RESOLUCIÓN Nº 200-98-ORLC/TR

Lima, 07 de mayo de 1998.

VISTA , la apelación interpuesta por JUAN CASTRO CÁRDENAS (Hoja de Trámite Documentario Nº 9356 del 23 de abril de 1998) formulada contra la observación del Registrador Público del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, Dr. David Percy Quispe Salsavilca, a la solicitud de inscripción de compraventa en mérito a partes notariales. El título se presentó el 11 de marzo de 1998 bajo el Nº 40962. El Registrador denegó la inscripción solicitada por cuanto: "1.- Estando a lo dispuesto por el D.S. Nº 968-73-AG, en concordancia con el Art. 32 de la Ley Nº 667 (modificada por Ley 26838). Para proceder a la acumulación se requiere se adjunte plano catastral, expedido por la Unidad Agraria Departamental del Ministerio de Agricultura (por establecerse como exigencia para acceder a la inscripción en los Registros Públicos). 2.- Aclárase conforme Art. 2010 del Código Civil, la cláusula décimo segunda de la Escritura Pública de fecha 19.11.96; en cuanto debe indicarse correctamente (Memoria Descriptiva) el área que comprende la nueva unidad resultante de la acumulación, en cuanto se indica como su área 69.90 has. que resulta inferior a la sumatoria de los dos lotes acumulados. 3.- Se nota de la Partida ficha Nº 1614950 (Unidad Catastral Nº 11642) que corre inscrita la Resolución Ministerial Nº 0335-97-AG del 11.08.97 que declara la caducidad del Derecho de Propiedad otorgado a Juan Alejandro Iza Farje, revirtiendo el Dominio a favor del Estado. Art. 151 del Reglamento General de los Registros Públicos y 2011 del Código Civil." ; interviniendo como Vocal ponente el Dr. Jorge Luis Gonzáles Loli; y,

CONSIDERANDO:

Que, el título venido en grado contiene los partes de la Escritura Pública de compraventa, independización y acumulación de fecha 19 de noviembre de 1996, y de la escritura aclaratoria de fecha 02 de marzo de 1998, ambas otorgadas ante el Dr. Jorge E. Velarde Sussoni, Notario de Lima, celebradas entre don Juan Alejandro Iza Farje y su cónyuge doña Mónica Angélica Farfán Sánchez, en calidad de vendedores y la Asociación Casa Huerta Magisterial Santa Rosa de Lima, como compradora, respecto a los predios rústicos inscritos en las Fichas Nº 1614950 y 1655041 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima;

Que, en la primera de dichas escrituras públicas, la parte vendedora estipula la subdivisión del predio rústico denominado Ladera de Golondrina Nº 1, signado con la Unidad Catastral Nº 11642 del distrito de Cieneguilla, con un área de 20.60 has., e inscrito en la ficha Nº 1614950, en dos unidades inmobiliarias independientes: Ladera de Golondrina Número Uno-Sección "A" y Uno-Sección "B", procediendo a la venta de la citada Sección "B" a favor de la Asociación compradora, conjuntamente con la parcela denominada Ladera de Golondrina Nº 2, signada con la Unidad Catastral Nº 11732, distrito de Cieneguilla, con un área de 52.90 has. inscrita en la ficha Nº 1655041, por el precio de US$ 241,815.00 dólares americanos; y asimismo la adquiriente solicita la acumulación de ambos predios, a fin de constituir una nueva unidad inmobiliaria con una extensión de 69.90 has;

Que, sin embargo, a través de la escritura aclaratoria de fecha 02 de marzo de 1998, se modifica el instrumento público a que se refiere el considerando precedente, constando en el término primero de la misma que la venta se refiere a la totalidad de las Unidades Catastrales Nº 11642 y 11732, con un área de 20.60 y 52.90 has. respectivamente, y en el término segundo se señala, expresamente que siendo la compraventa referida a la integridad de las parcelas, no se producirá independización o acumulación alguna ;

Que, en tal sentido, si bien el artículo 4º del Decreto Supremo Nº 968-73-AG del 24 de octubre de 1973, concordado con las normas posteriores dictadas en materia de predios rurales como el Decreto Legislativo Nº 653 y su Reglamento sancionado por Decreto Supremo Nº 048-91-AG, así como el Decreto Supremo Nº 057-92-AG que aprobó el Reglamento de Organizaciones y Funciones del Proyecto Especial de Titulación de Tierras-PETT, establecen diversos requisitos para los supuestos de subdivisión o acumulación de los predios rústicos ubicados en áreas catastradas, entre los cuales se encuentra la presentación del plano respectivo, visado por la Oficina General de Catastro Rural (hoy Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural-PETT según D.S. Nº 057-92-AG), los mismos que resultan inaplicables al presente caso, teniendo en cuanta que, conforme a la escritura pública aclaratoria antes indicada, no se está solicitando independización o acumulación de los predios, sino solamente la transferencia de propiedad de unidades catastrales debidamente identificadas e inscritas en partidas independientes del Registro de Propiedad Inmueble, sin modificación alguna de su descripción, más aún teniendo en cuenta que en los títulos archivados Nº 85485 de fecha 14 de junio de 1995 y Nº 54894 de fecha 09 de abril de 1996, que dieron mérito a los asientos 2-c) de la Ficha Nº 1614950 y 1-c) de la Ficha Nº 1655041, respectivamente, en los cuales consta inscrito el dominio de la parte vendedora, obran los Planos Catastrales visados por las dependencias pertinentes de Ministerio de Agricultura correspondiente a las Unidades Catastrales Nº 11642 y Nº 11732, no produciendo el acto materia de inscripción mutación alguna entre la uniformidad de la información catastral del Sector Agricultura y la que aparece en esta Oficina Registral;

Que, consecuentemente, los extremos primero y segundo de la observación formulada por el Registrador, referidos a la presentación de un plano catastral de la acumulación expedido por la Unidad Agraria Departamental o la indicación correcta del área de la nueva unidad resultante de la acumulación, deben ser desestimadas, toda vez que ni la rogación contenida en el título sub-materia ni la solicitud de inscripción Nº 00198566 formulada por el presentante, se refieren a la inscripción de acumulación alguna, no resultando procedente exigir requisitos distintos al acto que es materia de calificación;

Que, en relación al tercer extremo de la observación, efectivamente en el asiento 2-d) de la ficha Nº 1614950 corre registrada la Resolución Ministerial Nº 335-97-AG de fecha 11 de agosto de 1997, que declara la CADUCIDAD del derecho de propiedad otorgado a favor de don Juan Alejandro Iza Farje respecto a dicho inmueble, revirtiendo dichas tierras al dominio del Estado y disponiendo que la Unidad Agraria Departamental de Lima-Callao gestione la cancelación de los asientos registrales a favor de don Juan Alejandro Iza Farje y la subsiguiente inscripción a nombre del Ministerio de Agricultura;

Que, no obstante lo expuesto, aparece del título archivado Nº 218824 del 29 de diciembre de 1997 que diera mérito a extender el citado asiento registral, que el Director Ejecutivo del Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural, a través del Oficio Nº 2263-97-AG-PETT-DAL del 15 de agosto de 1997, solicitó en forma expresa que la mencionada resolución fuera anotada como carga , coincidiendo con lo consignado en la solicitud de inscripción Nº 0610924, rogación que dio lugar, por el mérito que el Registrador dio a la documentación presentada, que se registrara en el rubro de cargas y gravámenes, sin importar una cancelación del dominio de don Juan Alejandro Iza Farje ni la readquisición del dominio por parte del Ministerio de Agricultura respecto a la Unidad Catastral Nº 11642;

Que, de la revisión del mismo título archivado puede apreciarse que, si bien la verdadera naturaleza de los actos administrativos que contienen se refieren a actos de caducidad de la propiedad y reversión del dominio de la Unidad Catastral Nº 11642, por lo que su registración normalmente debió producirse en el rubro c) de la ficha Nº 1614950, no resulta procedente el traslado del mismo, puesto que, además de la expresa rogación del solicitante de la inscripción, puede apreciarse que no obra en él certificación alguna que acredite que la Resolución Ministerial Nº 335-97-AG de fecha 11 de agosto de 1997 haya quedado consentida o se haya producido algún otro supuesto de finalización del procedimiento administrativo establecido en el artículo 8º del Texto Único Ordenado de la Ley de Normas Generales de Procedimientos Administrativos aprobado por Decreto Supremo Nº 02-94-JUS, toda vez que solamente se acompaña, adicionalmente, la Resolución Ministerial Nº 0004-98-AG del 07 de enero de 1998, que declara infundado el recurso de reconsideración formulado contra la citada Resolución Ministerial Nº 335-97-AG, pero no se desprende información alguna respecto a la eventual interposición del recurso impugnativo previsto en el artículo 99º del mismo Texto Único Ordenado; siendo que el carácter definitivo de la inscripción registral de actos modificatorios de titularidad dominial requiere que los actos administrativos respectivos hayan causado estado, produciendo firmeza en la mutación jurídico real que se pretende publicitar, lo que resulta concordante con la Resolución Ministerial Nº 0435-97-AG de fecha 03 de noviembre de 1997, que al establecer normas para l procesamiento de expedientes de caducidad e contratos de otorgamientos de terrenos eriazos para otros usos agrarios, dispone en su artículo 4º, que el trámite de la inscripción registral de la reversión de los predios a dominio del Estado, se efectuará a través del PETT, una vez consentida la resolución de caducidad ;

Que, por tanto, la existencia del asiento 2-d) de la Ficha Nº 1614950, al no haberse producido registralmente la pérdida del derecho de propiedad enajenante, no constituye un obstáculo que impida la calificación positiva del título objeto del presente recurso, sin perjuicio de que su inscripción como carga implique que la adquiriente asuma las consecuencias que puedan derivarse del mismo, en cuanto que de solicitarse, previo cumplimiento e los requisitos legales pertinentes, la inscripción definitiva de la cancelación del derecho de propiedad del vendedor y la reversión de la misma, éstas gozarán de prioridad registral y oponibilidad respecto al derecho de la asociación compradora, como efectos tanto del mencionado asiento registral como de la cláusula quinta del contrato de otorgamiento de terrenos eriazos para otros usos agrarios celebrado entre don Juan Alejandro Iza Farje y el PETT, con legalización de firmas de fecha 26 de Abril de 1995, materia del título archivado Nº 85485 del 14 de junio de 1995 y que dio mérito al asiento 2-c) de la Ficha Nº 1614950, en la que se estipula que el incumplimiento de las condiciones establecidas en la cláusula cuarta del mismo contrato producirá la caducidad de pleno derecho de la propiedad de las tierras y por consiguiente la rescisión o resolución de contrato, de conformidad con el artículo 65º del Decreto Supremo Nº 048-91-AG, cláusula resolutoria ésta que, precisamente, fundamenta la caducidad declarada administrativamente;

Que, por lo expuesto también debe desestimarse el tercer extremo de la observación formulada por el Registrador, por lo que de conformidad con el numeral IV del Título preliminar y artículos 150º y 151º del Reglamento General de los Registros Públicos, concordante con el artículo 2011 del Código Civil, resulta procedente amparar la solicitud de inscripción materia del recurso; y,

Estando a lo acordado;

SE RESUELVE:

REVOCAR la denegatoria de inscripción formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de Lima al título referido en la parte expositiva y disponer su inscripción, por los fundamentos expresados en la presente resolución.

Regístrese y Comuníquese.-

(Fdo). Dra. Martha Silva Díaz, Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral.- Dra. Yasmín Bolívar Soriano, Vocal (e) del Tribunal Registral.- Dr. Jorge Luis González Loli, Vocal (e) del Tribunal Registral.