RESOLUCIÓN N° 463-2008-SUNARP-TR-L

Lima, 30 de abril del 2000

APELANTE     :     NOVEDADES ROSSI S.R.L

TÍTULO          :     N° 307 del 07/01/2008

RECURSO     :     N° 146 del 25/01/2008

REGISTRO     :     de Predios de Huánuco

ACTO(s)     :     INDEPENDIZACIóN

(…)

V.     PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal (s) Andrea Paola Gotuzzo Vásquez.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:

- Si en mérito a formulario registral (Ley Nº 27157) procede la independización de un terreno urbano sin regularización de fábrica.

- Si se requiere de división y partición entre todos los copropietarios para independizar parte del predio a favor de uno de ellos.

VI.     ANÁLISIS

1. En el presente caso, se adjunta Formulario Registral N° 3 - Ley N° 27157 de Inscripción de propiedad y/o regularización de las edificaciones en quintas, casas en copropiedad y otras unidades con bienes comunes firmado por representante de Novedades Rossi S.R.L. y por verificador responsable Martín Valdivieso Echevarría (sin legalización de firmas), a fin de solicitar únicamente la independización de un área de 3,000.00 m ² de la partida N° 11002374 del Registro de Predios de Huánuco. Del rubro 10 de dicho formulario se indica que no existen construcciones, es decir se trata únicamente de un terreno.

Se adjunta Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios del 19/10/2007 expedido por la Municipalidad Distrital de Amarilis a fin de acreditar que el predio materia de solicitud de inscripción se encuentra situado en zona urbana, aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación.

En consecuencia, corresponde determinar si procede la independización de un terreno urbano sin regularización de fábrica en mérito de Formulario Registral a que se refiere la Ley N° 27157.

2. El artículo 55 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios define a la independización como el acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común.

El artículo 57 del mismo Reglamento contempla los requisitos para efectos de la independización de un predio urbano, indicando que consistirá en la resolució n municipal de subdivisión y los planos que forman parte de la misma, debiendo precisarse en estos últimos, el área, linderos y medidas perimétricas, tanto de la porción independizada como de la porción remanente. Adicionalmente, deberá presentarse los planos y códigos catastrales a los que se refiere el Decreto Supremo N° 002-89-JUS.

3. El reglamento de la Ley N° 27157 definió el universo de los inmuebles a los que sería de aplicación la Ley N° 27157 y su reglamento: predios urbanos con edificaciones. Así, el artículo 7 de la Ley Nº 27333 establece que:

“7.1 En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley N° 27157 y de la presente Ley, no será exigible para su inscripción en el Registro la previa autorización administrativa o municipal de subdivisión o independización del terreno.

7.2 El Registro, por el solo mérito del acto de regularización, procederá a la desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias objeto de regularización”.

El artículo 4 de la Ley Nº 27333, Ley complementaria a la Ley N° 26662, la Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial, para la regularización de edificaciones, establece que “La acumulación o subdivisión de unidades se realiza mediante el formulario registral a que se refiere la Ley Nº 27157, pudiendo también formalizarse mediante escritura pública, de conformidad con el artículo 2010 del Código Civil, en cuyo caso deberá presentarse al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Para la inscripción de la acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier otra clase”.

4. Las mencionadas normas fueron desarrolladas registralmente, por el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios ⁽¹⁾ el cual establece que tratándose de subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley Nº 27157 y la Ley Nº 27333 no será aplicable lo dispuesto por el artículo 57 del mismo Reglamento, indicando que deberá presentarse formulario registral o escritura pública acompañada de los siguientes documentos: a) Plano de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del área remanente; b) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios. Asimismo, si alguno de los sublotes resultantes tiene un área o frente inferior a los establecidos para el lote normativo, solo procederá la inscripción cuando dicho sublote cuente con edificación. En este caso, se inscribirá la transgresión como carga, ya que la fábrica, y por tanto la subdivisión, no ha sido autorizada por la municipalidad.

5. De conformidad con las normas antes mencionadas, en el caso de regularización de edificaciones, como excepción, procederá la subdivisión o fraccionamiento de un predio urbano sin requerirse autorización municipal de subdivisión, ello en atención a que “de hecho” ya se ha efectuado el fraccionamiento del predio urbano mediante la construcción de edificaciones independientes y en algunos casos, por la existencia de propietarios distintos (en caso de saneamiento de titulación), situación que el legislador reconoce e incorpora a la legalidad mediante los procedimientos de regularización a que se refiere la Ley N° 27157 y su Reglamento.

