el artículo 2011 del Código Civil: “Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos”, artículo precisado y desarrollado en los artículo V del Título Preliminar, 31, 32 y 33 del TUO del RGRP.Asimismo, téngase en cuenta lo dispuesto por el literal C), C2), del artículo 33 del TUO del RGRP, según el cual las limitaciones no se aplican cuando no se haya cumplido con algún requisito expresa y taxativamente exigido por normas legales aplicables al acto o derecho cuya inscripción se solicita, como vendría a ser en el presente caso lo dispuesto en el artículo 4 del Reglamento del TCHN, tercer párrafo (“Las garantías hipotecarias a ser incorporadas en el Título serán aquellas que cumplan con todos los requisitos establecidos en la Ley de Títulos Valores para dicho efecto”).Por otro lado, respecto a la limitación a la calificación registral mencionada al reingreso, es pertinente precisar que la resolución cuya copia se adjunta no es vinculante, en la medida que el título que motivó la apelación y posterior resolución del Tribunal Registral no ha sido calificado por el suscrito; asimismo dicha resolución no ha dado mérito a precedente obligatorio. Artículos 33 y 158 del Reglamento General de los Registros Públicos.Por lo expuesto, con la documentación presentada al reingreso, se reitera la observación anterior en los mismos términos:I.De conformidad con lo dispuesto en el artículo 4 del Reglamento del Título de Crédito Hipotecario Negociable, aprobado por Resolución SBS Nº 685-2007, cuando las empresas del sistema financiero emitan Título de Crédito Hipotecario Negociable (en adelante TCHN), las garantías hipotecarias a ser incorporadas en él, serán aquellas que cumplan con todos los requisitos establecidos en la Ley de Títulos Valores para dicho efecto.Al efecto deberá tenerse presente que si bien la ley faculta a las entidades del sistema financiero para emitir TCHN, ello no implica que las hipotecas que sustenten dichos TCHN no cumplan con los requisitos que tal modalidad de gravamen implica, máxime si como consecuencia de la utilización de la hipoteca bajo la modalidad del TCHN se está abriendo la posibilidad de la venta directa del bien (sin intervención judicial, que resulta ser la regla general para la ejecución de las hipotecas), sumado al hecho de que el propietario al optar o consentir tal modalidad de garantía estará impedido de constituir posteriores gravámenes hipotecarios sobre el inmueble. En atención a ello resulta vital importancia que al constituirse el gravamen hipotecario el propietario o las partes hayan previsto la emisión del TCHN.Por ello, no se puede anotar la emisión del TCHN que se solicita, en atención a que:1) Del instrumento público archivado en el Título Nº 298924 del 8/5/2008 (que dio mérito para extender el asiento D00002 de la partida Nº 11226746 del Registro de Predios, y, de los documentos presentados (comunicación sin firma legalizada, copia simple del TCHN emitido y del informe de valuación), NO consta la escritura pública que contenga la declaración de voluntad del propietario de constituir una hipoteca para la emisión del TCHN. Art. 240.1 de la Ley de Títulos Valores.2) Tampoco consta la autorización escrita del propietario para la emisión del TCHN. Artículo 245.4, literal b de la Ley Nº 27287, Art. 4 del Reglamento del TCHN.3) Asimismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 241 literal e) de la Ley de Títulos Valores y el artículo 3 literal e) del Reglamento del TCHN, el monto de la valorización del inmueble será el monto de la hipoteca.Siendo además que de acuerdo al artículo 9 del Reglamento del TCHN, las empresas del sistema financiero solo podrán emitir TCHN que representen hipotecas sobre bienes que hayan sido valorizados conforme a los criterios señalados en el numeral 3 del Capítulo IV de la Resolución SBS Nº 808-2003 –Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor y la Exigencia de Provisiones– del 28/5/2003, donde se establece que la valuación de las garantías se basará en el valor neto de realización.Sin embargo, ello no se verifica del TCHN emitido, ya que el monto de la hipoteca (US $74,300) discrepa con el monto de valorización indicado en el TCHN (US$ 59,400.00), y, este último corresponde al monto de valor comercial y no al de valor de realización.En el presente caso la hipoteca registrada en el asiento D00002 de la partida Nº 11226746 está constituida hasta por la suma de US$ 74,300.00 (valor comercial).4) Por otro lado, se aprecia de la escritura pública de hipoteca que garantiza además del préstamo otorgado una pluralidad de obligaciones, lo cual requiere modificatoria a efectos que la hipoteca garantice una obligación determinada contenida en el TCHN.En consecuencia a efectos de proceder con lo solicitado, debe presentarse escritura pública modificatoria, mediante el cual las partes adecuan la hipoteca a aquellas constituidas para la emisión de TCHN regulada por la Ley de Títulos Valores, artículos 1098 y 1413 del Código Civil.Se deja constancia que la fecha de conclusión del proceso de firmas debe ser de fecha anterior o igual a la fecha del asiento de presentación en atención a lo dispuesto por el artículo IX del T.P. del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, caso contrario deberá presentarse bajo nuevo título.II.Por otro lado, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 10 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, la comunicación dirigida al registro a que se refiere el artículo 5 del Reglamento de TCHN, debe contar con firmas legalizadas notarialmente.III.Asimismo, de la copia del TCHN emitido que se presenta no consta el cronograma de pagos o fecha de vencimiento del crédito. Artículo 3 literal k) del Reglamento del TCHN.IV.De conformidad con lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 7 y el segundo párrafo del artículo 10 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, sírvase presentar copias legalizadas notarialmente del informe de valuación efectuada a los inmuebles y del TCHN emitido que debe adjuntarse según se establece en el artículo 5 del Reglamento del TCHN.V.Revisada la partida Nº 11009129 del Registro de Personas Jurídicas, correspondiente al Banco Internacional del Perú, se advierte que los Sres. Carlos Humberto Alania Tafur y Manuel Augusto Salgado Mora no se encuentran facultados para emitir TCHN. Artículo 3 literal g) del Reglamento del TCHN. Sírvase aclarar, y en su caso sírvase indicar el asiento donde corren inscritas sus facultades.Observación realizada en base a lo dispuesto por el artículo 2011 del Código Civil, artículo 32 y 40 del Reglamento General de los Registros Públicos”.III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓNEl recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos:1.Respecto de la presentación de autorización del propietario del bien hipotecado, el Banco optó por emitir TCHN con previa autorización del propietario, la misma que tiene carácter de declaración jurada de conformidad con el artículo 179 de la Ley Nº 26702, según la cual toda declaración emitida ante Entidades del Sistema Financiero tiene carácter de declaración jurada.2.Respecto de que el valor de la hipoteca debe ser el del valor de realización del bien, el artículo 12 del Reglamento del TCHN debe entenderse dentro del contexto de la normativa regulatoria sobre clasificación del deudor, exigencia de provisiones y valuación de garantías, aprobada por Resolución SBS Nº 808-2003.3.Respecto de la presentación de copia simple del TCHN, de acuerdo con el artículo 5 de la Resolución de la SBS Nº 685-2007, basta adjuntar a la comunicación cursada al Registrador una copia del título emitido.4.Respecto a la exigencia del cronograma de pagos, señala que de manera alternativa el artículo 3 inciso k de la Resolución Nº SBS-685-2007 permite indicar la fecha de vencimiento del crédito, opción que se está utilizando.IV. ANTECEDENTE REGISTRALLa hipoteca constituida a favor del Banco Internacional del Perú hasta por la suma de US$ 74,300 dólares americanos se encuentra registrada en el asiento D 00002 de la partida Nº 11226746 del Registro de Predios de Lima, correspondiente al predio ubicado en Inmobiliaria Nº 1 - Departamento Nº 1, Calle Choche Chincya Mz. K-1 Lote 39 de la Urbanización Centro Comercial Monterrico, distrito de Santiago de Surco.V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONESInterviene como ponente el Vocal Fredy Luis Silva Villajuán.De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es:Los requisitos que el Registrador debe calificar para la inscripción del acto de emisión del título de crédito hipotecario negociable emitido por entidades del Sistema Financiero Nacional.VI. ANÁLISIS1.La calificación registral constituye una labor técnico jurídica mediante la cual el Registrador, previo examen de legalidad del título y su concordancia con los antecedentes registrales, emite un juicio de valor para incorporar o no un acto o derecho al Registro.2.La calificación registral no abarca todos los aspectos del título registrable, pues siendo su finalidad decidir el ingreso o no del acto inscribible al Registro, su evaluación se limita a la observancia de los requisitos exigidos para su acceso al Registro. En este sentido, su amplitud o alcances está determinado por los principios registrales y disposiciones legales y reglamentarias.3.El artículo 2011 del Código Civil establece los alcances generales de la calificación registral, la cual comprende la verificación de la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos del Registro. El artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, en concordancia con la citada norma sustantiva, precisa los aspectos calificables por las instancias registrales, entre los que se encuentra la comprobación de que los documentos conformantes del título se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas.4.Sin embargo, la verificación de que los documentos integrantes del título se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas no significa que el Registrador se constituya en un censor implacable que exija la acreditación del cumplimiento de todo requisito previsto aunque sea intrascendente para el Registro, sino únicamente de aquellos que la norma establece expresamente son necesarios para la inscripción y de aquellos relevantes para el acceso del acto al Registro.5.En el presente caso, como el acto cuya inscripción se solicita es el acto de emisión del Título de Crédito Hipotecario Negociable - TCHN, corresponde determinar qué requisitos deben ser objeto de calificación por el Registrador.6.El título de crédito hipotecario negociable, en adelante TCHN, es un título valor negociable que incorpora un crédito y la hipoteca que lo garantiza, el cual se emite de dos formas: primero, por el Registro Público en virtud de solicitud expresa del propietario a través de la constitución de una hipoteca unilateral según prevé el numeral 240.1 del artículo 240 de la Ley Nº 27287, de Títulos Valores; y segundo, por una empresa del Sistema Financiero Nacional u otra que autorice la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones, cuando la hipoteca que respalde su crédito esté inscrita o vaya a serlo, de conformidad con el literal a) del numeral 245.4 del artículo 245 de la misma Ley, siempre que dicha entidad haya recabado la conformidad del propietario, y en su caso del deudor garantizado.7.Cuando el TCHN es emitido por una entidad financiera, se inscribe en el Registro el acto de emisión, pues de conformidad con el literal d) del numeral 245.4 del artículo 245 de la Ley de Títulos Valores, la incorporación de la garantía mobiliaria en el título valor solo es oponible a terceros desde que se inscribe el acto de emisión en el Registro donde esté inscrita la hipoteca respectiva.8.De conformidad con el literal d) del mismo numeral, la inscripción del acto de emisión se realiza por el mérito de la comunicación que el emisor o el notario curse al Registrador, siempre que la hipoteca incorporada al TCHN ya se encuentre inscrita o se inscriba simultáneamente. La norma además precisa que dicha comunicación tiene el carácter de declaración jurada y puede estar contenida en el acto por el que se inscribe la garantía hipotecaria, obviamente esto último ocurrirá solo cuando el TCHN haya sido emitido antes de la inscripción de la hipoteca en el Registro.9.En concordancia con la citada Ley, el artículo 5 del Reglamento del Título de Crédito Hipotecario Negociable, aprobado por la Resolución SBS Nº 685-2007, establece los datos que necesariamente debe contener la comunicación cursada por la empresa emisora del TCHN al Registrador, y los documentos que deben acompañarse a dicha comunicación. En este sentido, la citada norma exige que la comunicación aludida debe estar acompañada de copia de la valuación efectuada al inmueble y del título emitido, cuando este haya sido emitido físicamente.10.De acuerdo con las normas citadas, lo que el Registrador debe verificar para decidir el acceso o no al Registro del acto de emisión del TCHN, es: i) Si la hipoteca incorporada en el TCHN se encuentra inscrita en el Registro o se está solicitando simultáneamente su inscripción. En el primer caso verificará si además de la hipoteca inscrita no existe otra carga o gravamen que afecte al bien y, en el segundo caso, además de verificar que el bien no esté afectado con ninguna carga o gravamen, que reúna los requisitos exigidos para la inscripción de la hipoteca; ii) Que la comunicación cursada por la entidad emisora, que tiene el carácter de declaración jurada, contenga los datos previstos en el artículo 5 del Reglamento del Título de Crédito Hipotecario Negociable; y, iii) Que se haya acompañado a la citada comunicación copia de la valuación efectuada al inmueble y del TCHN emitido.11.De acuerdo con lo señalado precedentemente, no es exigible acompañar el consentimiento del propietario para la emisión del TCHN, pues ello no constituye un requisito para la inscripción del acto de emisión cuando el TCHN es emitido por una entidad financiera, dado que la verificación de tal autorización corresponde al emisor del título, de manera que la emisión del TCHN presupone que ya se recabó el consentimiento del propietario. En este sentido, debe revocarse los numerales 1 y 2 descritos en el punto I de la observación.12.Respecto del extremo que exige que el gravamen debe ser constituido por el valor del realización, cabe señalar que la alusión al valor de realización en el artículo 12 del Reglamento del TCHN, solo es tomado como referencia para la preferencia establecida en el artículo 11 del mismo Reglamento, esto es, que la hipoteca representada por el TCHN constituye garantía preferente del crédito frente a cualquier otro acreedor del propietario del bien afectado, por el equivalente al monto de realización del bien; el cual, al referirse al valor probable de venta, menos los gastos adicionales en que se incurre para tal fin1, siempre es un valor inferior al valor comercial del bien, que es el que debe guardar correspondencia con el monto del gravamen. Precisamente por ello, el citado artículo 12 prevé la facultad del tenedor del título de exigir por la vía ejecutiva el pago del saldo que resulte a su favor luego de aplicar dicho valor de realización.13.En este sentido, es el valor comercial del bien y no el de realización el que debe corresponder al monto del gravamen2, aspecto que además no tiene porque ser calificado por el Registrador, pues lo único que tiene que verificar al respecto es la correspondencia entre el monto del gravamen hipotecario inscrito en el Registro y el monto de la valorización del inmueble señalado en la comunicación cursada por la empresa emisora, pues la remisión de la copia de la valuación del inmueble por perito contable tiene como único objeto que se archive en el Registro a fin que pueda ser consultado por los potenciales tomadores.14.En el presente caso, el importe por el cual se ha constituido la hipoteca incorporada en el TCHN cuyo acto de emisión se solicita inscribir es, conforme consta en el asiento D00002 de la partida electrónica Nº 11226746 del Registro de Predios de Lima, de: US$ 74,300.00 dólares americanos; y, el monto de la valorización señalada en la comunicación cursada al Registrador por el representante de INTERBANK es: US$ 74,300.00 dólares americanos, suma que consta también como monto de valorización del predio en la copia del TCHN remitido.15.Como puede apreciarse, hay plena correspondencia entre el monto de valorización del inmueble consignada en la comunicación cursada al Registro por INTERBANK y el monto de la hipoteca incorporada al TCHN, por lo que debe revocarse el numeral 3 del punto I de la observación.16.Con relación al extremo referido a la exigencia de modificación de la hipoteca para establecer que la hipoteca garantice una obligación determinada, cabe señalar que de acuerdo con lo señalado en el numeral 10 de la presente resolución, no corresponde al Registrador calificar los alcances de la obligación garantizada por la hipoteca incorporada al título valor, máxime cuando la Ley de Títulos Valores no establece limitación alguna al respecto, precisando más bien que la emisión del TCHN importa la incorporación del crédito y de la garantía hipotecaria en el mismo. En este sentido debe revocarse el numeral 4 del punto 1 de la observación referida a la exigencia de modificación de la hipoteca para precisar la obligación contenida en el TCHN.17.Respecto a los extremos referidos a la exigencia de presentación de copia certificada del TCHN y que la comunicación cursada por la entidad financiera al Registro cuente con firmas certificadas por Notario, como ya se señaló, conforme al literal e) del numeral 245.4 del artículo 245 de la Ley de Títulos Valores, la comunicación que la empresa emisora curse al Registrador tiene el carácter de declaración jurada, no exigiendo dicha Ley ni el Reglamento del Título Hipotecario Negociable, certificación de firma alguna, bastando con que se acompañe la copia de la valorización del bien y de la copia del TCHN.Asimismo, si bien el artículo 10 del Reglamento General de los Registros Públicos prevé que la inscripción en mérito de documentos privados debe presentarse en original con firma certificada notarialmente, dicha norma admite disposición en contrario, siendo precisamente tal la establecida en la Ley del Títulos Valores y el Reglamento del TCHN citado.De otro lado, cabe señalar que tanto la copia del TCHN como de la valorización del inmueble, en puridad no constituyen siquiera documentos complementarios en términos de lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 7 del Reglamento General de los Registros Públicos, pues tales documentos no coadyuvan a la inscripción del acto de emisión del TCHN, para lo cual basta en realidad la comunicación cursada, la cual, como ya se indicó, tiene el carácter de declaración jurada; siendo que la remisión al Registro de las copias del TCHN y valorización del inmueble por el perito, tiene como finalidad que tales documentos consten en el título archivado a efectos que puedan ser eventualmente consultados por los potenciales tomadores en el Registro3.En consecuencia, debe revocarse los puntos II y IV de de la observación formulada.18.Respecto del extremo de que no consta el cronograma de pagos o la fecha de vencimiento del crédito, cabe señalar que de la revisión de la copia de TCHN se advierte que en el rubro 9 “Crédito Garantizado” solo se han consignado el monto del crédito original y la cuota anual de interés; sin embargo, conforme a lo señalado por el Registrador, no constan en dicho documento ni el cronograma de pagos ni la fecha de vencimiento del crédito.No obstante ello, conforme a lo señalado en el punto precedente, este aspecto no debe ser objeto de evaluación por el Registro, razón por la que debe revocarse la observación.19.Finalmente, respecto del extremo referido a que los representantes de INTERBANK Carlos Humberto Alania Tafur y Manuel Augusto Salgado Mora no se encuentran facultados para emitir TCHN, cabe señalar que de la revisión de la partida Nº 11009129 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, se aprecia que ambos otorgantes son apoderados de la entidad bancaria aludida, y si bien no cuentan con poder expreso para emitir títulos hipotecarios negociables, tal facultad especial no es necesaria toda vez que no se requiere poder especial para la emisión de TCHN, acto de emisión que no constituye un acto de disposición, sino un acto de administración empresarial dentro del giro o tráfico de los negocios de la empresa bancaria, realizado previa autorización del propietario del bien y, en su caso del deudor. El acto de disposición ya fue realizado por el propietario al constituir la hipoteca. En este sentido corresponde también revocar dicho extremo de la observación.En este mismo sentido se ha pronunciado esta instancia mediante Resolución Nº 652-2009-SUNARP-TR-L, Resolución Nº 655-2009- SUNARP-TR-L y Resolución Nº 787-2009-SUNARP-TR-L, entre otras.20.Los derechos registrales se encuentran íntegramente cancelados.Estando a lo acordado por unanimidad,VII. RESOLUCIÓN:REVOCAR las observaciones formuladas por el Registrador del Registro de Predios de Lima y DISPONER la inscripción del título, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente Resolución.Regístrese y comuníquese.FERNANDO TARAZONA ALVARADOPresidente de la Segunda Sala del Tribunal RegistralELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES Vocal del Tribunal RegistralFREDY LUIS SILVA VILLAJUÁNVocal del Tribunal RegistralNOTAS:1Precisamente el Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor y la Exigencia de Provisiones a la que se remite expresamente el artículo 12 del Reglamento del TCHN, aprobada por Resolución SBS Nº 808-2003 distingue el valor comercial del valor de realización.2Al respecto, si bien el monto de la valorización del inmueble, conforme a lo dispuesto en el literal e) del numeral 241.1 del artículo 241 del la Ley de Títulos Valores, concordado con el literal e) del artículo 3 del Reglamento del Título de Crédito Hipotecario Negociable, es el importe por el cual se ha constituido o se constituirá el gravamen hipotecario, tal disposición debe interpretarse en el sentido que debe existir correspondencia entre el monto del gravamen y la valorización del o de los inmuebles afectados con la hipoteca, pues si bien normalmente existe equivalencia entre ambos, nada obsta a que el monto del gravamen sea inferior a la valorización del inmueble. En efecto, conforme al literal e) del numeral 241.1 del artículo 241 de la Ley Nº 27287, Ley de Títulos Valores, el monto de valorización “será hasta el importe por el cual se constituye el gravamen hipotecario”. Es decir, en realidad el monto de valorización del inmueble es la suma tope del gravamen, que puede ser menor, pero nunca mayor. Es en este sentido que debe interpretarse el literal e) del artículo 3 del Reglamento del TCHN, pues lo que la norma busca evitar es que se graven bienes por un monto mayor al de su valor, lo que llevaría a dejar en descubierto un porcentaje del crédito, problema que no existe cuando el monto del gravamen es inferior al valor del bien ya que la entidad crediticia se encuentra sobreprotegida con un bien cuyo valor supera el monto de la deuda.3Precisamente el segundo párrafo del artículo 9 del Reglamento del Título de Crédito Hipotecario Negociable prescribe: “El valor que determine el perito se consignará en los Títulos para información del tomador de los mismos y de los endosatarios o adquirentes posteriores de ser el caso. De igual forma, copia de dicha valuación también estará a disposición de los potenciales tomadores en el Registro Público.


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