RESOLUCIÓN N° 333-2008-SUNARP-TR-L

Lima, 28 de marzo de 2008

APELANTE     :     DIEGO FRANCO VELIZ DUARTE

TÍTULO     :     24884 del 27/09/2007

RECURSO     :     Del 13/12/2007

REGISTRO     :     De Predios de Huancayo

ACTO(s)     :     TRANSFERENCIA DE ACCIONES Y DERECHOS

(…)

V.     PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como Vocal ponente Elena Rosa Vásquez Torres. Con el informe oral del abogado Diego Veliz Duarte.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

-     Si existen dos predios inscritos en la partida registral y de ser así, si esta circunstancia impide la inscripción de una transferencia de acciones y derechos referida a todo el predio.

VI.     ANÁLISIS

1. En el primer extremo de su observación el Registrador manifiesta que se encuentran inscri tos dos predios en la partida registral, por lo que de acuerdo al principio de especialidad debe independizarse uno de ellos. Considera el Registrador que esa circunstancia impide calcular las alícuotas sobre el área total, como le exige el artículo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Del estudio de la partida registral se advierte que el predio tiene un área de 112,517 m ² , constando sus linderos y medidas perimétricas en el asiento b 1) de la ficha 18766.

En el asiento b 2) de la misma ficha aparece que por mandato judicial del Segundo Juzgado Civil de Huancayo, se inscribió la descripción del área materia de transacción, de esta manera se amplió la inscripción de la transacción a que se refiere el asiento c 3), señalando los linderos y medidas perimétricas del área de 51,144.09 m ² al sur del río Florido, materia de la transacción. Título N° 2806 del 14/04/1997.

2. Con relación a la titularidad de dominio del predio, se verifica que fue materia de transacción en el proceso de nulidad de compraventa (asiento c 7 de la ficha y C 0001 de la partida electrónica). En esta transacción se acordó que el predio de 112,517 m ² es de propiedad de 11 hermanos, correspondiendo a cada uno 10,228.82 m ² :

Bertha Luz Duarte Heredia,

María Luisa Duarte Heredia,

Jorge Augusto Duarte Heredia,

Jesús Antonio Duarte Heredia,

Víctor Américo Duarte Beltrán,

Javier Orlando Duarte Heredia,

Mario Duarte Eyzaguirre,

María Antonieta Duarte Cevallos de López,

César Augusto Duarte Cevallos,

Víctor Raúl Duarte Heredia, y

Beatriz Duarte Vásquez.

Asimismo, se acordó que los cinco hermanos demandantes: Bertha Luz Duarte Heredia, María Luisa Duarte Heredia, Jorge Augusto Duarte Heredia, Jesús Antonio Duarte Heredia y Víctor Américo Duarte Beltrán, tienen un equivalente de 51,144.09 m ² (10,228.82 x 5), área que transfieren a favor de los demandados: Javier Orlando Duarte Heredia y esposa Doris Huerta de Duarte, Mario Duarte Eyzaguirre, Tomás Humberto Olcese Garguverich y esposa Emma María Ugarte Soto de Olcese, Dante Giovani Olcese Gargurevich y esposa Lola Avilez Fernández de Olcese, con intervención de la empresa Inmobiliaria Esperanza Eterna S. A. En virtud de este contrato, los hermanos Javier Orlando Duarte Heredia y Mario Duarte Eyzaguirre, entre otros, pasaron a tener un mayor porcentaje de acciones y derechos, pero en un área delimitada.

En dicha transacción no intervinieron los siguientes copropietarios del predio (asiento c 6 de la ficha): María Antonieta Duarte Cevallos de López, César Augusto Duarte Cevallos, Víctor Raúl Duarte Heredia y Beatriz Duarte Vásquez. No obstante ello, la inscripción de la transacción se encuentra legitimada.

Estando inscrita la transacción, los 4 copropietarios indicados en el párrafo anterior y sus respectivos cónyuges, han transferido sus acciones y derechos (9.09 % que cada uno tenía sobre el inmueble) a Inmobiliaria UPO Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada.

Asimismo, estando inscrita la transacción, Mario Gonzalo Duarte Eyzaguirre y su esposa han transferido las acciones y derechos (9.09%) que sobre el inmueble inscrito en la partida les correspondía.

Estando inscritas dichas transferencias se inscribió la ejecución de la cláusula resolutoria expresa de la transacción antes referida en el asiento C 00008, de esta manera los demandantes readquirieron la propiedad que tenían en la partida registral: Bertha Luz Duarte Heredia , María Luisa Duarte Heredia, Jorge Augusto Duarte Heredia, Jesús Antonio Duarte Heredia y Víctor Américo Duarte Beltrán. Según los términos de la transacción esta readquisición se ha concretado físicamente en 51,144.09 m ² . al sur del río Florido, con las medidas perimétricas y linderos señalados en el asiento b 2) de la ficha. No obstante, no haberse celebrado una división y partición formalmente entre todos los copropietarios, esta delimitación como consecuencia de la inscripción de la transacción y la ejecución de la cláusula resolutoria expresa, importa una asignación de dicha área a determinados copropietarios, circunstancia que se encuentra legitimada.

Con dicha readquisición, los copropietarios Javier Orlando Duarte Heredia y Mario Duarte Eyzaguirre, dejaron de tener un mayor porcentaje de acciones y derechos con relación a los demás hermanos copropietarios.

3.     Tenemos entonces que son titulares del predio: Bertha Luz Duarte Heredia , María Luisa Duarte Heredia, Jorge Augusto Duarte Heredia, Jesús Antonio Duarte Heredia y Víctor Américo Duarte Beltrán, quienes ejercen su copropiedad en los 51,144.09 m ² . Asimismo, Inmobiliaria UPO Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada y Jesús Antonio Duarte Heredia, quienes por exclusión ejercen su copropiedad en la parte del predio de 61,372.91 m ² .

Podemos concluir que hay dos predios en la partida registral con propietarios distintos.

Esta instancia considera que, efectivamente la situación presentada atenta contra el principio de especialidad que exige atender al folio real, en virtud del cual debe generarse una partida registral para cada predio, en la que se inscribirán los actos relativos al mismo.

No obstante ello, si bien es cierto la independización de uno de los predios es un acto que debe realizarse para corregir las distorsiones que existen en la partida registral, este acto, por sí mismo, no redifinirá las alícuotas del predio.

En el presente caso, las alícuotas ya se encuentran definidas, con relación a todo el predio y también a una parte del mismo.

El artículo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios ⁽¹⁾ exige que la cuota ideal se refiera a la totalidad del predio que es objeto de enajenación, pero debe considerarse que este ar-tículo regula situaciones normales y no en las que ha ocurrido distorsiones, como en el presente caso.

Por ello, en partidas registrales como las analizadas, la cuota ideal puede estar referida a la totalidad del predio, como lo exige el artículo, pero también es posible admitir que la cuota ideal se encuentre referida a una parte del predio, siempre que sean expresadas claramente en el título presentado al registro.

Conforme a ello, la independización no es un requisito previo para inscribir una transferencia de acciones y derechos en las partidas registrales en la que se encuentren inscritos dos predios.

4. En el presente caso, se ha presentado la transferencia de acciones y derechos que realiza Bertha Luz Duarte de Veliz a favor del Grupo Inmobiliario y Constructor San Ignacio S. A. C. inscrita en la P. E. N° 11011577 del Registro de Personas Jurídicas de Huancayo, en mérito a la escritura pública del 13 de setiembre de 2004 extendida ante el notario Ronald Rómulo Venero Bocángel, aclarada mediante escrituras del 01/04/2005, 07/05/2005, 04/06/2005, 20/06/2005, extendidas ante el mismo notario.

De dichas escrituras, cuatro ya fueron presentadas con anterioridad al registro mediante el título 7457 del 03/04/2006 y fue materia de la Resolución N° 355-2006-SUNARP-TR-L del 13/06/2006. En esa oportunidad el Tribunal Registral se pronunció indicando que no procedía la inscripción de la cesión a favor del Grupo Inmobiliario y Constructor San Ignacio S. A. C., en tanto la cedente no readquiera la titularidad, ello por cuanto no se cumplía con el principio de tracto sucesivo en el artí culo 2015 del Código Civil.

Ahora que la cedente ya ha readquirido la titularidad del inmueble, se vuelve a presentar el título siendo observado por la situación actual de la partida registral, conforme ya se detalló.

En la primera escritura la cedente Bertha Luz Duarte de Véliz, copropietaria de acciones y derechos del inmueble según el asiento c 6), transfiere a título gratuito a favor de la cesionaria Grupo Inmobiliario y Constructor San Ignacio S. A. C. la totalidad de sus acciones y derechos que le corresponden en el inmueble. Valorizan las acciones y derechos en S/. 20,000.00 nuevos soles.

En las posteriores escrituras públicas se aclara el porcentaje de acciones y derechos materia de transferencia, como consecuencia de las observaciones registrales.

En la última escritura pública del 20/06/2005 intervienen de una parte Bertha Luz Duarte de Véliz y su cónyuge y de la otra el Grupo Inmobiliario y Constructor San Ignacio S. A. C. para señalar que el título fue observado porque se debe precisar que el porcentaje a transferir gratuitamente es el 9.09 % y por ello aclaran que la cedente transfiere la totalidad de sus acciones y derechos del inmueble inscrito en la ficha 18766 a favor de la cesionaria. En la cláusula tercera declaran: “la cedente aclara expresamente que transfiere la totalidad de sus acciones y derechos del bien inmueble descrito en la cláusula primera, cede a título gratuito el 9.09 % que le corresponden del 100 % del inmueble, dejando expresa constancia que el total del inmueble tiene una extensión de 112,517 m ² siendo propietarios de ellos los once hermanos correspondiéndole a cada, hermano 10,228.82 m ² siendo materia de la presente transferencia gratuita solo el 9.09 %, porcentaje que la cedente transfiere a favor de la cesionaria: Grupo Inmobiliario y Constructor San Ignacio S. A. C”.

Efectivamente, si se tiene en cuenta el total del predio, Bertha Luz Duarte tiene 9.09 % de acciones y derechos del total del predio. Sin embargo, si solo se tiene en cuenta el predio de 51,144.09 m ² dicha copropietaria tiene el 20 % de esta área.

En esa línea, si el porcentaje de acciones y derechos de Bertha Luz Duarte se encuentra plenamente identificado con relación al total del predio inscrito en la ficha 18766 que continúa en la P. E. N° 02010781, porcentaje el que en su totalidad es materia de transferencia, y no estando independizada el área de 51,144.09 m ² ; resulta excesivo solicitar la previa independización e implícitamente la modificación de la escritura pública para adecuarse a la nueva partida registral.

Corresponde, por lo tanto, revocar el punto 1.1. y el punto 2 de la observación.

5. Con relación al punto 1.2. de la observación, no se ha acreditado el pago de los impuestos predial y de alcabala. AI contener una transferencia de dominio de un inmueble, es necesario que se acredite el pago de dichos impuestos, de conformidad con el artículo 7 del D. Legislativo N° 776, que dispone que los Registradores Públicos deberán requerir que se acredite el pago de los impuestos predial y de alcabala, en los casos que se transfieran los bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripción o formalización de actos jurídicos. La exigencia de la acreditación del pago se limita al ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se pretende inscribir o formalizar, aún cuando los períodos de vencimiento no se hubieran producido.

Según el precedente de observancia obligatoria aprobado en el Octavo Pleno del Tribunal Registral sobre el impuesto predial, “el ejercicio fiscal cuyo pago debe acreditarse es el de la fecha del acto, aunque no tenga fecha cierta”. Por lo tanto, debe acreditarse el pago del impuesto predial del año 2004. Para subsanar debe tenerse en cuenta la Directiva N° 07-2005-SUNARP-SN.

Se confirma este extremo de la observación.

6. El Registrador considera en el punto 1.3 de su observación que el contrato no es una cesión de derechos y acciones en los términos del artículo 1206 del Código Civil, sino un contrato de compraventa, por lo que se debe aclarar al respecto mediante escritura pública.

Las partes denominan el contrato como cesión de acciones y derechos. Es un contrato a título gratuito en el que la totalidad de las acciones y derechos lo valorizan en S/. 20,000.00 nuevos soles.

Es cierto que no estamos frente a una cesión de derechos en los términos del artículo 1206 del Código Civil ⁽²⁾ , pero tampoco estamos frente a un contrato de compraventa regulado en el artículo 1529 del mismo código ⁽³⁾ , como señala el Registrador.

De las cláusulas del contrato se verifica que se trata de una donación, al respecto el artículo 1621 del Código Civil establece que por la donación el donante se obliga a transferir gratuitamente al donatario la propiedad de un bien. Por su parte, el artículo 1625 del Código Civil prescribe que la donación de bienes inmuebles, debe hacerse por escritura pública, con indicación individual del inmueble o inmuebles donados, de su valor real y el de las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo sanción de nulidad.

Siendo que se pretende inscribir una transferencia de dominio, esta instancia considera que estando a la verdadera intención de las partes, la escritura pública otorgada puede ser considerada como un contrato de donación sin que la denominación que le hayan dado las partes al contrato perjudique la inscripción del título.

Debe revocarse, por lo tanto, este punto de la observación.

7. La indicación de los títulos señalados en el punto 1.5, tiene carácter informativo, por lo que debe dejarse sin efecto esta observación.

8. En consecuencia el título puede ser inscrito, siempre que se acredite el pago de los impuestos ya referidos, por lo que procede hacer la liquidación de los derechos registrales, dejándose sin efecto el punto 1.4 de la observación:

Interviene la Vocal suplente Andrea Paola Gotuzzo Vásquez, autorizada mediante Resolución N” 050-2008-SUNARP/PT del 13/03/2008.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII.     RESOLUCIÓN

CONFIRMAR el extremo 1.2 de la observación del Registrador del Registro de Predios de Huancayo puesta al título referido en el encabezamiento, DEJAR SIN EFECTO los extremos 1.4. y 1.5 y, REVOCAR lo demás que contiene, por los fundamentos expresados en la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

ELENA SOSA VÁSQUEZ TORRES, Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral

MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ, Vocal del Tribunal Registral

ANDREA PAOLA GOTUZZO VÁSQUEZ, Vocal(s) del Tribunal Registral

NOTAS:

(1)     Artículo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

     Transferencia de cuotas ideales de un predio

     En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicará, además de los datos previstos en el literal d) del artículo 11, la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación, circunstancia que debe constar expresamente en el título.

(2)       Artículo 1206.- Cesión de derechos

     La cesión es el acto de disposición en virtud del cual el cedente transmite al cesionario el derecho a exigir la prestación a cargo de su deudor, que se ha obigado a transferir por un título distinto. La cesión puede hacerse aun sin el asentimiento del deudor.

(3)     Artículo 1529.- Definición

     Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero.