Resolución Nº 033-97-ORLC/TR

Lima, 30 de enero de 1997

     VISTA, la apelación interpuesta por HERNAN CRISTIANSEN BRICEÑO (Hoja de Trámite Nº 24060 de fecha 25 de Noviembre de 1996), contra la observación del Registrador del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, Dr. Alvaro Delgado Scheelje, a la solicitud de Rectificación e independización de Inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal, en mérito a la solicitud de fecha 5 de Noviembre de 1996 y al título archivado Nº 116519 del 24 de Octubre de 1989. El Título se presentó el 7 de Noviembre de 1996 con el Nº 177860. El Registrador denegó la inscripción solicitada, por cuanto: «Previamente deberá asignárseles el porcentaje de participación de las zonas comunes, por lo tanto debe modificarse el Reglamento de Propiedad Horizontal, con la intervención de todos los co- propietarios, de conformidad con la Ley Nº 22112 de Propiedad Horizontal y su Reglamento" ; y,

     CONSIDERANDO:

     Que, el título materia de grado corresponde a la solicitud de rectificación y apertura de partida registral en mérito a la solicitud de fecha 5 de Noviembre de 1996, a la cual se adjunta copia simple de la escritura de aclaración y modificación de Declaración de Fábrica, Independización y Reglamento Interno de Propiedad Horizontal de fecha 1º, de Setiembre de 1989, otorgada por don César Chichizola Olazo a favor de Molfuturo S.R.Ltda. extendida ante el Notario Dr. Gustavo Correa Miller;

     Que, manifiesta el apelante, que con fecha 6 de Diciembre de 1989 y en virtud del Título Nº 116519, se procedió a inscribir en el asiento 2-B) de la Ficha 295318 del Registro de la Propiedad Inmueble, la fábrica del predio, habiéndose obviado abrir en fichas independientes las dos unidades de la azotea que se reservara como propiedad de Molfuturo S.R.Ltda;

     Que, asimismo, expresa el apelante, se le ha vendido la unidad inmobiliaria del sector izquierdo de la azotea sobre el cual ha construido un departamento, adjuntando como constancia de ello, copia simple de una minuta de compra-venta de fecha 31 de Diciembre de 1990;

     Que, revisado el referido título archivado Nº 116519 del 24 de Octubre de 1989, es de verse que éste contiene la escritura de fecha 2 de Febrero de 1989 de Declaración de Fábrica, Independización y Reglamento Interno de Propiedad Horizontal del edificio de 3 pisos situado en el lote Nº 2 Mz. L de la Urbanización La Calera de la Merced, distrito de Surquillo y asimismo la escritura aclaratoria de fecha lo de Setiembre de 1989, extendida ante el Notario Dr. Gustavo Correa Miller;

     Que, en virtud de la escritura aclaratoria antes referida se modificó la Declaratoria de Fábrica, Independización y Reglamento Interno de Propiedad Horizontal originaria, en lo referente a la descripción de las zonas de dominio exclusivo y común, agregándose la zona de la azotea , con tres sectores; derecho, izquierdo y central con 44.0175 mts. 2, 42.7475 mts y 9.90 mts de área , respectivamente, áreas sobre las cuales se reservó la propiedad la Constructora Molfuturo S.R.Ltda. y que no habían sido mencionadas en la escritura original;

     Que, son requisitos de la propiedad horizontal la existencia de una edificación, dos o más secciones de uso exclusivo, dos o más propietarios de secciones, y bienes de uso común y servicios comunes, siendo que cada bien objeto de propiedad separada lleva inherente a él un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute; y de acuerdo a ello establece el Art. 22 del Decreto Ley Nº 22112 que “cada propietario de una sección de dominio exclusivo es copropietario del terreno sobre el que está construida la edificación o conjunto de edificaciones y de los bienes de dominio común, en proporción al área construida de su sección. En igual proporción tendrá derecho a participar en las votaciones que se lleve a cabo en las Juntas de Propietarios y obligación a contribuir para los gastos de conservación, mantenimiento y administración de dichos bienes y de los servicios comunes”;

     Que, en el presente caso, es pertinente determinar la aplicación del Art. 2º del Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal, aprobado por D.S. Nº 019-78-VC, en cuanto establece que el área construida que señala el artículo 2º de la Ley para el cómputo de la cuota de participación los derechos y deberes del copropietario corresponde a los ambientes techados de cada sección, teniendo en cuenta que también pueden constituir bienes de dominio exclusivo áreas sin techar como son las azoteas y algunas zonas de estacionamiento;

     Que, para ello debe tenerse en cuenta que, según se señala en la Exposición de Motivos de la Ley sobre Propiedad Horizontal de España, "la ley brinda una regulación que por un lado es suficiente por sí, para constituir en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones y, por otro lado admite que por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley", siendo que de acuerdo a ello, no puede existir zona de dominio exclusivo alguno que no cuente con un porcentaje de participación, aunque sea mínimo, sobre los bienes y servicios comunes y en las obligaciones que se derivan en este sistema de copropiedad sui-géneris, no obstante esta exigencia se aleje en nuestro caso del texto expreso del Art. 2º del Reglamento antes señalado, texto que además deviene inaplicable en algunos casos;

     Que, se aprecia en la legislación comparada, que a fin de respetar el necesario correlato entre la propiedad exclusiva y la participación sobre la propiedad común, la ley española prevé que para fijar la cuota de participación se tomará como base la superficie del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación o el uso que se presume racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, y, por su lado, la legislación argentina contempla que el derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, ello a diferencia del referente restrictivo de área techada que utiliza el Reglamento de nuestra ley;

     Que, las azoteas son consideradas como bienes de dominio común, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezca cláusulas en contrario tal como lo dispone el inciso h) del Artículo 3º del citado D.L. Nº 22112, y siendo que en el presente caso consta de la escritura aclaratoria y planos contenidos en el Título Nº 116519 del 24 de Octubre de 1989, que la azotea está constituida por el tanque de agua, pozos de luz y ventilación, ingreso y áreas libres dividida en tres sectores cuya propiedad se reservó Molfuturo S.R.Ltda., se desprende que existen zonas de dominio exclusivo y zonas de dominio común, por lo que en concordancia con lo expresado en los considerandos que anteceden, resulta necesario asignar a aquéllas un porcentaje de participación en las zonas comunes a que se refiere el Artículo 2º del Decreto Ley Nº 22112, porcentaje que debiera adecuarse en todo caso al referente de área construida al que alude el precitado artículo;

     Que, la asignación de porcentajes que conlleva la transformación de los bienes comunes en exclusivos como en el presente caso, implica además la redistribución de las cuotas entre el número de copropietarios modificando el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal, lo cual de conformidad con el Art. 119 del Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal, debe efectuarse con el voto unánime de los propietarios de secciones;

     De conformidad con lo dispuesto en el Art. 2011º del Código Civil, concordante con el numeral IV del Título Preliminar, 150º y 151º del Reglamento General de los Registros Públicos, y,

     Estando a lo acordado:

      SE RESUELVE:

      Confirmar la observación formulada por el Registrador del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima al título referido en la parte expositiva y ampliarla conforme a los considerandos expuestos en la presente Resolución.

Regístrese y Comuníquese.

(Fdo.)

Dra. Martha Silva Díaz, Presidenta del Tribunal Registral. –

Dra. Elena Vásquez Torres, Vocal del Tribunal Registral. –

Dr. Carlos Delgado Pacheco, Vocal (e) del Tribunal Registral. –