RESOLUCIÓN Nº 595-2008-SUNARP-TR-L

Lima, 30 de mayo del 2008.

APELANTE     :     HENRY MARDONIO LEÓN POMA

TÍTULO          :     N° 733751 del 27/12/2007

RECURSO     :     N° 17790 del 26/03/2008

REGISTRO     :     Predios de Lima

ACTO(s)     :     ACUMULACIÓN, EXTINCIÓN      DE REGLAMENTO INTERNO, DEMOLICIÓN Y DECLARATORIA DE FÁBRICA Y CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO

(...)

V.     PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

-     Si constituye requisito para su inscripción que en el Anexo 4, mediante el cual se subsanó defectos advertidos en el FOR, conste firma legalizada del propietario del inmueble.

-     Si resulta procedente que en una declaratoria de fábrica el área ocupada del segundo piso sea menor al área techada del primer piso.

VI.     ANÁLISIS

1. La declaratoria de fábrica constituye aquel reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra sujeta a este Reglamento y se realiza mediante una declaración del propietario, cumpliéndose las formalidades y trámites establecidos por la Ley. Esta declaratoria de fábrica se formaliza a través del Formulario Único Oficial (FUO) o por escritura pública. En el caso que la declaratoria de fábrica se realice mediante un procedimiento de regularización, debe efectuarse mediante Formulario Registral (FOR).

El trámite de la declaratoria de fábrica de un inmueble, así como el de su regularización, se encuentra regulado en la Ley N° 27157 y su reglamento D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.

Así, el procedimiento de regularización de declaratoria de fábrica constituye aquel reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de edificación, independientemente de la fecha de su construcción ⁽¹⁾ , que se hayan ejecutado sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno. La regularización se realiza mediante la declaración del propietario del inmueble contenida en el FOR.

2. El artículo 5 del Reglamento de la Ley N° 27157 al regular sobre la función de los notarios en el procedimiento de regularización, en sus incisos e) y f) señala que certifica la identidad del propietario o de su representante, legalizando la firma de este en el FOR y otros documentos anexos. Asimismo, certifica la identidad de los verificadores, constata la vigencia de su registro y legaliza su firma en el FOR, los planos y el informe técnico de verificación.

Si bien es cierto, el propietario del inmueble cuya fábrica se regulariza es quien debe declarar y prestar su consentimiento a la fábrica que se pretende sanear, el verificador ⁽²⁾ responsable es el encargado de la información técnica que obre en los documentos que se presente. Esta afirmación se encuentra respaldada en el artículo 9 del mismo Reglamento y en el artículo 3, 3.1 de la Ley N° 27333 ⁽³⁾ donde se establece que el verificador responsable es quien organiza la documentación del trámite de regularización que se acompaña al FOR, y bajo su responsabilidad, emite el Informe Técnico de Verificación y declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad física existente, dejando constancia de las observaciones que formula.

En este sentido, siendo que se ha presentado el FOR debidamente firmado por el representante de la propietaria del inmueble y legalizada por notario, resulta innecesaria la firma legalizada notarial de este en el Anexo 4 presentado con el reingreso del título, mediante el cual se subsanan y aclaran defectos de carácter técnicos del expediente y que en sí no efectúan cambios sustanciales a los datos consignados en el FOR presentado en un primer momento, donde sí consta la firma legalizada notarial del representante del propietario. Esta conclusión se ve reforzada por el artículo 26 de la Resolución N° 188-2004-SUNARP-SN, que establece que el verificador está obligado a suscribir la documentación subsanatoria.

Por los motivos expuestos, se revoca el extremo 1 de la observación.

3. Es m ateria de observación por parte del Registrador que se ha consignado en el FOR el área ocupada del segundo piso como 246.50 m ² . y área techada del primer piso 278.73 m ² , debiendo aclarar al respect o por cuanto el área techada del primer piso constituye área ocupada para el segundo piso.

Por lo tanto, corresponde analizar si resulta procedente que en una declaratoria de fábrica el área ocupada del segundo piso sea menor al área techada del primer piso.

4. Según definición del Reglamento de la Ley N° 27157, área ocupada es aquella área total del piso correspondiente, que incluye áreas techadas y libres, cercos, etc. Así, señala que área libre en el primer piso es el área resultante de la diferencia entre el área del terreno y el área techada de ese piso de la edificación. En los pisos superiores, la resultante de la diferencia entre el área ocupada y el área techada del piso correspondiente.

El área techada la define como el área encerrada por el perímetro de la proyección de los techos con cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la proyección de vigas, cornisas, jardineras y otros elementos arquitectónicos elevados que no constituyen techos.

5. En el caso materia de análisis, se advierte de la documentación presentada que las áreas del primer piso son las siguientes:

área ocupada     :     492.63 m ² .

área techada     :     278.73 m ² .

área libre     :     213.90 m ² .

Las áreas del segundo piso son las siguientes:

área ocupada     :     246.50 m ² .

área techada     :     246.50 m ² .

área libre     :     0.00 m ² .

Al respecto, las aparentes discrepancias pueden ser ocasionadas por diversas causas, siendo una de ellas el error material. Pero también existen otras causas, como el diseño arquitectónico de la edificación. En este sentido, y siendo que el verificador es el técnico responsable de la evaluación y verificación de la edificación, las discrepancias enunciadas deben ser aclaradas y rectificadas por el mencionado profesional, lo que no podrá ser cuestionado en sede registral.

En consecuencia, se confirma el segundo extremo de la observación, con la precisión establecida precedentemente.

(…)

VII.     RESOLUCIÓN

CONFIRMAR el segundo extremo de la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima y REVOCAR el primer extremo conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente Resolución.

Regístrese y comuníquese.

MIRTHA RIVERA BEDREGAL, Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral

FERNANDO TARAZONA ALVARADO, Vocal del Tribunal Registral

ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO, Vocal del Tribunal Registral

NOTAS:

(1)       Con la Ley N° 27157 se dispuso la admisión del reconocimiento de las construcciones de edificaciones a partir de la vigencia de la ley, es decir, 21/07/1999. Sin embargo, con la modificación de la décimo cuarta disposición complementaria de la Ley N° 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades), por la Ley N° 28437 se dispuso que los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción y/o en terrenos sin habilitación urbana, hasta el 31 de diciembre de 2003, podrán regularizar su situación, sin pago de multas ni otras sanciones hasta el 31 de diciembre de 2005, mediante el procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley N° 27157 y normas complementarias.

(2)       Al respecto, el artículo 20 de la Resolución N° 188-2004-SUNARP-SN (Reglamento del Índice de Verificadores del Registro de Predios), con relación a los límites a la intervención de los verificadores, establece que los arquitectos e ingenieros inscritos en el Índice de Verificadores del Registro de Predios, podrán intervenir en todos los actos que de acuerdo con la normativa vigente requieran su participación, salvo en los que por disposición expresa se limite su intervención a determinados actos.

(3)       Artículo 3.- De la alternativa de regularización mediante instrumento público notarial

     3.1 El procedimiento de regularización de edificaciones que realice, al amparo del Título 1 de la Ley N° 27157, un propietario que cuenta con título de propiedad registrado o que conste por escritura pública y que no requiera de saneamiento, se tramita, sin necesidad de intervención notarial, con la intervención de un ingeniero civil o arquitecto colegiado, debidamente inscrito como verificador responsable. Efectuada la inscripción, el registro público remite a la municipalidad respectiva una de las copias completas del expediente para los efectos tributarios y catastrales correspondientes. La otra copia podrá ser recabada por el interesado directamente del registro.