OCHOA LOPEZ, JOSE ALEJANDRO

(*) Esta jurisprudencia fue publicada en el Tomo N° 7 de Diálogo con la Jurisprudencia

Expediente 396-90

Sec. Ramírez (Causa 233-9O)

Resolución No 26 LIMA

Lima, seis de junio de mil novecientos noventiuno.

VISTOS: Con los seguidos por el Instituto Peruano de Seguridad Social contra Compañía Inmobiliaria Chincha sobre pago de soles, ante el Quinto Juzgado Civil, Secretario Santiago Yábar Astete que oportunamente se devolverá; resulta de autos que a fojas tres-cuatro don Alcides Salomón Zorrilla interpone demanda ordinaria de otorgamiento de escritura contra la Compañía Inmobiliaria Chincha y contra César Vignati Pacheco para que cumplan con perfeccionar la transferencia efectuada a su favor del departamento ubicado en el jirón Palca ciento cincuentidós-ciento setentidós, departamento trescientos siete Lima, otorgando la escritura pública correspondiente de compraventa, de cancelación del saldo de precio, de cancelación de la hipoteca a favor del Fondo de Jubilación obrera (hoy Instituto Peruano de Seguridad Social), y se inscriba su derecho de propiedad, libre de toda carga o gravamen. Manifiesta que con fecha dos de enero de mil novecientos sesentinueve el actor conjuntamente con su hermano Marín Salomón Zorrilla y con su madre doña Irene Zorrilla viuda de Salomón adquirieron el derecho de propiedad del inmueble antes indicado, de su anterior propietaria la inmobiliaria demandada, mediante contrato privado de compraventa, estando representada Inmobiliaria Chincha por su Director Gerente el co-demandado César Vignati; que se pactó como precio de venta la suma de cuatrocientos mil soles, los que serían cancelados a plazos, conforme al cronograma estipulado en la cláusula tercera de dicho contrato; que con fecha treintiuno de mayo de mil novecientos ochenticuatro se terminó de cancelar el valor del inmueble y todos sus intereses, conforme se reconoce en un documento privado suscrito por la compañía demandada; que mediante cesión que le hacen su madre y hermano comunica a la compañía vendedora que ha adquirido los derechos que tenían su condóminos y que en consecuencia, la escritura pública respectiva debería celebrarse únicamente con su persona como único titular del derecho de propiedad del inmueble; que el inmueble se encontraba libre de gravámenes, excepto de una hipoteca que gravaba todo el edificio, por la suma de cuatro millones de soles, constituida a favor del Fondo de Jubilación obrera y que a pesar de tal obligación la Compañía demandada no cumplió con sus obligaciones de saneamiento ni cancelar la hipoteca mencionada, con evidentes intenciones dolosas, ya que la acción ejecutiva que le siguió ante el Quinto Juzgado, sin que la Compañía vendedora ejercite sus acciones legales de defensa, se dispuso que el inmueble fuera sacado a remate, donde el representante legal de la Compañía Inmobiliaria Chincha, don César Vignati interviniendo como persona natural obtiene la propiedad del edificio. Ampara su demanda en los demás fundamentos de hecho y de derecho que allí se indica, demandando acumulativamente que en forma solidaria le oponen por concepto de daños y perjuicios una indemnización de una suma no menor de cinco mil dólares americanos.

Corrido traslado la demanda, por resolución de fojas diez, se da por contestada en rebeldía del co-demandado César Vignati Pacheco, y por escrito de fojas once, Compañía Inmobiliaria Chincha contestando la demanda, la niega y contradice en todas sus partes, manifestando que en efecto el demandante adquirió el inmueble sub-lite mediante un contrato privado, adquiriendo posteriormente también el derecho de sus otros condóminos; y en el documento que se otorgó el dos de enero de mil novecientos sesentinueve se estipulaba todas las especificaciones relativas al indicado departamento y en su cláusula sétima se precisaba que sobre el inmueble gravaba una hipoteca en favor del Fondo de Jubilación obrera hoy Instituto Peruano de Seguridad Social, hipoteca que el demandante declaró conocer, comprometiéndose la demandada a cancelar dicha hipoteca, pero que el incumplimiento de otros adquirentes de los departamentos del mismo edificio en el pago de sus armadas, impidió que a su vez cumplieran con el pago de la hipoteca, dando lugar al juicio que le siguiera el Instituto Peruano de Seguridad Social ante el Quinto Juzgado Civil, siguiéndose dicho trámite en forma legal, ordenándose el remate correspondiente de la totalidad del inmueble, el mismo que fue adjudicado a don César Vignati Pacheco; no habiendo tenido por tanto, ni tienen intención dolosa en lo ocurrido, amparando su contestación en los demás fundamentos de hecho y de derecho que allí se indica; a fojas veintiuno el codemandado deduce la excepción de inoficiosidad de la demanda, trámite que es absuelto por el actor a fojas treintiuno y treintidós, ordenándose que el mismo se resuelva en la sentencia, recibiéndose la causa a prueba por el término de ley, actuadas las ofrecidas, por resolución de fojas ciento dos vuelta, se concede a las partes término para que formulen sus alegatos, y por resolución de fojas ciento dos vuelta se piden los autos para dictar sentencia, siendo tal el estado de la causa; y CONSIDERANDO : Que las preces de la demanda han quedado acreditadas en parte con las instrumentales que corren de fojas veintidós y treinta, y de fojas treinticuatro a ochenticuatro, así como con la confesión prestada por don César Vignati Pacheco, prestadas a fojas noventiuno conforme al interrogatorio del folio anterior; que con estas pruebas se establece que el actor adquirió, conjuntamente con los parientes que menciona en la demanda, el inmueble situado en el jirón Palca número ciento cincuentidós-ciento setentidós, departamento trescientos siete por el valor de cuatrocientos mil soles, suma que ha sido totalmente cancelada, antes del remate efectuado en el juicio que se tiene a la vista; que también está acreditado que, posteriormente los condóminos del actor le han cedido sus acciones y derechos que tenían en el inmueble sub-materia; que siendo esto así, el actor tiene expedito su derecho para solicitar que se le otorgue la escritura del bien que ha adquirido; tanto más que los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos y deben ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes; que de otro lado, el co-demandado César Vignati no ha participado a título personal en la referida compraventa, en la que ha intervenido como vendedora la Compañía Inmobiliaria Chincha Sociedad Anónima; que el actor no ha emplazado con la demanda al Instituto Peruano de Seguridad Social al solicitar que se cancele la hipoteca que grava el Edificio en que se encuentra ubicado el departamento que compró conjuntamente con sus familiares; que no se ha probado la existencia de daños y perjuicios invocados en la demanda por el actor; que la excepción de inoficiosidad de la demanda deducida por don César Vignati Pacheco no resulta amparable por cuanto éste ha sido emplazado a título personal. Por estas consideraciones y en aplicación de los artículos 1412, 1361, 1362, 1529, 1549 del Código Civil; FALLO : Declarando infundada la excepción de inoficiosidad de la demanda deducidas a fojas veintiuno; infundada la demanda en cuanto se pretende que se cancele la hipoteca que grava el bien, en cuanto persigue que don César Vignati Pacheco otorgue la escritura pública a título personal y en la parte que reclama el pago de daños y perjuicios; fundada la acción en cuanto pretende que se otorgue la escritura pública de compraventa al actor don Alcides Salomón Zorrilla del inmueble sito en el Jirón Palca número ciento cincuentidós-ciento setentidós, departamento trescientos siete de esta capital, la que será otorgada por la Compañía Inmobiliaria Chincha sociedad Anónima, sin costas.- Enmendados. "cronograma", "ocurrido", "contestación" Vallen .

EXP. 1887-91

RESOLUClON: 21O5-5

LIMA

Lima treintiuno de diciembre de mil novecientos noventiuno.

VISTOS ; con los acompañados y la prueba instrumental presentada en esta instancia, actuando como vocal ponente el señor Romero Díaz; por sus propios fundamentos y CONSIDERANDO: Además: que según la cláusula sétima del contrato de compraventa de fojas veintidós a veinticuatro, la Compañía Inmobiliaria Chincha, representada por su Director Gerente don César A. Vignati Pacheco, se obligó a la evicción y saneamiento del predio conforme a ley, señalando que sólo afectaba al mismo una hipoteca constituida a favor del Fondo de Jubilación obrera, comprometiéndose igualmente a cancelarla oportunamente; que sin embargo dicha vendedora incumplió con satisfacer la obligación contraida, dando lugar a que la entidad acreedora le promoviera juicio ejecutivo sobre cantidad de soles ante el Quinto Juzgado Civil de Lima, secretario Yabar, ocurriendo que en ejecución de sentencia y ante el incumplimiento en el pago, el citado Director Gerente de la ejecutada don César Vignati Pacheco, se adjudicó en remate el edificio donde se ubica el departamento materia de litis, actuando en esa oportunidad como persona natural; que no obstante que el mencionado representante había suscrito el comprobante de compraventa y recibido directamente el íntegro del precio (documento de fojas treinticinco), omitió comunicar oportunamente al comprador sobre la eminencia de un remate judicial a fin que haga valer su derecho adquirente; además, la responsabilidad por la falta de pago de la deuda a favor del Fondo de Jubilación obrera, competía exclusivamente a la Inmobiliaria y a su representante legal, quedando al margen de ello el comprador, quien había cumplido a cabalidad con pagar el precio convenido, que pese a la gravedad de la situación, el mismo representante legal de la vendedora se adjudicó la finca en forma global, desembolsando la suma de veintitrés millones de soles según los actuados de fojas ochocientos noventitrés y ochocientos noventicuatro A del expediente pedido, monto suficiente para financiar la deuda al Fondo; que en esta forma ha quedado evidenciado el propósito de burlar el derecho del comprador cuya buena fe al tiempo de celebrar el contrato no resulta cuestionable; que en este sentido se da el caso del abuso del derecho que la ley reprueba y se encuentra sancionado en el artículo segundo del Título Preliminar del Código Civil de 1936, aplicable al caso de autos; que de otra parte, aún cuando pueda estimarse que la Compañía Inmobiliaria Chincha perdió el derecho de propiedad sobre el predio en virtud al remate efectuado el diecinueve de octubre de mil novecientos ochenticuatro, y que don César Vignati Pacheco no intervino como persona natural en el contrato de compraventa, la obligación de formalizar la transferencia subsiste con arreglo al artículo 134O del Código Civil de 1936 concordante con los artículos 1412 y 1549 del Código Civil vigente, y dada la situación singular de que el nuevo adjudicatario del inmueble es precisamente el representante legal de la vendedora, teniendo en cuenta lo dispuesto por el artículo octavo del Título Preliminar del mismo cuerpo legal, ambos deben otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa; CONFIRMARON : la sentencia de fojas ciento veinticuatro, su fecha seis de junio último, que falla declarando fundada la demanda de fojas tres en cuanto al otorgamiento de la escritura pública de compraventa del bien sublitis a favor de don Alcides Salomón Zorrilla; entendiéndose el fallo en el sentido que dicha escritura debe ser otorgada también por don César A. Vignati Pacheco; la CONFIRMARON en lo demás que contiene y es materia de la alzada; y los devolvieron. Enmendado: Entendiéndose: Vale.

