Lo que interesa al Derecho en los casos de transferencias de partes alícuotas, es que la proporción transferida no sea identificada o ligada con una zona específica del bien donde la propia identificación conllevaría a una contradicción con la naturaleza de una alícuota ideal. Por tanto, no procede la inscripción de la compraventa de acciones y derechos sobre un inmueble, si del contenido del título se desprende que el objeto de la venta, esto es, el lote de terreno, es un bien que está físicamente determinado.
RESOLUCIÓN Nº 775-2003-SUNARP-TR-L (El Peruano, 19/01/2004)
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 5 de diciembre de 2003
APELANTE : Gerónimo Alaya Chávez.
TÍTULO : 11300 del 3 de octubre de 2003.
RECURSO : H.T.D. Nº 898 del 11 de noviembre de 2003.
REGISTRO : Propiedad Inmueble del Callao.
ACTO (s) : Compraventa de Acciones y Derechos.
SUMILLA:
Improcedencia de inscripción de compraventa de acciones y derechos
No procede la inscripción de la compraventa de acciones y derechos sobre un inmueble, si del contenido del título se desprende que el objeto de la venta es un bien físicamente determinado y delimitado.
Efectos de la sentencia de otorgamiento de escritura pública
Cuando en una sentencia firme se dispone el otorgamiento de una escritura pública, lo que se está ordenando es que el demandado cumpla con la obligación de hacer consistente en otorgar la escritura pública, mas no se trata de un mandato dirigido al Registro para lograr la inscripción de una transferencia de propiedad.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Se solicita la inscripción de la compraventa de acciones y derechos que otorga el Tercer Juzgado Especializado en lo Civil del Callao en rebeldía de la Asociación de Vivienda Residencial Los Olivos a favor de Gerónimo Alaya Chávez y Silvia Fortunata Sandonas Milla, para lo cual se adjunta el parte notarial de la escritura pública del 23 de setiembre de 2003, extendida ante el notario del Callao Orlando Malca Pérez.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Propiedad Inmueble del Callao Javier Gómez de la Torre Briceño, observó el título en los siguientes términos:
1. En el presente caso se otorga escritura pública en rebeldía de la Asociación de Vivienda Residencial Los Olivos respecto de la compraventa de derechos y acciones del inmueble registrado en la ficha Nº 48309 del Registro de la Propiedad Inmueble del Callao; sin embargo, se desprende del estudio del instrumento público, en el que obra inserto el contrato de promesa de venta (objeto del proceso judicial de otorgamiento de escritura pública), que el bien materia de promesa de venta fue el lote 4 de la Mza. “E” con un área de 120 m2. (y no de cuotas ideales de un inmueble). Teniendo presente la naturaleza de un proceso judicial sumarísimo de otorgamiento de escritura pública (su finalidad es que la parte demandada cumpla con perfeccionar una transferencia conforme con el artículo 1549 del Código Civil) y siendo que fue la promesa de venta el contrato que contenía la transferencia objeto de la formalización, en consecuencia, es la misma referida promesa la que contiene el acto materia de calificación.
2. En atención a ello: sobre la partida que se indica, ficha Nº 48309, corre registrada un área de terreno de alrededor de 40 hectáreas sin habilitar y no el inmueble objeto de la promesa de venta (el lote 4 de la Mza. F con un área de 120 m2, que aparentemente aún no existe legalmente pues no corre registrada la habilitación urbana). Por lo cual sírvase aclarar y, en todo caso, regístrese en título aparte y como acto previo la habilitación urbana del terreno de mayor extensión para poder calificar luego el presente.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante considera que el registrador no puede calificar sobre el fondo de los partes presentados, de acuerdo al precedente de observancia obligatoria aprobado en el “Quinto Pleno del Tribunal Registral”, realizado los días 5 y 6 de setiembre de 2003.
Respecto a la ubicación del predio, indica que ello es referencial y no es la pretensión de la demanda, pero no influye en el fondo de su petitorio.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
De acuerdo a la escritura pública que forma parte del título apelado, el predio materia de rogatoria se encuentra inscrito en mayor extensión en la ficha Nº 48309 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como vocal ponente Rosario del Carmen Guerra Macedo:
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:
- ¿Procede la inscripción de la venta de acciones y derechos sobre un inmueble, por haberse consignado así en la escritura pública, no obstante que del contenido de la misma se desprenda que el objeto de la venta es un bien determinado?
- ¿ La escritura pública suscrita por el juez en rebeldía del demandado, tiene que ser calificada como partes judiciales?
VI. ANÁLISIS
1. Mediante escritura pública de fecha 23 de setiembre de 2003, extendida ante el notario del Callao Orlando Malca Pérez, el Tercer Juzgado Especializado en lo Civil del Callao en rebeldía de la Asociación de Vivienda Residencial Los Olivos, otorgado a favor de Gerónimo Alaya Chávez un contrato de compraventa de acciones y derechos, precisando que dichas acciones y derechos físicamente se refieren al lote de terreno que se encuentra ubicado en el lote 4 de la Mz. E de la Asociación de Vivienda Residencial Los Olivos, Callao.
En dicha escritura pública se insertó el contrato de promesa de venta suscrito por los representantes de la Asociación de Vivienda Residencial Los Olivos a favor del mencionado Gerónimo Alaya Chávez respecto del lote 4 de la manzana F del programa residencial Los Lirios, indicándose el área (120 m2), linderos y medidas perimétricas. En la cláusula tercera se indicó que el precio del lote es de $14 por metro cuadrado, aclarándose que el precio del terreno no incluye ninguna obra o valor de habilitación urbana.
Uno de los insertos es el Acta de Saneamiento y Conciliación que equivale a una sentencia con autoridad de cosa juzgada según se desprende del artículo 470 del Código Procesal Civil
(1); en ella se indica que “el juzgado propone la siguiente formula conciliatoria QUE LA DEMANDADA OTORGUE A FAVOR DEL DEMANDANTE LA ESCRITURA PÚBLICA QUE CORRESPONDA AL DOCUMENTO DENOMINADO PROMESA DE VENTA ACOMPAÑADO COMO ANEXO UNO-B DE LA DEMANDA, PARA LO CUAL EL ACCIONANTE DEBERÁ PRESENTAR EL PROYECTO DE MINUTA EN UN TÉRMINO DE QUINCE DÍAS (...) el juzgado declara concluido el proceso por conciliación en los términos expresados en la fórmula que antecede...”
2. De conformidad con lo establecido en el artículo 1529 del Código Civil, “por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero”. Del citado artículo, se desprenden los dos elementos fundamentales del contrato de compraventa, como son el bien y el precio. Por otro lado el artículo 1532 del mismo código precisa “pueden venderse los bienes existentes o que puedan existir, siempre que sean determinados o susceptibles de determinación y cuya enajenación no esté prohibida por la ley.”
En consecuencia, el bien materia de la venta deberá ser determinado o determinable.
3. En este orden de ideas, se advierte que en la escritura pública de compraventa a que se refiere el numeral 1, el bien materia de la venta estaba constituido por un lote de terreno, perfectamente determinado y delimitado, el mismo que, según se manifiesta en el mismo contrato, forma parte de un predio de mayor extensión.
Al respecto, si bien en el antedicho contrato de promesa de venta se alude a un lote sin habilitación urbana, de los documentos que se insertan en la escritura pública mencionada; el certificado de señalización y adjudicación, la demanda y el acta de audiencia única de saneamiento y conciliación, se advierte que el mencionado lote tiene existencia actual.
4. De lo expresado en los párrafos precedentes, se colige que el bien materia de la venta está constituido por un lote perfectamente determinado y delimitado en cuanto a sus características físicas y que no se trata de la compraventa de acciones y derechos sobre el terreno inscrito en el asiento 1 del rubro c) de la ficha Nº 48309 del Registro de la Propiedad Inmueble del Callao, no obstante que en la demanda se ha indicado que se trata de una venta de acciones y derechos del área total del terreno, pues ello no modifica lo precisado en el contrato de promesa de venta y el acta de audiencia con conciliación con relación al bien que es objeto de la prestación.
5. Cabe precisar, sin embargo, que esta instancia ha emitido reiterada y uniforme jurisprudencia, como las Resoluciones Nº 123-97-ORLC/TR del 15 de abril de 1997, Nº 185-97-ORLC/TR del 29 de mayo de 1997, Nº 217-98-ORLC/TR del 9 de junio de 1998 y Nº 394-2002-ORLC/TR del 9 de agosto de 2002, en el sentido que no existe obstáculo para inscribir la transferencia de derechos y acciones o cuotas abstractas de un inmueble, cuando no es posible proceder a la independización de porciones determinadas del mismo, supuesto que no se da en el presente caso, por cuanto como ya se ha expresado el bien materia de la prestación está completamente determinado.
Ello por cuanto lo que interesa al derecho en los casos de transferencias de partes alícuotas, es que la proporción transferida no sea identificada o ligada con una zona específica del bien donde la propia identificación conllevaría a una contradicción con la naturaleza de una alícuota ideal.
6. Por otro lado debemos indicar que si bien consta del asiento 1 b) antes mencionado, los linderos que corresponden a los 40,000 m2. de propiedad de la vendedora; no consta de la partida registral, la inscripción de la Habilitación o el Proyecto de Habilitación a que pertenece el referido lote, requisito previo para proceder a su independización, de conformidad con lo previsto en el artículo 50
(2) del Reglamento de Inscripciones.
En tal sentido, tratándose de la venta de un lote que forma parte de una habilitación no inscrita, no resulta procedente acceder a la inscripción solicitada
[1].
En consecuencia, debe confirmarse la observación formulada por el registrador.
7. Respecto al argumento del apelante en el sentido que el presente título se encuentra comprendido dentro del supuesto previsto en el precedente de observancia obligatoria Nº 3
(3) “Calificación de Resoluciones Judiciales” aprobado en el “Quinto Pleno del Tribunal Registral”, cabe precisar que, cuando en una sentencia firme se dispone el otorgamiento de una escritura pública, lo que se está ordenando es que el demandado cumpla con la obligación de hacer, consistente en otorgar la escritura pública, mas no se trata de un mandato dirigido al Registro para lograr la inscripción de una transferencia de propiedad. Así, solo una vez que el demandado cumple con otorgar la escritura pública o el juez la otorga en su nombre, el adquirente contará recién con un título que le permita inscribir su derecho en el Registro. Sin embargo, este título ya deja de ser un parte judicial, convirtiéndose en un instrumento público notarial susceptible de calificación, en atención a su naturaleza, es decir, como cualquier escritura pública
[2].
Estando a lo acordado por unanimidad.
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la observación formulada por el registrador del Registro de Propiedad Inmueble del Callao al título referido en el encabezamiento, ampliando los fundamentos de conformidad con lo vertido en el análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral
SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS
Vocal del Tribunal Registral
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Vocal del Tribunal Registral.