RESOLUCIÓN Nº 1207-2008-SUNARP-TR-L

Lima, 03 de noviembre de 2008

APELANTE     :     JUAN BELLIDO BRAVO

TÍTULO          :     423349 del 01/07/2008

RECURSO     :     H.T.D. Nº 48723 del 05/08/2008

REGISTRO     :     Predios de Lima

ACTO(s)     :     INSCRIPCIóN DEFINITIVA

(…)

V.     PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Samuel Gálvez Troncos.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

- Si procede inscribir definitivamente una transferencia de lotes cuando aún se ha registrado en la partida correspondiente la recepción de obras.

VI.     ANÁLISIS

1. Mediante el presente título se pretende registrar definitivamente la anotación preventiva de la transferencia del lote Nº 1-A de la parcela II-L del ex fundo Vista Alegre y anexos del distrito de Ate, provincia y departamento de Lima la cual se encuentra anotada preventivamente en los asientos C0002, C00003 y de la partida Nº 11102173 del Registro de Predios de Urna (vigente a la fecha de presentación del título actualmente derogada en virtud a la entrada en vigor de la Ley Nº 29090 a raíz de la publicación efectuada el 27/09/2008 de los reglamentos de licencias de revisores urbanos y de verificación.

2. El artículo 4 de la Ley General de Habilitaciones Urbanas, Ley N° 26878, establece que el procedimiento simplificado de habilitación urbana tiene dos etapas: La aprobación de la habilitación urbana y la recepción de las obras finales. Agrega la misma norma que la etapa de aprobación de la habilitación urbana podrá contener la autorización para llevar a cabo construcciones simultáneas y para celebrar contratos de compraventa garantizada.

Por su parte, el artículo 8 del Texto Único Ordenado del reglamento de la mencionada ley ⁽¹⁾ define a la etapa de aprobación de la habilitación urbana como aquella que tiene por objeto que el solicitante sustente y obtenga la conformidad técnica de su proyecto y las condiciones urbanísticas que debe respetar, en tanto que la etapa de recepción de obras es definida como aquella que tiene por objeto que el solicitante obtenga la conformidad de las obras urbanas que haya ejecutado en concordancia con la habilitación urbana aprobada.

El Reglamento Nacional de Edificaciones ⁽²⁾ define a la habilitación urbana como el proceso de convertir un terreno rústico en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, distribución de agua y recolección de desagüe, distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente podrá contar con redes para distribución de gas y redes de comunicación, y que la habilitación puede ser ejecutada de manera progresiva.

3. Como puede apreciarse, si bien dentro del contexto registral el procedimiento de habilitación urbana tiene dos etapas perfectamente definidas, como son la aprobación de la habilitación urbana y la recepción de las obras finales, en el ámbito extrarregistral se puede distinguir una etapa intermedia entre ambas, cual es, la ejecución de las obras de habilitación urbana. Es decir, luego de obtenida la aprobación de la habilitación urbana y la autorización para la ejecución de las obras ⁽³⁾ corresponde al habilitador la ejecución de las mismas a fin que el predio rústico o eriazo se convierta en un predio urbano que cuente con los respectivos servicios públicos. La diferenciación de estas tres fases que tiene todo proceso regular de habilitación urbana nos conduce a la conclusión que en el ámbito registral la primera etapa únicamente implica la aprobación e inscripción del proyecto de la futura urbanización, tal como además lo define el artículo 8 del TUO del Reglamento de la Ley General de Habilitaciones Urbanas.

Por lo tanto, no puede concluirse que la sola aprobación de la habilitación urbana implica la existencia de lotes de terrenos urbanos, pues como queda indicado, en la esfera extrarregistral se requiere de la ejecución de las obras de habilitación y en la registral de la inscripción de la resolución de recepción de obras finales. En el mismo sentido se pronuncia el Reglamento Nacional de Edificaciones al establecer que es terreno urbano una “unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno habilitado para uso urbano y que cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagüe, abastecimiento de energía eléctrica y redes de iluminación pública y que ha sido sometida a un proceso administrativo para adquirir esta condición. Puede o no contar con pistas y veredas”.

En ese orden de ideas, se adhiere a la conclusión precedente, el segundo considerando de la Directiva Nº 002-2003-SUNARP/SN ⁽⁴⁾ al señalar que “(...) en principio, está prohibido celebrar contratos de venta sobre los futuros lotes de una urbanización, cuando las obras físicas no han sido culminadas y no se ha obtenido resolución de recepción de obras y la autorización para la libre venta de los lotes (...)”.

4. En razón que con la sola inscripción de la aprobación de la habilitación urbana únicamente se tiene –en el ámbito registral– el proyecto de la futura lotización y por lo tanto no existen propiamente lotes de terreno urbanos ⁽⁵⁾ sino “futuros lotes urbanos”, es que el primer párrafo del artículo 35 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios establece que para inscribir la transferencia de propiedad y los demás actos de disposición de los lotes que integran la habilitación urbana, previamente debe inscribirse la recepción de obras, salvo que en la resolución que aprueba dicha habilitación o en disposición distinta, se establezca la libre disponibilidad sin requerirse la recepción de obras.

Dentro de dicho contexto debe interpretarse el artículo 37 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios que permite la anotación preventiva de la compraventa garantizada, la cesión de la posición contractual y los posteriores actos de disposición, pues al tratarse de un bien futuro respecto del cual se ha abierto una partida registral y se ha anotado preventivamente las compraventas garantizadas, las sucesivas transferencias de la propiedad se registrarán en forma definitiva simultáneamente con la inscripción de la recepción de obras, tal como lo prescribe el último párrafo de la mencionada norma.

5. Si bien luego de la expedición e inscripción de la resolución que aprueba la habilitación urbana continúa la etapa extrarregistral que es la ejecución de las obras de habilitación, cuya culminación y reconocimiento se formaliza con la expedición de la resolución de recepción de obras; excepcionalmente, aun cuando no se haya culminado íntegramente con las obras de habilitación se reconoce la existencia de lotes urbanos y por lo tanto se permite la inscripción de actos de disposición. Esto es, en situaciones excepcionales, no se requiere la expedición e inscripción de la recepción de obras finales para que en el ámbito registral se acepte la existencia de los lotes urbanos y por lo tanto se admita la inscripción de los respectivos actos de disposición.

En ese sentido, se regula el tema en el D.S. N° 009-88-VC, que autoriza a las cooperativas de vivienda, asociaciones pro-vivienda y asociaciones de vivienda que cuenten con autorización para construcción de vivienda para sus socios, para celebrar contratos de compraventa por el que se transfiere al socio comprador la propiedad del lote de terreno y de la construcción existente; y el segundo párrafo del artículo 35 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios, que dispone que en el caso de las urbanizaciones populares, una vez inscrita la aprobación de la habilitación urbana, se podrá inscribir la primera y sucesivas transferencias, así como los demás actos de disposición en forma definitiva.

6. En el caso bajo análisis, se trata de personas naturales que a través de la Resolución Nº 026-99-MML-DMDU-DGO del 12 de mayo de 1999 se encuentran autorizadas para la inscripción provisional individualizada de lotes (Título archivado Nº 81465 del 20/511999) no contando con autorización para la libre venta de los mismos, por lo que debe de confirmarse la observación formulada.

7. Finalmente en relación a los derechos registrales no resulta posible determinar hasta la inscripción de la resolución de recepción de obras.

Interviene como Vocal Samuel Gálvez Troncos, autorizado mediante Resolución Nº 209-2008-SUNARP/PT del 9 de octubre de 2008.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII.     RESOLUCIÓN

CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador de Lima al título referido en el encabezamiento, por los fundamentos expresados en la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES, Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral

NORA MARIELLA ALDANA DURÁN, Vocal del Tribunal Registral

SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS, Vocal del Tribunal Registral

NOTAS:

(1)     Aprobado mediante Decreto Supremo N° 011-98-MTC.

(2)     Aprobado mediante Decreto Supremo Nº 011-2006-VIVIENDA.

(3)     El primer párrafo del artículo 11 del TUO del Reglamento de la Ley General de Habilitaciones Urbanas establece que “La solicitud podrá también referirse a la autorización para la ejecución de las obras, en cuyo caso precisará si la ejecución será integral o progresiva”.

(4)     Aprobada mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 030- 2003-SUNARP/SN del 22 de enero de 2003, publicada en el diario oficial El Peruano el 27 de enero de 2003.

(5)       En efecto, la inscripción de la aprobación de la habilitación urbana únicamente publicita la aprobación del proyecto de la habilitación, de modo tal que antes de la ejecución de las obras, físicamente y también registralmente, solamente existirá el terreno rústico o eriazo objeto de habilitación urbana y no lotes urbanos.