RESOLUCIÓN Nº 393-2004-SUNARP-TR-L

     Lima, 26 de junio de 2004

      APELANTE      Saturnina Pique De Medina
      TÍTULO      970 del 13 de mayo de 2004
      RECURSO      HTD. Nº 49 del 1 de junio de 2004
      REGISTRO      Propiedad Inmueble de Huaral
      ACTO (S)       Inmatriculación

      SUMILLA

      LA PROMESA DE COMPRA O VENTA

     “No resulta registrable un contrato de promesa de venta celebrado durante la vigencia del Código Civil 1936, por cuanto a la fecha ha transcurrido en exceso el plazo de dos años que tenía el coestipulante para manifestar su voluntad de comprar o vender. En todo caso, podrá acceder al registro el contrato de compraventa definitiva”.

      I.     ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

     Mediante el presente título se solicita la inmatriculación del predio ubicado en la Av. Los Naturales Nº 235, de la provincia de Huaral, departamento de Lima.

     A tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:

     1. Parte notarial de escritura pública de protocolización de escritura imperfecta del 23 de diciembre de 1985 por ante la Notaria Julia Narvaez de Balbín, referente a una escritura imperfecta de contrato de promesa de venta del 2 de febrero de 1967 por ante el Juez de Paz, contrato celebrado por Mercedes Mercado Viuda de Medina a favor de Primitivo Medina Mercado el 2 de febrero de 1967, en la cual corren insertos (entre otros):

     - Escritura Imperfecta del Contrato de Promesa de Venta por ante el Juez de Paz del 2 de febrero de 1967 y el contrato de promesa de venta del 2 de febrero de 1967.

     - Resolución Nº 1 del 27 de agosto de 1985 expedida por el Juez de Tierras de Huaral, que resuelve protocolizar dicho documento por ante Notario.

     - Resolución del 3 de diciembre de 1985 que declara consentida la resolución anterior.

     - Partida de defunción de Mercedes Mercado Machagua viuda de Medina.

     - Constancias de notificación.

     - Comprobante de pago del Impuesto Predial correspondiente al año 1985.

     2. Constancia Negativa de Catastro expedida por la Municipalidad Provincial de Huaral.

     3. Memoria descriptiva visada por la Municipalidad Provincial de Huaral.

     4. Plano perimétrico visado por la Municipalidad Provincial de Huaral.

     5. Copia autenticada de recibo de pago del Impuesto Predial 2003-1 y 2003-2.

     6. Declaración jurada del Impuesto Predial 2003.

     7. Informe Técnico Nº 1427-2004-SUNARP-ZR. Nº IX/OC expedido por la Oficina de Catastro de la Zona Registral Nº IX-Sede Lima, correspondiente a una presentación anterior, título Nº 172 del 27 de enero de 2004.

      II.     DECISIÓN IMPUGNADA

     El Registrador Público del Registro de la Zona Registral Nº IX - Sede Huaral, Enrique Obed Chavez Solano, denegó la inscripción formulando la siguiente tacha:

     “Sírvase presentar el parte notarial de la escritura pública de compraventa del inmueble materia de inmatriculación otorgada a favor de Primitivo Favio Medina Mercado y su cónyuge Nelly Laos de Medina. Se deja constancia que solo se ha presentado el parte notarial de la escritura pública de protocolización de un contrato de promesa de venta. Base legal: artículo 2010 del Código Civil y artículo 9 del Reglamento General de los Registros Públicos”.

      III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

     El apelante manifiesta que, de las cláusulas del contrato se determina que la naturaleza del convenio es la de una compraventa, pues se verifica que se encuentra descrito clara y minuciosamente el bien materia de la enajenación, está fijado el precio y forma de pago, existiendo constancia expresa de su cancelación, en ninguna parte de la escritura está la obligación de suscribir posteriormente otro documento de perfeccionamiento o de compraventa.

     Los pactos aludidos corresponden a los contratos de compraventa y no a una promesa de venta, por consiguiente si por error lo denominaron equivocadamente, esta formalidad mínima no puede prevalecer sobre lo sustancial, esto es una compraventa.

     Señala que en el supuesto de suscribir documento adicional, en este solo tendría que reproducir lo ya pactado.

      IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

     No existe.

      V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

     Interviene como Vocal ponente Luis Alberto Aliaga Huaripata.

     De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala, la cuestión a determinar es la siguiente:

     Si puede acceder al Registro un contrato de promesa de venta celebrado durante la vigencia del Código Civil de 1936.

      VI. ANÁLISIS

     1. El artículo 1392 del Código Civil de 1936, norma vigente al momento del otorgamiento de la celebración del contrato de promesa de venta (cuya escritura imperfecta fue autorizada por el Juez de Paz el 2 de febrero de 1967 y protocolizada por ante Notario el 23 de diciembre de 1985), disponía que el convenio por el cual una persona promete comprar o vender a otra, alguna cosa, por un precio y en un plazo determinados, produce los efectos de una compraventa desde que el coestipulante declare en el plazo fijado, su voluntad de comprar o vender.

     Es decir, nos encontramos frente a un contrato preparatorio por cuanto su finalidad era la celebración de un contrato definitivo de compraventa, contrato que producía todos los efectos de contrato definitivo (compraventa) desde el momento en que el coestipulante (comprador o vendedor), dentro del plazo fijado que no podía ser mayor de 2 años para el caso de inmuebles¹, declaraba su voluntad de comprar o vender. La circunstancia que de la sola voluntad del coestipulante dependían los efectos del contrato definitivo implicaba que el contrato de promesa de venta debía contener todos los elementos de dicho contrato definitivo, es decir, la descripción del bien y el precio que se pagaría como contraprestación.

     2. Tal como se expresó en la Resolución del Tribunal Registral Nº 103-2004-SUNARP-TR-L del 20 de febrero de 2004, lo anterior permite concluir que el contrato de promesa de venta a que se contrae el Código Civil de 1936 tiene similar naturaleza jurídica que el contrato preparatorio de opción regulado por el Código Civil de 1984. Así, se establece en el artículo 1419 del código sustantivo vigente que “por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no”. Cabe señalar que de conformidad con el artículo 1422 del código vigente, el contrato de opción debe contener todos los elementos y condiciones del contrato definitivo.

     3. Lo expuesto previamente tiene correlato en las normas relativas a los Registros Públicos; así, al igual que el numeral 2 del artículo 2019 del Código Civil vigente ² dispone que el contrato de opción es inscribible en el Registro de Propiedad Inmueble, el numeral 2 del artículo 1042 del abrogado Código Civil de 1936 también disponía que el contrato de promesa de venta era inscribible.

     Por lo tanto, en principio sería registrable un contrato de promesa de venta celebrado durante la vigencia del Código Civil de 1936.

     Sin embargo, considerando que desde la vigencia del Código Civil de 1984 ha transcurrido en exceso el plazo de 2 años que tenía el coestipulante para expresar su voluntad de comprar o vender, a la fecha no resultará procedente la inscripción de contratos de promesa de venta por haber vencido el mencionado plazo de dos años.

     En todo caso, lo que procederá es la inscripción de la compraventa definitiva.

     4. Del contrato de promesa de venta celebrado por Mercedes Mercado Viuda de Medina a favor de Primitivo Medina Mercado el 2 de febrero de 1967 –formalizado en escritura imperfecta por ante el Juez de Paz el 2 de febrero de 1967, la misma que dio lugar a la extensión de la escritura pública de protocolización de escritura imperfecta del 23 de diciembre de 1985 por ante la Notaria Julia Narvaez de Balbín–, se tiene que en la cláusula primera se indica “en la fecha, yo Mercedes Mercado Viuda de Medina, me comprometo a vender a don Primitivo Fabio Medina Mercado un terrenito (...)” describiendo sus características físicas, lo que concuerda con el encabezado del contrato que señala “promesa de venta”; además en la cláusula tercera se indica el precio de venta y que la misma ha sido pagada.

     Asimismo, en la cláusula segunda del mismo contrato se precisa la situación legal del derecho de la transferente, es decir, que aún no había consolidado su derecho de propiedad sobre el bien al momento de celebrar el contrato.

     En efecto, allí se indica que “este bien lo ha adquirido de doña Inés Bautista Viuda de Solari, quien aún no me ha otorgado la correspondiente escritura de venta, pero sí me ha otorgado promesa de venta, protocolizada en la notaría pública de don Bernardino E. Barboza con fecha 9 de abril de 1960”; agregándose seguidamente que, “en cuanto la parte de doña Inés Bautista Viuda de Solari, arreglo su titulación y me ponga expedita, otorgará a don Primitivo Fabio Medina Mercado la correspondiente escritura de venta, para lo cual otorgamos este contrato al término de ley”.

     5. De contenido del contrato, descrito anteriormente, se aprecia que las partes han determinado todos los elementos del contrato definitivo de compraventa como son el bien objeto de la venta y el precio del mismo, este último incluso ya ha sido entregado a la parte vendedora.

     Sin embargo, conforme a los términos del artículo 1392 del Código Civil de 1936, las partes no han hecho depender el efecto del contrato preparatorio de compraventa a la declaración única del coestipulante (comprador o vendedor) sino que se han obligado expresamente a celebrar en el futuro un contrato definitivo de compraventa, cuando se regularice el derecho de propiedad de la transferente.

     Por lo tanto, de acuerdo con lo expresamente estipulado por las partes contratantes, el contrato definitivo de compraventa no dependerá de una sola voluntad, sino de la voluntad conjunta de ambas partes contratantes.

     6. Por otro lado, si bien se ha señalado que el precio de venta ha sido íntegramente cancelado, lo cual nos podría llevar a concluir que en el presente caso nos encontramos en realidad frente a un contrato de compraventa definitiva, el mismo que conforme al artículo 1172 del Código Civil de 1936, al contener la obligación de dar un inmueble determinado conllevaba la transferencia de la propiedad, salvo pacto en contrario, no debe perderse de vista la precisión que se hace en la cláusula segunda en el sentido que los contratantes se obligaron a celebrar el contrato definitivo.

     Asimismo, la autorización para entrar en posesión del inmueble contenida en la cláusula sexta del contrato no implica la transferencia de la propiedad a favor del promitente comprador en la medida que dicha autorización se efectúa dentro del contexto de un contrato de promesa de venta.

     7. Cabe señalar que en reiterada jurisprudencia, esta instancia ha establecido que resulta aplicable a la calificación registral las reglas de interpretación de los actos jurídicos, entre ellos, el artículo 168 del Código Civil vigente, según el cual el acto jurídico debe ser interpretado de acuerdo con lo que se haya expresado en él y según el principio de la buena fe.

     Así, si bien es cierto que en el presente caso, de algunas cláusulas del contrato se tiene que se ha pagado el precio de venta y que el adquirente ha tomado posesión del bien, también lo es que, existen otras cláusulas que señalan que permiten concluir que se trataba solo de una promesa de venta (cláusula segunda).

     En consecuencia, corresponde confirmar la tacha formulada por el Registrador Público en razón de no contener el presente título acto inscribible conforme a lo previsto por el artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos³.

     Estando a lo acordado por unanimidad.

     VII. RESOLUCIÓN

     CONFIRMAR la tacha formulada por el Registrador Público del Registro de Propiedad Inmueble de Huaral al título referido en el encabezamiento, por los fundamentos expuestos en la presente Resolución.

     Regístrese y comuníquese.

     SS. GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA; MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ; LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA


(1) Al respecto, el artículo 1393 del Código Civil de 1936, disponía lo siguiente: “En la promesa de comprar o vender, se designará el plazo.

Este plazo no puede pasar de dos años, si la cosa es inmueble, o derecho sobre inmueble, ni de un año si es mueble.

Si no hay plazo convencional, se entiende fijado el que designa este artículo”.

(2) Sobre el particular, señala la Esposición de Motivos Oficial del Código Civil, Registros Públicos, publicada en la Separata Especial del diario oficial El Peruano el 19 de noviembre de 1990, pág. 19 que “Se menciona a los contratos de opción y no a los contratos de promesa de venta, con el objeto de respetar la decisión legislativa adoptada de llamar contratos de opción a lo que antes se designaba como promesa” .