RESOLUCIÓN Nº 597-2008-SUNARP-TR-L

Lima, 04 de junio de 2008

APELANTE     :     JOSÉ ENCARNACIÓN RISCO CHUNGA

TÍTULO          :     735146 del 28/12/2007

RECURSO     :     HTD Nº 09564 del 14/02/2008

REGISTRO     :     Predios de Lima

ACTO(s)     :     COMPRAVENTA, INDEPENDIZACIÓN, LEVANTAMIENTO DE HIPOTECA

(…)

V.     PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Elena Rosa Vásquez Torres. Con el informe oral del abogado Dionicio Santillán Goñas.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:

- ¿Cuál es la naturaleza de la anotación preventiva que diera mérito a la apertura de la ficha
Nº 216499 del Registro de Predios?

- Si procede la inscripción de la compraventa con el traslado de la hipoteca inscrita en la partida matriz.

VI.     ANÁLISIS

1. Con el presente título se solicita la inscripción definitiva de la compraventa del Lote N° 3 de la Mz. G de la Urbanización La Primavera, del distrito de El Agustino, otorgada por la Asociación Pro-Vivienda La Primavera a favor de la sociedad conyugal conformada por José Encarnación Risco Chunga y Gregoria Sánchez Vílchez de Risco, en mérito de la escritura pública de ratificación de compraventa extendida el 09/08/2007 por el notario de Lima Manuel Luis del Villar Prado.

En la cláusula segunda de la citada escritura pública se indica que la Asociación con fecha 14/12/1979 y 31/07/1981, celebró contrato de compraventa con préstamo hipotecario con los compradores del inmueble sub-materia; inscribiéndose dicho acto jurídico en forma preventiva en el asiento 1-c) y registrada la hipoteca en el asiento d-2) de la ficha 216499.

En la cláusula tercera se indica que el precio de venta ha sido cancelado. En la cláusula cuarta se señaló que el Banco de la Vivienda en liquidación canceló la hipoteca que garantizó el pago del saldo de precio.

En la Primera Cláusula Adicional la vendedora declara que por error mecanográfico en el contrato de compraventa no se consignó el primer nombre del comprador ni el apellido materno de la compradora. En la Segunda Cláusula Adicional se señala que el área del terreno es 191.35 m ² y no 193.50 m ² como aparece en el contrato de compraventa del 14/12/1979, tal como figura en el Plano de Replanteo de la urbanización.

Se acompaña el parte notarial de la escritura pública del 05/03/2007 extendida por el notario de Lima Antonio Vega Erausquín. En esta escritura, el Banco de la Vivienda del Perú en liquidación señala que las personas individuales y jurídicas, que se mencionan en la cláusula segunda de este documento, no registran saldo deudor derivado de los créditos concedidos por el Banco, según los correspondientes certificados de saldos expedidos por la Unidad de Saldos de Carteras de dicha entidad y por consiguiente se da por cancelado el precio de venta y/o el préstamo, en cuanto fuere aplicable, por lo que levanta los gravámenes constituidos en garantía del pago de dichos créditos.

En el punto 22 de la escritura pública aparece como prestataria Encarnación Risco Chunga y Gregoria Sánchez de Risco y el siguiente texto:

“A. Certificación negativa de saldos; Memorándum B° 0083/2007/USC-BANVIP.e.I. de fecha 23/01/2007.

B. Inmueble gravado: Lote 3 Mz. G Urb. Primavera distrito de El Agustino, provincia y departamento de Lima.

C. Hipoteca: Anotación preventiva hasta por S/. 470,756.00 inscrita en el asiento D-2 de la ficha 216499, partida N° 44271050 del Registro de Predios de la Zona Registral N° IX-sede Lima”.

2. En la ficha 216499 que continúa en la partida electrónica N° 44271850 se anotó preventivamente el dominio a favor de la sociedad conyugal respecto del citado lote en mérito del contrato privado de fecha 14/12/1989 y 31/07/1981. Asimismo, en el As. 2-d) de dicha partida se anotó preventivamente la hipoteca por el monto de S/. 470, 576 soles oro, constituida por dicha sociedad conyugal a favor del Banco de la Vivienda.

3. El título fue observado inicialmente señalándose que la independización se efectuaría con el traslado de la hipoteca inscrita en el asiento 4-d) y sus ampliaciones inscritas en los asientos 5-d) al 7-d) de la ficha matriz 87730, ya que no se han encontrado las facultades de los representantes del Banco de la Vivienda del Perú en actos de levantamiento de hipoteca, por lo que deberá presentar escritura pública en la cual intervengan representantes debidamente facultados para levantar dicha garantía.

Esta observación ha subsistido manifestando la Registradora que no se aprecia la voluntad del acreedor hipotecario de levantar la hipoteca, por lo que no pueden ser levantadas las hipotecas señaladas.

La hipoteca a la que hace referencia la Registradora es la inscrita en el asiento 4-d) y sus ampliaciones registradas en los asientos 5-d), 6-d) y 7-d) de la ficha N° 87730, esto es, en la partida matriz donde consta inscrita la habilitación urbana, en la que figura el lote 3 de la manzana G cuya venta se solicita inscribir.

4. Del contrato privado que diera mérito a la anotación preventiva de compraventa se aprecia que en la cláusula decimoctava, así como en la tercera y cuarta cláusula adicional se sustituyó a la hipoteca global inscrita en la ficha matriz N° 87730, por la hipoteca que asciende al monto de S/. 470,756 soles a favor del Banco de la Vivienda anotada en el As. 2-d) de la ficha N° 216499.

En tanto se ha acompañado en el título, la escritura de cancelación de gravámenes, en la que obra la cancelación de la hipoteca registrada en el As. 2-d) de la ficha N° 216499, corresponde analizar cuál es la naturaleza de la anotación preventiva de la compraventa registrada en la partida N° 216499.

5. Consta del título archivado N° 13714 del 15/11/1983 que sirvió para extenderla, que inicialmente el título fue observado solicitándose la previa inscripción de la recepción de obras. Ante lo cual el usuario solicitó, al reingreso, la anotación preventiva. Posteriormente el título fue nuevamente observado porque no constaba el apellido materno de la cónyuge del comprador, ni la fecha del contrato privado de compraventa y por requerirse se legalicen las firmas de los representantes de la Asociación Provivienda, por lo que el usuario solicitó al reingreso del título la anotación preventiva de conformidad con el artículo 84 del Reglamento de las Inscripciones.

El artículo 84 antes citado y que se encontraba vigente a la fecha en que se efectuó la inscripción, reguló la anotación preventiva por defecto subsanable, la misma que de acuerdo al artículo 92 del mismo Reglamento, tenía una vigencia de 60 días prorrogables hasta 180.

Corresponde analizar por lo tanto, al amparo de qué norma se efectuó la anotación preventiva y determinar con ello cuál es la naturaleza y los efectos de la anotación registrada en la partida 216499, analizando para ello las normas vigent es a la fecha en que se efectuó y en el contexto dentro del cual se solicitó, teniendo en cuenta que la titular del predio matriz es una Asociación Pro-Vivienda.

6. En la partida matriz, ficha 87725 está inscrito El Proyecto de la Habilitación decretado por Licencia Municipal Nº 024-77-OU/U-IU del 26/07/1977 (título archivado N° 16507 el 22/02/1983). Del texto de dicha licencia se aprecia que el procedimiento fue iniciado en 1972, consignándose en la Resolución que la Asociación no se encontraba autorizada a celebrar contratos de venta garantizada, ni contratos de compraventa sobre los lotes de terreno que constituían la habilitación, que incorporó la R.M. Nº 646-72-VI. D.U. del 14/04/1972.

Los procedimientos de habilitación urbana, antes de la vigencia de la Ley Nº 26878 se encontraron regulados por el Reglamento Nacional de Construcciones (RNC), norma que resulta aplicable al presente caso, y que señaló que en este proceso existían 3 etapas: 1. Aprobación de Estudios Preliminares, 2. Aprobación de Proyectos y 3. Recepción de Obras.

La Primera de las etapas señaladas consistió en el otorgamiento de permiso para llevar a cabo la habilitación sobre la base de un proyecto presentado por el interesado. La Aprobación de Proyectos es la etapa en la cual se aprueba oficialmente todos los proyectos correspondientes a la habilitación, mientras que la recepción de obras es la última etapa del procedimiento con la cual culmina dicho procedimiento.

7. Sin embargo, el artículo II-XVIII-4.5 del RNC entonces vigente (de acuerdo a la modificación introducida por el D.S. N° 042-76-VC del 24/12/1976) señala que la Resolución de aprobación de Proyectos en los casos de habilitaciones urbanas con construcción simultánea de vivienda, de propiedad de cooperativas, asociaciones pro-vivendas o promotores que se ejecuten con préstamos donde intervienen entidades bancarias o de crédito para vivienda, contendrá la adjudicación o venta de los lotes de vivienda. Por el mérito de dicha resolución se efectuará en los Registros Públicos la inscripción provisional de la habilitación, con la cual se podrá gestionar la financiación correspondiente.

Asimismo, señaló que una vez que los propietarios celebren sus contratos de préstamo con la entidad financiera, presentarán a los Registros Públicos los instrumentos que acrediten esa financiación para su inscripción y por su mérito se procederá a independizar cada una de las viviendas, a inscribir en cada una de ellas los contratos de adjudicación o compraventa y el mutuo hipotecario a favor de la entidad financiadora, y en su caso, la segunda hipoteca por el saldo de precio a favor del vendedor del inmueble.

8. Del contrato de compraventa celebrado el 31/07/1981 ⁽¹⁾ y que cuenta con firmas legalizadas al 02/11/1983, se aprecia que los compradores obtuvieron el préstamo de S/. 470,756 soles gestionado por el Banco de la Vivienda a efectos de poder cancelar el precio del inmueble adquirido de la Asociación pro-Vivienda “La Primavera”, con lo cual constituyeron a favor del Banco la primera y preferente hipoteca hasta por el monto de S/. 470,756.

De ello se aprecia que la hipoteca constituida por la sociedad conyugal Risco-Sánchez a favor del Banco de La Vivienda del Perú, se encontró en directa relación con el préstamo que este le otorgara por la compra del Lote 3 de la Mz. G de la Urb. La Primavera en el distrito de “El Agustino”; de allí que esta nueva hipoteca que afectaría al lote materia de la transferencia sustituiría a la hipoteca global anotada en el As. 4-d), tal como se indica en la cláusula décimo octava del contrato de compraventa y préstamo hipotecario, por lo que es por este mérito que se procede a la independización del Lt. 3 de la Mz. G, tal como lo establece el artículo II-XVIII-4.5 del RNC.

9. En ese sentido, estando a que con la Resolución que se recepcionan las obras, es que se dispone la inscripción definitiva de la habilitación tenemos que la anotación preventiva que diera mérito a la apertura de la ficha 216499 no ha sido extendida al amparo del artículo 84 del entonces vigente Reglamento de Inscripciones sino por haberse realizado en la etapa de aprobación de proyectos –procediéndose a la independización del lote–, con lo cual a la fecha de la recepción de obras que obra inscrita en el As. 5 de la ficha 87730, efectuada en el año 1989 se habría convertido en definitiva. Habiéndose ratificado (y con ello subsanando los defectos) la compraventa a favor de José Encarnación Risco Chunga y Gregoria Sánchez Vílchez de Risco.

A tenor de lo expuesto, no es necesario verificar las facultades de los representantes del Banco, en tanto la anotación preventiva no caducó, por lo que es procedente la inscripción de la compraventa sin los traslados correspondientes de la hipoteca global registrada en el As. 4-d) y sus ampliaciones registradas en los asientos 5-d), 6-d) y 7-d) de la ficha 87736, en tanto dicha hipoteca fue sustituida por la anotada en el As. 2-d) de la ficha 216499, la que deberá ser levantada en virtud de la escritura pública del 05/03/2007 contenida en el título venido en grado.

(…)

VII.     RESOLUCIÓN

DEJAR SIN EFECTO la observación de la Registradora y DISPONER la inscripción del título por lo expuesto en el presente análisis.

Regístrese y comuníquese.

ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES, Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral

MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ, Vocal del Tribunal Registral

ANDREA PAOLA GOTUZZO VÁSQUEZ, Vocal(s) del Tribunal Registral

NOTAS:

(1)     Que diera mérito a la anotación preventiva.