SS.

ZEGARRA CHAVEZ

ARESTECUI CANALES

ROMERO DIAZ

Rabanal Cacho, Secretaria

2da Sala Civil

Exp. No 804-92

LIMA

Lima, ocho de julio de mil novecientos noventitrés.

VISTOS; con el acompañado; por sus fundamentos pertinentes; y, CONSIDERANDO: Que conforme es de verse de autos y como lo vertiera la parte accionante, el demandado César Vignati Pacheco, actuó como Director Gerente de la firma demandada Inmobiliaria Chincha Sociedad Anónima-; que por consiguiente la demanda sobre otorgamiento de escritura pública de compraventa sólo es fundada con respecto a la firma emplazada: declararon HABER NULIDAD en la sentencia de vistas de fojas ciento cuarentisiete, su fecha treintiuno de diciembre de mil novecientos noventiuno, en la parte materia del recurso de nulidad que confirmado la apelada de fojas ciento veinticuatro, de seis de junio de ese año, declara FUNDADA la demanda de fojas tres, en cuanto al otorgamiento de escritura pública del inmueble materia de autos por César Vignati Pacheco; reformando la primera, y revocando la segunda en este extremo: declararon IMPROCEDENTE dicha de manda; en los seguidos por Alcides Salomón Zorrilla con la Compañía Inmobiliaria Chincha Sociedad Anónima y otro sobre otorgamiento de escritura; y los devolvieron.

SS.

URRELLO

MENDOZA

RONCALLA

Toso Arcaya, Secretario

COMENTARlO

1. INTRODUCClON

El tema que se comenta, trata sobre la demanda interpuesta por un comprador contra la Inmobiliaria de quien adquirió un departamento, el cual conocía que se encontraba gravado con primera hipoteca a favor de un tercero; solicitando en su petición, se le otorgue la escritura pública correspondiente de compraventa, la cancelación del precio y el levantamiento de la hipoteca.

Sin embargo, pese a haber cancelado el íntegro del precio, la hipoteca es ejecutada judicialmente por el acreedor hipotecario, siendo el inmueble sacado a remate, acto en el cual es adjudicado a título personal al representante legal (Gerente) de la Inmobiliaria deudora de dicha garantía, procediendo a su registro respectivo. Cabe resaltar, que el procedimiento de ejecución de la hipoteca se llevó a cabo sin la citación al comprador, hoy demandante. Por tales hechos, co-demanda al representante legal, como persona natural; ampliando además la petición de su demanda, al pago de los daños y perjuicios.

El sustento legal de su pretensión, lo constituyen el artículo II del Título Preliminar del Código Civil, así como los artículos 1117, el inc.5) del artículo 1512; 1513,1524,1549, 1551, 1969 y 1985 del mismo Código.

Se analizará si resulta procedente la petición del accionante al no tener inscrito su derecho real sobre el inmueble, y qué acciones hubiera podido ejercer a su favor.

Il. ALCANCES RESPECTO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

La definición del contrato de compraventa la encontramos en el artículo 1529 del Código Civil, el cual señala que por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio.

A decir de muchos autores, entre ellos Castañeda (1) , quien en base a sus características, lo califica como el contrato bilateral más importante, y es bilateral porque una de las partes se obliga a transferir definitivamente a la otra, una cosa, y esta última se obliga a pagar su precio, vemos que existen obligaciones recíprocas. Su mayor importancia está dada en que a través de este contrato, se transfiere el derecho de propiedad, el cual viene a ser el derecho real más completo, debido a que, con él no sólo se transfiere la posesión, el uso o el usufructo, sino que conlleva la propiedad del vendedor al comprador.

Para Messineo (2) "El sustento económico de la compraventa es la circulación, en sentido económico, de los bienes; por lo tanto, la compraventa es el principal vehículo de tal circulación y, como dijimos, de la satisfacción de las más variadas necesidades del sujeto o parte llamado comprador".

De acuerdo a lo tratado, podemos afirmar que el contrato de compraventa tiene como caracteres la consensualidad, la bilateralidad, la onerosidad, la conmutatividad, y por sobre todo la autonomía, pues no requiere de la existencia de otros contratos, sino más bien, en determinados casos, como por ejemplo en la compra a plazos, generalmente está acompañado por uno que garantice el pago, sea en forma personal o real, llámese prenda, fianza o hipoteca, entre otros, según el acuerdo de las partes.

lll. FORMALlDAD DE LA COMPRAVENTA

Es importante tratar sobre la formalidad de este contrato; para ello recordemos que la principal fuente de las obligaciones, es el contrato, entendiéndose como tal el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica con carácter patrimonial. En este orden de ideas, señala Arias Schreiber (3) , que la formalidad por sí sola, no puede ser productora de obligaciones y por lo tanto, puede sí haber contrato sin formalidad (en sentido estricto de forma), ya que éste requiere solamente del consentimiento para su formación. En tal sentido considera que, la forma se convierte en un añadido que la Ley exige para darle validez al acto jurídico, con la finalidad de, en la mayoría de los casos, evitar decisiones precipitadas que podrían perjudicar el patrimonio de una persona, es decir tiene la función de la formalidad que es la de proteger a las partes intervinientes.

Al respecto Diez-Picazo (4) , considera que el documento suele ser identificado con la forma del contrato, entendida la forma como aquel positivo medio de manifestación de la voluntad contractual o de comunicación exterior de dicha voluntad, lo cual no deja de ser cierto.

Nuestro Código Civil a través del artículo 1352 establece que los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes, excepto aquellos que, además deben observar la forma señalada por ley bajo sanción de nulidad. Se aprecia del referido artículo la diferencia existente en la formalidad de los contratos, estableciendo en base a ello dos tipos de formalidad "AD PROBATIONEM" y la "AD SOLEMNITATEM", siendo esta última un requisito indispensable para la validez del contrato la forma que la ley prescribe, bajo sanción de nulidad y por consiguiente ineficaz.

Este artículo, refiere Guzmán Ferrer (5) , tiene por objeto poner énfasis en el carácter consensual de los contratos, en el entendimiento de que con ello se facilitan las operaciones de carácter patrimonial de los contratos, haciendo salvedad de aquellos que, por su propia naturaleza, están sometidos al cumplimiento de una formalidad establecida por ley. Por otro lado, de este dispositivo se desprende, que el consentimiento constituye la adecuada expresión del concepto del acuerdo de voluntades.

Por su parte Diez-Picazo (6) , señala que por documento AD PROBATIONEM, se entiende un documento establecido y pactado con la única y exclusiva finalidad de facilitar la prueba de la existencia o del contenido de un contrato que se presume ya con anterioridad celebrado o perfecto, es decir en aquellos casos en que la documentación no viene exigida como presupuesto para la existencia y perfección del contrato, no puede sin más decirse que el documento sea un puro y simple medio de prueba, y eficacia inter partes, existe válidamente, aún cuando no haya sido todavía otorgado.

Albaladejo (7) , sostiene que título es el acto jurídico (el contrato), por el cual se establece la voluntad, se transfiere el derecho; y modo es la conducta (la entrega) mediante la cual se realiza efectivamente la transferencia. Sin título previo el modo no transfiere el derecho real. Sin modo subsiguiente, el título es insuficiente para esa transferencia. Se necesita, pues, la conjunción de los dos elementos para que la transferencia de la propiedad pueda producirse.

Lo expresado anteriormente, resulta de aplicación al contrato de compraventa, el cual como se ha indicado, tiene como una de sus características la consensualidad, lo cual se desprende del propio texto del artículo 1529, siendo pues necesario, y de obligación por parte del vendedor, perfeccionar la transferencia de la propiedad, tal como lo manda el artículo 1549, lo cual supone la realización de todos los actos necesarios a fin de que el comprador ejercite a plenitud los derechos que emanan de la compraventa. Al respecto señala Arias Schreiber (8) , que la obligación de hacer adquirir la propiedad de la cosa, corresponde al vendedor y que constituye un derecho del comprador, aun cuando no se produzca simultáneamente con la celebración del contrato, no constituye el resultado de "... un nuevo negocio, autónomo respecto de la venta (como es propio, por ejemplo, del ordenamiento germánico); el efecto traslativo está siempre comprendido en la venta, aun cuando en determinados contratos, sea solamente virtual y resulte desplazable hacia adelante en el tiempo" (9)

A tal efecto, y ante la negativa del vendedor de perfeccionar la transferencia, cabe al comprador compelerlo a llenar la formalidad exigida, tal como lo estipula el artículo 1412 del Código Civil, puesto que como se ha manifestado anteriormente, el contrato existe y es válido con anterioridad a la formalidad AD PROBATIONEM . Cabe adicionar, que el compelerse al otorgamiento de la formalidad AD PROBATIONEM , no es una obligación, sin embargo, y si bien es cierto que dicha exigencia no afecta el vínculo jurídico que ya surgió entre las partes, sí tiene importantes consecuencias jurídicas en relación con terceros, permitiendo su registro y consecuente oponibilidad erga omnes, como es el caso de la compraventa de inmuebles, al tratarse de la transferencia de un derecho real, como lo veremos más adelante.

Cabe precisar que lo estipulado en el artículo 1412, resulta sólo aplicable en el caso de la forma AD PROBATIONEM , tanto en la legal como en la convencional, pues como ya se ha referido anteriormente el contrato existe desde su celebración y es posible exigir su formalización (10) ; el incumplimiento de esta obligación permitirá que la parte que exige la observancia de la formalidad, o sea, el acreedor de la obligación, esté facultado para adoptar cualquiera de las medidas indicadas en el artículo 1150 del Código Civil (11) , el cual establece que en caso de incumplimiento de la obligación de hacer por culpa del deudor, faculta al acreedor a optar por exigir la ejecución forzada del hecho prometido, exigir que la prestación sea ejecutada por persona distinta del deudor y por su cuenta, y dejar sin efecto la obligación.

IV. LA TRANSMlSlON DE LA PROPlEDAD INMUEBLE- lMPORTANClA DE SU INSCRlPClON

Se interpreta del propio texto del artículo 1529 del Código Civil, que la compraventa, no es por sí misma un contrato traslativo, puesto que el vendedor no transfiere el bien sino, sólo se obliga a transmitirlo al comprador. (12)

Cabría la pregunta, ¿cuándo se produce la transferencia de un inmueble al comprador?.

Al efecto, es preciso citar el artículo 949 del Código Civil, el cual prescribe que "La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario". Con arreglo al citado artículo, el solo intercambio de voluntades, perfecciona la transferencia de la propiedad inmueble.

Nuestro Código Civil, establece que el contrato de compraventa de un inmueble, es al mismo tiempo el título de adquisición (que crea obligaciones de dar), y el modo de adquisición (que perfecciona la adquisición del comprador); es decir en dicho contrato convergen el título y el modo. (13)

Sin embargo hay que tener en cuenta lo expuesto en la última parte del artículo 949 "... salvo disposición legal diferente o pacto en contrario", lo cual nuevamente nos estaría remitiendo al artículo 1549, antes tratado, respecto de la obligación del vendedor de perfeccionar la compraventa, puesto que pensar que el vendedor por el mero hecho de celebrar el contrato satisface todo lo que él requiere, sería privar al contrato de compraventa de gran parte de su utilidad y convertirlo en un instrumento inadecuado para que el comprador adquiera la propiedad del bien. (14) Apreciamos que esta última parte del Artículo 949 hace que su primer enunciado el cual señala que "la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de

él ...", no sea absoluto, sino que está limitado por unas disposiciones legales, tal es el caso del artículo 1135 del Código Civil referente a la concurrencia de acreedores de un bien inmueble; en dicha eventualidad se preferirá al comprador que inscriba la compraventa en el Registro de Propiedad de Inmueble, a pesar de que otro lo haya adquirido con arreglo a los artículos 949 y 1529 y con anterioridad al ya inscrito.

Mazeaud (15), al tratar lo referente a los peligros de la transmisión "solo consensu" señala que es de temor que el enajenante, cuando haya conservado el bien en su poder, lo ofrezca a un segundo adquirente quien ignora la primera enajenación. Asimismo expresa que, las legislaciones que han adoptado el sistema del "Registro de la Propiedad", subordinan la transmisión de la propiedad inmobiliaria a la inscripción en los asientos del registro. Finalmente refiere al respecto, que todo derecho cuya constitución esté subordinada legalmente a una inscripción en el Registro de la Propiedad, no existe como derecho real más que si se ha realizado esa inscripción.

De lo expuesto, es de apreciarse que si bien es cierto que la transferencia de propiedad sobre bienes inmuebles, por mandato del artículo 949 se produce sólo por el consenso de las partes, por ello, en consecuencia no será necesario el modo mediante el cual se cumple esta obligación, hay que tener presente que se trata de la transferencia de un derecho real y como tal es perceptible de inscripción, conforme lo señala el inciso 1) del artículo 20I9 y el artículo 2022 del Código Civil, lo cual da una mayor seguridad al comprador. De acuerdo a estos artículos, resultan inscribibles los contratos que tengan por objeto transmitir el derecho de propiedad. La forma como se cumplen estas obligaciones es distinto. En el caso de la transferencia de la propiedad de inmuebles, como hemos visto, por mandato del artículo 949 del Código Civil, se produce sólo por consenso y en consecuencia no será necesario inscribir el modo mediante el cual se cumple esta obligación, cuando está inscrito el título, esto por cuanto título y modo se confunden.

Al respecto Messineo (16), señala que el Registro sirve también, indirectamente, para hacer posible (a quien tenga interés) el conocimiento del contenido del contrato íntegro; más aún, dado que deben registrarse, entre otros los contratos de adquisición, constitución o renuncia de derechos inmobiliarios, su no registro no implica la invalidez del contrato, sino imposibilita de hacerlo valer en juicio, o sea, ineficacia, además de falta de certeza y cuestionabilidad de su "existencia legal" y de la fecha por parte de terceros; expresa además que la transcripción e inscripción sirven para posibilitar a los terceros el conocimiento de la existencia de estos contratos y son concebidos por la Ley como cargas, a cuya observancia está subordinado el logro de determinados resultados por parte del contratante interesado, (eficacia, o sea oponibilidad frente a terceros, de los contratos transcritos...).

Cabe aquí citar la importancia de la inscripción de contrato de compraventa de inmuebles, a efecto de hacer oponible frente a terceros, el derecho real que se adquiere, y que muy claramente define Diez-Picazo (17), como una determinante eficacia indirecta del negocio respecto de terceros que determina el que las partes del negocio o una cualquiera de ella puedan fundar en su propio negocio una pretensión dirigida contra un tercero. La oponibilidad es un efecto normal de todo negocio jurídico siempre y cuando las partes hayan cumplido la carga de dotar al negocio de una determinada publicidad, solemnidad o fehaciencia, que funcione como garantía y medida de seguridad, en el sentido de que el tercero no sea objeto de una confabulación o de un fraude. Y ello resulta así, tal como se ha mencionado en el supuesto del artículo 1135 del Código Civil a consecuencia de diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregar un bien inmueble, prefiriéndose al acreedor del bien cuyo título ha sido primeramente inscrito.

El artículo 2022 del Código Civil, norma tal supuesto al señalar que "para oponer tales derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone ..." (18) ; no hay duda que si se enfrentan dos titulares de derechos reales, quien tendrá preferencia, en virtud del principio de prioridad será aquel que inscribió primero, goza de la oponibilidad ERGA OMNES, ya antes mencionada.

V. BIENES QUE PUEDEN SER OBJETO DE LA COMPRA-VENTA

Como se indicara anteriormente el objeto del contrato, a tenor del artículo 1402 del Código Civil, es la creación, modificación, regulación o extinción de una relación jurídica patrimonial; tal concepto permite entre otros aspectos poder establecer una distinción entre el objeto del contrato, el contenido de la obligación y el objeto de las prestaciones derivadas de cada contrato en particular, sean éstas de dar, hacer y no hacer. (19)

El objeto de la compraventa, señala Arias Schreiber (20), es la creación de una obligación, para el vendedor es la transmisión de la propiedad del bien que vende; y para el comprador, el pago del precio convenido. El contenido de la obligación, a su vez, es una prestación de dar, y el objeto de esta última está representada por el bien materia del contrato y la suma de dinero que se abona, respectivamente.

De conformidad con lo establecido en el artículo 1532 del Código Civil pueden venderse los bienes existentes o que puedan existir, siempre que sean determinados o susceptibles de determinación y cuya enajenación no esté prohibida por Ley.

Dicho artículo contempla como materia de la compraventa las cosas corporales o los derechos inmateriales, sin embargo, de acuerdo a la definición del artículo 1529, en tanto que el vendedor se obliga a transferir la "propiedad" de bienes, sólo pueden ser materia de este contrato, aquellos que sean susceptibles de ser transferidos en propiedad. En este sentido, cualquier otra clase de bienes (cosas o derechos) sobre los cuales no pueda ejercerse el derecho de propiedad (por ejemplo: el uso, la posesión, etc.), no pueden ser objeto de la compraventa sino de un contrato diferente (21). Se destacan además, los requisitos necesarios para que una cosa o derecho pueda ser materia de compraventa, que se refieren a su existencia, comerciabilidad y determinación.

Al respecto, es pertinente citar el artículo l409 del Código Civil, el cual concordante con el anterior comentado, refiere que la prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar sobre:

a) Bienes futuros, antes que existan en especie y también la esperanza incierta de que existan, con las prohibiciones establecidas por Ley; b) Bienes ajenos o afectados en garantía o embargados o sujetos a litigio por cualquier causa.

Para el caso que nos ocupa, resulta de importancia tratar los referidos en el punto b); sobre el particular expresa Arias Schreiber (22), que nada impide, dentro de la autonomía de la voluntad de las partes, que se contrate respecto de bienes ajenos o afectados en garantía, embargados o sujetos a litigio por razones de propiedad o de cualquier otra causa, entre las partes esta contratación será válida, sin perjuicio de los derechos que puedan tener el propietario para reivindicar los bienes si fuesen ajenos, o del acreedor o litigante para hacer efectiva la garantía otorgada o el embargo decretado o exigir el cumplimiento del fallo, si así sucediese. Se advierte que existirá siempre el riesgo de que intervenga el propietario o aquellos que tengan algún derecho real, embargo litigio pendiente. Desde luego, es requisito indispensable para la contratación sobre bienes gravados o sujetos a litigio que se informe a la contraparte sobre dicha situación, pues de otra manera pueden asumirse graves responsabilidades e, inclusive llegar a incurrir en delito de estelionato, contemplado en el inc. 4 del artículo 197 del Código Penal (23) ; contrario sensu, si quien adquiere a sabiendas un bien afectado en garantía, embargado o sujeto a litigio, nada tendrá que reclamar a su contraparte, no existe pues en este supuesto mala fe de por medio.

Vl. SANEAMlENTO POR EVlCClON

La evicción consiste en la privación que sufre el adquirente, cuando es desposeído en todo o en parte del derecho que adquirió, debido a una sentencia firme y por causa anterior o contemporánea al contrato. En tanto que el saneamiento, resulta ser la obligación legal que tiene a su cargo el enajenante para devolver al adquirente el precio de la cosa e indemnizarle los daños y perjuicios que en razón le hubiera ocasionado.

Entre ambas existe una relación estrecha, pues, la evicción es la causa y el saneamiento el efecto, por lo que no existe saneamiento sin evicción, pero puede existir evicción sin saneamiento (24).

El saneamiento por evicción no es un simple deber como consecuencia del incumplimiento de los contratos, sino que se comporta y utiliza como una institución autónoma e independiente, dotada de una función indemnizatoria generalizada en todos los contratos donde se transfiere la propiedad, posesión o uso de cualquier bien (25). De acuerdo a lo establecido en el artículo 1491 del Código Civil, debe saneamiento el transfirente a favor del adquirente, al ser privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien.

Para que tenga lugar la responsabilidad del transmitente, se requiere primeramente, que haya existido una transmisión del derecho; en segundo término, que sobrevenga pérdida o amenaza de pérdida; en tercer lugar, que tal pérdida o amenaza de pérdida se origine por causa anterior o contemporánea a la transferencia por la cual obtuvo el adquirente su derecho a la cosa (26). Es indispensable que el tercero perturbe al adquirente en el derecho obtenido por transfirente, por medio de un derecho que tal tercero pretende sobre la cosa, incompatible con el que ostenta el adquirente, sea mediante la reivindicación, acción hipotecaria, etc.; es esta perturbación la causa que origina la obligación de defensa por el enajenante del derecho que transfirió.

Los hechos personales que dan lugar a la garantía pueden ser anteriores al contrato por el cual el adquirente obtuvo el derecho (constitución de un derecho real sobre la misma cosa a favor de un tercero, hipoteca inscrita antes que la transcripción del derecho cedido; locación de la cosa oponible), o pueden ser posteriores (constitución de un derecho real a favor de un nuevo cesionario).

Por lo tanto, habrá evicción toda vez que, en virtud de una acción judicial, se expida sentencia firme que reconozca a un tercero un mejor derecho que el adquirente a la propiedad, la posesión o el uso de las cosas materia de la prestación contractual (27) ; asimismo habrá evicción cuando un tercero obtenga sentencia declarativa de su mejor derecho, aún cuando no pretenda, al menos por el momento, hacer efectivos los derechos de la propiedad, la posesión o el uso de la cosa que emanen del derecho declarado a su favor.

Cita Diez-Picazo y Gullón (28), que el comprador que se ve perjudicado porque ha de soportar la carga inscrita y ha pagado por la finca un precio en cuyo cálculo no ha entrado esa circunstancia, tiene opción entre una acción "rescisoria" (anulatoria propiamente dicha), y una acción indemnizatoria de daños y perjuicios.

La acción rescisoria no es ni tiene que ser incompatible con la indemnización de perjuicios por el hecho de que si caduca la primera sólo puede ejercer la segunda.

Al respecto Messineo (29), entre la gran mayoría de autores, cataloga la evicción y saneamiento como una garantía, determinando dos situaciones el caso de la venta de una cosa ajena y la evicción propiamente dicha refiriendo "Pero, para explicar cómo de la venta de la cosa ajena derive la acción de garantía de evicción, mientras que ya de ella el comprador es admitido a defenderse utilizando la acción de resolución de la venta, es necesario añadir inmediatamente que el comprador tiene derecho a la resolución, por falta de cumplimiento de la obligación del vendedor de procurarle la propiedad de la cosa y porque después de la estipulación de la venta, él descubre, pero independientemente de pretensiones ajenas sobre la cosa (objeto de la venta), el carácter ajeno de ella; mientras que la garantía por evicción presupone que, entretanto, el comprador haya tenido del vendedor la posesión de la cosa, pero como declara el artículo 1483, el comprador por incumplimiento del vendedor, sufra la evicción (total) de la cosa, por efecto de un derecho preferente al del vendedor, que ha hecho valer sobre ella; de donde resulta que, en este segundo caso, más que el descubrimiento del carácter ajeno de la cosa, ocasionado por la pretensión del tercero que acciona de evicción, cuenta la pérdida de la propiedad. Por tanto, los dos remedios tienen campos separados de aplicación y también alcance diverso, en cuanto, mientras en el caso de resolución el comprador está obligado a restituir la cosa al vendedor, en el caso de evicción la cosa es reivindicada por un tercero y el comprador dimite la posesión de ella a favor de éste".

Lo antes expresado nos debe servir para poder determinar cuales son los casos en que debemos accionar por saneamiento o por evicción, o sea, cuando estemos solamente ante la presencia de una sentencia firme que prive al adquirente de su derecho sobre la cosa adquirida, antes de ello cabría interponer una acción de nulidad o anulabilidad del contrato, o una resolución por incumplimiento conforme los artículos 1219,1371yl372. (30)

De operar el saneamiento, debido a que el adquirente perdió por evicción el derecho sobre la propiedad procederá conforme el artículo 1495; ahora bien, si conocía que el bien era litigioso o ajeno, el adquirente perderá el derecho a exigir el saneamiento (inc. 4) del artículo 150O del Código Civil).

Vll. LA HlPOTECA FRENTE A TERCEROS

Conviene tratar lo referente a la hipoteca y sus consecuencias frente a terceros; para ello cabe recordar que por medio de la hipoteca se afecta un bien inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de terceros (artículo I097 Código Civil); la garantía no determina la desposesión, y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado .

De su propia definición podemos destacar sus principales características:

a) La de derecho real, afecta al inmueble prescindiendo de la persona que lo posea; b) Grava únicamente los bienes inmuebles; c) Es accesorio, ya que sirve de garantía de una obligación;

d) No produce desposesión, el deudor hipotecario puede continuar poseyendo el inmueble gravado;

e) A raíz del incumplimiento de la obligación, el acreedor que la tiene registrada en primer término goza de preferencia en el pago de su crédito.

Es eminentemente formal, tanto en su forma de constitución que es mediante escritura pública (artículo l098), formalidad AD SOLEMNITATEN ; en cuanto a la inscripción del gravamen en el Registro de la Propiedad Inmueble, se trata de otro requisito sine qua non para la validez de la garantía. Es en verdad una exigencia que no sólo tiene eficacia respecto de terceros, como sucede en otras legislaciones, sino que gobierna la relación "inter partes". La inscripción reposa sobre el principio de la publicidad, que es la máxima garantía destinada a evitar el riesgo de hipotecas ocultas. (31)

Hasta cuando esté probado que un tercero ha tenido conocimiento personal de la hipoteca, por ejemplo, de resultas de la comunicación de la escritura pública generadora, esa hipoteca no le es oponible más que si ha sido inscrita. Es necesario que sea así en todos aquellos casos en que está exigida una publicidad por ley. (32)

La inscripción garantiza el efecto real de perseguir al bien no obstante sea transferido, éste a un tercero, esto quiere decir que el tercer adquirente del inmueble hipotecado, deberá contemplar en su compra la publicidad que la obligación principal contraída por el anterior propietario no sea cancelada y que pueda rematarse el bien para su cobro. En este caso el nuevo propietario no puede oponerse al remate del bien, salvo que cancele la deuda que originó la hipoteca, sin perjuicio de repetición que tenga sobre el anterior propietario (33)

El artículo 1117 del Código Civil permite al acreedor hipotecario, gozar de dos diferentes acciones destinadas a la satisfacción de su crédito: la Acción Personal y la Acción Real. La primera, se trata de una figura carácter personal, en cuanto se dirige contra el sujeto deudor, esto es, sobre el patrimonio del mismo y no se concreta sobre ~ determinado bien; a diferencia de la acción real, que es la que goza el acredito hipotecario sobre el inmueble gravado, no importa quien sea la persona que tenga su dominio. Se trata en consecuencia, de una acción objetiva, material, destinada en última instancia a la realización del bien hipotecado, con absoluta prescindencia del elemento subjetivo o personal (34). Es preciso señalar, que el ejercicio de una de estas acciones no excluye el de la otra ni el hecho de dirigirla contra el deudor impide se ejecute el bien que está en poder de un tercero, salvo que exista una disposición diferente.

Cabe indicar que este derecho real o de persecución tiene una evidente limitación: la de la publicidad de los gravámenes. Todo tercero que contrajo bajo fe registral, estará premunido de un derecho para rechazar la acción persecutoria en todas las hipótesis en que estando el inmueble registrado, no suceda lo mismo con la hipoteca; contrario sensu , no será su derecho oponible ERGA OMNES (artículo 2022 Código Civil antes comentado). No cabe duda que en aplicación del principio de prioridad, en caso de enfrentamiento de dos titulares de derechos reales, quien tendrá preferencia será aquel que inscribió primero.

Por último cabe señalar que, ejecutada una hipoteca por remate del inmueble, quien lo adquiere, lo hace libre de todo gravamen, aunque la suma que se abone no baste para cubrir las responsabilidades que lo afectan, solicitando la cancelación de las inscripciones que motivaron la ejecución. (35)

CONCLUSlONES

Los sustentos legales del adquirente no eran los más adecuados a fin de poder lograr su pretensión, toda vez que no cuidó, de registrar el inmueble a su nombre, lo cual no le hubiera permitido el ejercicio real del derecho adquirido. Respecto de la indemnización, no es de aplicación los artículos de la responsabilidad extracontractual, al tratarse de obligaciones nacidas de un contrato. Su derecho no es oponible al de uno inscrito, pese a ser su contrato válido, el derecho hipotecario sobre el inmueble y la posterior adjudicación en remate del inmueble, gozan del derecho real erga omnes ello en aplicación de los artículos 113S,1117 y 2022 del Código Civil.

Tanto la Sentencia de Primera Instancia, como la de Vista, que ampararon la demanda, en cuanto a lo que respecta al otorgamiento de la Escritura Pública, la que debía, según las mismas ser otorgada por la Inmobiliaria y el nuevo propietario del inmueble, no tuvieron en cuenta lo preceptuado por los artículos 1117 y 2O22 del Código Civil, los cuales permiten al acreedor hipotecario el ejercicio de la acción real sobre el inmueble dado en garantía, como la oponibilidad del derecho real, del cual no gozaba el adquirente, respectivamente .

Podría haber logrado la resolución del contrato por incumplimiento, toda vez que su vínculo contractual es válido, y su causa es sobreviniente a la celebración del contrato. La resolución es una medida preventiva porque la posibilidad de que el contratante fiel, además de la injuria del incumplimiento, soporte que la prestación que haya ejecutado permanezca en el patrimonio del contratante que ha incurrido en el incumplimiento, como lo es la formalización de la compraventa. El incumplimiento constituye una acción antijurídica en virtud del principio de la obligatoriedad de los contratos. Según la ley éstos son obligatorios y deben cumplirse, con lo cual el incumplimiento (culpable o doloso) implica una transgresión a la ley. (36)

Pudo haber invocado la resolución por incumplimiento, regulada en el artículo 1428 del Código Civil, aplicable a los contratos de prestaciones recíprocas, como lo es el contrato de compraventa; el deudor constituido en mora responde de los daños y perjuicios que irrogue por el retraso en el incumplimiento de la obligación y por la imposibilidad sobreviniente, aun cuando ella obedezca a causa ajena que no le sea imputable (artículo 1336 del Código Civil). Producido en incumplimiento, sino se hubiera pactado la cláusula resolutoria expresa, es preciso que el contratante perjudicado por el incumplimiento, accione la resolución judicialmente o intime al deudor su cumplimiento bajo apercibimiento resolutorio de que trata el artículo 1429 del mismo Código.

Respecto de la culpa contractual, consiste en la omisión por parte del deudor de aquella diligencia, cuidado o esmero requeridos para el cumplimiento de la obligación. Cabe señalar que no corresponde al acreedor probar la culpa que el deudor ha incurrido, como claramente lo señala el artículo 1329 del Código Civil, determina la presunción de que la inejecución de la obligación o su cumplimiento parcial o tardío o defectuoso obedece a culpa leve del obligado, salvo prueba en contrario. Como se trata de una presunción Juris Tantum, el deudor puede exonerarse probando su inculpabilidad, salvo la ley o el pacto exijan la prueba del caso fortuito o fuerza mayor (37). En cuanto a los daños y perjuicios el artículo 1331 del Código Civil, manda que éstos sean probados por el perjudicado.