RESOLUCIÓN Nº 027-2006-SUNARP-TR-T (Precedente de observancia obligatoria aprobado por Res. Nº 088-2006-SUNARP/PT. El Peruano, 5 de setiembre de 2006)

SUNARP

TRIBUNAL REGISTRAL

     Trujillo, nueve de marzo de 2006

     APELANTE          :     RAFAEL EDILBERTO CONTRERAS GAYOSO

     TÍTULO          :      45159-2005 del 15.11.2005

     INGRESO          :     015-2006

     PROCEDENCIA     :     ZONA REGISTRAL V –TRUJILLO

     REGISTRO          :     REGISTRO DE PREDIOS

     ACTO               :      INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA

     SUMILLA: Acreditación de los supuestos de inafectación del impuesto de alcabala.

     Todos los supuestos de inafectación del impuesto de alcabala previstos en el artículo 27º de la Ley de Tributación Municipal son susceptibles de ser acreditados directamente ante el Registro sin que sea necesaria la aprobación de la administración tributaria.

      I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA.

     Mediante el título venido en grado, Rafael Edilberto Contreras Gayoso solicitó la inscripción de la resolución de un contrato de compraventa de bien inmueble. Para el efecto presentó la escritura pública de resolución de contrato celebrada entre la sociedad conyugal formada por el Sr. Contreras con su esposa Magna Caridad Linares Vargas de Contreras y, de la otra parte, la sociedad conyugal integrada por Abilio Valerio Aguilar Cornelio y Zoila Elvira Lamela Sánchez, otorgada ante el notario público Manuel Anticona Aguilar el 24.03.2003.

     II. DECISIÓN IMPUGNADA

     El título fue observado el 21.11.2005 por el Registrador Público de la Oficina Registral de Trujillo, Rafael Humberto Pérez Silva. Los términos de la observación son los siguientes:

     “1. Según el artículo 7 del TUO del Decreto Legislativo 776, aprobado mediante D.S. 156—2004-EF, para inscribir toda transferencia de propiedad se debe acreditar el pago del Impuesto predial y de alcabala referido al inmueble de que se trate en el ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se pretende inscribir o formalizar.

     Sírvase acreditar el pago o inafectación del Alcabala e impuesto predial del año 2003.

     Según la Resolución No. 482-2003-SUNARP/SN, en su acápite 5.1 establece formas de acreditar el pago de impuestos, ninguno de dichos supuestos ha sido utilizado en el título presentado:

     a) original del comprobante de pago

     b) copia legalizada notarialmente del comprobante de pago.

     c) Copia autenticada por fedatario de la SUNARP del comprobante de pago.

     d) Inserción del comprobante de pago en la escritura pública.

     e) Constancia o reporte informático de no adeudo expedida por la Municipalidad correspondiente.

     Sírvase utilizar cualquiera de dichos medios. Base Legal: Art. 2011º CC, 32 del RGRP, DL 776, Ley 27616, Resolución Nº 482-2003-SUNAP/SN.”

      III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

     El Sr. Contreras interpuso recurso de apelación el 24.01.2006, mediante escrito autorizado por la letrada Evelyn Castillo Villacorta. Los fundamentos del recurso se exponen a continuación:

     - El Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal (Decreto Legislativo 776), aprobado mediante Decreto Supremo No. 156-2004-EF, señala en su artículo 27º que está inafecto al pago del impuesto de alcabala la resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio.

     - La inafectación, técnicamente, es una inmunidad tributaria establecida por la ley, sin más argumento, interpretación o requerimiento que la simple subsunción del acto a la norma.

     - El caso concreto trata sobre la inscripción de la resolución de un contrato por falta de pago, el mismo que está inafecto al impuesto. La inafectación es una cuestión de derecho que se aplica directamente al caso concreto sin que sea necesario someterlo a ninguna valoración.

     - Por lo demás, la oficina del SATT ha negado la constancia de inafectación bajo el argumento de que dicho documento no está previsto en su TUPA.

     Mediante Informe 016-2006-ZR-V-ST/RPI/RHPS el Registrador Pérez Silva envió la apelación al Tribunal Registral y aprovechó la oportunidad para ampliar los argumentos de su denegatoria. Precisó que si bien las causas de exoneración e inafectación se encuentran tipificadas en la ley, corresponde a la administración tributaria realizar el examen de subsunción de los supuestos de hecho con el hecho concreto.

     Agregó que en algunos supuestos el Registrador cuenta con los medios adecuados para establecer el acto de subsunción, como ocurre con el anticipo de legítima o las transferencias que se producen por causa de muerte; pero, en otros, es menester una calificación previa de la administración tributaria para establecer la exoneración o inafectación. En el caso en análisis, finalizó, el acto inscribible es la transferencia patrimonial del bien y no la cancelación de su precio, no siendo materia de calificación en sede registral la veracidad del pago. En el ámbito tributario es donde debe verificarse este hecho.

     IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

     El inmueble objeto de compraventa y resolución está ubicado en la manzana R lote 18 de la urbanización La Merced III etapa, distrito y provincia de Trujillo, departamento de La Libertad. Corre inscrito en la partida 03112441 del Registro de Predios de Trujillo.

     V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

     Interviene como ponente el Vocal Hugo Echevarría Arellano.

     Sobre la base de los argumentos expuestos por el Registrador y el apelante, el asunto medular de la presente apelación es determinar si los supuestos de inafectación del impuesto de alcabala pueden ser acreditados directamente ante el Registro o requieren de la evaluación previa de la administración tributaria.

     VI. ANÁLISIS:

     1.- Mediante escrituras públicas otorgadas ante el notario Manuel Anticona Aguilar el 27.07.2000 y 02.08.2000, la sociedad conyugal Contreras Linares vendió a la sociedad conyugal Aguilar Lamela el inmueble descrito en el rubro IV de esta resolución por el precio de US$ 140,000.00, de los cuales sólo fueron cancelados US$ 4,000.00. Dicha transferencia y su aclaración en torno al saldo del precio se inscribieron respectivamente en los asientos 3-C y 4-C de la ficha 55253, actual partida 03112441 del Registro de Predios de Trujillo.

     Mediante el título venido en grado ambas partes han resuelto el contrato porque los compradores no cumplieron con cancelar el saldo del precio.

     2.- Para la inscripción de este acto el Registrador Pérez Silva ha solicitado la acreditación del pago de los impuestos predial y de alcabala. El presentante del título, por su parte, alega que su transferencia está inafecta al pago de alcabala porque se trata de una resolución de contrato de compraventa producida antes de la cancelación del precio, supuesto previsto en el inciso c) del artículo 27º de la Ley de Tributación Municipal (en adelante, la Ley). De la acreditación del pago del impuesto predial, en cambio, no ha realizado ningún descargo, por lo que se entiende que el apelante en este extremo se aviene al requerimiento del registrador.

     En efecto, el artículo 7º de la Ley establece que los Registradores y Notarios Públicos deberán requerir que se acredite el pago de los impuestos predial, de alcabala y al patrimonio vehicular, en los casos en que se transfieran los bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripción o formalización de actos jurídicos. En el presente caso, la resolución del contrato de compraventa produce la restitución de las prestaciones entre los contratantes, entre ellas, la transferencia del bien del comprador a favor del vendedor. Producido el supuesto de hecho de la norma (transferencia del bien) es lógico admitir que la consecuencia de acreditar el pago del impuesto predial opere sin inconvenientes, más cuando de los antecedentes se verifica que el predio no está inafecto a dicho impuesto. En este orden, será necesario acreditar el pago del impuesto predial correspondiente al ejercicio fiscal en que se efectuó el acto, esto es, el año 2003.

     3.- La controversia central de la presente apelación en realidad está en la acreditación del pago del impuesto de alcabala. Conforme con el artículo 21º de la Ley, el impuesto de alcabala grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio. El artículo 27º de la Ley, a su turno, establece los supuestos de inafectación del impuesto, entre ellos, en el inciso c), las resoluciones de los contratos de transferencia que se produzcan antes de la cancelación del precio.

     4.- Conforme con el artículo 1371º del Código Civil, la resolución deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración, debiendo las partes restituirse las prestaciones. Así, por ejemplo, en el contrato de compraventa, el vendedor deberá devolver el precio pagado y el comprador deberá transferir la propiedad del bien a favor del vendedor. Esta transferencia dominical, en principio, debería dar lugar al pago del impuesto, pero, por imperio de la ley, se encuentra inafecta a dicho pago.

     En el presente caso, ambas partes, ante la imposibilidad de que una de ellas cumpliera con pagar el saldo del precio, decidieron por mutuo disenso resolver el contrato de compraventa que habían celebrado. Este caso se subsume dentro del supuesto de inafectación previsto en el inciso c) del artículo 27º de la Ley dado que la resolución del contrato se ha producido antes de la cancelación del precio.

     5.- El tema en debate es determinar si el pago o no del precio es una circunstancia del contrato que puede ser acreditada ante el Registro o que requiere ser probada ante la administración tributaria. Esta Sala entiende que todos los supuestos de inafectación del impuesto de alcabala previstos en el artículo 27º de la Ley son susceptibles de ser acreditados directamente ante el Registro sin que sea necesaria la aprobación de la administración tributaria. Se trata de actos o hechos cuya naturaleza jurídica queda sometida en algunos casos a la declaración exclusiva de las partes contenida en el título (contratos), y en otros, a objetos o hechos (calidad de un bien, muerte de una persona) susceptibles de ser acreditados de modo incontrovertible ante el Registro.

     En la resolución del contrato de transferencia que se produce antes de la cancelación del precio, las circunstancias que configuran este supuesto pueden ser acreditadas íntegramente ante el Registro. Tomando como punto de partida el caso en apelación, los presupuestos fundamentales para que se produzca este supuesto son los siguientes: i) la existencia de un contrato de compraventa de inmueble cuyo precio no haya sido cancelado en su totalidad; y, ii) que por mandato judicial, acuerdo de las partes o por autoridad del acreedor se produzca su resolución antes de que el precio haya sido cancelado. El primer extremo es posible de acreditación sobre la base de los antecedentes registrales. En efecto, basta leer el asiento de inscripción de la transferencia para corroborar si el precio de venta ha sido cancelado total o parcialmente. El segundo de ellos, la resolución, se acredita con el título con el que se pretende restituir la propiedad del bien al vendedor y que, como hemos señalado, puede sustentarse en una sentencia judicial, en mutuo disenso de las partes o por decisión exclusiva de una ellas, cuando la ley la faculta.

     6.- La circunstancia de la falta de pago del precio de la compraventa, tratándose de bienes inscritos, de modo general deberá aparecer de lo que obra en las partidas y antecedentes registrales. Se entiende que el documento que sirvió para inscribir la compraventa debe expresar si el precio ha sido cancelado o no. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, por ejemplo, establece en su artículo 89º que el asiento de inscripción de compraventa consignará la circunstancia de haberse pagado total o parcialmente el precio. El subrogado Reglamento de las Inscripciones, durante cuya vigencia se extendió el asiento de compraventa que ahora se pretende resolver, también señalaba en el artículo 46º que cuando se inscriba la enajenación de un inmueble, se expresará si ésta se ha realizado pagando el precio al contado o señalando plazo para el pago. Si no aparece este dato, el título debe ser observado por la instancia registral.

     La circunstancia de la cancelación del precio constituye parte integrante del contenido del asiento registral cuando la transferencia del bien se ha producido en mérito a una compraventa. Este dato entonces goza de legitimación en virtud de lo previsto en el artículo 2013º del Código Civil y VII del Título Preliminar del Reglamento General; de modo que se presume cierto y exacto.

