RESOLUCIÓN N° 048-2008-SUNARP-TR-L

Lima, 11 de enero de 2008

APELANTE     :       GIOVANNA OCHOA WALDE

TÍTULO          :     N° 413581 del 26/07/2007

RECURSO     :     HTD N° 55129 del 17/10/2007

REGISTRO     :     De Predios de Lima

ACTO(s)     :     AMPLIACIóN DE DECLARATORIA DE FáBRICA, INDEPENDIZACIóN Y MODIFICACIóN DE REGLAMENTO INTERNO

(…)

V.     PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Fredy Luis Silva Villajuán.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

- Si procede la inscripción de la ampliación de la declaratoria de fábrica tramitada en vía de regularización a través de Formularios Registrales (FOR) cuando la edificación primigenia se registró en mérito a Formulario Único Oficial (FUO).

VI.     ANÁLISIS

1. La Ley Nº 27157 incorporó procedimientos simplificados para regularizar edificaciones terminadas hasta el 20/07/1999, reglamentos internos e independizaciones. Asimismo, para facilitar el procedimiento de regularización, estableció mecanismos también simplificados para regularizar la titulación en mérito a documentos privados de fecha cierta o a través de prescripción adquisitiva o de títulos supletorios tramitados en sede notarial. Posteriormente, la Ley N° 27333, incorporó la posibilidad de rectificar el área, linderos y medidas perimétricas de los predios objeto de regularización a través de escritura pública o mediante procedimiento no contencioso tramitado en sede notarial, la subdivisión de predio sin intervención municipal y la prescripción adquisitiva y los títulos supletorios tramitados en sede notarial respecto de terrenos urbanos, aunque no se regularice la edificación o no tengan edificaciones.

La mencionada Ley N° 27157 también regula el procedimiento de declaratoria de fábrica de edificaciones nuevas y el nuevo régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.

2. Respecto al ámbito de la regularización de edificaciones, el artículo 3 de la Ley N° 27157 establece que se podrán acoger a dicho trámite, las edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno. El artículo 3 del Reglamento de la mencionada ley ⁽¹⁾ , precisó su vigencia señalando que podían acogerse al trámite de regularización las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999.

El trámite de regularización de edificaciones se realiza mediante, el Formulario Registral (FOR) que “conjuntamente con la documentación que le sirve de sustento constituye título suficiente para su inscripción” (artículo 4 de la Ley N° 27157 y artículo 24 de su reglamento).

3. En lo que respecta a las edificaciones construidas o demolidas a partir del 21/07/1999, la Ley N° 27157 dispuso que “el reconocimiento legal” de cualquier tipo de edificación a partir de la vigencia de la ley (declaratoria de fábrica) se hará de acuerdo a los requisitos y trámites establecidos en el Título II de la ley, conforme a los que la declaratoria de fábrica se inscribe en mérito al Formulario Único Oficial (FUO), el que debe ser sellado y firmado por el funcionario competente de la Municipalidad respectiva. En el mismo sentido, en la sección segunda del reglamento de la Ley N° 27157 se estableció (artículo 44), que esta sección norma el procedimiento para la declaratoria de fábrica de cualquier edificación iniciada después del 20 de julio de 1999.

4. La Ley N° 27972, Ley Orgánica de Municipalidades, publicada el 27/05/2003, extendió el supuesto de edificaciones que podían ser regularizadas mediante el procedimiento de regularización de edificaciones comprendiendo a las construidas hasta el 31/12/2002. Esto es, se amplió el ámbito temporal de aplicación del procedimiento de regularización de edificaciones regulado en el Título I de la Ley N° 27157, el que inicialmente únicamente había comprendido a las edificaciones construidas o demolidas hasta el 20/07/1999. Así, la Décimo Cuarta Disposición complementaria de la Ley Orgánica do Municipalidades estableció que “Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción y/o en terrenos sin habilitación urbana, hasta el 31 de diciembre de 2002, podrán regularizar su situación, sin pago de multas ni otras sanciones, hasta el 30 de junio de 2003, mediante el procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley N° 27157 y normas reglamentarias. (...)”.

5. La Décimo Cuarta Disposición Complementaria de la Ley Orgánica de Municipalidades fue objeto de interpretaciones discrepantes entre los Registradores, algunos de los cuales consideraban que el procedimiento de regularización a que se refería dicha norma no era el normado en el Título I de la Ley N° 27157, sino en el Título II (artículo 36) relativo a “la regularización de edificaciones construidas con posterioridad a la vigencia de la Ley N° 27157 mediante FUO y pago de multas”.

Las distintas interpretaciones de la Décimo Cuarta Disposición Complementaria de la Ley Orgánica de Municipalidades motivaron que la SUNARP expidiera la Directiva N° 012-2003-SUNARP/SN, aprobada mediante Resolución N° 487-2003-SUNARP/SN publicada el 15/10/2003, la que señaló que “en concordancia con las resoluciones emitidas por el Tribunal Registral”, las edificaciones construidas o demolidas desde el 21/07/1999 hasta el 31/12/2002 sin licencia de obra, respecto de las cuales se cuente con el respectivo Formulario Registral (FOR) llenado y suscrito con fecha cierta máxima hasta el 30/06/2003, se encontraban comprendidas dentro de los alcances de la Décimo Cuarta Disposición Complementaria de la Ley Orgánica de Municipalidades.

6. El 28/12/2004 se publicó la Ley N° 28437, que modificó la Décimo Cuarta Disposición Complementaria de la Ley Orgánica de Municipalidades, extendiendo el plazo de regularización de edificaciones sin licencia de construcción y/o en terrenos sin habilitación urbana, conforme a lo siguiente: “Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción y/o en terrenos sin habilitación urbana, hasta el 31 de diciembre de 2003, podrán regularizar su situación, sin pago de multas ni otras sanciones, hasta el 31 de diciembre de 2005, mediante el procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley N° 27157 y normas reglamentarias”.

Como puede apreciarse, la norma citada amplió nuevamente el plazo para la regularización de edificaciones, mediante el procedimiento de regularización de edificaciones, extendiéndolo a las construcciones efectuadas hasta el 31/12/2003, y señalando que la regularización podrá efectuarse hasta el 31/12/2005.

7. En el presente caso se solicita la inscripción de una ampliación de fábrica concluida en diciembre de 2003, adjuntándose al efecto, el respectivo FOR en el que consta que la legalización de las firmas se ha efectuado el 30/12/2005; es decir, se está regularizando una edificación construida dentro del plazo ampliado por la Ley N° 28437 y se presenta el FOR cuya legalización también se ha realizado dentro del plazo establecido por la mencionada ley.

La Registradora cuestiona la solicitud de inscripción señalando que la fábrica que es objeto de ampliación se registró en mérito de Formulario Único Oficial, razón por la que en aplicación de la Novena Disposición Transitoria del Reglamento de la Ley N° 27157, corresponde que el trámite de declaratoria de la ampliación de la fábrica también se efectúe mediante FUO y no a través de FOR como se solicita.

8. Al respecto, la Novena Disposición Transitoria del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que “Las declaratorias de fábrica de obras que se hayan iniciado con Licencia de Construcción, se adecuarán al trámite previsto en el Título 111 de la Sección Segunda de este Reglamento al momento de su finalización, oportunidad en que se deberá presentar, adicionalmente a los documentos requeridos, el FUO-Parte 1 debidamente llenado y firmado”.

Respecto a los alcances de dicha norma, debe señalarse que la misma constituye una norma de tránsito entre la normativa anterior y la nueva, razón por la que establece que los propietarios que hayan iniciado la construcción de sus edificaciones con el procedimiento regular anterior, es decir, mediante la tramitación de la licencia de construcción, debían adecuarse al procedimiento actual a la culminación de la construcción, debiendo presentar para ello, además del FUO parte 2, el FUO parte 1 que constituye la licencia de obra.

La conclusión a la que se arriba es que todas las edificaciones que se habían iniciado con licencia de obra y que se culminen durante la vigencia de la Ley N° 27157, debían declararse con el procedimiento regular actual previsto en la citada ley, es decir, con el FUO parte 1 y 2. Asimismo, y como resulta natural, todas las edificaciones que se inicien durante la vigencia de la Ley N° 27157 (21/07/99) deben declararse con el nuevo procedimiento establecido (a través de FUO), aunque se hayan iniciado sin la licencia de obra prevista en la normativa actual, supuesto en el cual la declaratoria de fábrica en vía de regularización debe ser aprobada por la municipalidad respectiva de conformidad con lo establecido en el artículo 36 de la Ley N° 27157.

9. Sin embargo, como se ha señalado en los puntos 4 y 6 del presente análisis, con posterioridad a la vigencia de la Ley N° 27157, se emitieron las Leyes N° 27972 y N° 28437, la cuales ampliaron el ámbito temporal de la regularización de edificaciones, estableciéndose en la última ley que se podían regularizar las construcciones efectuadas hasta el 31/12/2003, siempre que la regularización se realice hasta el 31/12/2005.

Por lo tanto, en virtud a que se ha ampliado el ámbito temporal de la regularización de edificaciones es que no puede concluirse, como señala la Registradora, que las construcciones iniciadas y concluidas con el procedimiento regular establecido por la Ley N° 27157 (FUO) deben ampliarse necesariamente a través de dicho procedimiento regular.

Por lo tanto, corresponde revocar el numeral 1 de la observación formulada por la Registradora.

10. En el numeral 2 de la observación, la Registradora señala que la subsanación del expediente de regularización debe efectuarse mediante los anexos aprobados por el FOR y anexos aclaratorios para el reglamento interno y las independizaciones. Precisa además que debe presentarse el expediente original y las aclaraciones respectivas y que no es procedente que se eliminen y agreguen nuevas fojas al expediente de regularización. Al respecto debe señalarse que este extremo de la esquela no constituye una observación sobre los documentos presentados sino una recomendación de la Registradora sobre la forma como deberán subsanarse los defectos que pudieran existir en el formulario registral o en los documentos anexos.

Por tal razón, corresponde dejar sin efecto el numeral 2 de la observación.

11. En el numeral 3 de la observación, la Registradora señala que existen discrepancias entre los parámetros urbanísticos consignados en el nuevo Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios presentado y el cuadro normativo consignado en el plano de ubicación; sin embargo, no precisa cuáles son los parámetros discrepantes.

Al respecto debe señalarse que se aprecia que los parámetros consignados en el plano de localización con firma legalizada el 20/09/2007 coinciden con los parámetros del nuevo certificado adjunto. Sin embargo, debe señalarse que en el plano se han considerado parámetros vigentes a la fecha en que se concluyó la edificación, habiéndose consignado en el referido plano que el proyecto fue aprobado estando vigente las Ordenanzas N° 181-MSS y N° 200-MSS, razón por la cual existe aparente discrepancia entre los parámetros consignados en el plano y los que constan en el nuevo certificado.

Cabe señalar que conforme ha establecido esta instancia a través de la Resolución N° 492-2007-SUNARP-TR-L del 25-7-2007 ⁽²⁾ , los parámetros que deberán tenerse en cuenta en la regularización de edificaciones son los que estuvieron vigentes a la fecha de la culminación de la edificación objeto de regularización y no los vigentes a la fecha de la regularización.

Por lo tanto, corresponde revocar el numeral 3 de la observación formulada por la Registradora.

12. En el literal a) del numeral 4 de la observación la Registradora señala que el plano 15-6 contiene enmendaduras. Efectivamente, se aprecia que el plano 15-6 contiene enmendaduras en cuanto a la designación del área ocupada y techada del Departamento Duplex 403 (primer piso), razón por la que por aplicación analógica del numeral 1 del artículo 153 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, Ley Nº 27444, corresponde que se presenten nuevos planos sin el defecto antes advertido.

En tal sentido, corresponde confirmar el literal a) del numeral 4 de la observación formulada por la Registradora.

Asimismo, señala la Registradora que los planos del 14-6 y 15-6 se grafican jardineras que no aparecen en la memoria de independización y que las áreas, linderos y medidas perimétricas de los aires comunes del 3 y 4 piso, constan modificaciones que no se han consignado en la memoria descriptiva de independización.

Sobre el tema debe señalarse que vistos los referidos planos se aprecia que se han graficado jardineras colindantes con los departamentos; sin embargo dichas jardineras no forman parte de los departamentos sino que están consideradas dentro de la descripción de los Aires Comunes a nivel del tercer y cuarto piso, conforme consta de la memoria descriptiva de independización. No obstante ello, se aprecia que existe discrepancia en cuanto al área de los Aires Comunes pues en los planos presentados se indican que dicha zona común mide: 230.81 m ² en la tercera planta y 227.15 m ² en la cuarta planta, en tanto que en la memoria descriptiva de independización se indica 244.49 m ² y 240.83 m ² , respectivamente.

Por lo tanto, corresponde confirmar parcialmente el literal b) del numeral 4 de la observación, en el sentido que solamente existen las discrepancias a que se contrae el párrafo precedente.

13. De otro lado, con el título venido en grado de apelación también se solicita la modificación de diversos aspectos del reglamento interno registrado, entre ellos, la precisión que los aires sobre el segundo piso son propios y que como consecuencia de la ampliación de la edificación se modifican los porcentajes de participación de todas las secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificación. Con la finalidad de sustentar dichos actos se presenta el parte notarial de la escritura pública otorgada el 05/06/2007 ante el notario Aníbal Corvetto Romero, en la que consta inserta el acta de la sesión de junta de propietarios del 12/11/2006 donde se adoptan los referidos acuerdos. En la referida acta se ha consignado que intervienen en la sesión del 12/11/2006 como propietarios del Estacionamiento 13 y del Departamento 204, Inversiones Inmobiliarias Nuevo Mundo S.A.C, cuando conforme se aprecia de las respectivas partidas registrales de las citadas unidades (11547392 y 11547413, respectivamente), los propietarios son Hilda Ivonne Ortega Vda. de Montesinos y la sucesión de Raúl Antonio Montesinos Espejo, quienes adquieren su derecho mediante escritura pública del 23/10/2002 y escritura aclaratoria del 06/04/2006. Es decir, no existe adecuación con los antecedentes registrales conforme a lo exigido por el literal a) del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos.

En tal sentido, considerando que la junta de propietarios está integrada por todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva conforme a lo dispuesto por el artículo 145 del Reglamento de la Ley N° 27157, deberá acreditarse que se convocó válidamente a los referidos propietarios conforme a lo previsto por el artículo 146 del citado reglamento o en su defecto, dichos propietarios deberán prestar su consentimiento con la modificación del reglamento interno.

En consecuencia, corresponde ampliar la observación conforme a lo previsto por el literal C2 del artículo 33 del Reglamento General de los Registros Públicos, pues existe inadecuación del acta presentada con los antecedentes registrales.

(…)

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR los numerales 1 y 3 de la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamientos, DEJAR SIN EFECTO el numeral 2 de la observación, CONFIRMAR totalmente el literal a) y parcialmente el literal b) del numeral 4 de la observación formulada por la Registradora y AMPLIAR la observación conforme a lo señalado en el punto 13 del análisis, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN, Presidente de la Segunda Sala del Tribunal Registral

GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA, Vocal del Tribunal Registral

LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA, Vocal del Tribunal Registral

NOTAS:

(1)      Artículo 21.- De la prescripción adquisitiva de dominio.- La prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Título es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y siguientes del Código

(2)     En la sumilla de la mencionada resolución se estableció que: “Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el Informe Técnico de Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado como referencia el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra, pueden ser canceladas a mérito de un nuevo Informe Técnico de Verificación en el que se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada, la edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad”.