RESOLUCIÓN Nº 022-2005-SUNARP-TR-L

     LIMA, 14 DE ENERO DE 2005

     APELANTE     :     MANUEL BUSTAMANTE OLIVARES

     TÍTULO          :     Nº 251753 DEL 26-8-2004

     RECURSO     :     H.T.D. Nº 47317 DEL 18/10/2004

     REGISTRO     :     PREDIOS DE LIMA.

     ACTO (S)     :     AMPLIACIóN DE HIPOTECA

     SUMILLA     :     HIPOTECA: “NO ES PROCEDENTE LA INSCRIPCIÓN DE UNA HIPOTECA SI NO CONSTA EL CONSENTIMIENTO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO”

     I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

     Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la ampliación del monto de la hipoteca registrada en el asiento D 00001 modificada por el asiento D 00004 de la partida electrónica Nº 44591006 del Registro de Predios de Lima. En mérito a parte notarial de la escritura pública de reconocimiento de deuda y ampliación de hipoteca del 24 de agosto de 2004 otorgada por Manuel Bustamante Olivares y Elsa Letts Romero de Bustamante a favor de Kurumaya Investment Corporation ante el notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda.

     II. DECISIÓN IMPUGNADA

     El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, Carlos Martín Luque Rázuri, observó el título en los siguientes términos:

     “Reingresado el presente título con fecha 10/9/2004, se advierte que subsiste en todos sus extremos la observación de fecha 1/9/2004, cuyo texto se transcribe a continuación:

     Revisada la escritura pública del 24/8/2004 se ha verificado que en la misma no comparece el titular de la garantía que se solicita ampliar mediante el presente título. Cabe mencionar que la hipoteca debe ser aceptada por el titular, caso contrario atentaríamos contra el principio de autonomía de la voluntad puesto que, no cabe que un bien (así definido por el artículo 885 inciso 10 del Código Civil) ingrese al patrimonio de una persona sin que ella preste su asentimiento, el mismo criterio se aplica al presente caso, por tratarse de una ampliación de hipoteca. En consecuencia, a efectos de proceder con el acto materia de inscripción, sírvase adjuntar instrumento público en el cual comparezca el acreedor hipotecario Kurumaya Investment Corporation, ratificando la escritura pública antes citada.

     Vía reingreso se ha señalado que no constituye requisito indispensable la aprobación del acreedor para que se constituya una garantía hipotecaria a su favor; sin embargo, no debe entenderse que la enumeración de requisitos de validez señalada en el artículo 1099 del Código Civil, permite la unilateralidad de la constitución de dicha garantía por no existir prohibición expresa, pues esto no constituye una fuente de relaciones jurídicas de carácter unilateral a la cual no se le reconozca limitación alguna para la creación de derechos; por cuanto nuestro sistema jurídico no permite atribuir un beneficio a alguien de manera unilateral sin que el beneficiario manifieste su aceptación o no, salvo que la ley en este sentido expresamente lo autorice (como es el caso de hipotecas unilaterales que dan origen al título de crédito hipotecario negociable).

     Asimismo, el Código Civil señala que si el deudor conviene con el acreedor en constituir una hipoteca, en respaldo de una obligación, hay un contrato de hipoteca; pues aún no se ha perfeccionado el derecho real de hipoteca, la que recién quedará verificada con su inscripción en el registro respectivo. En tal sentido, dicho contrato deberá cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 1351 del Código Civil, el cual dispone que “el contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial”; y, el artículo 1352 del mismo cuerpo legal, que señala “los contratos se perfeccionan con el consentimiento de las partes, excepto aquellos que, además deben observar la forma señalada bajo sanción de nulidad”.

     En este sentido, para la constitución de la hipoteca es indispensable que las partes involucradas manifiesten su voluntad en el contrato, debiendo adjuntar instrumento público mediante el cual el acreedor hipotecario o su representante con facultades suficientes manifieste su aceptación respecto de la garantía constituida a su favor.

     Base legal: artículos 1098, 1099 y 2011 del Código Civil, artículos 25, 31, 32 y 40 del Reglamento General de los Registros Públicos”.

     III.  FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

     El recurrente ampara su impugnación en los siguientes fundamentos:

     - La aprobación del acreedor no constituye un requisito para que se constituya una hipoteca a fin de garantizar la obligación que el deudor mantiene frente a él.

     - En el presente caso, la garantía hipotecaria que se pretende ampliar fue constituida de manera unilateral por Manuel Bustamante Olivares a favor de la empresa Kurumaya Investment Corporation, según consta del asiento D 00002 de la partida electrónica Nº 11530397 del Registro de Propiedad Inmueble.

     - No existe en nuestro ordenamiento jurídico norma legal expresa de carácter imperativo que estipule como requisito, a fin de inscribir una hipoteca o ampliar el monto de la misma de manera unilateral que el acreedor exprese “su asentimiento”, por lo que debe tenerse en cuenta lo prescrito por el numeral 24 del artículo 2 de la Constitución Política del Perú.

     - Asimismo, debe tenerse en cuenta que la doctrina es uniforme en considerar que la hipoteca se puede constituir unilateralmente, posibilidad que es admitida tanto por la doctrina española como por la italiana.

     - La única restricción que establece el Código Civil se refiere a la reducción del monto de la hipoteca y se encuentra regulada en el artículo 1115 del citado Código, el cual señala que el monto de la hipoteca puede ser reducido previo acuerdo entre el acreedor y el deudor. En efecto, la intención del legislador al poner una restricción a la reducción del monto de la hipoteca es la de proteger al acreedor, cosa distinta pasa cuando se pretende ampliar el monto de la hipoteca, situación en la que no se perjudica al acreedor porque lo que se trata es de garantizar el crédito a su favor. Criterio sustentado en la Resolución del Tribunal Registral Nº P0003-98-ORLC/TR del 30 de enero de 1998.

     - Finalmente, debe tenerse en cuenta que la atribución de un beneficio de manera unilateral sin que el beneficiario preste su consentimiento está amparado en el ordenamiento jurídico peruano. En caso que el acreedor hipotecario no estime necesario la adquisición de este derecho real, simplemente nunca ejercerá su derecho de crédito mediante un proceso de ejecución de garantías.

     IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

     En la ficha Nº 103130 que continúa en la partida electrónica Nº 44591006 del Registro de Predios de Lima, corre registrado el inmueble ubicado en la Av. Cerros de San Francisco Nº 636, lote 1C de la manzana A, urbanización Las Casuarinas, distrito de Santiago de Surco. Figura como titular de dominio la sociedad conyugal conformada por Manuel Bustamante Olivares y Elsa Letts Sánchez (asiento 2-c).

     En el asiento D 00001 de la citada partida, corre registrada la hipoteca constituida a favor de Kurumaya Investment Corp. hasta por la suma de US$ 600,000.00. En el asiento D 00004 consta inscrita la modificación de “la cláusula tercera del contrato de hipoteca que corre inscrito en el asiento D 00001” en el sentido que las garantías constituidas se levantarán únicamente al momento en que queden cancelados los créditos otorgados.

     En el asiento D 00008 corre anotada la medida cautelar genérica que ordena la ineficacia de la primera y preferencial hipoteca hasta por la suma de US$ 600,000.00 en los seguidos por Bancosur con Manuel Bustamante Olivares y Elsa Letts Romero sobre nulidad de acto jurídico.

     V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

     Interviene como ponente la vocal Nora Mariella Aldana Durán.

     De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:

     a) Si resulta procedente inscribir el otorgamiento de hipoteca en el que no consta el consentimiento del acreedor hipotecario.

     b) Si el monto del gravamen puede ser ampliado de manera unilateral por el constituyente de la hipoteca.

     VI. ANÁLISIS

     1. La hipoteca es el derecho real constituido sobre el inmueble de un deudor o de un tercero, en respaldo del cumplimiento de una obligación asumida por el primero, que sin desposeer al constituyente permite, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, la realización pública del bien, satisfacción con su precio en forma preferencial a quien la tenga registrada(1).

     Al ser un gravamen que recae sobre un inmueble, para su constitución es un requisito indispensable la declaración de voluntad en dicho sentido por parte del propietario del bien, debiéndose cumplir con señalar la obligación a ser garantizada, la misma que puede ser presente, futura o eventual, así como el monto del gravamen. Asimismo, para que exista el derecho real se requiere su inscripción registral, conforme prescriben los artículos 1098(2) y 1099(3) del Código sustantivo.

     2. Ahora bien, el artículo 1099 del Código Civil, al enumerar los requisitos de la hipoteca, no señala entre estos que el acreedor de la obligación garantizada a cuyo favor se constituye la hipoteca, brinde su consentimiento a la constitución de la hipoteca. La falta de indicación de este requisito –o en todo caso, la precisión de que no constituye un requisito para la constitución de la hipoteca–, ha generado y genera controversia entre los operadores del derecho.

     Al respecto, tal como señala el Registrador, los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro son bienes (inmuebles), conforme al numeral 10 del artículo 885 del Código Civil. Esto es, el acreedor a cuyo favor se constituye una hipoteca incorpora a su patrimonio este bien (el gravamen hipotecario, claro está, y no el bien sobre el que se constituye hipoteca, el que permanece en el patrimonio del constituyente de la hipoteca). ¿Podrá incorporarse un bien al patrimonio de un sujeto de derecho sin que él preste su consentimiento?

     Sobre el tema debe tenerse en cuenta por ejemplo, que inclusive en la adquisición mortis causa, a los sucesores se les transmite la herencia en virtud a la aceptación de la misma, ya sea en forma expresa o tácita, aceptación cuyos efectos se retrotraen al momento de la apertura de la sucesión (artículo 677 del Código Civil). Así, se admite que no se pueden adquirir derechos sin que medie el consentimiento del adquirente. En tal sentido, el derecho de hipoteca no podrá ser adquirido por el acreedor sin que él preste su consentimiento.

     3. Ahora bien, quienes admiten la posibilidad que se inscriba la constitución de hipoteca unilateral, señalan también que en la hipoteca unilateral el derecho real de garantía habrá nacido, pero no habrá sido adquirido por parte del acreedor de la obligación garantizada, esto es, aún no habrá sido transmitido a él.

     Al respecto, si el derecho real de garantía nace pero no se transmite al acreedor hipotecario, ello implica ya sea que el derecho no es de nadie (esto es, no es del acreedor hipotecario ni del constituyente de la garantía), o que se consolida en una sola persona la calidad de constituyente de la garantía y acreedor hipotecario. Consideramos que ninguna de las dos posiciones es aceptable: no tendría sentido inscribir un derecho que no es de nadie, y no tendría sentido tampoco inscribir una hipoteca en favor del propietario del bien.

     Por las razones expuestas, concluimos que no es procedente inscribir un otorgamiento unilateral de hipoteca.

     4. Distinto es el caso de aquellos supuestos en los que expresamente el ordenamiento legal admite la inscripción en el Registro de la hipoteca en virtud de manifestación de voluntad unilateral del propietario del inmueble, como en la Ley de Títulos Valores (Ley Nº 27287 publicada el 19/6/2000), que regula la emisión del título de crédito hipotecario negociable.

     Esto es, la regla general es que no procede la inscripción del otorgamiento unilateral de hipoteca, constituyendo excepciones a dicha regla aquellos supuestos en los que expresamente la normativa admite y regula el otorgamiento unilateral de hipoteca.

     5. En el caso alzado, como se ha señalado en el ítem IV: Antecedente Registral, la hipoteca submateria corre registrada en el asiento D 00001 modificado por el asiento D 00004 de la partida electrónica Nº 44591006 del Registro de Predios de Lima.

     De la revisión del título archivado Nº 151576 del 8 de setiembre de 1998 se aprecia que la antedicha hipoteca fue constituida hasta por la suma de US$ 600,000.00 por Manuel Bustamante Olivares y su cónyuge a favor de Kurumaya Investment Corp., en respaldo del crédito por US$ 1’500,000.00 convenido entre Kurumaya Investment Corp. y Corporación Pesquera San Antonio S.A. (escritura pública del 3 de setiembre de 1998). Dicha garantía hipotecaria fue constituida e inscrita sin que se exigiera la intervención de la sociedad acreedora.

     Mediante escritura pública del 14 de setiembre de 1999 obrante en el título archivado Nº 154364 del 21 de setiembre de 1999, se modificó la cláusula tercera de la escritura de constitución de hipoteca, apreciándose que dicha modificación fue otorgada con la intervención de Manuel Bustamante Olivares y su cónyuge así como la sociedad acreedora Kurumaya Investment Corp.

     6. El acto cuya inscripción se solicita se contrae al reconocimiento efectuado por Manuel Bustamante Olivares y su cónyuge de una deuda a favor de Kurumaya Investment Corporation hasta por la suma de US$ 900,208.84 proveniente de los intereses generados por la línea de crédito otorgada por esta última a favor de Corporación Pesquera San Antonio S.A. Asimismo, a fin de garantizar el cumplimiento de la mencionada deuda la precitada sociedad conyugal amplía el monto de la hipoteca primigenia a US$ 1’600,000.00.

     7. Como se ha expresado, la hipoteca materia del presente título fue constituida para garantizar una línea de crédito por US$ 1’500,000.00 otorgada por Kurumaya Investment Corporation a favor de Corporación Pesquera San Antonio S.A. Es decir, Manuel Bustamante Olivares y su cónyuge intervinieron en el instrumento constitutivo para garantizar –con un inmueble de su propiedad–, la deuda de un tercero.

     Con el presente título se pretende la modificación de la hipoteca primigenia, ello por cuanto esta garantizaría no solo la deuda detallada sino también la deuda por US$ 900,208.84 reconocida por la referida sociedad conyugal a favor de Kurumaya Investment Corporation. Como consecuencia de ello, Manuel Bustamante Olivares y su cónyuge no solo tendrían la calidad de fiadores solidarios sino también de deudores.

     8. En concordancia con los fundamentos antes expuestos, si no procede el otorgamiento unilateral de una hipoteca, tampoco procede la modificación unilateral del monto del gravamen ni de las obligaciones garantizadas. En consecuencia, teniendo en cuenta que Kurumaya Investment Corporation es el acreedor hipotecario, para su modificación deberá cumplirse con presentar el documento público que contenga el acuerdo de voluntades entre el titular del gravamen hipotecario (Kurumaya Investment Corporation) y el propietario del inmueble sobre el que recae la hipoteca (Manuel Bustamante Olivares y su cónyuge); no siendo suficiente el documento otorgado unilateralmente por estos últimos.

     De acuerdo a lo expuesto, debe confirmarse la denegatoria de inscripción.

     Estando a lo acordado por unanimidad.

     VII. RESOLUCIÓN

     CONFIRMAR la denegatoria de inscripción formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima al título señalado en la parte expositiva, por los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución.

     Regístrese y comuníquese.

     SS. NORA MARIELLA ALDANA DURÁN; SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS; ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO

Notas

(1) ARIAS SCHREIBER, Max. “Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Derechos reales principales”. Lima. Pág. 169.

(2) Artículo 1098 del Código Civil:
La hipoteca se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente de la ley.

(3) Artículo 1099 del Código Civil:
Son requisitos para la validez de la hipoteca:
1. Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley.
2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble.