RESOLUCIÓN N° 319-2008-SUNARP-TR

Lima, 19 de marzo de 2008

APELANTE     :     JOSÉ LUIS ROMÁN FERREYRA

TÍTULO     :     N° 591997 del 22/10/2007

RECURSO     :     HTD N° 3735 del 21/01/2008

REGISTRO     :     De Predios de Lima

ACTO(s)     :     REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIóN

(…)

V.     PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Fredy Luis Silva Villajuán.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:

-     Si los errores materiales incurridos en la memoria descriptiva impiden la independización de las secciones de propiedad exclusiva.

-     Si todas las zonas comunes de la edificación deben ser descritas en el reglamento interno.

VI.     ANÁLISIS

1. Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción del reglamento interno e independización del predio constituido por un lote de falda de cerro denominado “Roca Viva” con frente a la Calle Buenos Aires, distrito de Lurigancho. Dicha solicitud es observada por el Registrador en el sentido que existen discrepancias entre la solicitud y el plano de independización.

2. Conforme a lo previsto por el artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para la independización de las secciones de dominio exclusivo en edificaciones sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o independización y copropiedad, deberá presentarse el reglamento interno, la solicitud de independización suscrita por el propietario y los planos de independización autorizado por profesional competente. La solicitud de independización deberá contener la descripción literal y los planos la descripción gráfica del área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes. Considerando lo anterior, es decir, que los planos contienen la información gráfica y la solicitud de independización la información literal respecto de los mismos bienes (zonas comunes y secciones de propiedad exclusiva de la edificación), la información contenida en dichos documentos deberá ser concordante y no contradictoria.

3. El apelante sostiene que si bien existen los errores materiales advertidos por el Registrador, los mismos no impiden la identificación de los bienes objeto de independización y por lo tanto, no constituyen obstáculos para la inscripción del título conforme lo ha establecido el Tribunal Registral en reiterada jurisprudencia. AI respecto, debe señalarse que si bien esta instancia ha establecido mediante precedente de observancia obligatoria ⁽¹⁾ que “La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripción, será objeto de observación siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan la identificación del mismo”, debe tenerse en cuenta que dicho precedente está referido a los errores materiales que se incurren en la descripción del bien en el contrato por el cual se transfiere la propiedad del mismo, errores que no impiden la inscripción si en el título existen otros elementos que permitan la identificación del bien objeto de transferencia de dominio. Ello por cuanto, el contrato por el cual se transfiere la propiedad sustentaráúnicamente la inscripción de dicha transferencia de dominio y no la modificación o rectificación de la descripción del bien.

No ocurre lo mismo con los títulos a través de los cuales se modifican las características físicas del predio matriz como sería la habilitación urbana, la subdivisión o la independización, en los cuales se tiene que evaluar la adecuación de la descripción del predio contenido en el título presentado con los antecedentes registrales y específicamente, en el caso de la segregación de porciones del predio matriz, la correcta descripción de dichas porciones por cuanto en mérito a la solicitud de independización y de su base gráfica se abrirán las nuevas partidas registrales a través de la independización.

En tal sentido, apreciándose que existen las discrepancias y omisiones advertidas por el Registrador, corresponde confirmar los numerales 1.1, 1.2 y 1.3 de la observación.

4. En el numeral 1.4 de la observación, el Registrador señala que no se ha descrito las denominadas Área Común 1 y Área Común 2 que se grafican en el plano de independización, aspecto que es rebatido por el apelante en el sentido que dicha área es parte del cerro que no es susceptible de ser aprovechada por los predios independizados, razón por la que no se ha incluido en el reglamento interno.

Sobre el tema, debe señalarse que uno de los principios que informan el derecho registral peruano, es el principio de especialidad que en el Registro de Predios se materializa a través del sistema de inscripción de folio real. De acuerdo a este sistema de inscripción, por cada predio se abrirá una partida registral en el cual se extenderán todas las inscripciones que le correspondan.

En las edificaciones sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común se configura el supuesto de pluralidad de folios, pues las secciones de propiedad exclusiva tendrán su propia partida registral y las zonas comunes quedarán en la partida matriz. Sin embargo, la partida de la sección de dominio exclusivo no es completamente independiente pues estará vinculada a la partida matriz a través del porcentaje de participación sobre las zonas comunes, de manera tal que por ejemplo, cuando se transfiera la sección de propiedad exclusiva simultáneamente se transferirá la cuota indivisible sobre las zonas comunes de la edificación que corren inscritas en la partida matriz ⁽²⁾ .

Sobre la base del principio de especialidad es que en una edificación sujeta el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común deberán estar perfectamente individualizadas tanto las secciones de propiedad exclusiva como las zonas comunes. De allí que el artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios exija que en la solicitud de independización y en los planos se describan tanto las secciones de propiedad exclusiva como los bienes comunes de la edificación.

5. Conforme señala el Registrador, en el presente caso no se describen las Áreas Comunes 1 y 2 que se grafican en el plano de independización.

Al respecto tenemos que las denominadas Área Común 1 y Área Común 2 graficadas en el plano constituyen parte del predio sobre el cual se levantan los Departamentos A y B a nivel del segundo y tercer piso de tal manera que por ejemplo, en el tercer piso dichos departamentos ocupan toda la dimensión del predio matriz. En tal sentido, al constituir dichas porciones el suelo sobre el que se levanta la edificación, tienen la calidad de bienes comunes de conformidad con lo previsto por el literal a) del artículo 40 de la Ley Nº 27157 ⁽³⁾ razón por la que corresponde que sean descritas en la solicitud de independización.

En tal sentido, corresponde confirmar el numeral 1.4 de la observación.

6. En el numeral 2.1 señala el Registrador que no consta registrada la numeración referida en el artículo 2 del reglamento interno, razón por la que solicita que se adjunte el respectivo certificado de numeración. Sobre el tema debe señalarse que uno de los requisitos del reglamento interno es que se indique la numeración de las secciones de propiedad exclusiva ⁽⁴⁾ , circunstancia que hace necesaria la presentación del respectivo certificado expedido por la municipalidad distrital o provincial si el predio se encuentra en la jurisdicción del cercado, si ello no consta registrada.

Sin embargo, conforme ha establecido esta instancia en reiterada jurisprudencia, la presentación del certificado de numeración es exigible cuando en el reglamento interno o en la solicitud de independización se identifique a las secciones de propiedad exclusiva con numeración municipal, lo cual no ocurre en el presente caso pues se les denomina Departamento A y Departamento B. Por lo tanto, la circunstancia que se haya consignado en el artículo 2 del reglamento interno que el inmueble matriz se encuentra ubicado frente a la “Calle Buenos Aires N° 131” no hace exigible la presentación del certificado de numeración pues las secciones de propiedad exclusivas se identificarán e independizarán con la denominación que se ha consignado en el reglamento la cual es distinta a la numeración municipal.

En tal sentido, corresponde revocar el numeral 2.1 de la observación.

7. En el numeral 2.2 de la observación, señala el Registrador que no se ha descrito en el reglamento interno todas las zonas comunes de la edificación. Visto el plano de independización, se aprecia que la únicas zonas comunes de la edificación son las denominadas Área Común 1 y Área Común 2, las cuales conforme se ha señalado en el punto 5 del presente análisis constituye el terreno sobre el que se levanta la edificación. En tal sentido, habiéndose indicado en el Anexo 4 con firmas legalizadas el 13 y 14 de junio de 2007 que el terreno constituye un área común de la edificación, no se requiere que nuevamente se le describa en el reglamento interno.

En consecuencia, corresponde revocar el numeral 2.2 de la observación.

(…)

VII.     RESOLUCIÓN

CONFIRMAR los numerales 1.1, 1.2, 1.3 y 1.4 de la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima al título referido en la parte expositiva y REVOCARLA en lo demás que contiene la observación, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución.

Regístrese y Comuníquese.

FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN, Presidente de la Segunda Sala del Tribunal Registral

LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA, Vocal del Tribunal Registral

GILMER MARRUFO AGUILAR, Vocal del Tribunal Registral

NOTAS:

(1)     Aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral, publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005.

(2)       Reglamento de la Ley Nº 27157, artículo 132.- Transferencia

     La transferencia de la sección inmobiliaria de propiedad exclusiva incluye todos los bienes que la conforman, la participación en los bienes de propiedad común y los derechos de uso, tránsito o servidumbres que la afecten, los que son inseparables de la misma.

(3)       Ley Nº 27157, artículo 40 .- De los bienes de propiedad común

     Los bienes de propiedad común pueden ser, según sea el caso:

     a) El terreno sobre el que está construida la edificación; (...).

(4)       Reglamento de la Ley Nº 27157, artículo 153.- Contenido

     El Reglamento Interno deberá contener, obligatoriamente, lo siguiente:

     a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de propiedad exclusiva, señalando sus áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros, así como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles.