RESOLUCIÓN Nº 301-2008-SUNARP-TR-L

Lima, 19 de marzo de 2008

APELANTE     :     LUIS FELIPE JARA GARCÍA e IRIS BEATRIZ MOLINA DE CORONADO

TÍTULO          :     Nº 8223 del 26/09/2007

RECURSO     :     Nº 65934 del 13/12/2007

REGISTRO     :     Predios de Cañete

ACTO(s)     :     INDEPENDIZACIÓN

(…)

V.     PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Elena Rosa Vásquez Torres.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:

Si habiéndose inscrito una compraventa de un área de terreno en la partida matriz, sin independizarse ni constar las medidas perimétricas de esta porción, para independizarla, se requiere que necesariamente se realice un proceso de determinación de medidas perimétricas.

Si habiéndose inscrito una compraventa de un área de terreno en la partida matriz, sin independizarse ni constar las medidas perimétricas de esta porción para independizarla ¿debe exigirse la presentación de documentación requerida por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios para las independizaciones, aun cuando el Registrador que inscribió la compraventa no lo solicitó?

VI.     ANÁLISIS

1. Mediante el título 8029 del 30 de noviembre de 1994 se inscribió en el asiento 2-c) de la ficha N° 006 del Registro de Predios de Cañete la adjudicación de una parte del predio inscrito en esta partida registral (80 hectáreas) a favor de Consuelo Abigail Huapaya Audante. El predio de mayor extensión se encontraba registrado a nombre de la Comunidad Campesina de Cañete.

En aquel entonces estaba vigente el artículo 73 del Reglamento de las Inscripciones del derogado Reglarnento del Registro de la Propiedad Inmueble. Esta norma establecía que la desmembración de un inmueble inscrito dará lugar a inscribirla en partida independiente siempre que varíe de dueño al ser inscrita, o cuando el dueño con derecho inscrito lo solicite por escrito con firma legaliza, en que conste el área y linderos de la porción que se desea independizar indicándose el tomo y folio, en que corre inscrito el inmueble del que forma parte; el área y linderos que corresponderán a este inmueble después de efectuada la independización.

No obstante, el Registrador en aquel momento no aplicó dicha norma reglamentaria e inscribió el derecho de la nueva propietaria de parte del predio en la misma partida matriz y no en una partida registral independiente, como correspondía, en virtud del principio de especialidad.

2. Ahora bien, revisado el título 8029 del 30 de noviembre de 1994, se verifica que en la escritura pública del 20 de junio de 1994, extendida ante el notario Manuel Noya de la Piedra, cláusula segunda, que por asamblea del 20 de agosto de 1990, la Comunidad acordó adjudicar 80 hectáreas en la zona denominada Pampas Los Lobos, con los siguientes límites:

Por el norte, limita con cerros denominado Pampa Grande y Playa Las Conchitas;

Por el este, limita con granja Los Lobos, cedido en uso a terceros y cerro Zumbador;

Por el sur, limita con el lugar denominado Playa Joky y Cerro Colorado; y,

Por el oeste, limita con límites de La Marina y Océano Pacífico.

En el título archivado consta la memoria descriptiva del predio, firmada por Ingeniero Civil en la que se consignan las medidas perimétricas del área materia de compraventa, mas no aparece plano alguno.

3. Los apelantes señalan que lo que se está solicitando en esta oportunidad es la apertura de una partida registral independiente para un derecho que ya se encuentra registrado y, que por ello no pretenden que se tomen en cuenta las medidas perimétricas que constan en el plano presentado, siendo que lo han presentado por exigencias del Registro.

Sin embargo, debe tenerse en cuenta que ello implica una independización y por el principio de especialidad, en toda independización debe consignarse el área, los linderos y las medidas perimétricas, del área que se independiza y del área remanente ⁽¹⁾ . Esta definición material debe ser concordante con la definición del derecho real.

El artículo 9 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, señala que los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirá previo informe técnico del área de Catastro.

El área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la normatividad vigente sobre la materia, emitiendo un informe que incluya el análisis de los antecedentes registrales referidos estrictamente a aspectos técnicos, como la existencia o no de superposiciones con propiedades inscritas, o cualquier otra información relevante para la inscripción registral. El informe de área de Catastro es vinculante para el Registrador.

En ese sentido, tenemos que cuando se solicita la independización de un predio, nos encontramos ante un supuesto en el que se modifica físicamente un predio ya inscrito, debiendo requerirse el informe previo del área de Catastro.

En consecuencia, sí es necesario contar con las medidas perimétricas en documentos técnicos, para proceder a la independización.

Esta instancia considera que al no existir en el título archivado todos los documentos técnicos que en su momento fueron necesarios para la independización, es decir el plano del área a independizar y los datos del área remanente, no resulta procedente que hoy se realice la independización vía rectificación en mérito del título archivado.

Conforme a ello, no es atendible el pedido de los apelantes.

4. Corresponde analizar la procedencia de la independización de acuerdo a la nueva documentación presentada, aplicando la normativa y la situación actual de la partida registral, sin perjuicio de la legitimación del asiento registral de transferencia de dominio ⁽²⁾ .

5. Se ha presentado memoria descriptiva y plano perimétrico visados por la Municipalidad Distrital de Cerro Azul. Además, un oficio en copia simple en el cual el jefe de la Oficina PETT de Ejecución Regional de Lima y Callao señala que esta oficina no tiene competencia sobre el predio, pues es de uso urbano; y se adjunta el cargo de la solicitud presentada ante la Municipalidad Distrital de Cerro Azul, en la que se solicita el código y plano catastral y visación de planos, así como la constancia catastral negativa de esta municipalidad referido al predio submateria.

6. En primer lugar, la Registradora considera que es necesario un proceso de delimitación de áreas y linderos y medidas perimétricas. Señala que, dependiendo de la naturaleza urbana o rural del predio, se efectúe el procedimiento de delimitación de medidas perimétricas al amparo de la Ley Nº 27333 o de la Ley Nº 27161. Se sustenta en la Resolución Nº 778-2006-TR-L que expresa: “Que no pueden rectificarse los asientos registrales inexactos relativos a las medidas perimétricas de un predio en mérito a los documentos emitidos por las entidades generadoras de catastro, requiriéndose en caso de predios urbanos ceñirse al artículo 13 de la Ley N° 27333 o acogerse al procedimiento previsto en el D. S. N° 005-2006-JUS”.

Al respecto, cabe señalar que esta Sala no comparte el criterio expresado en la indicada resolución, la cual ha sido emitida en mayoría y cuenta con un voto singular.

Nuestro criterio que corresponde al del voto singular, se basa en el artículo 10 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, según esta norma, la información técnica catastral elaborada y proporcionada por las entidades públicas conforme a sus competencias y procesada por las respectivas áreas de catastro de la SUNARP, sirve de sustento al registro para corregir inexactitudes y actualizar datos sobre las características físicas del predio, de acuerdo a la legislación aplicable.

Dicha norma hace reconocer el valor de la información y documentación emitida por los entes generadores de catastro, como las municipalidades para, en mérito a estos instrumentos, poder corregir inexactitudes y actualizar datos sobre las características físicas de un predio.

De esa manera, la consignación de las medidas perimétricas podría lograrse con la presentación de los documentos técnicos (plano y memoria) visados por la municipalidad, sin necesidad de recurrir a los procedimientos para la rectificación establecidos en el artículo 13 de la Ley N° 27333. Así, se corrige la inexactitud registral con el propósito de que el Registro refleje la realidad física del predio siempre y cuando el área de Catastro de la Zona Registral respectiva luego del procesamiento de la información exprese que la misma se encuentra conforme y que no existen superposiciones o afectaciones de predios de terceros.

Dicho criterio también ha sido expresado en las Resoluciones Nºs 636-2005-SUNARP-TR-L y 517-2006-SUNARP-TR-L, entre otras.

Debe tenerse en cuenta, que en el presente caso, incluso en el título archivado hay una memoria descriptiva que puede ser tomada en cuenta por el Area de Catastro y compararlo con el plano presentado.

Corresponde, entonces dejar sin efecto el primer extremo de la observación.

7. De otro lado, la Registradora considera además, que se deben presentar los documentos necesarios para la independización señalados en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Actualmente el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece los requisitos de la independización, según se trate de predios urbanos, rústicos o en expansión urbana.

El artículo 56 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que todo título que da mérito a una independización deberá contener el área que se desmembra y el área remanente, precisando sus linderos y medidas perimétricas, acompañando el respectivo plano de independización autorizado por el profesional competente.

El artículo 57 del mismo reglamento establece los requisitos para la independización de predio urbano, entre ellos, la resolución municipal de subdivisión y planos y código catastrales. En el artícu-
lo 59 se consignan los requisitos para la independización de un predio rústico sin cambio de uso y en el artículo 61 la independización de predio rural.

El artículo 63 señala que la independización se realizará, salvo disposición distinta, en mérito de documento privado con firmas legalizadas notarialmente, otorgado por el propietario.

8. Según la partida registral, el predio es rural. Con el presente título se ha presentado documentación que determina que efectivamente el predio tenía la unidad catastral 10360 y que a la fecha ya cuenta con habilitación para uso de vivienda desde el año 1997, la cual no se ha reflejado en el Registro, razón por la que el plano y la nueva memoria descriptiva presentados han sido visados por la Municipalidad Distrital de Cerro Azul.

En atención a ello, el predio matriz debe ser tratado como uno urbano, tal tomo ha sido considerado en la Resolución N° 046-2008-SUNARP-TR-A del 21 de febrero de 2008 referido a la misma partida registral.

En la misma Resolución N° 046-2008-SUNARP-TR-A se señala que con el título materia de esta resolución, se presentó constancia emitida por la Municipalidad de Cerro Azul - Cañete respecto a la imposibilidad de determinar el área remanente, lo cual es fácil de corroborar al leer la partida registral y verificar la existencia de cierres parciales e independizaciones, sin que luego se haya señalado las modificaciones sufridas en el predio matriz. Resulta por lo tanto aplicable la Sexta Disposición Complementaria y Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: “Tratándose de independización de predios en los que no sea factible determinar el área, los linderos y medidas perimétricas del predio remanente no se requerirá el plano de este. En estos casos, bastará con presentar el plano del área materia de independización suscrito por el verificador y visado por la autoridad competente”.

En tal sentido, no corresponde exigir resolución de subdivisión del predio submateria con relación al predio matriz, por la imposibilidad manifiesta antes señalada. Tampoco corresponde exigir la presentación de planos y códigos catastrales, porque con el título se ha presentado constancia referida a que la Municipalidad Distrital de Cerro Azul no cuenta con el respectivo plano catastral del distrito.

Con relación al artículo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, referido a que la independización la debe solicitar el propietario presentando un documento privado con firma legalizada, salvo disposición distinta; mientras que en el presente caso, quienes lo solicitan son personas que han adquirido lotes que forman parte del predio de 80 hectáreas y asimismo, no han presentado su solicitud con tal formalidad. Al respecto, consideramos que dicho artículo tiene su sustento en que el propietario del predio debe dar su aceptación a las modificaciones que se realicen en el predio, en el caso de autos sería la Comunidad Campesina de Cañete, sin embargo, la conformidad de dicha persona jurídica para la independización subyace en la inscripción del asiento 2 c) de la partida matriz sobre transferencia de parte de su predio (80 héctareas) a favor de Consuelo Abigail Huapaya, es decir su conformidad se encuentra plasmada en dicho documento.

En consecuencia, corresponde: revocar el segundo y tercer extremo de la observación.

9. Ahora bien, dado que es necesario obtener la conformidad del área de Catastro respecto a los documentos técnicos y a la situación de la partida registral, esta instancia remitió el título a dicha oficina.

Mediante informe de la oficina de catastro N° 1805-2008-SUNARP-Z. R. N° IX-OC del 6 de marzo de 2008, esta oficina manifiesta:

“1. El asiento 2.C Ficha N° 006 se inscribe con el título archivado N° 8029 30/11/1994, el cual no contiene plano, lo que imposibilita efectuar la comparación gráfica (ubicación, forma, linderos y medidas perimétricas) con el plano perimétrico P-01.

2. El título archivado N° 8029 del 30/11/1994 contiene memoria descriptiva la cual describe un área y medidas perimétricas que no concuerdan con el área y medidas perimétricas que se acotan en el plano perimétrico P-01.

3. Desarrollado las coordenadas UTM que figuran en el cuadro técnico del plano perimétrico P-01, estas arrojan una poligonal con un área gráfica de: 762007.89 m ² la cual comparada la base gráfica de perimétricos con antecedentes registrales con que cuenta a la fecha la oficina de catastro se visualiza gráficamente de la siguiente manera:

- Parcialmente en el ámbito inscrito en la Partida 21001466.

- Parcialmente en el ámbito inscrito en la ficha N° 006 que continúa en la P. E. N° 90094483.

- Parcialmente a lo inscrito en la ficha 5149.

- Parcialmente a lo inscrito en la ficha 5148, habilitación urbana Playa Azul. - Parcialmente en el tomo 3 fojas 121, donde existen independizaciones denominadas como zona C, D y E inscritas en el tomo 13 fojas 77, tomo 12 fs. 475 y tomo 13 fs. 81, lo cual no es factible de establecer su ubicación exacta al no contar con los elementos técnicos (planos imprecisos en los títulos archivados 2530 del 06/07/1948 y 1981 del 28/06/1948) adecuados de los antecedentes registrales.

- Parcialmente en el ámbito del título 8491 del 05/10/2007”.

