RESOLUCIÓN N° 446-2008-SUNARP-TR-L

Lima, 25 de abril de 2008

APELANTE     :     LUIS FÉLIX CANALES NICHO.

TÍTULO          :     6468 del 06/11/2007.

RECURSO     :     Ingresado al Registro el 23/01/2008

REGISTRO     :     Predios de Huacho

ACTO(s)     :     PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

(…)

V.     PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Fernando Tarazona Alvarado

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

     Si es necesaria la previa inscripción de la habilitación urbana para declarar la prescripción adquisitiva al amparo de la Ley Nº 27333, respecto de un predio que la Municipalidad del distrito donde se ubica lo reconoce como urbano.

VI.     ANÁLISIS

1. Los artículos 950 y siguientes del Código Civil, regulan la adquisición por prescripción de los bienes muebles e inmuebles. Así el artículo 950 señala que la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.

La prescripción adquisitiva de propiedad o usucapión es el modo de adquirir la propiedad mediante la posesión de un bien por un lapso de tiempo fijado en la ley, siempre que la posesión haya sido continua, pacífica, pública y como propietario.

La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo originario de adquirir la propiedad, que supone el comportamiento activo del poseedor como propietario sin que sea necesario que este o el titular del derecho declaren su voluntad de adquirir o transferir el derecho.

De ese modo, es la acreditación de la posesión continua, pacífica y pública por el plazo establecido en la norma, la que se erige en la más segura y eficaz forma de corroborar la propiedad sobre bienes, en defecto de otro modo medio de prueba.

Actualmente la competencia para declarar la adquisición de la propiedad inmobiliaria la tienen los jueces y notarios.

2. Judicialmente el proceso de prescripción está regulado en los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil concretamente el artículo 505 inc. 2, que señala que en la demanda se debe describir al bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmuebles se acompañarán: Planos de ubicación y perimétricos, así como la descripción de edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por ante la autoridad municipal o administrativa correspondiente, según la naturaleza del bien (...).

3. La Ley Nº 27157 introdujo la posibilidad que la prescripción adquisitiva sea declarada notarialmente. El Reglamento de esta ley aprobado por D.S. N° 008-2000-MTC y su TUO aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA precisó que el notario podrá declarar la prescripción cuando el interesado acredite la posesión continua, pacífica y pública del inmueble por más de 10 años, esté o no registrado el predio y se tramitará por la vía de los asuntos no contenciosos de competencia notarial. Asimismo, que el acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio o dispone el otorgamiento de títulos suple torios, es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para la cancelación del asiento a favor del antiguo dueño de ser el caso. El artículo 5 de la Ley Nº 27333 regu la el trámite notarial a efectos de conseguir la prescripción adquisitiva de dominio.

El inciso K del artículo 5 de la citada Ley Nº 27333 señala que el mismo procedimiento es aplicable a la prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones.

Del contenido de las normas citadas, podemos concluir que el trámite de prescripción adquisitiva notarial puede tramitarse dentro de un proceso de regularización de edificaciones, pero también puede tramitarse para prescribir terrenos sin edificaciones siempre que se encuentren ubicados en zona urbana, debiendo tenerse en cuenta que la función notarial del saneamiento de titulación se encuentra dentro del marco de la Ley Nº 27157 y la Ley Nº 27333.

4. Dentro de ese contexto, la Directiv a N° 013-2003-SUNARP/SN, que uniformizó los criterios de calificación registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial, aprobada por Res.
N° 490-2003-SUNARP/SN estableció en su artículo 5.1.: “Conforme al literal k) del artículo 5 de la Ley
N° 27333, es procedente la inscripción de la declaración de prescripción adquisitiva de dominio y de formación de títulos supletorios, respecto de inmuebles situados en zonas urbanas, aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la Municipalidad correspondiente, a través de la certificación pertinente, establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial, cu enta con zonificación urbana. Este criterio será también de aplicación a la inscripción de las regularizaciones de edificaciones tramitadas al amparo de la Ley N° 27157 y su reglamento”.

5. Es materia de prescripción adquisitiva en el presente caso el predio ubicado en la Av. Las Malvinas s/n y constituido por el Lt. 14 de la Mz. B El Rosario, distrito de Huaura - Lima; habiendo sido observado porque previamente deberá inscribirse la habilitación urbana.

El citado lote corre inscrito en el As. 81 que obra a fs. 421 del tomo 9 del Registro de Predios de Huacho, en el cual se encuentra registrada la lotización que comprende las Mz. A: 28 lotes, Mz. B: 26 lotes, Mz. C: 32 Lotes., Mz. D: 18 Lotes; definiéndose expresamente en la partida registral al Lt. 14 de la Mz. B –materia de prescripción adquisitiva–, como un lote irregular que cuenta con un área de 159.54 m ² .

El título ha sido observado porque se requiere como acto previo se registre la habilitación urbana, pues la Ley Nº 27333 ha sido dictada dentro del marco de la Ley Nº 27157 por lo que está referido a predios urbanos, siendo que en la partida registral solo está inscrita la lotización del predio.

6. De acuerdo al Reglamento Nacional de Edificaciones aprobado por R.S. N° 011-2006-VIVIENDA, La habilitación urbana es definida como el proceso de convertir un terreno rústico en urbano mediante la ejecución de obras de accesibilidad, distribución de agua, y recolección de desagüe.

7. El inciso f) del artículo 5 de La Ley Nº 27333, señala que se presenta al Registro parte notarial, al que se acompañarán de conformidad con el inciso h) del mismo artículo los planos a que se refiere la Ley Nº 27157, esto es, los planos perimétrico y/o localización.

En el presente caso se acompaña el plano perimétrico del predio materia de la prescripción, así como la memoria descriptiva del mismo, los que se encuentran visados por la Municipalidad Distrital de Huaura, en el que hace referencia a un terreno urbano, de lo que se colige que el predio es de naturaleza urbana, encontrándose en consecuencia dentro del inciso c) del artículo 4 del Reglamento de la Ley Nº 27157 ⁽¹⁾ .

En ese sentido, si bien no se ha presentado en el caso bajo análisis, el certificado de zonificación a que hace referencia el numeral 5.1 de la Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN, sí existe documentación expedida por la Municipalidad distrital de Huaura en la que se indica que el predio es urbano, por lo que no es necesario se registre como acto previo la habilitación urbana para que se inscriba la prescripción adquisitiva.

(…)

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación y DISPONER la inscripción del título 6468 del 06/11/2007, previo pago del mayor derecho registral.

Regístrese y comuníquese.

MIRTHA RIVERA BEDREGAL, Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral

FERNANDO TARAZONA ALVARADO, Vocal del Tribunal Registral

ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO, Vocal del Tribunal Registral

NOTAS

(1)       Artículo 4.- Regularización

     Es el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones existentes sobre: (...)

     c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de predios.