6. La subdivisión de un predio urbano es un acto que se produce en la esfera extrarregistral mediante la aprobación por la municipalidad respectiva del fraccionamiento del mismo o, como se ha señalado previamente, “de facto” mediante la construcción de edificaciones independientes en un mismo predio matriz (y no por el autoavalúo que constituye simplemente una declaración jurada como pretende la apelante), edificaciones susceptibles de incorporarse al registro mediante la declaratoria de fábrica en vía de regularización. También, ante la existencia de edificaciones independientes con declaratoria de fábrica autorizada por los órganos competentes ⁽²⁾ , o cuando no existiendo estas, se procede conforme a algún procedimiento de saneamiento de titulación a que se refiere la Ley N° 27157 y su reglamento.

La independización por su parte es un acto de naturaleza eminentemente registral que, tal como lo define el artículo 55 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de la desmembración de un terreno. Dicha independización, en el caso de un predio urbano, procederá cuando se haya recabado la respectiva autorización municipal o se configure un supuesto de regularización de edificaciones ⁽³⁾ o de saneamiento de titulación.

7. En el presente caso, no se presenta ningún procedimiento de saneamiento de titulación al amparo de la Ley N° 27157 y su reglamento (prescripción adquisitiva o título supletorio vía notarial), por cuanto el dominio del interviniente se encuentra inscrito ⁽⁴⁾ . Tampoco se presenta una regularización de edificaciones ya que el formulario indica que el predio no tiene construcciones. Por lo tanto, no resulta aplicable el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

En todo caso, si no se tiene edificaciones por regularizar al amparo de la Ley N° 27157 y su Reglamento, deberá acogerse a la independización a que se refiere el artículo 57 del Reglamento de Inscripciones del Regis tro de Predios adjuntando Resolución de Subdivisión, plano que forma parte de ella y el código y planos catastrales de las unidades inmobiliarias resultantes (o constancia negativa de catastro). Se de ja constancia que dicha resolución de subdivisión tendría que tener fecha anterior al del asiento de presentación de este título, en caso contrario se configuraría el supuesto de tacha sustantiva a que se refiere el literal d) del artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos ⁽⁵⁾ .

En consecuencia, corresponde confirmar el segundo extremo de la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Huánuco, con las precisiones señaladas en el presente considerando.

8. Sin perjuicio de lo antes indicado, la solicitud de inscripción incluye que la independización se efectúe únicamente a favor de Negociaciones Rossi S.R.L., siendo esta copropietaria del predio matriz N° 1102374, por lo que el Registrador observa el título solicitando la división y partición.

Corresponde entonces, determinar si resulta necesaria la división y partición entre todos los copropietarios para independizar parte del predio a favor de uno de ellos.

9. Consta en el Registro que el dominio de derechos y acciones de la interviniente Negociaciones Rossi S.R.L. lo adquirió de su anterior propietario Segundo Ojeda Villanueva, quien también era titular de derechos y acciones, conjuntamente con otras personas. Por lo que estaríamos ante una copropiedad ⁽⁶⁾ .

Según Cuadros Villena ⁽⁷⁾  “la copropiedad es un derecho real en el que el derecho de propiedad corresponde a varias personas, sobre un bien que no está dividido, de tal modo que cada copropietario conoce la proporción de su derecho de propiedad, pero no conoce en qué parte de la cosa o del bien recae ese derecho. Se trata indiscutiblemente de una forma del derecho de propiedad, por mucho que los autores sostengan que se trata de un instituto diferente o independiente de la propiedad. Es por eso que el análisis fundamental de la doctrina se asienta en establecer la incompatibilidad que existe entre la exclusividad del derecho de propiedad y la pluralidad de titulares en copropiedad”.

10. Arias Schreiber señala que el artículo 969 del Código Civil establece las características fundamentales de la copropiedad, que se enuncian a continuación:

a) La existencia de un bien determinado (o de varios bienes).

b) La pluralidad de sujetos, proyectados a hacer el mismo bien o bienes.

c) La particularidad de que sus derechos están representados por cuotas ideales o porcentajes y no sobre partes materiales del bien o bienes.

En concordancia con las definiciones planteadas, el artículo 971 del Código Civil, establece lo siguiente: “Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:

1. Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él.(..)”. Ello por cuanto la copropiedad es incompatible con la exclusividad del derecho de propiedad y el copropietario tendrá que ejercer sus derechos con las limitaciones inherentes a la pluralidad de titulares.

11. Sin embargo, en el presente caso, quien independiza una parte física del inmueble común es solo uno de los copropietarios. Téngase en cuenta que cada copropietario puede disponer o gravar su cuota ideal y de los respectivos frutos, pero no podría independizar por sí solo de una parte del inmueble sobre el que continúa el régimen de copropiedad a favor de él mismo, por cuanto constituiría un acto de disposición que no ha sido acordada por la unanimidad de propietarios.

12. De conformidad con el artículo 2011 del Código Civil y el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, toda inscripción debe efectuarse previa calificación de su legalidad, debiendo el Registrador considerar diferentes aspectos en la calificación del título, tales como los principios registrales, que como requisitos y presupuestos técnicos para la inscripción contempla nuestro sistema registral.

Según el principio de Tracto Sucesivo recogido en el artículo 2015 del Código Civil y el artículo VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, para que pueda ser inscrito un acto en el Registro de Predios, debe inscribirse el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario. Ello a efecto de lograr un encadenamiento de derechos coherentes y continuos sin que exista un vacío o discontinuidad.

13. En tal sentido, en aplicación de las normas citadas precedentemente, es necesario que en forma simultánea a la independización solicitada se inscriba la división y partición –convencional o judicial– mediante la cual se ponga fin al condominio del bien que publicita la ficha registral N° 19023 que continúa en la partida N° 11002374 del Registro de Predios de Huánuco y se adjudique a cada copropietario lo que le corresponde. Es decir, en el Registro deberá constar que todos los copropietarios han decidido adjudicar una parte física del predio a favor del copropietario Negociaciones Rossi S.R.L., extinguiéndose de esta forma la copropiedad, de conformidad con el inciso 1 del artículo 992 del Código Civil (aunque sea solo respecto a dicho propietario).

Téngase en cuenta que, de conformidad con el artículo 978 del Código Civil: “Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto solo será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto.

En consecuencia, sin la adjudicación por división y partición del bien materia de transferencia, el acto materia de solicitud de inscripción no sería válido, o más bien ineficaz ⁽⁸⁾ ; siendo dicho acto y no la ratificación por parte de los copropietarios el acto previo adecuado para la extensión de la inscripción solicitada ⁽⁹⁾ .

14. Finalmente, se deja constancia que si bien en el contrato de compraventa celebrado por Segundo Ojeda Villanueva con Inversiones Rossi S.R.L. pudo haberse indicado que la cuota ideal materia de transferencia se encontraba representada por un área de 3,000.00 m ² , se desprende del asiento C00017 de la partida N° 11002374 que fue materia de inscripción la transferencia solo de los derechos y acciones de Segundo Ojeda Villanueva, ya que no se encontraba inscrita la división y partición entre los copropietarios. La transferencia de un área determinada es una situación que no consta inscrita en el Registro, y que en todo caso, tendría validez y eficacia para la relación interna de los otorgantes de dicho acto ⁽¹⁰⁾ siendo que ese pacto es ajeno a los demás copropietarios.

Por tanto, corresponde confirmar el primer extremo de la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Huánuco, con las precisiones señaladas en el presente considerando.

15. Por otra parte, mediante escrito presentado en la Oficina Registral de Huancayo el 18/03/2008,
recibido en la secretaría del Tribunal Registral el 28/03/2008, con hoja de trámite N° 18378 de la misma fecha, se expresa que el recurso impugnatorio debió ser resuelto en el plazo máximo de 15 días, conforme lo establece el Reglamento General de los Registros Públicos, por lo que a la fecha ha transcurrido en exceso el plazo de ley, operando inclusive el Silencio Administrativo Positivo, conforme a la Ley Nº 29060.

Se deja constancia, que el artículo 159 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que el Tribunal Registral tiene el plazo de 30 días hábiles contados desde el ingreso del expediente a Secretaría del Tribunal (01/02/2008), y no de 15 días como afirma el apelante. Asimismo, el mencionado artículo también prevé la posibilidad que la Sala solicite la ampliación del plazo, la misma que ha sido aceptada por el Presidente del Tribunal Registral mediante Resolución N° 039-2008-SUNARP/PT del 25/02/2008, otorgando 30 días hábiles adicionales, venciendo recién el 29/04/2008.

Con respecto a la aplicación del Silencio Administrativo Positivo, debe considerarse que la propia Ley N° 29060 excluye expresamente a los procedimientos de inscripción registral ⁽¹¹⁾ .

En consecuencia, corresponde declarar improcedente la aplicación del silencio administrativo positivo indicado en escrito ingresado con la hoja de trámite N° 18378 del 28/03/2008.

16. El tercer párrafo del artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones formuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liquidación de derechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos derechos.

En ese sentido, teniendo en consideración que los defectos advertidos podrían ser subsanados mediante la ampliación de la rogatoria, comprendiendo otros actos, no es posible precisar los derechos registrales correspondientes, conforme a lo establecido en el artículo 40 del Reglamento General de los Registros Públicos ⁽¹²⁾ .

Interviene la vocal suplente Andrea Paola Gotuzzo Vásquez, autorizada mediante Resolución
N° 050-2008-SUNARP/PT del 13/03/2008.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

1. CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador al título referido en el encabezamiento, con las precisiones señaladas en el séptimo y décimo cuarto considerando del análisis de la presente resolución.

2. DECLARAR improcedente la aplicación del silencio administrativo positivo solicitada mediante Hoja de Trámite N° 18378 del 28/03/2008.

Regístrese y comuníquese.

ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES, Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral

MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ, Vocal del Tribunal Registral

ANDREA PAOLA GOTUZZO VÁSQUEZ, Vocal del Tribunal Registral

NOTAS:

(1)     Modificado mediante la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 215-2004-SUNARP/SN del 24/05/2004, publicada en el diario oficial El Peruano el 31/05/2004.

(2)     Este último supuesto se encuentra amparado en las Resoluciones N° 331-96-OTLC/TR del 23/09/1996 y N° 164-2007-SUNARP-TR-L del 15/03/2007.

(3)     En este último caso, se deberá presentar los documentos que darán mérito a la declaratoria de fábrica, es decir los indicados en los artículos 24 y 25 del Reglamento de la Ley N° 27157, con firmas legalizadas notarialmente, que fue el sustento para la independización de la partida N° 11018345 a que se refiere el apelante, la cual se encuentra legitimada de conformidad con el artículo 2013 del Código Civil.

(4)     Se deja constancia que no procede la prescripción adquisitiva entre copropietarios, de conformidad con el artículo 985 del Código Civil.

(5)     Artículo 42.- Tacha sustantiva

     “El Registrador tachará el título presentado cuando:

     d) Existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral; (...)”.

(6)     Artículo 42.- Tacha sustantiva

     “El Registrador tachará el título presentado cuando:

     d) Existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral; (...)”.

(7)       Artículo 42.- Tacha sustantiva

     “El Registrador tachará el título presentado cuando:

     d) Existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral; (...)”.

(8)     Según precisión efectuada en el expediente de Casación Nº 953-96-Lambayeque, publicado en el diario oficial El Peruano el 24/04/1998, que lo interpreta como válido pero sujeto a condición suspensiva. En Código Civil. Gaceta Jurídica. 9na edición. Setiembre, 2001, p. 300.

(9)     En el mismo sentido esta instan cia se ha pronunciado en las Resoluciones N° 178-2006-SUNARP-TR-A del 04/10/2006, N° 035-A-2007-SUNARP-TR-L del 17/01/2007, N° 229-2007-SUNARP-TR-L del 20/04/2007 y N° 231-2008-SUNARP-TR-L del 29/02/2008.

(10)     Criterio que también se adopta en las tres últimas resoluciones indicadas en el pie de página que antecede.

(11)     Ello, por cuanto la primera disposición complementaria y final establece que es de aplicación el silencio administrativo negativo.

(12)     Artículo 40.- Observación del título

     Si el título presentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no pudiera realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida registral, el Registrador formulará la observación respectiva indicando, simultáneamente, bajo responsabilidad, el monto del mayor derecho por concepto de inscripción de los actos materia de rogatoria, salvo que este no pueda determinarse por deficiencia del título.

     Si el obstáculo consiste en la falta de inscripción de acto previo, la subsanación se efectuará ampliando la rogatoria del título presentado a fin de adjuntar los documentos que contienen el acto previo. Cuando exista título incompatible presentado antes de la ampliación de la rogatoria, la ampliación solo procederá si el instrumento inscribible que contiene el acto previo ha sido otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial. Si no existiese título incompatible antes de la ampliación de la rogatoria, esta procederá aún cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexista a la fecha de la rogatoria inicial.