Resolución Nº 040-97-ORLC/TR

Lima, 30 de enero de 1997

     VISTA , la apelación interpuesta por el BANCO DE CREDITO DEL PERU representado por Ernesto Federico Ferrero Butters y Pilar Cebrecos Revilla (Hoja de Trámite Nº 10042 del 22 de mayo de 1996) contra la observación formulada por el Registrador Público Dr. Richard Eddy Barnett Ivazeta a la solicitud de inscripción de Resolución de Contrato en mérito a partes notariales de la Escritura Pública otorgada por la recurrente el 6 de enero de 1994 por ante Notario de Lima Dr. Manuel Reátegui Tomatis. El Título se presentó el 22 de abril de 1996 con el Nº 62511. El Registrador denegó la inscripción por cuanto: "La Escritura Pública de Resolución de Contrato debe ser suscrita por la propietaria del inmueble Carmen Pipo Torres o debe ser ordenada mediante Resolución Judicial"; y;

     CONSIDERANDO:

     Que, mediante el presente título, el Banco de Crédito del Perú, solicita la inscripción de la Resolución Unilateral del Contrato de Compraventa que celebró en calidad de vendedor con doña Carmen Pipo Torres en calidad de compradora, el mismo que fuera elevado a escritura pública el 23 de abril de 1994 por el Notario Dr. Manuel Reátegui Tomatis, haciendo uso de la facultad prevista en el inciso 3 de la cláusula cuarta del contrato referido, ya que según indica, la compradora adeuda al Banco, el importe correspondiente a 12 letras de cambio aceptadas por ella;

     Que, el contrato de compraventa materia de resolución fue inscrito en el asiento 2-c) de la Ficha Nº 314968 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, partida registral correspondiente al inmueble ubicado en la calle Formosa Lote 7-C de la Manzana E-1 de la Urbanización Los Cedros de Villa - Distrito de Chorrillos, en mérito al título Nº 63985 del 2 de julio de 1992;

     Que, consta del título Nº 63985 mencionado, que la venta se realizó por el precio de U.S.$ 7,392.00 dólares americanos, habiéndose fijado como cuota inicial del precio la suma de $ 739 dólares y el saldo equivalente a $ 6,653 dólares en 36 cuotas de $ 278 dólares cada una, cuotas que devengarán $ 3,355 dólares por concepto de intereses representadas cada una de ellas por letras de cambio, venciendo el 1 de abril de 1992 la primera de ellas;

     Que, aparece de la cláusula cuarta del contrato de compraventa, que las partes estipularon, que en caso que la compradora faltara al pago de dos de cualesquiera de las cuotas de amortización del saldo de precio, alternadas o consecutivas, el Banco a su exclusiva elección podría optar, alternativamente, entre otras, según inciso 3, a dar por resuelto el contrato sin necesidad de previa intimación, en cuyo caso, el 25% del precio de venta pactado, quedaría en favor del Banco en calidad de lucro cesante, acordando, asimismo, que no sería aplicable esta alternativa, en el caso previsto por el Artículo 1562º del Código Civil;

     Que el Artículo 1430º del Código Civil permite convenir expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria;

     Que, los contratos están sujetos al denominado deber de observancia (Pacta Sunt Servanda), es decir, los contratos son ley entre las partes, ya que son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos, siendo las disposiciones de la ley supletorias de la voluntad de las partes, salvo que sean imperativas, tal como lo prescriben los Artículos 1361º y 1356º del Código Civil;

     Que, versando la observación registral sobre la necesidad de intervención de la compradora, o en su defecto de intervención judicial para su registro, resulta necesario precisar los alcances y consecuencias del acto que solicita inscribir;

     Que, siendo ello así, la diferencia de la resolución por incumplimiento prevista en el Artículo 1428º del Código Civil y sobreentendida siempre en los contratos sinalagmáticos, cuya ejecución procede en vía de acción y se produce cuando el Juez así lo declara, la cláusula resolutoria expresa, prevista en el Artículo 1430º del citado código, opera cuando la parte fiel invoca la resolución, unilateralmente, por causal prevista en dicha cláusula y la comunica a la parte infiel, circunstancia que determina la eficacia de la citada cláusula, produciéndose la resolución automática sin intervención de Juez; conforme se expresa en la Exposición de Motivos sobre la materia, publicada el 8 de abril de 1989 en el Diario Oficial "El Peruano";

     Que, la modificación introducida al Artículo 1372º del Código Civil por las Disposiciones Modificatorias del Código Procesal Civil, que establece textualmente en su segundo párrafo: "La resolución se invoca judicial o extrajudicialmente. En ambos casos, los efectos de la sentencia se retrotraen al momento en que se produce la causal que la motiva”, contiene un evidente error material que no puede cambiar la naturaleza jurídica de la resolución extrajudicial que no requiere de intervención judicial, sostener lo contrario sería admitir que el tratamiento legislativo de la resolución por incumplimiento voluntario de la contraparte, normados en los Artículos 1429º y 1430º, que se efectúan mediante resoluciones extrajudiciales han quedado derogadas, y que en esta materia el Código Civil ya no acepta la aplicación de la cláusula expresa de resolución que tiene su origen directo en la Lex Commissoria del Derecho Romano, que goza de un gran auge en el derecho moderno y que permite resolver automáticamente el contrato por el simple hecho de la inejecución, sin que el Juez tenga que intervenir, sin que él tenga el medio de retardar o de impedir la resolución mediante la concesión de un término al deudor (FORNO, Hugo, Resolución por Incumplimiento en Temas de Derecho Contractual - 1987, pág. 115);

     Que, "no puede desconocerse el derecho del deudor de oponerse a que funcione la resolución, pero esta oposición no puede parar los efectos de ella, que se producen por mandato de la Ley”. Ocurre pues que la oposición del deudor debe recorrer un camino distinto, o sea, no intentar detener la resolución de pleno derecho, sino recurrir al juez para que constatando que no se han dado los supuestos de aplicación del pacto o comisorio, declare que la resolución no se ha producido y que, por ello, el contrato continúa vigente. En el ínterin, o sea en el lapso que medie entre el conocimiento de la comunicación del acreedor y la sentencia que declare que el contrato continúa vigente, la resolución de pleno derecho produce todos sus efectos porque como dice Morello, está ya materializada (De La Puente y Lavalle- El Contrato General, Vol. XV 2da. parte, Tomo 4);

     Que, ante los efectos fatales de la cláusula resolutoria expresa, señala la doctrina "Para que se tenga un verdadera cláusula resolutoria expresa y no una cláusula de estilo, es necesario que se especifique y concrete que se trata de una cláusula de tal clase, quedando patente que la voluntad de las partes se ha referido con toda certeza a la misma, para que de ella se derive la gravísima y excepcional sanción ipso jure sin intervención estimativa del juez y sin posibilidad de dilación; y al propio tiempo que el incumplimiento quede bien determinado, esto es que se concrete en un suceso de fácil y de material comprobación" (comentario al artículo 1456º del Código Civil Italiano citado por Manuel De La Puente y Lavalle, op. sit.); es así, que la cláusula debe cumplir con lo siguiente: a) la condición previa, es decir el incumplimiento que provocará la resolución y b) el efecto específico que tiende a producir. Siendo que revisado el título archivado Nº 63985 del 2 de julio de 1992 se advierte que la cláusula cuarta contiene los dos requisitos, con lo que quedó configurada la cláusula resolutoria expresa o pacto comisorio;

     Que, en cuanto al momento en que la resolución produce efectos, cabe señalar que no obra de pleno derecho con el incumplimiento sino cuando la comunicación es recibida por el deudor incumpliente; a tenor del 2º párrafo del Art. 1430º del Código Civil; y en razón de que no se establece su contenido ni una formalidad específica para la comunicación entendemos que debe reunir los requisitos mínimos, haciéndole saber a la parte incumplidora la voluntad de hacer valer la cláusula resolutoria expresa, declarando resuelto el contrato ante el incumplimiento de una o varias obligaciones individualizadas con las modalidades convenidas, como bien lo señala la Exposición de Motivos del Código precitado y que debe ser fehaciente, para que no quede duda que el acreedor está haciendo uso del derecho que le concede la Ley;

     Que, si bien en nuestras normas registrales no se establece específicamente que las cláusulas resolutorias expresas incluidas en un contrato de compraventa sean inscribibles, porque se entiende que surten sus efectos por aplicación del principio de fe pública registral, es de señalar que el Art. 44º inciso 5 del Reglamento de las Inscripciones establece que toda inscripción además de los requisitos especiales que para cada clase determinada contendrá las condiciones del derecho que se inscriban dentro de las cuales se pueden considerar a dichas cláusulas, aunque no se trate de condiciones ya que no son hechos futuros e inciertos pero si son sanciones que entran en juego por aplicación del ordenamiento jurídico; atendiendo a esto, es conveniente que aparezcan en los asientos registrales para que haya una mayor seguridad en la contratación, con tanta mayor razón cuanto que es indispensable para los terceros conocer, al efecto de salvaguardar sus derechos quién es el titular de la acción resolutoria que puede afectar a la estabilidad y permanencia del dominio inscrito;

     Que, por otro lado expresamente, sí resulta inscribible el cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados debiendo constar en un nuevo asiento extendido a favor de quien corresponda por aplicación del artículo 2019º inciso 4 y 6º del Reglamento de las Inscripciones; y por que el ejercicio de la resolución por incumplimiento produce efectos extintivos, mediante una disposición unilateral de voluntad, un negocio jurídico completo o relación jurídica particular, repercutiendo en la esfera de otro sujeto (Hugo, Op. sit, pag. 87), su inscripción significa la cancelación automática de la inscripción del acto o contrato porque se extinguió del todo el derecho inscrito, de conformidad con el Inc. 1 del Art. 94º del indicado Reglamento;

     Que, en lo que respecta a la eficacia real o eficacia obligatoria de la resolución, esto es, si en virtud de ellas las partes readquieren la titularidad del bien o del derecho real que han transferido por razón del contrato o si sólo tienen un derecho a exigir que se realice el acto necesario para que la readquisición se produzca, a decir de FORNO (op. sit.p.91), ello depende de la posición que cada legislación adopte en cuanto al modo de transferir la propiedad; para el caso de los inmuebles en el Perú, la transferencia se produce por el sólo mérito del consentimiento y en estos casos la resolución debe producirse con eficacia real por cuanto no existe otro requisito que cumplir, aunque ello, a decir del mismo autor, podría originar problemas en materia de registro, cuando no se trate de resolución judicial, principalmente en lo que se refiere a los terceros que hubieren contratado con el incumpliente con dominio inscrito, o también en relación a la falta de precisión del título suficiente que daría mérito a las inscripciones de la Resolución;

     Que, respecto al primer aspecto antes señalado, es claro que la resolución no debe afectar los derechos de terceros que hubieren contratado con el incumpliente siempre que hayan actuado de buena fe, la cual se verá enervada, si como en el presente caso, en virtud de los alcances del artículo 2012º y 2014º del Código Civil, el que adquiere a sabiendas de que la contraprestación no ha sido cancelada totalmente asume el riesgo de la resolución por incumplimiento; y que en cuanto al título inscribible, si bien nuestra normatividad registral no lo prevé, a diferencia de la española que en su Art. 59º del Reglamento hipotecario sí lo precisa; a fin de que el registro admita los actos concluidos extrarregistralmente y que además concuerden con la realidad externa, resulta pertinente, en aplicación del Art. 2019º inciso 4 del Código Civil antes glosado, concordante con el Art. 2010º del mismo texto legal admitir la inscripción de la resolución automática en base a instrumento público otorgado por la parte que resuelve el contrato, en el que se inserte o acompañe el documento original, o en copia autenticada de la comunicación indubitable cursada al incumpliente;

     Que, conforme lo señala la aludida Exposición de Motivos, independientemente, de las normas generales citadas, el Código Civil dispensa un tratamiento específico a la resolución por incumplimiento voluntario en los contratos de compraventa (Arts. 1561º y 1562º); es así que cuando se trata de compraventa en que el precio debe ser pagado por armadas, si el comprador hubiera pagado más del 50% del precio, el vendedor no puede hacer uso de este derecho, en razón de que la norma imperativa del Artículo 1562º del Código Civil impide en este caso la resolución del contrato por falta de pago;

     Que, para que se pueda proceder a la inscripción del cumplimiento de la cláusula resolutoria expresa en los contratos de compraventa a plazos, habrá de tenerse en cuenta por el registrador, no sólo si se han cumplido los requisitos y formas que señala el Artículos 1430º del Código Civil, sino también si se han realizado por el vendedor aquellas otras obligaciones derivadas de la propia cláusula pactada y que el comprador no haya pagado más del 50% del precio;

     Que, la inscripción del presente acto supone un procedimiento que debe ser examinado en su aplicación con todo tipo de cautelas, dado el rigor con que se produce, y los efectos cancelatorios que se derivan para el titular registral del asiento; siendo uno de los puntos más delicados de la técnica registral el relativo a la demostración del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones, principalmente por su trascendencia y porque es necesario para tal prueba, atender a hechos y circunstancias que se desenvuelven fuera del Registro, así lo ha reconocido incluso la jurisprudencia española sobre la materia, no obstante que este tema ha sido ampliamente tratado en las normas hipotecarias españolas;

     Que, en el presente caso, expresamente se ha pactado que no será aplicable la cláusula resolutoria expresa si la compradora ha pagado más del 50% del precio de venta, siendo por tanto incuestionable la exigencia de su verificación, resultando que no sólo hay omisión de declaración en este aspecto por el Banco, sino que de acuerdo a cálculos simples efectuados, se desprende que la compradora habría pagado más de ese monto, por lo que el acreedor no podría hacer uso de esa cláusula;

     Que, adicionalmente, la copia legalizada notarialmente por el Dr. Manuel Reátegui Tomatis, de la Carta Notarial de fecha 30 de diciembre de 1993, alcanzada a esta Instancia por el apelante, cursada por el Banco a la compradora, al domicilio señalado en la minuta de Compraventa cuya resolución se solicita inscribir, por la que le comunica que ante el incumplimiento del pago de 11 cuotas, se resuelve el contrato en aplicación del Inc. 3 de la cláusula cuarta del mismo Contrato, y que han procedido a anular las respectivas letras de cambio originadas por el referido contrato; si bien cumple con la formalidad señalada en el Artículo 100 de la Ley del Notariado-Decreto Ley Nº 26002 tampoco revela si la deudora debe más del 50% del precio, es más, el Banco no ha cumplido con poner a disposición de la compradora las letras de cambio, para que garantice que no hará uso, además de la acción cambiaria, a fin de dar pleno cumplimiento a los efectos de la resolución prevista en el Artículo 1563º del Código Civil;

     Que, en consecuencia, frente a las deficiencias advertidas en el presente título, esta instancia considera que en el presente caso, no es procedente amparar la solicitud de inscripción, de conformidad con el primer párrafo del Artículo 2011º del Código Civil, Numeral IV del Título Preliminar y Artículos 150 y 151 del Reglamento General de los Registros Públicos; y,

     Estando a lo acordado;

     SE RESUELVE:

     1.- Confirmar la denegatoria de inscripción formulada por el Registrador del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima al título referido en la parte expositiva y ampliándola declarar que el mismo no es inscribible por los distintos fundamentos expresados en la parte considerativa de la presente Resolución.

     2.- Disponer que el Registrador del Registro de la Propiedad Inmueble extienda en la partida registral el asiento en el que conste la cláusula resolutoria expresa a mérito del título archivado, según se reseña en el décimo tercer considerando de la presente Resolución.

      Regístrese y Comuníquese.

(Fdo.)

Dra. Martha Silva Díaz, Presidenta del Tribunal Registral. –

Dra. Elena Vásquez Torres, Vocal del Tribunal Registral.

     El Vocal (e) que suscribe emite su VOTO SINGULAR en el siguiente sentido:

     contenga dicha clase de resolución encuentra 2 obstáculos sustanciales para su inscripción, a saber: lo prescrito en el Artículo 1562º del Código Civil, por el cual el vendedor, pierde el derecho de optar por la resolución del contrato si se ha pagado más del 50% del precio, siendo nulo todo pacto en contrario y en segundo lugar lo dispuesto en el artículo 1372º del aludido Código por el cual sería necesaria la resolución judicial;

     Que, es de verse que la verificación de lo dispuesto en el artículo 1562º del Código Civil, importaría por parte del Registrador un procedimiento conducente a la demostración del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones, atendiendo a hechos y circunstancias que se desenvuelven fuera del Registro, siendo ello así, la aplicación de ambas normas, (Arts. 1430º y 1562º) determinaría que la calificación registral excediera del ámbito de su competencia, pues el Registrador estaría en la potestad de calificar todos los documentos comprobativos que el acreedor le presente en el título, otorgándoles un valor probatorio cierto o incierto determinando finalmente si se ha pagado o no más del 50% del precio, para así considerar que la cláusula resolutoria es aplicable, irrogándose facultades reservadas a otros instancias;

     Que, en este sentido, tal como ha quedado establecido en la Resolución Nº 309-96-ORLC/TR del 26 de agosto de 1996, es principio normativo que sustenta el derecho registral el de Legalidad o Calificación consagrado en el primer párrafo del artículo 2011º del Código Civil y el Numeral IV del Título Preliminar y los artículos 150º y 151º del Reglamento General de los Registros, que al señalar las facultades concedidas a los Registradores, precisa que dichos funcionarios examinan los documentos presentados en el Registro y los antecedentes que constan en éste, no estando en aptitud de calificar en base al conocimiento personal que tenga de la situación y que le haya venido por vía diferente a los documentos presentados o del propio Registro, no pudiendo realizar una labor de indagación personal y extrarregistral sobre el acto cuya inscripción se pretende; y específicamente en cuanto a los documentos, deben apreciar su legalidad, la validez del acto que contiene el documento y la capacidad de las personas intervinientes en los actos o contratos cuya expresión se encuentra contenida en tales documentos, así como también las nulidades de pleno derecho que ostensiblemente aparezcan, bien los elementos constitutivos del acto o contrato, bien en los pactos y condiciones estipuladas, sin interferir e invadir campos reservados a la decisión de los tribunales a instancia de parte; ni pretender sustituirse a éstos en el ejercicio de derechos que puedan estarle reservados para aquellas, entorpeciendo o negando el ingreso al Registro de la existencia de derechos nacidos al amparo de las leyes;

     Que, de otro lado, un segundo obstáculo que se encuentra para la admisión al Registro de una resolución de contrato proveniente de la aplicación del pacto comisorio, está dado por lo prescrito en el Art. 1372º del Código Civil, modificado por el Decreto Legislativo Nº 768º, norma que establece expresamente que la resolución se invoca judicial o extrajudicialmente y que en ambos casos los efectos de la sentencia se retrotraen al momento en que se produce la causal que la motiva; pues, si bien, como se ha señalado en los considerandos que anteceden, dicha modificatoria contiene un evidente error material que no podría cambiar la naturaleza jurídica de la resolución extrajudicial contenida en el artículo 1430º, por la cual, se permite resolver automáticamente el contrato por el simple hecho de la inejecución, sin que el Juez tenga que intervenir, ni medio de retardar o de impedir la resolución mediante la concesión de un término al deudor, es de verse, que ante una norma expresa como la citada en el artículo 1372º del Código Civil el Registrador no tendría la facultad de cuestionarla;

     Que, es evidente entonces, que convergen en nuestra legislación normas opuestas, pues de un lado el Código Civil prescribe que la resolución se produce de pleno derecho en el caso del artículo 1430º y de otro lado dispone en el artículo 1372º, la necesidad de resolución judicial para la misma, aunándose a esta circunstancia el vacío legal en cuanto a los elementos de juicio que el Registrador ha de tener para concluir que el contrato ha quedado resuelto y que el deudor no ha pagado más del 50% del precio, además de la forma del Título mismo;

     Que, en consecuencia, la ausencia de normas claras y precisas en nuestra legislación, para la inscripción del Título que contenga cláusula resolutoria expresa y teniendo en cuenta la trascendencia que dicho acto importa, como es producir efectos extintivos para el titular del dominio inscrito, hace aconsejable que el Registro no admita dichas solicitudes de inscripción, hasta que tales circunstancias se modifiquen;

     MI VOTO, es porque igualmente se confirme la denegatoria de inscripción formulada por el Registrador del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, al Título referido en la parte expositiva por los considerandos adicionalmente expresados en el presente voto singular;

Dr. Carlos Delgado Pacheco, Vocal (e) del Tribunal Registral.