RESOLUCIÓN Nº 1219-2008-SUNARP-TR-L

Lima, 07 de noviembre de 2008

APELANTE     :     YLIANA AIDA MAURTUA HUAMBACHANO.

TÍTULO          :     N° 244110 del 16/04/2008.

RECURSO     :     H.T.D. N° 46535 del 23/07/2008.

REGISTRO     :     Predios de Lima.

ACTO (e)     :     CANCELACIóN DE CLáUSULA DE PACTO DE RETROVENTA.

(…)

V.     PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como Vocal ponente Mirtha Rivera Bedregal.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:

1.     Si en el presente caso, es procedente la cancelación de la inscripción del pacto de retroventa por la sola constatación del vencimiento del plazo para hacerlo efectivo.

2.     Si el hecho de que en la partida del predio conste la anotación de apelación del título N° 555196 del 03/10/2007 –el cual a la fecha se encuentra tachado procesalmente–, es impedimiento para la inscripción de la cancelación del pacto, por señalarse en dicho título que la anterior propietaria trató de hacer uso de su derecho resolutorio, a pesar que había transcurrido el plazo de caducidad de dicho derecho.

VI.     ANÁLISIS

1. El pacto de retroventa es uno de los pactos que puede integrar la compraventa, regulado en los artículos 1586 y siguientes del Código Civil. El artículo 1586 define a la retroventa como el pacto por el cual “el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial”.

El artículo 1 588 regula el plazo para el ejercicio del derecho de resolución, que es de dos años tratándose de inmuebles y de un año en el caso de muebles, salvo que las partes estipulen un plazo menor. El plazo se computa a partir de la celebración de la compraventa. La norma añade que “el comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le reembolse las mejoras necesarias y útiles”.

El pacto de retroventa es un acto inscribible conforme lo establece expresamente el numeral 3 del artículo 2019 y el artículo 1591 del Código Civil.

2. Como puede apreciarse, el pacto de retroventa es un pacto adicional al contrato de compraventa, en cuya virtud, por un plazo que no puede exceder de dos años tratándose de inmuebles y de un año en el caso de muebles o un plazo menor establecido por las partes, el vendedor tiene el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de alegar causa alguna o incumplimiento del comprador. De esta manera, resulta que en las compraventas con pacto de retroventa el derecho de propiedad adquirido por el comprador está sujeto durante dicho plazo a la posibilidad de retomar al vendedor si este opta por ejercer el derecho de resolver unilateralmente la compraventa que el pacto de retroventa le otorga.

3. Ahora bien, el Código Civil establece que el pacto de retroventa es válido y regula algunos de sus aspectos, pero no establece en qué forma el vendedor ejercerá el derecho de resolver unilateralmente la compraventa, ni si el plazo señalado para ejercerlo –de dos años o menor para bienes inmuebles– es un plazo de prescripción o de caducidad.

4. A pesar de ello, es claro que para que opere el efecto resolutorio y por consiguiente, la propiedad revierta a favor del vendedor, este debe ejercer su derecho dentro del plazo pactado (o, de ser el caso, dentro del máximo permitido por ley).

Así planteada la disyuntiva de calificar dicho plazo como uno de prescripción o caducidad, este Tribunal en reiterada jurisprudencia a considerado que en la medida que los contratantes son libres para fijar el plazo sin exceder el máximo establecido en la ley, ha de asumirse que se trata de un plazo de caducidad.

Marcial Rubio Correa, menciona en su libro “Prescripción y Caducidad: la extinción de acciones y derecho en el Código Civil” , la posibilidad de que las partes fijen plazos de caducidad cuando no contravengan uno que haya sido establecido por ley. El citado autor señala también que la regla difiere tratándose de plazos prescriptorios, pues el artículo 2000 del Código Civil excluye que se fijen plazos prescriptorios por medios distintos a la ley y el artículo 2004 establece que los plazos fijados legalmente no pueden modificarse.

5. Por lo expuesto, tenemos que la tesis del plazo de retroventa como uno de caducidad es casi unánime tanto en la doctrina nacional como extranjera.

A tal efecto cabe mencionar los comentarios de algunos juristas respecto al pacto de retroventa:

Arias Schreiber señala res pecto al artículo 1588 del Código Civil que el plazo es uno de caducidad, corre por lo tanto contra toda clase de personas, aun cuando sean incapaces. Si el vendedor (...) deja transcurrir su plazo para ejercitarlo, se produce entonces su extinción y esta opera de pleno derecho.

La Cruz Berdejo y Sancho Rebullida señalan que dicho plazo es de caducidad y no de prescripción con todas las consecuencias sustantivas y procesales.

La consecuencia jurídica de estimar como de caducidad el plazo del cual dispone el vendedor para ejercer su derecho resolutorio derivado del pacto de retroventa es que vencido dicho plazo desaparece el derecho de aquel, sin que quede subsistente acción alguna en contra del comprador, consolidando este su derecho de propiedad, pues dicho derecho queda liberado de la posibilidad de revertir al vendedor.

Así, tratándose de derechos inscritos sujetos a plazos de caducidad como el pacto de retroventa este operará por el solo transcurso del tiempo, sin requerirse que en el asiento cancelatorio se reconozca expresamente la caducidad, pues dichos asientos no son cancelaciones propiamente dichas por que no extinguen por sí algún asiento anterior, sino solo se limitan a manifestar una extinción ya realizada –en el presente caso por haber operado la caducidad del pacto– siendo que, aún antes de ser cancelado el asiento este ya carece de eficacia.

6. En consecuencia, vencido el plazo pactado para que la propietaria anterior de un bien pueda ejercer su derecho resolutorio de la compraventa inscrita, y no habiéndose inscrito o anotado asiento alguno del cual se desprenda que dicha persona haya ejercido el pacto de retroventa, ha de considerarse extinguido por caducidad tal derecho, siendo suficiente –tal como lo establece el precedente de observancia obligatoria aprobado en el XXV Pleno del Tribunal Registral el cual fue publicado el 15/11/2007 en el diario oficial “ El Peruano ⁽¹⁾ – que para cancelar dicho derecho el interesado presente una solicitud simple, debiendo el Registrador constatar que ha transcurrido el plazo pactado o el máximo establecido por el Código Civil sin que conste en la partida asiento alguno que evidencia que el vendedor ha hecho uso de su derecho resolutorio.

Sin embargo, ¿qué sucede en caso conste anotado en la partida del bien, un recurso de apelación en el que se pone de manifiesto que la propietaria anterior ejerció su derecho al pacto de retroventa extemporáneamente, es decir, cuando dicho derecho ya se habla extinguido?

7. En el presente caso, tenemos que el Registrador deniega la cancelación del pacto de retroventa obrante en el asiento D0002 de la partida N° 11422473 del Registro del Predios de Lima, respecto del predio constituido por el puesto F 2 con frente al pasillo F, con ingreso principal a la Av. República Argentina N° 428 del distrito de Cercado de Lima, por constar en dicha partida la anotación del recurso de apelación interpuesto a la denegatoria de inscripción del Título 555198 del 03/10/2007 mediante el cual Janet Griselda Carranza Arratea –anterior propietaria del predio– solicitaba la cancelación de compraventa con pacto de retroventa del inmueble mencionado, en mérito de la carta notarial cursada a la actual propietaria Yliana Aida Maurtua Huambachano el 2 de octubre del 2007 a pesar de que según contrato tenía hasta el 23/09/2007 para hacer uso de dicho derecho.

Así dicho título fue objeto de revisión en segunda instancia por esta Sala del Tribunal mediante Resolución N° 194-2008-SUNARP-TR-L del 20/02/2008 la cual confirmó la observación realizada por la Registradora del Registro de Predios de Lima respecto a la necesidad de acreditarse el reembolso del precio pagado por la propietaria actual del predio a la solicitante del derecho de retroventa –condición pactada en la cláusula décimo primera del contrato para que opere la retroventa ⁽²⁾ – y la amplió en el sentido que el ejercicio del derecho de retroventa fue extemporáneo, con posterioridad al plazo pactado en la cláusula décima del contrato ⁽³⁾ .

De la revisión del Sistema Informático Registral del Tribunal se aprecia que dicho título fue notificado a la parte interesada el 28/02/2008, no habiendo interpuesto en el término de 3 meses y 15 días –que venció el 18 de junio del 2008– el recurso de impugnación para el Proceso Contencioso Administrativo que hubiera permitido la revisión del título en sede judicial, razón por la cual fue objeto de tacha procesal el 30/06/2008.

8. En este orden de ideas, y volviendo al cuestionamiento realizado en el punto 7 de la presente resolución, creemos que no puede ser impedimento para inscribir la cancelación del asiento de inscripción del pacto de retroventa, la anotación en la partida de un recurso de apelación de un título que a la fecha ha sido objeto de tacha procesal.

Asimismo debe dejarse constancia que al ser un título objeto de tacha procesal cesa su derecho de prioridad preferente, no pudiendo ser declarado título pendiente incompatible con títulos posteriores a él.

Consecuentemente, corresponde revocar la observación realizada por la Registradora.

(…)

VII.     RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por el Registradora del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento y ordenar su INSCRIPCIÓN de conformidad a lo señalado en los considerandos de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

MIRTHA RIVERA BEDREGAL, Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral

FERNÁNDO TARAZONA ALVARADO, Vocal del Tribunal Registral

CARLOS ALFREDO GÓMEZ ANAYA, Vocal(s) del Tribunal Registral

NOTAS

(1)     Criterio sustentando en la Resolución N° 001-2007-SUNARP-TR-T del 03/01/2007

(2)       “Cláusula Décimo Primera:

     En el caso que la vendedora opte por ejercer la opción de resolver unilateralmente el presente contrato y retraer la venta se encuentra obligada a devolver el íntegro del importe del precio pactado y pagado esto es la suma de US$ 5,200.00 (cinco mil doscientos con 00/100 dólares americanos) por la compra del inmueble materia de esta venta, además de todos los gastos que ha ocasionado la misma transferencia, tales como gastos notariales y registrales, de honorarios profesionales tanto de la escritura pública que origine la presente minuta como las aclaratorias necesarias, así como el impuesto de alcabala de ser el caso.

     Dentro del plazo señalado en la cláusula décima, la vendedora comunicará mediante carta notarial la resolución del presente contrato y previo acuerdo con la compradora señalará la fecha para retraer la venta, por lo que en caso de incumplimiento de parte de la compradora se le aplicará lo dispuesto en el último párrafo de la cláusula sétima. Asimismo acuerdan que en caso de que el vendedor efectuara pago a cuenta que no cubra el íntegro del precio de la compraventa y los demás gastos referidos en los párrafos anteriores, no podrá ejercer el derecho de retraer la venta y de haberse efectuado dicho pago a cuenta, será devuelto por la compradora a el vendedor, dentro de las 48 horas siguientes a la fecha establecida para retraer la venta sin generar interés alguno”.

(3)      “Cláusula Décima

     Las partes acuerdan integrar al presente contrato de compraventa una de retroventa, de conformidad a lo establecido en el artículo 1586 del Código Civil, el mismo que podrá ejecutarse a más tardar el día 23 de setiembre del 2007”.