RESOLUCIÓN N° 330-2008-SUNARP-TR-L

Lima, 28 marzo de 2008

APELANTE     :     JUANA CAPCHA ROMERO

TÍTULO          :     N° 529190 del 20/09/2007

RECURSO     :     H.T.D. N° 66621 del 19/12/2007

REGISTRO     :     Predios de Lima

ACTO(s)     :      DECLARATORIA DE FáBRICA, REGLAMENTO INTERNO, JUNTA DE PROPIETARIOS E INDEPENDIZACIONES

(…)

V.     PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Martha del Carmen Silva Díaz

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

- Si la observación formulada por el municipio respectivo en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios emitido, en el sentido que no procede regularizar parte del predio con arreglo a la Ley N° 27157, debe ser tenida en cuenta en la calificación del título que contiene la regularización de la edificación respecto a la integridad del predio.

VI.     ANÁLISIS

1. La calificación registral ⁽¹⁾ constituye el examen minucioso y riguroso que efectúa el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.

Concordantemente, el Reglamento General de los Registros Públicos en su artículo 31 señala que la calificación es la evaluación integral de los títulos presentados al registro con el objeto de determinar la procedencia de su inscripción, con la precisión de que en el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro.

A su vez, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación registral comprende entre otros, el siguiente aspecto: “d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas” ⁽²⁾ .

2. Ahora bien, el procedimiento de regularización de edificaciones contemplado en el Título I de la “Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común” - Ley Nº 27157, y sección primera de su reglamento aprobado por D.S. Nº 008-2000-MTC, norma el trámite de regularización de edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia o conformidad de obra, o que carezcan en su caso de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización.

Este plazo fue ampliado por la Décimo Cuarta Disposición Transitoria de la Ley Orgánica de Municipalidades para las edificaciones concluidas hasta el 31/12/2002, y ampliado nuevamente por la Ley Nº 28473 para las edificaciones concluidas hasta el 31/12/2003. Sin embargo, se estableció esta ampliación de manera transitoria, habiendo vencido el plazo para la regularización de estas edificaciones el 31/12/2005.

3. El artículo 24 del Reglamento de la Ley N° 27157 cuyo Texto Único Ordenado ha sido aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, establece que el documento que da mérito a la inscripción de la regularización es el FOR (formulario registral) aprobado por la SUNARP, el cual constituye título registral, cuando está debidamente llenado, firmado y acompañado de la documentación que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea registrar.

El artículo 25 del Reglamento de la Ley N° 27157 enumera los documentos que se acompañan al FOR, entre los que se encuentran:

- El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, expedido por la municipalidad respectiva, según lo establecido en el artículo 63 del presente Reglamento.

- Plano de localización y ubicación conforme a las características señaladas en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del terreno. De tratarse de un terreno de perímetro irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollará, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimétricas (literal c).

- Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios como closets, despensa, depósitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del FOR (literal d) .

- Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las constancias de haber solicitado la Verificación Ad Hoc correspondiente (literal e).

4. Debe tenerse presente con relación al Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, que en el artículo 63 se precisa que “si la Municipalidad dentro del plazo previsto por este Reglamento ⁽³⁾ , no emite el Certificado, se prescindirá de este documento y el Verificador Responsable indicará, en su Informe Técnico de Verificación, bajo su responsabilidad, los parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios que corresponden a la edificación”.

De esta última norma se desprenden las siguientes conclusiones:

1. Que los parámetros urbanísticos y edificatorios que deben ser tenidos en cuenta para la regularización de la edificación, son los que corresponden a aquella, es decir, a los parámetros que se encontraban vigentes a la fecha de ejecución de la edificación.

2. Que la norma permite que se prescinda del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios –en el caso específico regulado–, asignando competencia suficiente al Verificador Responsable, para indicarlos en ausencia de dicho documento.

5. Asimismo, dicho artículo señala que el propietario, antes de presentar el anteproyecto en consulta o iniciar la tramitación de la Licencia de Obra, deberá obtener de la municipalidad respectiva, el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, certificado que contiene disposiciones normativas mínimas que deben cumplir las edificaciones en determinadas zonas.

Así, dicho artículo dispone que el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios contendrá la siguiente información:

-     Área territorial u otra establecida.

-     Área de actuación urbanística u otra establecida.

-      Zonificación.

-     Usos permisibles y compatibles.

-     Densidad neta máxima.

-     Área de lote normativo.

-     Coeficientes máximos y mínimos de edificación.

-      Porcentaje mínimo de área libre.

-     Alturas máxima y mínima permisibles.

-     Retiros.

-     Alineamiento de fachada.

-     Índices de espacios de estacionamiento.

-      Otros particulares.

-     Fecha de emisión y término de su vigencia

6. Conforme a lo señalado en el numeral 1 del análisis de la presente resolución, uno de los aspectos de la calificación registral es verificar el cumplimiento de las formalidades de los documentos que conforman el título alzado. En este sentido, cuando se trate de la calificación de una declaratoria de fábrica e independización de unidades inmobiliarias, los datos que obren en los documentos que se presenten deberán ser concordantes entre sí.

Así, en el primer extremo de la observación, la Registradora ha señalado que en el certificado de parámetros urbanísticos presentado, se indica que la zonificación es C3, no obstante que en el nuevo plano de ubicación remitido se consigna como zonificación R-3, por lo que deberá subsanar la discrepancia advertida, pues considera que mientras la zonificación C-3 corresponde a Zona de Comercio Sectorial, la Zonificación R-3 corresponde a Residencial de Densidad Media.

Al respecto, debe tenerse presente que la zonificación regula el ejercicio del derecho de uso del suelo de la propiedad inmueble y se concreta en Planos de Zonificación Urbana, Reglamento de Zonificación e índice de Usos para la Ubicación de Actividades Urbanas, constituyendo un conjunto de normas urbanísticas que se dan en función de las demandas físicas, económicas y sociales de la población, permitiendo la localización compatible, equilibrada y armónica de sus actividades con fines de vivienda, producción, comercio, industria, equipamiento, servicios, recreación, turismo, cultura, protección ambiental y de defensa civil. De ese modo se posibilita la ejecución de programas y proyectos de inversión pública y privada en habilitaciones, rehabilitaciones, reurbanizaciones, remodelaciones, renovaciones y en edificaciones nuevas, restauraciones o de saneamiento en áreas no desarrolladas, incipientes, informales o degradadas, garantizando con ello el uso más apropiado, conveniente y oportuno del suelo urbano de la metrópoli.

7. En el presente caso, de la revisión del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N° 863 del 27/02/2007, expedido por la Dirección de Obras y Desarrollo Urbano de la Municipalidad Distrital de Chorrillos, se aprecia que se ha consignado para el predio submateria la zonificación C3 (Comercio sectorial), cuyos usos permisibles y compatibles de acuerdo a dicho certificado son los siguientes: “Comercio, Unifamiliar, Bifamiliar, Multifamiliar y actividades permitidas según Cuadro de Uso del Suelo”.

Cabe señalar que en el literal d) del artículo 64.2 del Reglamento de la Ley N° 27157, en el cual se regula el contenido de los planos que se presentan al Registro, se contempla al “esquema de localización”, indicándose que está“referido a vías principales o lugares públicos notables, en el que se graficarán las zonificaciones vigentes correspondientes a la manzana donde se ubica el inmueble, así como a las manzanas circundantes”.

De la revisión del plano de localización y ubicación (U-1) suscrito por la arquitecta verificadora, Mary Victoria Delgado Castro, con firma legalizada del 10/12/2007 por la Notaria de Lima, Gisella Patricia Jara Briceño, se aprecia que en dicho plano se ha consignado en la parte superior del cuadro denominado: “Esquema de Localización”, la zonificación R-3 - Comercio - Vivienda; no obstante, en el extremo del mismo plano, referido en concreto al predio objeto de regularización, se ha señalado como zonificación: C-3.

Al respecto, si bien es cierto se aprecia una aparente discrepancia en la consignación de la zonificación correspondiente en el esquema de localización presentado, en tanto la primera de ellas (R-3) no encuentra sustento en el Certificado de Parámetros presentado, la referida discordancia no resulta relevante a efectos de la calificación registral en la medida que, como se ha señalado en el párrafo precedente, en el mismo esquema de localización se ha precisado que corresponde al predio objeto de regularización la zonificación C-3, en concordancia con la señalada por el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios presentado.

A mayor abundamiento, cabe precisar que dicha información (Zonificación), no será objeto de publicidad registral por tratarse de un acto (o dato) no inscribible, como lo ha señalado esta instancia en uniforme y reiterada jurisprudencia ⁽⁴⁾ . Asimismo, en aplicación de los principios de informalismo y simplicidad que rigen el procedimiento administrativo, entre ellos el registral, recogido en los artículos 1.6 ⁽⁵⁾ y 1.13 ⁽⁶⁾ de la Ley Nº 27444, y del segundo párrafo del artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos ⁽⁷⁾ , corresponde dotar de sencillez y facilidad al procedimiento registral de inscripción de títulos, a efectos de evitar su complicación por la exigencia del cumplimiento de formalidades que resultan innecesarias para los fines del Registro.

Conforme a lo señalado, corresponde revocar el primer extremo de la observación formulada por la Registradora.

8. En cuanto al segundo extremo de la observación, la Registradora ha señalado que en el rubro de observaciones del Certificado de Parámetros presentado, consta que este es válido para la regularización de las construcciones según Ley N° 27157 solo para el 1° y 2° piso tal como lo señala la Municipalidad de Chorrillos.

De la revisión del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N° 863, se aprecia que en efecto, la Municipalidad Distrital de Chorrillos ha consignado como observación que dicho documento solo es válido para la regularización de las construcciones del 1er y 2do piso, mientras que el 3er piso deberá regularizarse vía municipal en aplicación del artículo 108 del Reglamento de la Ley N° 27157.

Al respecto, el artículo 108 aludido por la municipalidad prescribe lo siguiente: “Toda obra iniciada después del 20 de julio de 1999, sin haber cumplido con el trámite de licencia de obra, deberá ser paralizada por la municipalidad respectiva, la que otorgará un plazo no mayor de veinte (20) días hábiles para iniciar el proceso de regularización de su licencia de obra bajo apercibimiento de demolición de la edificación ejecutada, si no se cumpliera con esta exigencia. En este caso la obra se podrá reiniciar solo cuando se haya obtenido la licencia correspondiente. Esto no es de aplicación a las edificaciones del Sector Público por cuanto no requerían de licencia de Obra.

La regularización de las edificaciones a partir de la fecha de vigencia de la Ley (21/07/1999), ejecutadas sin la correspondiente Licencia de Obra, se sujetará a los procedimientos establecidos en el presente Capítulo. A este efecto, el propietario deberá pagar la multa señalada en el artículo 36 de la Ley, equivalente al 10% del valor declarado de obra, así c omo los derechos de Licencia de Obra. Estos pagos se efectúan mediante la autoliquidación contenid a en el Anexo D del FUO-Parte 1”.

Conforme a lo señalado en dicho certificado, se puede inferir que la Municipalidad Distrital de Chorrillos considera que la construcción relativa al tercer piso de la declaratoria de fábrica materia de saneamiento, se habría efectuado con posterioridad al 20 de julio de 1999, por lo que no correspondería acogerse a las normas de saneamiento contempladas en la Ley Nº 27157 y su Reglamento.

9. Sin embargo, de la revisión del Anexo N° 4 del FOR (formulario registral) suscrito por la arquitecta verificadora Mary Victoria Delgado Castro, con firma legalizada del 21/11/2007 por la Notaria de Lima, Gisella Patricia Jara Briceño, se aprecia que la fábrica materia de regularización (primer, segundo y tercer piso, así como azotea) tiene como fecha de terminación de construcción: febrero de 1999. Es decir, de acuerdo a la Verificadora responsable, el íntegro de la construcción se efectuó dentro del plazo establecido por la Ley para acogerse al trámite de regularización.

En este orden de ideas, se advierte una contradicción entre lo señalado por la Dirección de Obras y Desarrollo Urbano de la Municipalidad Distrital de Chorrillos y la información proporcionada por la Verificadora Responsable.

10. El Ver ificador Responsable, conforme a la definición contenida en el artículo 2 del D.S. N° 008-2000-MTC, Reglamento de la Ley Nº 27157, es “el arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el Índice de Verificadores a cargo de la SUNARP (...); quien, bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularización, constata la existencia y características de la edificación, el cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y edificatorios, y confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del terreno y la edificación”.

El numeral 9.1 del artículo 9 del mismo Reglamento, agrega que este profesional “emite el Informe Técnico de Verificación y declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad física existente, dejando constancia de las observaciones que formula”.

11. De acuerdo con el artículo 12 del precitado Reglamento, el verificador responsable emite el Informe Técnico de Verificación, según el formato que se aprueba conjuntamente con el presente Reglamento, que contiene la constatación de la ubicación del terreno; el área, linderos y medidas perimétricas del terreno; el cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios aplicables al predio; las características arquitectónicas, estructurales y de las instalaciones; de ser el caso, la identificación de las secciones de propiedad exclusiva y sus áreas.

El numeral 13.1. del artículo 13 del mismo Reglamento establece que “cuando el Verificador Responsable constata la existencia de discrepancias, entre el área real del terreno, sus linderos y/o medidas perimétricas, con los que figuran en la partida registral del predio; así como transgresiones a la normativa urbanística o de edificación, las hará constar en el Informe Técnico de Verificación como observaciones”.

De la indicada norma se desprende con meridiana claridad que no es competencia del Registrador, determinar la existencia de transgresiones a la normativa urbanística o de edificación.

12. Las funciones asignadas al Verificador Responsable han sido ratificadas mediante normativa posterior, como se puede apreciar del numeral 2.1. de la Ley N° 27333 que señala lo siguiente: “(...) En los casos que la Ley N° 27157 exige la intervención de un verificador, este asume responsabilidad respecto a la veracidad de la información técnica que verifica así como su conformidad con las normas técnicas y urbanas correspondientes”.

Asimismo, el artículo 24 del Reglamento del índice de Verificadores del Registro de Predios, aprobado mediante Resolución N° 188-2004-SUNARP-SN, modificado por Resolución N° 220-2004-SUNARP-SN establece que es función y obligación del Verificador, certificar, entre otros, “que los predios cumplan con las normas de zonificación y demás normas técnicas sobre edificaciones”.

13. De este modo, compete al Verificador Responsable, en forma exclusiva y excluyente, certificar el cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios de la fábrica a regularizar, así como la concordancia entre la realidad física y los planos que forman parte del expediente de regularización, lo cual supone la veracidad de la información consignada en el FOR y en el Informe Técnico de Verificación.

Teniendo en cuenta que el trámite de regularización tiene como actor principal al Verificador Responsable, quien conjuntamente con el propietario de la edificación otorga el título inscribible, carece de relevancia cualquier pronunciamiento u observación emitida por un tercero, sobre aspectos reservados a la competencia del Verificador.

Asimismo, conforme a lo señalado por este Tribunal en la Resolución N° 721-2006-SUNARP-TR-L del 17/11/2006, esta instancia considera que la opinión del funcionario de la municipalidad, expresada en el certificado, no es obstáculo para denegar la inscripción del título alzado, toda vez que en dicho documento, el funcionario de la Municipalidad, solo evalúa aspectos técnicos que las edificaciones en determinadas zonas deben cumplir, tales como: área territorial u otra establecida, área de actuación urbanística u otra establecida, zonificación, usos permisibles y compatibles, densidad neta máxima, área de lote normativo, entre otros.

En tal sentido, queda fuera del ámbito de la calificación del título que contiene la regularización, la observación formulada por la autoridad municipal, relativa a la presunta improcedencia de la regularización respecto del tercer piso de la edificación.

Por tanto, corresponde revocar el segundo extremo de la observación formulada por la Registradora.

14. Cabe señalar que la voluntad del legislador, de excluir a la autoridad municipal del trámite de regularización, ha quedad o plasmada no solo en la regulación aprobada mediante la Ley N° 27157, sino en la ley complementaria N° 27333, mediante la cual se exoneró expresamente a los actos de inmatriculación y de indepedización (artículos 6 y 7), de la presentación de documentos tales como la constancia catastral a que se refiere el D.S. N° 002-89-JUS y la autorización de subdivisión o independización, estableciéndose en el numeral 7.2 del artículo 7 que “el Registro, por el solo mérito del acto de regularización, procederá a la desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias objeto de la regularización”.

La normativa sobre regularización ha previsto que la autoridad municipal competente, de conformidad con el artículo 31 y 5 literal y) del D.S. N° 008-2000-MTC, toma conocimiento de la declaratoria de fábrica mediante la comunicación posterior que el Notario a cargo de la regularización realiza, a través de la remisión de la copia del FOR y documentos anexos.

(…)

VII.     RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento y DISPONER su inscripción por los fundamentos señalados en el análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES, Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral

ANDREA PAOLA GOTUZZO VÁSQUEZ, Vocal del Tribunal Registral

MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ, Vocal del Tribunal Registral

NOTAS:

(1)     Al respecto, señala Peña Bernaldo de Quiroz, citado por Antonio Manzano Solano, que “(...) calificar es decidir si el hecho del cual se solicita el asiento llega al Registro con los requisitos exigidos para que sea registrable, es decir, determinar si conforme a la Ley, procede o no practicar el asiento solicitado”. Derecho Registral Inmobiliario para iniciación y uso de Universitarios, Volumen II, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios Registrales. J. San José, S.A., Madrid, p. 570.

(2)       Este extremo del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, encuentra su sustento en el principio registral de legalidad, en mérito del cual, los registradores deben calificar la legalidad del título inscribible en cuya virtud se solicita la inscripción del acto o derecho conformante de aquel. Así, el Registrador tiene que verificar entre otras cosas, el cumplimiento de las formalidades de los documentos que conforman el título alzado, así como la validez del acto material que constituye la causa directa e inmediata de la inscripción.

(3)       Cinco (5) días hábiles, de conformidad con lo previsto en el artículo 63 del mismo Reglamento.

(4)     Véase, entre otras, las Resoluciones N° 643-2006-SUNARP-TR-L y N° 704-2006-SUNARP-TR-L.

(5)     Artículo 1.6 de la Ley Nº 27444.- Principio de Informalismo:

     “Las normas de procedimiento deben ser interpretadas en forma favorable a la admisión y decisión final de las pretensiones de los administrados, de modo que sus derechos e intereses no sean afectados por la exigencia de aspectos formales que puedan ser subsanados dentro del procedimiento, siempre que dicha excusa no afecte derechos de terceros o el interés público”.

(6)       Artículo 1.13 de la Ley Nº 27444.- Principio de Simplicidad

     “Los trámites establecidos por la autoridad administrativa deberán ser sencillos, debiendo eliminarse toda complejidad innecesaria; es decir, los requisitos exigidos deberán ser racionales y proporcionales a los fines que se persigue cumplir”.

(7)     Artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos (...) En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro”.