     7.- Con su pronunciamiento, el Registrador Pérez Silva quebranta este principio registral. Exige que las partes acrediten la realidad del no pago del precio, como si acaso de la aclaración del asiento C-4 de la ficha 55253 no se desprendiera de la manera más clara que el precio de venta no ha sido cancelado en su totalidad, presupuesto imprescindible para que opere la inafectación. Hay que recordarle al referido registrador que los alcances de la legitimación del Registro (en este caso, la circunstancia de no estar cancelado el precio) no se agotan con ése sino que trascienden a otras esferas de la administración. Conforme lo señala José Manuel García García, el principio de legitimación no se agota con la presunción de validez sino que adquiere especial relevancia en la medida que trae consigo consecuencias sustantivas en el ámbito jurídico. En términos generales, las consecuencias sustantivas se concretan en la idea de que el titular registral, por el mero hecho de serlo, es considerado en el ámbito extrajudicial como titular real , sin necesidad de demostrarlo y está protegido y queda bajo la salvaguardia de los Tribunales, de tal manera que todos, tanto los particulares, como la Administración, han de considerarlo como titular mientras no se pruebe lo contrario o dicho titular consienta en ello. ¹

     8.- Además, han sido las mismas partes quienes han reafirmado a través del contrato que es materia del presente título, que el precio de compraventa no ha sido cancelado. Al respecto, es preciso señalar que los contratos constituyen la forma más patente de expresión de la autonomía de la voluntad de los particulares. A través de ellos se regulan del modo más efectivo los intereses patrimoniales. La autonomía de la voluntad constituye, en este orden, un efectivo poder jurídico que confiere el Estado a los ciudadanos para legislarse civilmente. Es por ello que la ley le dispensa especial protección y reconocimiento. Así, por ejemplo, el artículo 1361º del Código Civil establece que la declaración expresada en el contrato responde a la voluntad común de las partes y quien niegue esa coincidencia debe probarla.

     El Registro también es un mecanismo a través del cual el Estado cautela las declaraciones de los particulares. Ya hemos advertido como el principio de legitimación establece una presunción de validez y certeza del asiento registral, que es, en última instancia, el resumen de los aspectos oponibles del acto o contrato contenido en el título. También, las declaraciones de las partes, debidamente formalizadas, tienen mérito suficiente para impulsar mutaciones jurídicas en el registro. Así, la voluntad del propietario podría dar lugar a inscribir la transferencia de la propiedad o el gravamen de un bien.

     9.- El Estado reconoce con las disposiciones legales sobre contratos que son las partes las que se encuentran en mejor posición de regular sus intereses. En el caso en debate, son comprador y vendedor quienes están en mejor condición de precisar si el precio del bien ha sido cancelado o no, pues se trata de una circunstancia que involucra directamente al patrimonio, atributo indesligable de la persona. De allí que sus declaraciones tengan trascendencia registral.

     Son innumerables los supuestos donde el Registro admite y cautela esas declaraciones. Así, basta la declaración del acreedor en el sentido que la deuda le ha sido cancelada para extinguir la garantía real y es suficiente la declaración del vendedor en el contrato de compraventa para que el precio aparezca cancelado. Estos datos diariamente se traducen en inscripciones sin que sea necesario que la manifestación de voluntad de las partes sea calificada previamente por algún órgano administrativo o judicial.

     En este orden, la exigencia del registrador Pérez Silva de que la manifestación de los particulares sobre el pago del precio sea escrutada por la administración tributaria a fin de que surta efectos jurídicos en el ámbito registral resulta una exageración.

     Por las consideraciones expuestas, por unanimidad se adoptó la siguiente decisión:

     VII.- RESOLUCIÓN:

     Primero.- REVOCAR la observación formulada por el Registrador al venido en grado y DECLARAR que el mismo es inscribible si se acredita el pago del impuesto predial y se cancela el mayor derecho liquidado.

     Regístrese y comuníquese.

     HUGO ECHEVARRÍA ARELLANO

     Presidente de la Cuarta Sala

     del Tribunal Registral

     WALTER MORGAN PLAZA

     Vocal del Tribunal Registral

     ROLANDO ACOSTA SÁNCHEZ

     Vocal del Tribunal Registral

1. GARCIA GARCIA, José Manuel: Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario; p. 713.