Cas. 695-99-Callao (El Peruano, 04/11/99)

Lima, veintidós de julio de mil novecientos noventinueve.

La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, en la causa vista en audiencia pública de fecha veintiuno de julio del presente año, con los acompañados, emite la siguiente sentencia:

1. MATERIA DEL RECURSO:

Se trata del Recurso de Casación interpuesto por doña Delia López de Zevallos contra la sentencia de vista de fojas doscientos setenticuatro, su fecha treinta de diciembre de mil novecientos noventiocho, que confirmando la sentencia apelada de fojas ciento ochenticinco, su fecha catorce de abril del mismo año, declara infundada la demanda en todos sus extremos, con lo demás que contiene.

2. FUNDAMENTOS DEL RECURSO:

La Sala mediante resolución de fecha diecisiete de mayo de mil novecientos noventinueve, estimó procedente el recurso por la causal de aplicación indebida del Artículo dos mil catorce del Código Civil, sustentada en que el derecho de propiedad adquirido mediante el retracto constituye un derecho de adquisición preferente que enerva y anula el derecho de propiedad adquirido mediante la buena fe registral.

3. CONSIDERANDO:

Primero.- Que, en autos ha quedado establecido que la accionante interpuso una demanda sobre retracto, dirigiéndola contra Margarita Checya Alata y Carlos Vargas Miranda, los cuales habían adquirido por compraventa el inmueble materia de autos de sus anteriores propietarios los señores Ginocchio León, de los que la accionante era inquilina; dicha demanda fue ampara por ambas instancias judiciales, ordenándose la subrogación de la accionante en el lugar de los compradores, y ante la rebeldía de los emplazados, el Juzgado otorgó la correspondiente escritura pública de sustitución de compradores, la misma que obra a fojas dos y siguientes, y de esta forma la accionante adquirió la propiedad del inmueble sub litis.

Segundo.- Que, la demandada Honorata Quispe Mamani sostiene ser propietaria del referido bien por haberlo adquirido por compraventa de sus anteriores propietarios: doña Margarita Checya Alata y don Carlos Vargas Miranda, quienes registralmente aparecían con capacidad para transferirlo lo que en buena cuenta implica amparar su posición en el principio de buena fe registral.

Tercero.- Que, el Artículo dos mil catorce del Código Civil consagra el principio de buena fe registral, en el que para su aplicación deben concurrir copulutivamente los siguientes requisitos: a) Que el adquiriente lo haga a título oneroso; b) Que el adquiriente actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) Que el otorgante aparezca registralmente con capacidad paraotorgar el derecho del que se tratase; d) Que el adquiriente inscriba su derecho; y e) Que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante.

Cuarto.- Que, el principio de buena fe registral persigue proteger al tercero, que ha adquirido un derecho de quien finalmente carecía de capacidad para otorgarlo, lo que implica buscar la seguridad en el tráfico inmobiliario, sin embargo, la búsqueda de la seguridad en tal tráfico puede implicar un sacrificio de la seguridad del derecho, por ello es que para amorigerar tal sacrificio el legislador ha dificultado el acceso al principio de buena fe registral, el que para ser alegado debe cumplir con los requisitos señalados en el considerando precedente, en consecuencia, la norma que contiene el mencionado principio debe ser interpretada en forma restrictiva.

Quinto.- Que, como se ha indicado, uno de los requisitos que tiene que cumplir el que alega el principio de buena fe registral y que por lo tanto su derecho resulte oponible, es que del registro no aparezcan causales de nulidad, rescisión o resolución del derecho de quien se lo otorgó.

Sexto.- Que, siguiendo al tratadista Manuel de la Puente y Lavalle, el derecho de retracto debe considerarse como un derecho de subrogación, en virtud del cual el comprador es sustituido por un tercero, ajeno al contrato de compraventa que le da origen, quedando subsistente dicho contrato, subrogación que tiene su origen en la Ley, aun cuando opere por impulso personal (el de retrayente), y cuya naturaleza es real en cuanto incide sobre un bien y corresponde a su titular frente a cualquiera. (DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Compraventa, en Delia Revoredo De Debakey. Código Civil. Exposición de Motivos y Comentarios, Tomo Sexto, Lima, mil novecientos ochenticinco, página doscientos treintinueve). En consecuencia, al quedar intacto el contrato de compraventa que dio origen al retracto, éste no lo anula, ni lo rescinde ni lo resuelve; en consecuencia, el derecho adquirido en virtud de la buena fe registral no puede oponerse al derecho nacido por via de retracto; lo que se corrobora con la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, cuando afirma que: «El propio texto del Artículo dos mil catorce no establece que la adquisición por medio del Registro enerva una acción de retracto, situación, que sí extiende a un contrato que padece de una causal de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución que no aparece del Registro» (Exposición de Motivos Oficial del Capítulo del Derecho de Retracto del Código Civil, en el Diario Oficial El Peruano de fecha diecinueve de julio de mil novecientos ochentisiete, página número cuarenticinco); y tal posición se explica por cuanto tras el retracto existe un interés público, en la medida que éste opera por mandato de la ley y no por la voluntad privada.

Sétimo.- Que, siendo preferente el derecho de la accionante, resulta amparable su pretensión reivindicatoria, siendo evidente que ha existido una interpretación errónea de la norma contenida en el Artículo dos mil catorce del Código Sustantivo.

Octavo.- Que, lo anteriormente vertido no trae como consecuencia que la pretensión de nulidad de escritura pública, que en el fondo es una pretensión de nulidad del acto jurídico que lo contiene, sea amparable, por cuanto tal nulidad se fundamenta en el argumento que Margarita Checya Alata y su cónyuge vendieron un bien que se hallaba en litigio, y que en consecuencia no setrataba de un objeto lícito; sin embargo, el inciso segundo del Artículo mil cuatrocientos nueve del Código Civil señala claramente que la prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar sobre bienes ajenos o afectados en garantía o embargados o sujetos a litigio por cualquier otra causal; y en lo concerniente a la pretensión indemnizatoria, determinar si en autos se ha acreditado o no la causación de daños, no es objeto del Recurso de Casación, porque habría que analizar el material probatorio.

4. SENTENCIA:

Que estando a las conclusiones arribadas y en aplicación de lo dispuesto por el inciso primero del Artículo trescientos noventiséis del Código Procesal Civil: declararon FUNDADO el Recurso de Casación interpuesto por doña Delia López de Zevallos, en consecuencia CASARON la sentencia de vista, de fojas doscientos setenticuatro, su fecha treinta de diciembre de mil novecientos noventiocho, y actuando en sede de instancia: REVOCARON la sentencia apelada de fojas ciento ochenticinco su fecha catorce de abril del mismo año, en cuanto declara infundada la demanda sobre reivindicación y REFORMANDOLA en este extremo, declararon FUNDADA la demanda sobre reivindicación; en consecuencia ORDENARON que doña Honorata Quispe Mamani entregue el inmueble materia de autos a la accionante; y la CONFIRMARON en lo demás que contiene; en los seguidos con doña Margarita Checya Alata y otros, sobre nulidad de escritura pública y otros; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; y los devolvieron.

SS. PANTOJA; IBERICO. RONCALLA;

OVIEDO DE A.; CELIS