10. Del análisis del informe encontramos como relevante lo siguiente:

La memoria descriptiva que aparece en el título archivado describe un área y medidas perimétricas que no concuerdan con el área y medidas perimétricas que se acotan en el plano perimétrico presentado con el presente título.

- El plano perimétrico presentado arroja un área menor: 762007.89.

- El área menor que arroja el plano perimétrico presentado: 762007.89 m ² no se encuentra comprendido totalmente en la partida matriz P. E. N° 90094483 (que viene de la ficha N° 006), solo parcialmente.

- Se encuentra parcialmente inscrito en la partida 21011466, independizada de la matriz con posterioridad a la inscripción del asiento 2-c de la ficha N° 006 a favor de la misma Abigail Consuelo Huapaya Audante.

- Se encuentra parcialmente inscrito en la ficha 5148, el cual se encuentra a nombre terceros. En el asiento B 00016 de la P. E. N° 90094483 que viene de la ficha 006 (partida matriz), consta el cierre parcial de una extensión de 75,622 m ² por la superposición existente con el área del predio inscrito en la ficha 5148, en mérito de la Resolución N° 400-2005-SUNARP-Z. R. N° IX/GR.

- Se encuentra parcialmente inscrito en la ficha 5149, así como en el tomo 13 fs. 77, tomo 12 fs. 475 y tomo 13 fs. 81, aunque en estas partidas en tomo no es posible establecer su exacta ubicación. Estas partidas aparecen a nombre de terceros. Sobre este último punto a solicitud de esta sala se ha expedido el informe técnico 2183-2008-SUNARP-ZR N° IX -OC del 19/03/2008 en el cual se aclara que parte del área solicitada en consulta se encuentra dentro del área de cierre por superposición parcial entre lo inscrito en el tomo 3 fs 121 y lo inscrito en el asiento B0002 de la P.E N° 90094483.

11. Como puede apreciarse, el área real que arrojan los documentos técnicos presentados, según la oficina de Catastro: 762007.89 m ² no concuerdan con los que se consignan en los documentos presentados: 76.2257 Hás.

De otro lado, siendo que actualmente el predio no se encuentra totalmente inscrito en la partida matriz, es necesario que los documentos técnicos se adecuen a la realidad actual de las partidas registrales involucradas. Así, deberá dejar de considerarse la parte que se superpone con la partida 210/11466 de propiedad de la misma propietaria Abigail Consuelo Huapaya Audante, y la parte que se superpone con las otras partidas registrales que aparecen a nombre de terceros, debiendo hacerse las coordinaciones con el área de catastro para el levantamiento del plano respectivo.

En atención a ello, existe la posibilidad de solicitar la independización en mérito a nuevos plano y memoria descriptiva, en los que se consideren las observaciones del área de Catastro.

12. De conformidad con el artículo 155 del Reglamento General de los Registros Públicos, el apelante dentro de los 10 primeros días de ingresado el expediente a la Secretaría del Tribunal, podrá solicitar que se conceda el uso de la palabra a su abogado, para fundamentar en audiencia pública su derecho.

En el caso materia de análisis, el apelante solicita el uso de la palabra mediante Hoja de Trámite N° 2931 del 16/01/2008, sin embargo, el expediente fue ingresado a la Secretaría del Tribunal Registral el 19/12/2007, es decir, después de 10 días, resultando el pedido improcedente.

Interviene como vocal suplente Andrea Paola Gotuzzo Vásquez de conformidad con la Resolución N° 050-2008-SUNARP/PT del 13/03/2008.

Estando a Io acordado por unanimidad;

VII.     RESOLUCIÓN

1. DEJAR SIN EFECTO el primer extremo de la observación, REVOCAR el segundo y tercer extremo de la misma y declarar que el título puede ser inscrito siempre que se presenten los documentos teniendo en cuenta las observaciones técnicas del área de Catastro, de conformidad con lo expresado en los puntos del Análisis 9,10 y 11, por sus fundamentos.

2. DECLARAR improcedente la solicitud de uso de la palabra por extemporáneo.

Regístrese y comuníquese.

ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES, Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral

MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ, Vocal del Tribunal Registral

ANDREA PAOLA GOTUZZO VÁSQUEZ, Vocal del Tribunal Registral

NOTAS:

(1)     Artículo 55 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

     Definición de independización

     Es el acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común.

     (...)

     Artículo 56 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

     Requisitos de la independización

     Todo título que da mérito a una independización deberá contener el área que se desmembra y el área remanente, precisando sus linderos y medidas perimétricas, acompañando el respectivo plano de independización autorizado por profesional competente.

(2)     Artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos. Alcances de la calificación.

     El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán: a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos.