RESOLUCIÓN Nº 643-2005-SUNARP-TR-L

     SUNARP

     TRIBUNAL REGISTRAL

     Lima,10-11-05

      APELANTE     : Felipe Maguiña Zevallos
      TÍTULO     : N° 275768 del 08.06.2005
      RECURSO     : H.T. N° 46537 del 07.09.2005
      REGISTRO     : Predios de Lima
      ACTO          : Independización
      SUMILLA     : Independización de predio rústico ubicado en zona urbana

     Constituye un elemento para determinar si un predio es rural o urbano, la circunstancia que el órgano encargado del catastro de predios rurales PETT, señale que no es competente para expedir los planos de subdivisión o parcelación de un deteminado predio. En estos casos, se entiende que el predio está ubicado en zona urbana, siendo la municipalidad distrital la que deberá autorizar la subdivisión.

     I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

     Mediante el título venido en grado se solicita la independización de predio rural que forma parte del Fundo Villa del distrito de Chorrillos, el cual corre inscrito en la partida electrónica N° 11061631 del Registro de Predios de Lima.

     A tal efecto se presenta las siguiente documentación:

     -     Memoria descriptiva del predio denominado Fundo Villa ubicado en el distrito de Villa el Salvador.

     -     Notificación N° 1893-2005-AG-PETT-OPERLC del 27.4.2005.

     -     Copia certificada el 31.5.2005 del Informe Técnico S/N -2005-AG-PETT/OPERLC-ASF del 14.3.2005.

     -     Escrito del 25.2.2005 en el cual se solicita al PETT emita constancia de no figurar catastrado el inmueble ubicado al margen izquierdo de la carretera Panamericana Sur - Vía Libre, altura de los Kms. 24 - 25, en la zona denominada Lomo de Corvina del distrito de Villa el Salvador.

     -     Oficio N° 221-05-MVES/GDESURsgPCCU del 13.5.2005.

     -     Copia certificada del plano topográfico - sistema psda 56 - Terreno Conchan, de octubre del 2004.

     -     Constancia N° 10-2005-MVES/GDESUR-sgPCCU del 10.3.2005.

     -     Escrito del 1.3.2005 en el cual se solicita a la municipalidad distrital de Villa El Salvador emita constancia negativa de catastro del inmueble ubicado al margen izquierdo de la carretera Panamericana Sur - Vía Libre, altura de los Kms. 24 - 25, en la zona denominada Lomo de Corvina.

     -     Plano topográfico - sistema psda 56 - Terreno de Conchán, de octubre del 2005, efectuado por el Ingeniero Civil Gilmer Ramiro Novoa Figueroa.

     -     Plano urbano topográfico - Villa El Salvador S-3 - Hoja N° 30j.

     II. DECISIÓN IMPUGNADA

     El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, Alonso Amorós Figueroa, observó el título en los siguientes términos:

     Se solicita la independización de 115, 248.00 m2, en aplicación del artículo 61 inciso 3 por tratarse de un predio rural ubicado en zona no catastrada y sin plano catastral, no se ha presentado la documentación exigida por la norma citada: Plano firmado por el verificador donde se indiquen área, linderos y medidas perimétricas tanto del área independizada, como del área remanente debidamente visado por el órgano competente.

     El órgano competente, tratándose de Predios Rurales, es el Ministerio de Agricultura (PETT), sin embargo de acuerdo al documento de fecha 27/04/2005 “Notificación 1893-2005-AG-PETT-OPERLC” expedida por el Ministerio de Agricultura, se informa que el predio materia de evaluación, “predio ubicado a la altura del Km. 24 y 25 en la Zona Lomo de Corvina distrito de Villa el Salvador” se ha ubicado en Zona Urbana, no siendo el PETT competente para tratar asunto alguno relacionado al mismo.

     Por otra parte, la Municipalidad de Villa El Salvador, respecto del mismo predio expide Constancia Negativa Catastral, en la que señala que dicho predio no está sujeto a levantamiento catastral, lo cual no implica que no esté ubicado en zona urbana, sino que simplemente dicha área aún no ha sido incorporada al catastro de la municipalidad.

     Por otro lado es cierto que al Ministerio de Agricultura no le corresponde la calificación de la naturaleza del predio (si es urbano o no), pero téngase presente que esta entidad excluye de su competencia el inmueble en base a la Ordenanza Municipal N° 228-MML del 25.08.99 expedida por la municipalidad respectiva, entidad competente para ello.

     De lo expuesto se concluye que el predio submateria, no se encuentra catastrado, pero se ubica en zona de área urbana, a pesar que de acuerdo a los antecedentes registrales se trata de un predio rural. Siendo este el caso, podría tratarse de:

     1.     Predio Urbano, en cuyo caso deberá presentar la documentación exigida por el artículo 57 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

     2.     Predio Rústico ubicado en área de expansión urbana, en cuyo caso deberá presentarse la documentación exigida por el artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios en concordancia con el artículo II-XXIII-1 del Reglamento de Construcciones para lo cual sírvase acompañar la documentación prevista en el citado artículo.

     En ambos casos y en relación a los planos, estos deberán precisar el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción independizada como del área remanente, documentación que será remitido a la Oficina de Catastro para el informe respectivo. Respecto al área remanente, y a efectos de no consignar la misma, se deberá remitir el título a la oficina de catastro a efectos de determinar la imposibilidad de precisar el área remanente.

     En relación al certificado de Jurisdicción, deberán adjuntar el mismo considerando que, en los antecedentes registrales está el Fundo Villa en el distrito de Chorrillos; y en la documentación adjuntada en el distrito de Villa El Salvador. (Artículo 86 del Reglamento de Inscripciones y artículo 33 inciso C.2 del Reglamento General de los Registros Públicos).

     III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

     El apelante ampara su recurso en los siguientes fundamentos:

     -     Que, todos los planos presentes en el título cuentan con la visación respectiva tanto del verificador autorizado por Registros Públicos, como de la autoridad competente, en este caso, la Municipalidad Distrital de Villa El Salvador.

     -     Que, el inmueble objeto de la independización es un predio rural, el cual no se encuentra catastrado ni tampoco tiene plano catastral.

          Además, a través de la notificación 1893-2005-AG-PETT-OPERLEC, el PETT ha acreditado que el área materia de independización no está catastrada ni se encuentra dentro de su competencia.

     -     Que, no es exigible la presentación del certificado de jurisdicción requerido, debido a que la Dra. Ivonne Verónica Cabanillas De la Cruz ya calificó el presente título y en las observaciones formuladas en su oportunidad no se requirió dicho certificado, motivo por el cual en virtud al artículo 33 inc. A.2 del Reglamento General de los Registros Públicos no se puede efectuar nuevas observaciones a las anteriormente efectuadas a idéntico título.

     -     Que, la Sub-Gerencia de Catastro puede corroborar y confirmar la imposibilidad de determinar el área, linderos y medidas perimétricas del área remanente, lo cual debió hacerse en su oportunidad, por lo que deberá aplicarse la sexta disposición complementaria y final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en el sentido de que dada la particularidad del área a independizar y sus antecedentes registrales, no es factible determinar el área, linderos o medidas perimétricas del predio remanente.

     IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

     -     El inmueble materia del grado se encuentra inscrito en el asiento 1 de fojas 139 tomo 546 que continúa en la partida electrónica N° 11061631 del Registro de Predios de Lima, denominado como predio rústico y ubicado en el distrito de Chorrillos, provincia de Lima.

     -     En el asiento 3 de fojas 140 tomo 546 que continúa en la partida electrónica N° 11061631 del Registro de Predios de Lima, corre inscrito el dominio del inmueble antes mencionado a favor de la Compañía Inversiones Real Estate del Perú Sociedad Anónima ahora en liquidación.

     V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

     Interviene como ponente la Vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo.

      De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

     -     Si es el Proyecto Especial de Titulación de Tierras (PETT) o la Municipalidad de Villa El Salvador el órgano competente sobre el predio submateria de acuerdo a su naturaleza ya sea rústico o urbano.

     VI. ANÁLISIS

     1. Mediante el título venido en grado se solicita inscribir la independización del predio inscrito en el asiento 3 de la partida electrónica N° 11061631 del Registro de Predios de Lima, área que consta de 115, 248.00 m2, cuyo dominio corresponde a la empresa Inversiones Real Estate del Perú S.A. en liquidación.

     El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios regula la independización de 3 tipos de predios: (sin contar los previstos por la Ley Nº 27157). Predio urbano (artículo 57), predio rústico en área de expansión urbana (artículo 59) y predio rural (artículo 61).

     De acuerdo a estas mismas normas, las entidades competentes para autorizar la independización y expedir la documentación técnica que dará mérito a una independización serán:

     a)     Para el caso de predios rurales es el Proyecto Especial de Titulación de Tierras en adelante el PETT.

     b)     Para el caso de predios urbanos o rústicos ubicados en zonas de expansión urbana es la municipalidad distrital.

     Corresponde entonces determinar la naturaleza del predio que se pretende independizar con la finalidad de verificar la observancia de los requisitos exigidos por ley para la independización de cada uno de ellos.

     Sobre los criterios para indentificar la naturaleza de un predio rural, rústico o urbano, no existe una normatividad expresa, por lo que debe analizarse los antecedentes registrales y la documentación presentada por el interesado a fin de determinar en cual de los supuestos nos encontramos.

     2. Conforme al Informe Técnico N° 4264-2005-SUNARP-Z.R.N°IX-OC del 30.6.2005, la oficina de catastro de Lima concluye que sobre el predio submateria solo hay información del mismo como predio rústico, dado que no existe habilitación registrada en dicha partida, debiendo los entes competentes (Municipalidad/Ministerio de Agricultura) emitir opinión sobre la realidad física del mismo.

     Verificado los antecedente registrales del predio en cuestión, aparece inscrito como predio rústico; sin embargo, de acuerdo a la Notificación N° 1893-2005-AG-PETT-OPERLC del 27.04.2005, se señala que el área que se pretende independizar no se encuentra catastrada, así como tampoco ha sido empadronada por el PETT, ubicándose además en zona de área urbana, según Ordenanza Municipal N° 228-MML del 25.08.99; no siendo el PETT competente para tratar asunto alguno relacionado al predio en mención.

     3. Resulta, entonces, que al haber quedado excluido el PETT, el órgano competente para autorizar la subdivisión e independización es la municipalidad distrital de Villa El Salvador.

     Ahora bien, como no consta habilitación inscrita, entonces no estamos ante un predio urbano, sino se trataría de un predio rústico no rural. De la documentación presentada –plano de localización y plano urbano topográfico–, es claro ver que el predio se encuentra ubicado en área urbana o de expansión urbana.

     4. En tal sentido resulta de aplicación el artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios que señala los requisitos siguientes:

     a)     Resolución municipal de independización y los planos que forman parte de la misma, debiendo precisarse en estos últimos, el área, linderos y medidas perimétricas, tanto de la porción independizada como del remanente;

     b)     Anteproyecto o proyecto de diseño urbano que hubiere sido aprobado.

     5. Cabe señalar que con la Constancia N° 10-2005-MVES/GDESUR-sgPCCU del 10.3.2005, mediante la cual la municipalidad de Villa El Salvador certifica que el área que se pretende independizar no ha estado sujeta a levantamiento catastral, se cumple solo con el inciso b) de artículo antes citado y si bien se adjunta el Plano Topográfico - Sistema PSAD 56 - Terreno de Conchán de octubre del 2004, verificado por el Ingeniero Gilmer Ramirio Novoa Figueroa; sin embargo, no se presenta los demás documentos requeridos por ley para acceder al registro.

     6. Respecto de la ubicación del predio en cuestión, efectivamente, debe adjuntarse certificado de jurisdicción debido a que en los antecedentes registrales se indica que este se encuentra ubicado en el distrito de Chorrillos; sin embargo, de la lectura de los documentos aparece que dicho predio forma parte del distrito de Villa El Salvador, por lo que debe confirmarse la observación.

     Estando a lo acordado por unanimidad;

     VII. RESOLUCIÓN

     CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador Público del Registro de Predios de Lima, conforme a los diferentes fundamentos expuestos en los puntos del análisis de la presente Resolución.

     Regístrese y comuníquese.

     SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS
     Presidente(e) de la Primera Sala del Tribunal Registral

     ROSARIO GUERRA MACEDO LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA, Vocal del Tribunal Registral Vocal del Tribunal Registral