RESOLUCIÓN N° 103-99-ORLC/TR

     LIMA, 12 DE ABRIL DE 1999

     VISTA, la apelación interpuesta por el INSTITUTO NACIONAL DE BIENESTAR FAMILIAR –INABIF– representado por doña LUZ MARINA CISNEROS BARRIOS (21 de diciembre de 1998), vía reingreso del título N° 167665 del 30 setiembre de 1998, contra la observación formulada por la Registradora Pública del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, Dra. Frida Miluska Portugal Flores, a la solicitud de inscripción de dominio y declaración de fábrica en mérito a la Ley 26593. La Registradora denegó la inscripción solicitada por cuanto: “1) A efectos de inscribir el dominio a favor del INABIF de una porción de área, es necesario que lo acredite adjuntando documentos públicos donde conste la transferencia de dominio, conforme lo dispuesto en los Artículos 122, 123 del Reglamento General - Art. 2010 del Código Civil. Se deja constancia que la Ley de Saneamiento N° 26593 corresponde a predios no inscritos. 2) Con respecto a la independización solicitada debe intervenir el Instituto Nacional de Infraestructura Educativa -INIED- Ministerio de Educación, por cuanto posee el dominio actual del inmueble matriz. 3) De los planos catastrales que se adjuntan, se desprende la discrepancia de áreas: en el título presentado es 448.45 m2 y 10,882.58 m2, mientras que en los planos son 453.60 m2 y 10,532 m2, respectivamente. Aclarar conforme a ley. 4) Asimismo debe indicar el área de la modificación, con sus respectivos linderos y medidas perimétricas a través de una memoria descriptiva con su plano, ambos suscritos por el profesional competente, conforme lo dispuesto en el Artículo 73 del Reglamento General. Subsanar conforme a ley. Art. 2011 del Código Civil” , interviniendo como Vocal Ponente la Dra. Martha Silva Díaz; y,

     CONSIDERANDO:

     Que, mediante el presente título el apelante solicita que en virtud de la Ley N° 26593 se independice un área de 448.45 m2, ubicada en la primera cuadra del Jr. Ramón Cárcamo, Cercado de Lima que se encuentra dentro de otra área de mayor extensión registrada en el asiento 17 de fojas 51 del tomo 2156 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, así como que se aclare el referido asiento registral consignando que el área de mayor extensión antes referida es de 10,882.58m2, asimismo requiere que se inscriba la declaración de fábrica y del dominio del inmueble de menor extensión a favor del Instituto Nacional de Bienestar Familiar – INABIF;

     Que, para tal efecto, el título venido en grado contiene, entre otros documentos, el plano de ubicación y la memoria descriptiva del inmueble que se solicita independizar  con un área de 448,45 m2), autorizado por el Ingeniero Civil Jorge Luis Echevarría Pérez, así como copias fotostáticas de 3 avisos publicados por el INABIF en el Diario Oficial “El Peruano” y 3 avisos publicados en el Diario “Expreso” en los que se consigna la ubicación y características del inmueble submateria acompañando además una Declaración Jurada suscrita por la Gerente General del mencionado Instituto, en la que se expresa que el referido predio “no se encuentra sujeta a gravamen, medida cautelar, proceso judicial alguno u otra restricción de naturaleza similar”;

     Que, asimismo el apelante ha adjuntado los planos catastrales N°s 51-98 y 52-98 expedidos por el Instituto Catastral e Informático de Lima de la Municipalidad de Lima Metropolitana, correspondiente al terreno de 10,546.81 m2 ubicado en Jr. Ramón Cárcamo N° 165 – 195 y al inmueble que se solicita independizar de 453.67 m2 ubicado en Ramón Cárcamo N° 190, consignándose que este último tiene un área total construida de 622.90 m2;

     Que, por Ley N° 26593 se declaró de necesidad y utilidad pública el saneamiento legal de los bienes inmuebles de propiedad del INABIF que no se encontraran debidamente registrados en los Registros de Propiedad Inmueble de los Órganos desconcentrados de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, disponiendo en su artículo segundo que presentada la solicitud de inscripción respectiva, se procedería a extender la anotación en la partida que corresponde; la cual quedaría inscrita en forma definitiva, en un plazo no mayor de 30 días hábiles, de no mediar oposición judicial a terceros, estableciendo asimismo que el saneamiento legal a que se refiere la Ley, comprendía la inscripción de dominio declaraciones o instalaciones de fábrica y demás actos relacionados susceptibles de inscripción conforme a Ley;

     Que, el artículo 3° de la misma Ley establece que la memoria descriptiva del inmueble, un plano de ubicación, una Declaración Jurada que consigne que los inmuebles que se pretenden inscribir no se encuentran sujetos a gravamen, embargo, medida cautelar o proceso cautelar a la fecha de presentación de la solicitud y la copia simple de los avisos publicados en el diario “El Peruano” y en otro de mayor circulación, constituyen los documentos que deben ser presentados al Registro para el saneamiento legal de los bienes del INABIF;

     Que, en tal sentido, de la revisión de las disposiciones contenidas en la Ley N° 26593 puede apreciarse que la misma regula un procedimiento de inscripción registral no basado en instrumentos que constituyan titulación pública ordinaria sino que la misma considera como títulos susceptibles de dar mérito a las correspondientes anotaciones preventivas [6], a los documentos a que se contrae su artículo 3°, garantizando de igual modo el derecho de terceros a través de la previa publicidad de las solicitudes de inscripción (Art. 4°), a los efectos que éstos puedan formular su eventual oposición judicial en el plazo de 30 días hábiles; vencidos los cuales la anotaciones preventivas quedarán inscritas en forma definitiva;

     Que, consecuentemente, no resulta amparable lo expresado en el primer extremo de la observación objeto de apelación, toda vez que las exigencia de titulación pública ordinaria contenidas tanto en el artículo 2010° del Código Civil como en los artículos 122° y 123° del Reglamento General de los Registros Públicos no resultan aplicables, por expreso mandato legal, al saneamiento de bienes del INABIF, siendo también inexacto lo afirmado por la Registradora en el sentido que la Ley N° 26593 sólo corresponde a predios no inscritos, puesto que además de no existir previsión expresa en tal sentido, resulta evidente que la norma se encuentra destinada a lograr la inscripción de los predios que no se encuentran registrados a favor del INABIF, comprendiendo no sólo a las inscripciones primeras de dominio, sino a todas aquellos susceptibles de inscripción, como prevé el tercer párrafo del artículo 3° del acotado dispositivos legal;

     Que, en relación de los demás extremos de la observación, revisada la partida registral del inmueble se desprende del asiento 7 fojas 403 del tomo 980 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, que el terreno comprendido en dicha partida inicialmente tuvo una extensión de 10,021 m2 de propiedad de Fundición Cárcamo S.A. acumulándose posteriormente un área de 1,683 m2 que figuraba inscrita a fojas 373 del tomo 372 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, formando un área total de 11,704.28 m2;

     Que, posteriormente, según el asiento 17 de folios 51 del Tomo 2156, el Banco Industrial, en subasta pública, adquirió la propiedad del inmueble inscrito en dicha partida, procediendo luego a su enajenación a favor de la Cooperativa de Edificación y Manteniendo de Mercados Santa Rosa Limitada (asiendo 18 de fs. 51 del Tomo 2156), la cual a su vez transfirió su propiedad al Instituto Nacional de Infraestructura Educativa del Ministerio de Educación, según Escritura Pública de Compraventa formalizada el 24 de abril de 1987 ante el Notario Público Enrique Costa Saenz, que aparece registrada en el asiento 24 de fs. 55 del Tomo 2156;

     Que, sin embargo, como afirman los apelantes, consta del título archivado N° 11822 del 11 de diciembre de 1969 que dio origen al asiento 17 a que se refiere el considerando precedente, que el área del terreno adjudicada en remate al Banco Industrial no comprendía la totalidad de los 11,704.24 m2 que conformaban el predio submateria, puesto que aparece expresamente del término segundo de la escritura pública de 17 de setiembre de 1969 así como del Acta de Remate de fecha 13 de febrero de 1968, que la extensión superficial del predio adjudicado era sólo de 10,882.51 m2, excluyéndose del remate un área utilizada en la apertura de la Calle Ramón Cárcamo, y el área que por dicha apertura había quedado segregada del inmueble, siendo precisamente dicha área segregada la que e materia de la solicitud de independización e inscripción de dominio a favor del INABIF;

     Que, en este orden de ideas, no obstante el error producido al extenderse el indicado asiento 17 en el que no se expresó que la adjudicación sólo recaía respecto a parte del terreno y no se efectuó la correspondiente independización, se aprecia que no existiría impedimento para su rectificación, en cuanto puede advertirse que es una inexactitud que aparece claramente del mismo asiento y que inclusive en el título de compraventa a favor del INIED se consigna como área materia de transferencia la de 10,882 m2, vale decir que su adquisición dominial no comprendió el área segregada cuya independización solicita el INABIF, por lo que tampoco resulta amparable el segundo extremo de la observación impugnada que exige la intervención del INIED, más aún teniendo en cuenta las disposiciones específicas establecidas por la Ley N° 26593;

     Que, de otro lado, según el Informe Técnico N° 542-99-ORLC-GPI-SCAT emitido el 15 de febrero de 1999 por la Sub-Gerencia de Catastro de esta Oficina Registral, solicitado por esta instancia, “el área de 10,882.58m2, descrita en el Título Archivado N° 11822 del 11.12.68, que dio lugar al asiento 17 de fojas 51 del tomo 2156, se aprecia que esta área comprende sólo parte del predio matriz registrado a fojas 403 del tomo 980 asiento 7 de área 11,704.28 m2” y “el área remanente es afectada en parte para la Calle Ramón Cárcamo, quedando el área matriz separada por esta vía en 2 secciones: 1° Sección con área 10,882.58 m2 y 2° Sección con área 432.46 (Parte del área remanente)”, precisando además que “el área de 432.46 m2, es similar al área de 448.45 m2 motivo de la independización”;

     Que, adicionalmente el mismo Informe Técnico de la Sub- Gerencia de Castastro indica que “evaluado técnicamente el plano perimétrico y la memoria descriptiva adjunta al expediente, no se aprecia discrepancia en los linderos perimétricos, sólo se aprecia aclaraciones en las áreas consignadas en la memoria descriptiva, aclaraciones de variaciones de área, producto del reordenamiento de la Manzana, por encontrarse esta área encerrada por vías; haciendo constar que realizada la evaluación técnica correspondiente, el área de 432.46 m2, es incrementada a 448.45 m2, producto del reordenamiento de la Manzana; y el área consignada en el plano catastral es referencial por cuanto no consigna linderos perimétricos acotados”, de lo que se concluye que también deben ser desestimados el tercer y cuarto extremos de la observación recurrida en cuanto existen antecedentes registrales suficientes para establecer la delimitación espacial de los predios y que la discrepancia entre el plano de ubicación y los planos catastrales adjuntados se originaría en la técnica referencial de estos últimos;

     Que, sin embargo, de lo expresado en los considerandos precedentes se aprecia que el área que fue materia de segregación, una vez excluida la porción correspondiente a la Calle Cárcamo, conforme con lo señalado en el Informe Técnico Catastral mencionado, es de 432,46 m2, los mismos que de acuerdo con la historia tabular de la finca, corresponden a Fundición Cárcamo S.A.;

     Que, en relación al dominio de la precitada porción de terreno, el apelante sostiene que éste fue adquirido por la Asociación Emaús Pestalozzi, conforme aparece de la copia simple del acta de remate presentada, documento que, según lo señalado por el mismo apelante, “debe tenerse por cierto y dentro de los alcances de la Ley N° 26593, Ley de Saneamiento Legal de los inmuebles del INABIF”;

     Que, también afirma el recurrente que el referido terreno fue donado a favor de la exJunta de Asistencia Nacional (JAN) en Sesión de Asociados del 26 de diciembre de 1973, para lo cual se adjunta copia legalizada del acta referida señalándose que posteriormente, a través de los artículos 1° y 2° de los Disposiciones Transitorias concordantes con el artículo 36° del D.L. 21993 del 8 de noviembre de 1977, Ley Orgánica del Instituto Nacional de Asistencia y Promoción del Menor y la Familia (INAPROMEF), la JAN fue reestructurada y pasó a ser INAPROMEF, transfiriéndose su patrimonio a esta entidad, luego de lo cual, a través de la 1ra. Disposición Transitoria de la Ley de Creación del INABIF –D. Leg. 118–, les fue transferido a su vez, los bienes y recursos financieros del INAPROMEF;

     Que, en este sentido, deviene necesario determinar la aplicación de la Ley N° 26593 a los supuestos en los que, como el venido en grado, el predio submateria se encuentra registrado a favor de terceros, apreciándose que de admitirse la anotación rogada a favor del recurrente, ello enervaría el derecho del titular con dominio inscrito, siendo factible dar lugar  a la cancelación de su derecho, de efectuarse posteriormente la inscripción definitiva, sin el consentimiento del referido titular ni su emplazamiento en juicio, situación que implicaría la vulneración de los principios registrales consagrados en el Libro IX del Código Civil, orientados a proteger al tercer adquirente de buena fe y legitimar al titular registral, sobre la base de la oponibilidad de lo inscrito y de la exactitud relativa o absoluta, según el caso, de los asientos registrales, principios que se hallan enmarcados dentro del tenor del artículo 70° de la Constitución Política del Perú;

     Que, de lo anteriormente expresado, de la confrontación del título alzado con sus antecedentes registrales y el análisis conjunto de las normas legales vigentes, puede concluirse que la Ley N° 26593 contiene únicamente la excepción al principio de titulación auténtica, conforme se ha expresado en los considerandos sexto y sétimo de la presente resolución, mas no así a los principios registrales de legitimación y de tracto sucesivo, consagrados en los artículos 2013° y 2015° del Código Civil, en virtud de los cuales se presume la exactitud del contenido de la inscripción (el dominio de Fundición Cárcamo S.A.) en tanto no sea rectificada o declarada su invalidez en la vía judicial, y se exige que toda inscripción secundaria emane necesariamente del derecho previamente inscrito (titularidad de Fundición Cárcamo S.A.), en una sucesiva y rigurosa concatenación de transferencias sin solución de continuidad, apreciándose asimismo que la propia norma –a diferencia de otras dictadas sobre la misma materia de saneamiento, como la Ley N° 26512–, no ha establecido expresamente la prescindencia del tracto sucesivo para determinadas situaciones;

     Que, en este sentido, siendo que como consecuencia de la rectificación que debe efectuarse del error señalado en el decimoprimer considerando precedente, el área materia de saneamiento aparecerá registrada a favor de Fundición Cárcamo S.A., deviene indispensable acreditar la transferencia efectuada por esta persona jurídica a favor de la Asociación Emaús Pestalozzi y de esta última a favor de la exJunta de Asistencia Nacional, a fin de completar los eslabones que conforman el tracto respecto de los referidos segmentos faltantes;

     Que, de otro lado, la independización que se solicita importa también una modificación de la extensión superficial del área remanente, que conforme a lo establecido por el órgano técnico competente de la ORLC se incrementaría de 432.46 m2 a 448.45 m2, diferencia de 15.99m2 que excede la tolerancia registral establecida en el artículo 71° del Reglamento de las Inscripciones, que es de 2.5% en áreas urbanas menores a 1,000 m2, por lo que dicha discrepancia debe ser previamente materia de la rectificación de área correspondiente, para adecuarla a los antecedentes registrales preexistentes;

     Que, en consecuencia y de conformidad con lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil, Numeral IV del Título Preliminar y los artículos 150 y 151 del Reglamento General de los Registros Públicos, no resulta procedente amparar la presente solicitud de inscripción; y,

     Estando a lo acordado;

     SE RESUELVE:

     1.     REVOCAR la denegatoria de inscripción formulada por la Registradora del Registro de Propiedad Inmueble de Lima al título referido en la parte expositiva, y declarar que el mismo no es inscribible por lo señalado en los considerandos décimo cuarto al vigésimo de la presente Resolución.

     2.     DISPONER que el Registrador de la jurisdicción respectiva efectúe la rectificación a que se contrae el décimo primer considerando de la presente Resolución.

REGÍSTRESE Y COMUNÍQUESE.- (FDO.) DRA. MARTHA SILVA DÍAZ, PRESIDENTA DE LA PRIMERA SALA DEL TRIBUNAL REGISTRAL.- DR. JORGE LUIS GONZALES LOLI, VOCAL (E) DEL TRIBUNAL REGISTRAL.- DR. TULIO BELOGLIO BELOGLIO, VOCAL (E) DEL TRIBUNAL REGISTRAL.