RESOLUCIÓN Nº 120-2004-SUNARP-TR-L (El Peruano, 06/04/2004)

     SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

     TRIBUNAL REGISTRAL

     Lima, 28 de febrero de 2004

     APELANTE     :     LUIS FERNANDO ALIAGA RAMÍREZ

               INMOBILIARIA ANA LUCÍA S.A.C.

     TÍTULO     :     184044 del 22.9.2003

     RECURSO     :     H.T.D. Nº 000487 del 5.1.2004

     REGISTRO     :     Propiedad Inmueble de Lima.

     ACTO (s)     :     Ejecución del pacto de retroventa,
               levantamiento de hipoteca,
               compraventa y pacto de retroventa.

     SUMILLA     :     PACTO DE RETROVENTA

      Para el ejercicio del pacto de retroventa no se requiere la intervención del comprador.

     I.      ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

     Se solicita la inscripción de la resolución de contrato de compraventa, levantamiento de hipoteca y compraventa con pacto de retroventa, en mérito de parte notarial de escritura pública del 11.7.2002 y su aclaratoria del 8.9.2003, extendidas ante la Notaria de Lima, Miryam Acevedo Mendoza.

     Se presenta también copias legalizadas de los recibos de pago del primer, segundo, tercer y cuarto trimestre del impuesto predial correspondiente al año 2003.

     II.      DECISIÓN IMPUGNADA

     El Registrador Público del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral Nº IX, Manuel Edmundo Mejía Zamalloa, observó el título en los siguientes términos:

     “La ampliación del poder la realiza la poderdante directamente al sustituto, pero no existe el otorgamiento de facultades necesarias de parte del Sr. Bauman Samanez Ocampo. Debe tenerse en cuenta que la parte contratante es la sociedad conyugal, debiendo actuar directamente ambos, otorgar poder ambos a un apoderado común con facultades suficientes o delegar uno al otro el poder suficiente para actuar en su nombre y además en nombre propio”.

     III.     FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

     El apelante manifiesta que el cónyuge de María Irene Echeverría Domínguez cuenta con facultades suficientes para delegar o sustituir su poder y podía hacerlo de forma unilateral.

     Mediante testimonio del 19.11.2003 la poderdante, sociedad conyugal Baumann Samanez-Ocampo y María Irene Echeverría Domínguez amplió los poderes a favor del apoderado Carlos Ignacio Valdez Orrego para que en su nombre y representación pueda proceder a resolver el referido contrato. Entonces la observación del Registrador resulta errónea pues dicha ampliación de poderes ha sido otorgada por la sociedad conyugal, Baumann-Echeverría y no como aduce el Registrador tan solamente por la Sra. María Irene Echeverría Domínguez, ello puede ser acreditado con el mérito de la copia literal del T. A. Nº 228362 del 24.11.2003.

     IV.     ANTECEDENTE REGISTRAL

     En la ficha Nº 368383 y su continuación en la partida electrónica Nº 44486121 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, se encuentra inscrito el predio ubicado en la calle Q constituido por el Lote Nº 27 de la manzana “C”, urbanización Valle Hermoso de Monterrico.

     En el asiento D00002 de la referida partida, en virtud de la escritura pública del 14.3.2002, extendida ante el Notario Fernando Mario Medina Raggio, se encuentra registrada la hipoteca hasta por la suma de US$ 60,000.00 dólares americanos constituida a favor de Guillermo César Arévalo Quino. En el As. C00001, se encuentra registrada la compraventa efectuada por Ana María Vélez Larriega a favor de la sociedad conyugal conformada por Erwin Walter Baumann Samanez Ocampo y María Irene Echeverría Domínguez. En el As. D 00003 está inscrito el pacto de retroventa –que se acordó integrar a la compraventa inscrita en el As. C 00001–, celebrado entre la vendedora Ana María Vélez Larriega y la sociedad conyugal compradora formada por Erwin Walter Baumann Samanez Ocampo y María Irene Echevarría Domínguez, por el plazo de 7 meses computado a partir del 11.3.2002.

     En la partida electrónica Nº 11129763 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima, se encuentra inscrito el poder otorgado por María Irene Echeverría Domínguez a favor de Baumann Samanez Ocampo Erwin Walter. Entre las facultades otorgadas figuran las siguientes: Celebrar contratos de compraventa de bienes muebles e inmuebles, cesión o transferencia de bienes o derechos, permuta,... suscribir documentos civiles, comerciales, públicos o privados y títulos valores, minutas y escrituras públicas que para el efecto se requieren. Sustituir o delegar el poder total o parcialmente.

     En el As. C 00001 de la referida partida se encuentra inscrita la delegación que efectuara Baumann Samanez Ocampo Erwin Walter del poder que María Irene Echeverría Domínguez le confirió. La delegación la efectuó a favor de Carlos Ignacio Valdez Orrego, en los siguientes términos: Para que pueda celebrar contratos de compraventa de muebles e inmuebles, cesión o transferencia de bienes o derechos, locación de bienes, en nombre de la sociedad conyugal.

     En el As. B 00001, en virtud de la escritura pública del 19.11.2003, la poderdante María Irene Echeverría Domínguez amplía el poder que otorgara inscrito en la partida 11129763 a favor de Carlos Ignacio Valdez Orrego para que goce de la facultad suficiente para resolver el contrato de compraventa con pacto de retroventa celebrado con Ana María Vélez Larriega, mediante escritura pública de fecha 14.3.2002 que está inscrito en la partida Nº 44486121, resolución que efectuará como consecuencia del ejercicio del pacto de retroventa y ante la devolución del precio pagado por la vendedora al comprador, revirtiendo la propiedad a favor de la vendedora Ana María Vélez Larriega.

     En la partida Nº 11302127 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima, se encuentra registrado el poder mediante escritura pública del 27.7.2001 extendida ante el Notario de Lima Jorge Eduardo Orihuela Iberico, que otorgara Bauman Samanez Ocampo Erwin Walter (poderdante) a favor de Carlos Ignacio Valdez Orrego (apoderado) para que pueda celebrar contratos de compraventa de muebles e inmuebles, pacto de retroventa, cesión o transferencia de bienes o derechos, locación de bienes en nombre de la sociedad conyugal, para lo cual podrá suscribir documentos civiles, minutas y escrituras públicas. En el asiento B0001 se encuentra registrada la ampliación del poder –otorgado por escritura pública del 19.11.2003 extendida ante el Cónsul del Perú en Santiago de Chile–, que el poderdante hace al apoderado para que goce de la facultad especial suficiente para resolver el contrato de compraventa con pacto de retroventa celebrado con Ana María Vélez Larriega.

     V.      PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

     Interviene como ponente la vocal Mirtha Rivera Bedregal.

     De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:

     -      Si para el ejercicio del pacto de retroventa se requiere la intervención de los compradores.

     -      Si se encuentra acreditado el pago del impuesto predial.

     VI.     ANÁLISIS

      1. Conforme se ha indicado en el rubro IV. Antecedente Registral, en la partida electrónica 44486121 se encuentra inscrito el contrato de compraventa (As. C 0001) celebrado entre Ana María Vélez Larriega (vendedora) y la sociedad conyugal conformada por Erwin Walter Baumann Samanez Ocampo y María Irene Echeverría Domínguez; del mismo modo se encuentra inscrito en el rubro de cargas y gravámenes, el pacto de retroventa suscrito por ambas partes contratantes, en virtud de la escritura pública del 14.3.2002, que es el mismo documento que diera mérito para la inscripción de la compraventa.

      2. La escritura pública del 11.7.2002, presentada en el título apelado, extendida ante la Notaria de Lima, Myriam Acevedo Mendoza, contiene los siguientes actos, respecto del inmueble registrado en la partida 44486121:

     -      Resolución del contrato de compraventa celebrado de una parte como compradora la sociedad conyugal conformada por Erwin Walter Baumann Samanez Ocampo y María Irene Echeverría Domínguez, representados por su apoderado Carlos Ignacio Valdez Orrego y de la otra parte la vendedora Ana María Vélez Larriega. En virtud del pacto de retroventa, el vendedor ejerce su derecho a la retroventa, y procede a devolver el precio pagado al comprador, y como consecuencia de la retroventa se revierte la propiedad del inmueble a favor de Ana María Vélez Larriega.

     -      Cancelación y levantamiento de hipoteca, registrada en la partida electrónica Nº 44486121 que otorga Guillermo César Arévalo Quino, al haber recibido el pago total del crédito.

     -      Contrato de compraventa con pacto de retroventa que celebra de una parte como compradora Inmobiliaria Ana Lucía S.A.C. y como vendedora Ana María Vélez Larriega.

      3. De conformidad con el artículo 1529 del Código Civil, por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero; generándose de ese modo una obligación traslativa de dominio; en el caso de bienes inmuebles conforme a lo dispuesto por el artículo 949 del citado cuerpo sustantivo.

     El Código Civil regula los pactos que pueden integrar la compraventa, entre los cuales se encuentra el de retroventa, el cual es definido en el artículo 1586, así: Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial.