Resolución Nº 168-2004-SUNARP-TR-L (El Peruano, 03/05/2004)

     Lima, 24 de marzo de 2004

     APELANTE     :     ERIKA ELADIA CAMPOS DELGADO

     TÍTULO     :     Nº 211877 del 30 de octubre de 2003

     RECURSO     :     H.T.D. Nº 6271 del 3 de febrero de 2004

     REGISTRO     :     Propiedad Inmueble de Lima

     ACTO (s)     :     Subdivisión, división, partición y modificación declaratoria de fábrica

     SUMILLA     :     SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS AL AMPARO DE LAS LEYES Nºs. 27157 Y 27333

     “El supuesto de hecho para proceder a la subdivisión o fraccionamiento de predios urbanos sin autorización de la municipalidad respectiva, es que se trate de regularizaciones tramitadas al amparo de las Leyes Nºs. 27157 y 27333, es decir, que se pretenda inscribir, vía regularización, una declaratoria de fábrica, demolición, prescripción adquisitiva o título supletorio que recaiga sobre predios urbanos, por lo que no corresponde a las instancias registrales la calificación de si el área de los sublotes cumplen con las especificaciones contenidas en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, por cuanto ello constituye función específica de los verificadores responsables conforme se desprende del artículo 9.1 del Reglamento de la Ley Nº 27157”.

     I.      ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

     Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la ampliación y modificación de declaratoria de fábrica, subdivisión, adjudicación e independización del inmueble inscrito en la ficha Nº 67833 que continúa en la partida electrónica Nº 42792772 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.

     El título está conformado, entre otros, por los siguientes documentos:

     - Formulario Registral Nº 1 con firmas legalizadas por el Notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli.

     - Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios Nº 434-2003-DSPLCCU-DDU/MO del 14 de julio de 2003 expedido por la Municipalidad Distrital de Comas.

     - Informe Técnico de Verificación con firma legalizada ante el Notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli.

     - Planos de localización y ubicación y de distribución con firmas legalizadas por el Notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli.

     - Parte notarial de la escritura pública de subdivisión, división y partición del 29 de octubre de 2003 extendida ante el Notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli.

     - Planos de subdivisión con firmas legalizadas por el Notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli.

     - Copias legalizadas por el Notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli de la declaración jurada de autoavalúo y del recibo de pago del impuesto predial.

     II.      DECISIÓN IMPUGNADA

     El Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, Esben Luna Escalante, formuló la siguiente observación:

     “En cuanto a la sub-división del predio, se precisa que de acuerdo al Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, el área del lote normativo es de 90-120 m²/ Subdivisión = 180.00 m², es decir, menor al LOTE NORMATIVO establecido en el Certificado de parámetros para el caso de subdivisión, dicha área se pretende sub-dividir en 2 unidades inmobiliarias de 75.00 m² cada uno, mediante el procedimiento notarial que contempla la Ley Nº 27333.

     En virtud de lo expuesto, si bien mediante la Ley Nº 27157 y su Reglamento permiten la subdivisión de lotes sin cumplir con los requisitos previstos en el D.S. Nº 002-89-JUS, se entiende que ello es posible para aquellos inmuebles que cumplen con el lote normativo permisible para efectos de subdivisión según la disposición urbanística de cada Municipalidad, dado que según el artículo 192 de la Constitución Política es competencia de la Municipalidad la planificación de desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones, así como la ejecución de planes y programas correspondientes; en el artículo 957 del CC se establece que la propiedad predial queda sujeta a diversos requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas, derivados de los procesos de habilitación urbana y subdivisión, así como a los de zonificación. Por lo expuesto, sírvase adjuntar constancia municipal que autorice la subdivisión efectuada mediante el presente procedimiento de regularización, caso contrario deberá proceder conforme lo dispone el D.S. Nº 002-89-JUS.

     Se deja constancia que la Resolución Nº 232-2002-ORLC/TR señalada en su escrito de reingreso, no constituye precedente de observación obligatoria, motivo por el cual resulta necesario se subsane la observación formulada conforme lo señalado.

     Asimismo y asumiendo competencia en la calificación del presente título, el registrador que suscribe señala que la subdivisión presentada no resulta atendible por cuanto: la subdivisión del inmueble transgrede los parámetros urbanísticos establecidos por la Municipalidad de Comas, según se puede advertir del certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios adjunto (lote normativo); por lo que de conformidad con el D.S. Nº 002-89-JUS adjunte la Resolución Municipal que autorice la subdivisión, el código y plano catastral.

     Dejamos constancia que si bien mediante el trámite previsto en las Leyes Nºs. 27157 y 27333, es posible la subdivisión sin necesidad de aprobación municipal, también es cierto que ello debe enmarcarse dentro los parámetros urbanísticos aprobados por el ente municipal.

     Así lo afirmado por ejemplo, sin que la misma sea aplicable al presente caso, ha sido recogido en el nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (artículo 58 último párrafo).

     Base Legal: Artículo 2011 del CC, artículos 31 y 32 del RGRP, Ley Nº 27157, D.S. Nº 008-2000-MTC y D.S. Nº 002-89-JUS”.

     III.      FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

     La apelante sustenta su impugnación en los siguientes fundamentos:

     - La observación del título atenta contra los principios del debido procedimiento, de eficacia, de simplicidad y de informalismo que debe imperar en todo trámite administrativo.

     - Si bien la subdivisión del inmueble cuya inscripción solicita, “transgrede los parámetros urbanísticos establecidos por la Municipalidad” lo que sustentaría la exigencia de resolución municipal que autorice la subdivisión, no se ha tenido en cuenta lo dispuesto por la Ley Nº 27157 y la Ley Nº 27333, en cuyo artículo 7 se establece: “No será exigible para su inscripción en el Registro, la previa autorización administrativa o municipal de subdivisión e independización del terreno (...)”, agregando que: “Por el solo mérito del acto de regularización procede la desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias objeto de regularización”.

     IV.      ANTECEDENTE REGISTRAL

     En la ficha Nº 67833 que continúa en la partida electrónica Nº 42792772 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, consta inscrito el inmueble ubicado con frente al Pasaje Veinte Nºs. 107-111 (lote 17 de la manzana M, urbanización El Retablo 1ra. Etapa), distrito de Comas, figurando como titulares de dominio, con derecho inscrito en el asiento 3-c) rectificado por el asiento C 00001, Erika Eladia y Milagros Vanessa Campos Delgado.

     En el asiento 2 de la citada partida registral, corre registrada la fábrica constituida por una casa denominada tipo “A” con los siguientes ambientes: jardín exterior, car port, sala comedor, cocina, patio de servicio, hall distribución, tres dormitorios, tres cuartos de baño y jardín interior.

     V.      PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

     Interviene como Vocal ponente Mirtha Rivera Bedregal.

     A criterio de esta Sala la cuestión a determinar es:

     - Si la subdivisión de un predio urbano en áreas menores a las permitidas por el Reglamento Nacional de Construcciones constituye un obstáculo para inscribir la modificación y ampliación de fábrica al amparo de la Ley Nº 27157 y normas complementarias.

     VI.      ANÁLISIS

      1. El artículo 70 de la Constitución Política del Perú establece que el derecho de propiedad se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley, norma que debe ser concordada con el artículo 957 del Código Civil en cuanto establece que la propiedad predial queda sujeta a diversas limitaciones y requisitos derivados de los procesos de habilitación urbana y subdivisión así como a los de la zonificación y el artículo 88 de la Ley Orgánica de Municipalidades, Ley Nº 27972, según el cual corresponde a las municipalidades provinciales y distritales, dentro del territorio de su jurisdicción, velar por el uso de la propiedad inmueble en armonía con el bien común.

     En tal sentido, si bien el fraccionamiento o subdivisión de un predio urbano constituye el ejercicio de uno de los atributos inherentes al derecho de propiedad
(1)     Artículo 923 del Código Civil:

     La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.
(1), este ejercicio debe ser realizado en armonía con los intereses de la colectividad materializados en un planteamiento urbano controlado por las Municipalidades respectivas; es decir, conforme lo expresa el tratadista Luis Díez-Picazo
(2)     Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Volumen III, Cuarta edición, Editorial Civitas, Madrid 1995, p. 148.
(2) “(...) el proceso de urbanismo y la zonificación nos llevan a una situación estable y permanente en la que se genera una comunidad de intereses entre los propietarios de la zona. Por ello, la propiedad tradicional, que para ser soberana tenía que ser independiente y solitaria, a dado paso a una propiedad urbanística, en la que aun concluido el proceso de urbanización, la comunidad de intereses continúa imponiendo a cada uno de sus partícipes una serie de limitaciones en el destino y la utilización de las fincas”.

     Conforme a ello, el Capítulo XIII del Reglamento Nacional de Construcciones, y el Decreto Supremo Nº 002-89-JUS prescriben que las subdivisiones de predios urbanos que no requieran la ejecución de obras de habilitación de carácter público, se efectuarán previa aprobación de la Comisión Técnica y del Departamento de Obras del Concejo Municipal correspondiente, prohibiéndose a los Registros Públicos, por regla general, la inscripción de dichas subdivisiones sin la respectiva autorización, debiéndose además adjuntar los planos y códigos catastrales aprobados por el órgano municipal competente.

     2. El Título I de la Ley Nº 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común ) y la Sección I de su Reglamento aprobado por D.S. Nº 008-2000-MTC, regulan un procedimiento simplificado a través del cual los propietarios de edificaciones construidas sin licencia de construcción o de conformidad de obra, o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización o reglamento interno pueden acceder al registro mediante la utilización de los formularios registrales, documento que una vez suscrito por los propietarios, por el verificador responsable y legalizado por el notario, acompañado de la documentación que le sirve de sustento, constituye título suficiente para generar las inscripciones de los actos referidos, según establecen los artículos 4
(3)     Artículo 4 de la Ley Nº 27157:
     4.1. Para efectos registrales se considera título al Formulario Registral con la documentación que le sirve de sustento en el que consta la información relativa a los solicitantes, los datos del inmueble materia de la inscripción y las condiciones del derecho, acto o contrato que se registra.
     4.2. El Formulario Registral al que se refiere el párrafo precedente será suscrito por los interesados, por un verificador, cuando corresponda.
     Las firmas son legalizadas por Notario.
(3) de la Ley Nº 27157 y 24
(4)     Artículo 24 del Reglamento de la Ley Nº 27157:
     El FOR, es aprobado por la SUNARP o el RPU, y constituye título registral, cuando está debidamente llenado, firmado y acompañado de la documentación que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea registrar.
(4) de su Reglamento.

     Asimismo, en aplicación de los artículos 4
(5)     Artículo 4 de la Ley Nº 27333:
     La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realiza mediante el formulario registral a que se refiere la Ley Nº 27157 pudiendo también formalizarse mediante escritura pública, de conformidad con el artículo 2010 del Código Civil, en cuyo caso deberá presentarse al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Para la inscripción de la acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier otra clase.
(5) y 7
(6)     Artículo 7 de la Ley Nº 27333:
     7.1 En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley Nº 27157 y de la presente Ley, no será exigible para su inscripción en el registro la previa autorización administrativa o municipal de subdivisión o independización del terreno.
     7.2 El Registro, por el solo mérito del acto de regularización, procederá a la desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias objeto de la regularización.
(6) de la Ley Nº 27333 (Ley complementaria a la Ley  Nº 26662, Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial, para la regularización de edificaciones) en las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley Nº 27157 y de dicha Ley, no será exigible para su inscripción en el registro la previa autorización administrativa o municipal de subdivisión o independización del terreno. El citado artículo agrega que el Registro Público por el solo mérito del acto de regularización, procederá a la desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias objeto de la regularización.

     3. En tal sentido, en supuestos excepcionales como es el caso de la regularización de edificaciones efectuada al amparo de la Ley Nº 27157 y normas complementarias, no se requerirá la intervención de la municipalidad u otros trámites administrativos, a que se ha hecho referencia en el acápite 1, para la inscripción de la subdivisión de las unidades inmobiliarias objeto de regularización; por tanto, el supuesto de hecho para proceder a la subdivisión o fraccionamiento de predios urbanos sin autorización de la municipalidad respectiva, es que se trate de regularizaciones tramitadas al amparo de las Leyes Nº 27157 y Nº 27333. Asimismo, no constituye un requisito exigido por dichas normas que las porciones resultantes de la subdivisión se adecuen a los parámetros normativos contenidos en el Reglamento Nacional de Construcciones, toda vez que, como se ha expresado, bastará que se solicite la inscripción de algún acto o actos contenidos en los dispositivos sobre regularización para que el registro proceda a la desmembración del predio.

     Por lo tanto, en aplicación de las normas citadas, no corresponde a las instancias registrales la calificación de si el área de las unidades inmobiliarias resultantes cumple con las especificaciones contenidas en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, dado que ello constituye función específica de los verificadores responsables conforme se desprende del artículo 9.1
(7)     Artículo 9.1 del Reglamento de la Ley Nº 27157:
     El Verificador Responsable del trámite de regularización organiza la documentación que se acompaña al FOR y, bajo su responsabilidad, emite el Informe Técnico de Verificación y declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad fisica existente, dejando constancia de las observaciones que formula.
(7) del Reglamento de la Ley Nº 27157.

     En necesario precisar que si el verificador responsable constata transgresiones a la normativa urbanística o de edificación, se hará alusión a ellas en el informe técnico de verificación como observación, en cuyo supuesto nada obsta para la inscripción de la subdivisión, modificación de declaratoria de fábrica y adjudicación, siempre que se registre las cargas en la partida correspondiente, según lo establecen los artículos 13.1
(8)     Artículo 13.1 del Reglamento de la Ley Nº 27157:
     Cuando el Verificador Responsable constata la existencia de discrepancias, entre el área real del terreno, sus linderos y/o medidas perimétricas, con los que figuran en la partida registral del predio; así como transgresiones a la normativa urbanística o de edificación, las hará constar en el Informe Técnico de Verificación como observaciones.
(8) y 32
(9)     Artículo 32 del Reglamento de la Ley Nº 27157:
     En los casos en que el Informe Técnico de Verificación contenga observaciones, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 13 de este Reglamento, dichas observaciones no impiden la inscripción de la declaratoria de fábrica en vía de regularización; pero podrán ser inscritas por el registrador como una carga del inmueble en la partida registral del predio.
     El propietario del inmueble inscrito con observaciones, estará obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la edificación.
(9) del Reglamento de la Ley Nº 27157.

     En ese sentido se ha pronunciado esta instancia en las Resoluciones Nºs. 127-2002-ORLC/TR del 28 de febrero de 2002 y 232-2002-ORLC/TR del 30 de abril de 2002.

     4. Conforme se aprecia de los documentos obrantes en el título venido en grado la subdivisión del terreno matriz en dos unidades inmobiliarias denominadas unidad inmobiliaria Nº 1 con un área ocupada de 75.00 m² conformada por: cerco car port, estar-comedor, kitchenete, baño, pasadizo, dos dormitorios y patio y unidad inmobiliaria Nº 2 con un área ocupada de 75.00 m² conformada por: cerco jardín exterior, estar-comedor, kitchenete, un dormitorio, baño, patio y jardín interior; se encuentra dentro de los alcances de la regularización de la ampliación y modificación de fábrica efectuada al amparo de la Ley Nº 27157 y normas complementarias.

     En ese sentido, conforme a lo expuesto en los acápites precedentes, no resulta exigible resolución municipal que autorice la subdivisión así como código y plano catastral de la porciones resultantes; con mayor razón cuando se aprecia que tanto en el FOR como en el informe técnico de verificación, se ha considerado como observaciones que el área de los dos lotes resultantes está por debajo del área del lote normativo y que cada frente de los mencionados sublotes no cumplen con los parámetros normativos respectivos; observaciones que, se ha señalado, deben ser inscritas como carga.

     Por lo expuesto, debe revocarse la observación formulada.

     5. De otro lado, es necesario señalar que conforme se ha establecido en los acápites que anteceden, las disposiciones contenidas en la Ley Nº 27157, su Reglamento aprobado por D.S. Nº 008-2000-MTC y la Ley Nº 27333, no establecen que las porciones resultantes de la subdivisión deben adecuarse a los parámetros normativos contenidos en el Reglamento Nacional de Construcciones, requisito que si bien ha sido incorporado en el artículo 58
(10)     Artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Tratándose de subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley Nº 27157 y la Ley Nº 27333, para efectuar las respectivas independizaciones no será aplicable lo dispuesto en el artículo 57. En estos casos, deberá presentarse formulario registral o escritura pública, acompañado de los siguientes documentos:
     a) Plano de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del área remanente;
     b) Certificado de Paramétros Urbanísticos y Edificatorios.
     Solo procederá la inscripción cuando el área y frente de los predios resultantes no sean inferiores al lote normativo.
(10) del Reglamento del Registro de Predios aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 540-2003-SUNARP-SN y que por tanto, deberá ser verificado en la calificación de los títulos que se presenten al Registro durante su vigencia
(11)     De conformidad con la primera disposición complementaria y final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, este comenzará a regir a partir del día 19 de enero de 2004.
(11) a tenor de su Primera Disposición Transitoria, no puede ser exigido para la inscripción del presente título, por cuanto este fue presentado con anterioridad.

     Estando a lo acordado por unanimidad;

     VII.     RESOLUCIÓN

     REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de Lima al título señalado en el encabezamiento y DISPONER su inscripción previo pago del correspondiente mayor derecho, por los fundamentos expresados en la presente resolución.

     Regístrese y comuníquese.

     MIRTHA RIVERA BEDREGAL
     Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral

     FERNANDO TARAZONA ALVARADO
     Vocal del Tribunal Registral

     FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN
     Vocal del Tribunal Registral