RESOLUCIÓN Nº 529-2005-SUNARP-TR-L

      SUNARP
      TRIBUNAL REGISTRAL
     LIMA , (sic)

      APELANTE      Rosalina Paredes Jaramillo.
      TÍTULO      233247 del 16 de mayo de 2005.
      RECURSO      H.T.D. N° 32296 del 22 de junio de 2005.
      REGISTRO      Registro de Predios de Lima.
      ACTO           Adjudicación de acciones y derechos.

      SUMILLA

      PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

     “En virtud al principio de especialidad que en el Registro de Predios se materializa a través del sistema de inscripción de folio real, debe previamente o simultáneamente con la inscripción de la transferencia de un bien (en este caso derechos y acciones), efectuarse su independización”.

      I.     ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

     Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la adjudicación de acciones y derechos que celebran de una parte la “Cooperativa de Vivienda Santa Petronila Ltda.” y de la otra parte, Salustia Pujay Alcántara, respecto de la 1/343 parte (0.2915451%) de las acciones y derechos sobre el total del inmueble denominado Lote 1, de la manzana Z de la habilitación urbana “Los Pinares” ubicada en el ex-fundo Chavarria, parte de la Parcela Norte, distrito de Los Olivos, en mérito de los siguientes documentos:

     -     Parte notarial de la escritura pública extendida ante la Notaria Gertrudes Julia Sotero Villar el 26/9/2001, instrumento en el que consta la adjudicación de acciones y derechos otorgada por la “Cooperativa de Vivienda Santa Petronila Ltda.” a favor de Salustia Pujay Alcántara.

     -     Copia legalizada por Notario Público, Luis Manuel Gómez Verástegui, de la Constancia de no Adeudo de Tributos Municipales Nº 25-2005-MDLO/SG-AF/DRAT, emitida el 20 de enero de 2005 por la Municipalidad Distrital de Los Olivos.

     -      Copia autenticada por fedatario de la Z.R. N° IX de los formularios HR y PU del impuesto predial del año 2001.

      II.     DECISIÓN IMPUGNADA

     El Registrador Público del Registro de Predios de la Zona Registral N° IX - Sede Lima, Alonso Amorós Figueroa, denegó la inscripción formulando las siguientes observaciones:

     “1.- Interviene en la escritura pública del 26/9/2001 en representación de la cooperativa: Félix Amilcar Bazán Olivo, según poder inscrito en la partida Nº 11011135 del Registro de Personas Jurídicas, sin embargo revisada dicha partida se advierte que el poder otorgado a dicho representante fue revocado por Asamblea General del 25/3/2001 y 20/5/2001, es decir con anterioridad a la escritura presentada. En tal sentido sírvase aclarar y/o ratificar la adjudicación de conformidad con los artículos 161 y 162 del C.C.

     Subsiste este punto de la observación ya que como se ha señalado anteriormente Félix Amilcar Bazán Olivo al intervenir en la escritura de adjudicación ya no contaba con la facultad para realizar dicho acto, debiendo tenerse en cuenta además que aún considerando que la revocación surte sus efectos desde que es inscrita, de acuerdo al principio de prioridad preferente (Art. IX del R.G. RR.PP.) esto sería desde la fecha del asiento de presentación del asiento C000010, es decir a partir del 07/09/2001.

     2. Previamente deberá inscribirse en la partida Nº 44004534 la autorización para la libre venta del Lote 1 de la Mz. Z. y la independización de este lote a favor de la Cooperativa, a fin de registrar la compraventa de acciones y derechos materia de solicitud. Art. VI y IV del R.G. RR.PP”.

      III.     FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

     El apelante fundamenta su recurso en los siguientes términos:

     Sostiene que la adjudicación, según se expresa en la cláusula cuarta de la escritura pública del 26/9/2001, se determinó en acuerdo de asamblea del 24/5/1998, fecha en la cual se encontraba todavía vigente el mandato del representante de la cooperativa adjudicante (Félix Amilcar Bazán Olivo), puesto que la revocatoria del poder fue de fecha posterior, es decir, el 25/03/2001.

      IV.     ANTECEDENTE REGISTRAL

     1. El inmueble sobre el cual recae la rogatoria de inscripción, lote 1 de la manzana Z de la urbanización Los Pinares, distrito de Los Olivos, se encuentra inscrito (conjuntamente con otros lotes) en la ficha 179766 que continúa en la partida electrónica N° 44004534 del Registro de Predios de Lima. Figura como propietaria del citado lote la Cooperativa de Vivienda Santa Petronila Ltda. N° 423.

     -     En el asiento B 00002 de la mencionada partida se encuentra inscrito el replanteo y reubicación de aportes, en virtud del traslado del asiento B 00005 de la Partida Matriz Nº 43747118 respecto de la recepción de obras y replanteo de la urbanización “Los Pinares”, dispuesta por Resolución de Alcaldía Nº 246-2000 del 23/3/2000 expedida por la Municipalidad Distrital de los Olivos, ratificada por Resolución de Alcaldía Nº 7032-2000-MML del 23/8/2000 expedida por la Municipalidad Metropolitana de Lima, constando que la manzana Z inscrita en la citada partida, ha sido replanteada con un área de 9,159.13m² y distribuida en las siguientes unidades inmobiliarias:

     Lote Nº 1 - Otros usos (Comercio Exterior)      3,310.65m ² .
     Lote Nº 2 - Ministerio de Educación          1,228.88m ² .
     Lote Nº 3 - SEDAPAL                         92.00m ² .
     Lote Nº 4 - Lote útil                          160.00m ² .
     Lote Nº 5 - SERPAR - Lima                    245.00m ² .
     Lote Nº 6 - Otros fines                    1,057.25m ² .
     Parque “Virgen de Chapi”               3,065.35m ² .

     Asimismo, se indica en el asiento B00002 precitado que, ha quedado levantada la carga dispuesta por la Resolución Nº 246-2000 del 23/3/2000 expedida por la Municipalidad Distrital de los Olivos referida a la constitución de reserva en garantía del pago pendiente por el déficit de Aporte para Recreación Pública, recaído sobre el Lote Nº 1 de la manzana Z. Esto en virtud de la Resolución de Alcaldía Nº 959-2000 del 10/11/2000 expedida por la Municipalidad Distrital de los Olivos.

     -     Luego de las independizaciones de los lotes 2, 5, 6 y 4 de la manzana Z de la Urb. Los Pinares, la manzana Z inscrita en la partida electrónica N° 44004534 ha quedado reducida al lote 1, lote 3 y parque “Virgen de Chapi”.

     2. La Cooperativa de Vivienda Santa Petronila Ltda. se encuentra inscrita en la ficha Nº 7260 que continúa en la partida electrónica N° 11011135 del Registro de Personas Jurídicas de Lima.

     -     En el asiento A 00003 de la referida partida electrónica, consta inscrita la renovación de tercios del consejo de administración y del consejo de vigilancia, realizada en asamblea general del 8/3/1998, ratificada y aclarada mediante Asamblea Universal del 19/7/1998, en ella se eligió, entre otros, a Félix Amilcar Bazán Olivo por 3 años, instalado en el cargo de presidente del consejo de administración, según consta en el acta de sesión de instalación del 23/3/1998 inscrita en dicho asiento.

     Asimismo, consta en el citado asiento que por asamblea universal del 19/7/1998 se otorgaron facultades de representación de la cooperativa, a favor de Félix Amilcar Bazán Olivo, autorizándolo a suscribir contratos, minutas, escrituras públicas, minutas de cesiones y aportes de terreno de la cooperativa, entre otros.

     -     En el asiento C 000010 de la citada partida registral se encuentra inscrita la revocatoria de los poderes otorgados a Félix Amilcar Bazán Olivo, según acuerdo adoptado en la asamblea general del 25/3/01 ratificada en asamblea general de 20/5/01; inscripción efectuada en mérito del título archivado N° 167102 del 7/9/2001.

      V.     PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

     Interviene como ponente la vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia.

     De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

     Si el representante de la vendedora contaba con facultades a la fecha de suscripción de la escritura pública de transferencia de acciones y derechos.

      VI.      ANÁLISIS

     1. De conformidad con lo establecido en el artículo 2011¹ del Código Civil, concordado con los artículos 31² y 32³ del Reglamento General de los Registros Públicos, la función calificadora del Registrador y en su caso, la realizada por esta instancia, comprende la verificación de los requisitos legales que debe cumplir el título, así como su adecuación con los asientos respectivos y complementariamente con los antecedentes registrales del predio sobre el cual se solicita la inscripción.

     En tal sentido, uno de los aspectos que el Registrador Público debe evaluar es la capacidad de los otorgantes del acto o contrato sometido a inscripción. Así, en el caso de transferencias de bienes efectuadas por personas jurídicas, se determinará si los sujetos que intervienen en representación de aquellas tienen o no facultades para obligar a su representada, es decir, se estudiará el contenido de los asientos de la partida registral de la respectiva persona jurídica con el fin de determinar quiénes son sus representantes y las atribuciones de las cuales se encuentran investidos.

     2. En el presente caso se está solicitando la inscripción de la adjudicación de acciones y derechos que celebran de una parte la Cooperativa de Vivienda Santa Petronila Ltda, y de la otra parte, Salustia Pujay Alcántara, respecto de la 1/343 parte (0.2915451%) de las acciones y derechos sobre el total del inmueble denominado Lote 01, de la manzana Z de la habilitación urbana “Los Pinares” ubicada en el ex-fundo Chavarria, parte de la Parcela Norte, distrito de Los Olivos.

     3. Revisada la documentación contenida en el título venido en grado se aprecia que se ha presentado escritura pública de adjudicación del 26/9/01, en la cual comparece en representación de la cooperativa vendedora, el señor Félix Amilcar Bazán Olivo.

     Ahora bien, corresponde determinar si el representante de la vendedora contaba con facultades de representación a la fecha de suscripción de la escritura pública de adjudicación de acciones y derechos.

     4. Conforme se expuso en el rubro IV antecedente registral, en el asiento A00003 de la partida registral de la Cooperativa de Vivienda Santa Petronila Ltda., consta inscrita la facultad de representación de la cooperativa, a favor de Félix Amilcar Bazán Olivo, autorizándolo a que pueda suscribir contratos, minutas, escrituras públicas, minuta de cesiones y aportes de terreno de la cooperativa, entre otras facultades.

     5. Revisado el título archivado N° 156875 del 15 de setiembre de 1998 (que dio mérito a extender el referido asiento A00003 de la partida de la cooperativa), se aprecia que obra la copia certificada del acta de asamblea universal de la Cooperativa de Vivienda Santa Petronila Ltda. de fecha 19/7/1998, en la cual consta que: “Se acordó aprobar por unanimidad autorizar al señor socio Félix Amilcar Bazán Olivo a fin de que pueda suscribir contratos, minutas, escrituras públicas, minutas de sesiones, y aportes en terreno de la cooperativa, para las municipalidades, SERPAR, Ministerio de Educación (...), Asimismo, se acordó autorizar al señor Felix Amilcar Bazán Olivo, presidente del consejo (...), para que en nombre de la cooperativa, pueda efectuar retiros y depósitos en los bancos, así como apertura en cuentas corrientes de ser necesario”.

     Queda claro entonces que Félix Amilcar Bazán Olivo tenía facultades para suscribir minutas y escrituras públicas a nombre de su representada “Cooperativa de Vivienda Santa Petronila Ltda.” desde la fecha del acuerdo, esto es desde el 19/7/1998.

     De otro lado, de la revisión del asiento C000010 del rubro Nombramientos de Mandatarios, de la partida electrónica Nº 11011135, se advierte que por escritura pública del 27/6/2001 otorgada ante el notario Luis Manuel Gómez Verástegui y por acta de asamblea general de fecha 25/3/2001, ratificada por el acta de asamblea general de 20/5/2001, se acordó revocar los poderes otorgados a Félix Amilcar Bazán Olivo, esto es, que conforme a este título el representante antes mencionado dejó de tener las facultades a que alude el asiento A00003 de la referida partida.

     Así, si bien el acuerdo de revocatoria fue adoptado el 25/3/01 y ratificado el 20/5/01, surtió efectos erga omnes desde su inscripción, esto es desde el 7/9/01, fecha del asiento de presentación N° 167102 que dio mérito al precitado asiento.

     En tal sentido, se infiere que a la fecha de la suscripción de la escritura pública de transferencia de acciones y derechos (26/9/2001) otorgada ante la notaria de Lima Gertrudes Julia Sotero Villar, Félix Amilcar Bazán Olivo (representante de la Cooperativa de Vivienda Santa Petronila Ltda.), carecía de facultades para suscribir la escritura pública de transferencia de acciones y derechos cuya inscripción se solicita.

     La consecuencia de ello es que el acto jurídico de adjudicación de acciones y derechos deviene en ineficaz ante el supuesto presentado, de acuerdo a la regla del segundo párrafo del artículo 161⁴ del Código Civil, acto jurídico que sin embargo, puede ser ratificado conforme al artículo 162⁵ del mencionado Código sustantivo[1].

     Por lo expuesto corresponde confirmar el primer extremo de la observación.

     6. Respecto del segundo y tercer punto de la observación, el registrador ha señalado que previamente deberá inscribirse en la partida electrónica Nº 44004534 la autorización para la libre venta del Lote 1 de la Mz. Z y la independización de este lote a favor de la Cooperativa.

     En tal sentido, corresponde evaluar si para la inscripción de la transferencia de acciones y derechos sobre el inmueble objeto de la presente rogatoria (lote 1 de la manzana z), se requiere la previa inscripción referida precedentemente.

     7. El principio registral de tracto sucesivo ha sido recogido por el artículo 2015 del Código Civil, norma sustantiva que dispone que con excepción de la primera inscripción, para las posteriores inscripciones se requiere que previamente esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane, lo cual implica que los actos o derechos que se incorporan al registro deben estar perfectamente encadenados unos de otros de modo tal que en la secuencia no existan vacíos. Este principio registral originalmente concebido para las titularidades sobre derechos, ha sido desarrollado por el artículo VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, al referirse no solamente a la inscripción previa del derecho de donde emana, sino también al acto previo necesario o adecuado para su extensión, dejando a salvo, claro está, las disposiciones en contrario.

     8. En el presente caso en el asiento B 00002 de la partida electrónica Nº 44004534 encuentra inscrito el replanteo y reubicación de aportes, en virtud del cual, la manzana Z inscrita en dicha partida ha sido replanteada con un área de 9,159.13m² y distribuida en las siguientes unidades inmobiliarias: Lote Nº 1 con un área de 3,310.65m², Lote Nº 2 con un área 1,228.88m², Lote Nº 3 con un área de 92.00m², Lote Nº 4 con un área de 160.00m², Lote Nº 5 con un área de 245.00m², Lote Nº 6 con un área de 1,057.25m² y el Parque “Virgen de Chapi” con un área de 3,065.35m².

     En tal sentido, se advierte que el inmueble submateria denominado Lote Nº 1, cuya área total es de 3,310.65 m², se encuentra inscrito dentro de un área de mayor extensión, siendo esta, la manzana Z, cuya área total es de 9,159.13m². Por lo tanto, la inscripción de la independización del lote 1 es un acto previo para la inscripción de la transferencia de un porcentaje de acciones y derechos sobre el total del inmueble denominado Lote 1.

     Asimismo, la independización del lote 1 corresponde efectuarse a nombre de la Cooperativa de Vivienda Santa Petronila Ltda., en tanto esta es propietaria de la integridad del lote, siendo que mediante el instrumento presentado transfiere únicamente el 0.2915451% de los derechos y acciones del citado lote.

     Finalmente, cabe señalar que en virtud al principio de especialidad que en el Registro de Predios se materializa a través del sistema de inscripción de folio real⁶, debe previamente o simultáneamente con la inscripción de la transferencia de un bien (en este caso derechos y acciones), efectuarse su independización[2].

     Por lo expuesto corresponde confirmar el tercer extremo de la observación.

     9. Respecto del segundo punto de la observación, referente a que debe previamente inscribirse la autorización para la libre venta del lote 1 de la manzana Z, corresponde señalar que conforme se aprecia del asiento B 00005 de la partida electrónica N° 43747118 (predio matriz), se encuentra inscrita la autorización para la libre adjudicación de los lotes recepcionados, dentro de los que se encuentra la manzana Z; no variando tal situación el replanteo de áreas aprobado por Resolución de Alcaldía N° 246-2000 del 23/3/2000 expedida por la Municipalidad de Los Olivos.

     Por tanto debe revocarse el segundo punto de la observación.

     Estando a lo acordado por unanimidad.

      VII.     RESOLUCIÓN

     CONFIRMAR el primer y tercer extremos de la observación formulada por el Registrador de la Zona Registral N° IX - Sede Lima, al título referido en el encabezamiento y REVOCAR el segundo extremo de la misma, conforme a los fundamentos expuestos en los puntos del análisis de la presente Resolución.

     Regístrese y comuníquese.

     SS. FERNANDO TARAZONA ALVARADO; GLORIA SALVATIERRA VALDIVIA; NORA MARIELLA ALDANA DURÁN

      NOTAS:

     1     Artículo 2011 del Código Civil: Principio de rogación y legalidad: Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.

     2     Artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos: Definición: La calificación registral es la evaluación integral de los títulos en cuyo mérito se solicita la inscripción, que realizan el registrador, y en su caso, el Tribunal Registral, de manera autónoma, personal e indelegable. No pueden ser objeto de consulta los títulos sujetos a calificación.

     3     Artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos: Alcances de la calificación: El registrador calificará la legalidad de los títulos, para lo cual deberá:
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral correspondiente y complementariamente con los antecedentes registrales, sin perjuicio de la legitimación de aquellos;
b) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción;
c) Comprobar que el acto o derecho se ajusta a las disposiciones legales sobre la materia y el cumplimiento de los requisitos establecidos en dichas normas;
d) Verificar la competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o certifique el título;
e) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título o de sus antecedentes registrales.
En los casos de resoluciones judiciales que ordenen una inscripción, la calificación se efectuará con respecto a su adecuación con los antecedentes del Registro, la formalidad que debe revestir, la competencia de la autoridad judicial correspondiente, salvo los casos de competencia prorrogable y la naturaleza inscribible del respectivo acto o derecho. Asimismo, el Registrador podrá exigir el cumplimiento de la inscripción de actos previos que resulten indispensables para que se registre la resolución judicial.

     4     Artículo 161.- El acto jurídico celebrado por el representante excediendo los límites de las facultades que se le hubiere conferido, o violándolas, es ineficaz con relación al representado, sin perjuicio de las responsabilidades que resulten frente a este y a terceros.
También es ineficaz ante el supuesto representado el acto jurídico celebrado por persona que no tiene la representación que se atribuye.

     5     Artículo 162.- En los casos previstos por el artículo 161, el acto jurídico puede ser ratificado por el representado observando la forma prescrita para su celebración.
La ratificación tiene efecto retroactivo, pero queda a salvo el derecho de tercero.
El tercero y el que hubiese celebrado el acto jurídico como representante podrán resolver el acto jurídico antes de la ratificación, sin perjuicio de la indemnización que corresponda.
La facultad de ratificar se trasmite a los herederos.

     6     Al respecto, el segundo párrafo del artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que “Por cada predio se abrirá una partida registral, en la cual se extenderán todas las inscripciones que a él correspondan. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros asignándoles una numeración correlativa, de acuerdo a la prioridad de ingreso al Registro”.