RESOLUCIÓN Nº 770-2008-SUNARP-TR-L

Lima, 18 de julio de 2008

APELANTE     :     LEOPOLDO BURGA GRIMALDOS

TÍTULO     :     N° 725437 del 21 de diciembre de 2007

RECURSO     :     HTD. N° 22857 del 16 de abril de 2008

REGISTRO     :     Predios de Lima

ACTO(s)     :     COMPRAVENTA E INDEPENDIZACIóN

(…)

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:

- Si la escritura pública otorgada como consecuencia de un proceso judicial de otorgamiento de escritura pública es un título de naturaleza notarial o judicial.

- Si se requiere la intervención de los titulares registrales para inscribir la regularización de fábrica y subdivisión de parte del predio inscrito.

- Si se requiere de división y partición entre todos los copropietarios para independizar parte del predio.

- Si las actas extendidas ante un conciliador extrajudicial reúnen los requisitos necesarios para ser consideradas documentos auténticos y, por ende, ser títulos inscribibles.

ANÁLISIS

1. Conforme al artículo 1412 del Código Civil, los contratantes pueden compelerse recíprocamente a formalizar un contrato mediante escritura pública, cuando así lo disponga la ley o se haya convenido. La formalización de un contrato constituye una obligación legal o convencional, cuyo cumplimiento puede demandarse judicialmente a través de los procesos sumarísimo o ejecutivo (en este último caso, siempre que el contrato del que deriva la obligación de formalizar se encuentre contenido en un título ejecutivo). La naturaleza obligacional de la formalización contractual es ratificada por el artículo 694 del Código Procesal Civil, al establecer que a través del proceso ejecutivo pueden demandarse obligaciones de dar, hacer y no hacer. La formalización contractual es, pues, una obligación de hacer a cargo de ambos contratantes.

2. En el caso de autos, se aprecia que Dick Henry Yalán Reyes interpuso demanda de otorgamiento de escritura pública de compraventa contra la sociedad conyugal conformada por Elías Acuña Vásquez y Pilar Sara Plejo Igarza.

De los insertos se aprecia que una porción del lote 7 de la Mz. 12 de la Urbanización Chacra Colorado, del distrito de Cercado de Lima, fue vendido mediante minuta del 26/08/1998. Sin embargo esta no fue elevada a escritura pública, no cumpliéndose con la obligación legal derivada de la exigencia de titulación auténtica para efectos de inscripción contenida en el artículo 2010 del Código Civil.

La demanda de otorgamiento de escritura pública interpuesta el 30/12/2003, fue amparada mediante Resolución N° 27 del 27/09/2005, la cual ordena que los demandados otorguen la escritura publica de compraventa en favor del demandante respecto de un área de 48.825 m ² , extención superficiaria que forma parte del lote 7 de la Mz. 12 de la Urbanización Chacra Colorado; siendo esta otorgada por la Jueza del 59° Juzgado Civil de Lima, Elizabeth Rosario Ticona Chávez, en rebeldía de los demandados.

3. Al respecto, debe tenerse presente que la calificación registral ⁽¹⁾ constituye el examen minucioso y riguroso que efectúa el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.

Como situación excepcional, la normativa vigente contiene un tratamiento distinto a los títulos que contengan mandato judicial de inscripción. En este sentido, se aprecia que el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil señala que “Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene inscripción (...)”.

En ese sentido, como primera cuestión, esta Sala debe determinar si el título venido en grado, consistente en la escritura pública de compraventa otorgada por la Jueza en rebeldía de los obligados a otorgarla, tiene la naturaleza de un documento notarial o de uno judicial. Esto a fin de precisar la normativa aplicable así como las facultades que le asisten a esta Sala en su calificación.

4. El otorgamiento de escritura pública es el proceso judicial mediante el cual el Juez, a solicitud de la parte demandante celebrante de un contrato, ordena a la otra parte contratante que cumpla con otorgar el instrumento respectivo, el mismo que puede ser otorgado por el Juez en rebeldía de la parte obligada; es decir, en estos casos el magistrado actúa sustituyendo a uno de los contratantes con la finalidad de formalizar el acto o contrato suscrito originalmente por aquel.

Así la demanda de otorgamiento de escritura pública tiene por objeto que el emplazado cumpla con su obligación de hacer, es decir, la formalización del documento privado elevándolo a escritura pública. La escritura pública, será el reflejo o consecuencia material del cumplimiento de esa obligación sea legal o convencional reconocida en el proceso. El juez al otorgar la escritura pública, procederá a hacer cumplir dicha obligación. Su función se limitará a sustituirse en la voluntad del obligado rebelde y renuente a cumplir con dicha obligación de formalizar, siendo que su intervención no tiene ninguna incidencia jurídica respecto del contrato o sobre los derechos reales y personales nacidos de este, circunscribiéndose a reconocer la existencia y validez de una simple obligación de escriturar, y posteriormente a hacer cumplir dicha obligación en caso que el obligado no quiera o no pueda hacerlo.

5. En ese orden de ideas, la eficacia del contrato de compraventa no viene determinada por la decisión judicial sino por las particularidades de la manifestación de voluntad contractual común y, registralmente, por el resultado de la confrontación del título con el contenido de la o las partidas involucradas por este.

Así, si la validez y eficacia del negocio jurídico no vienen determinadas por la decisión judicial, sino por la adecuación de los pactos contractuales con el ordenamiento jurídico y con las partidas involucradas, por el título correspondiente, podemos concluir que la intervención del juez no aporta ningún elemento adicional al análisis de la validez o eficacia contractuales. Por ello, la situación de la escritura otorgada judicialmente es idéntica a la de una escritura otorgada voluntariamente por los obligados, pues en ambos casos solo existe certeza de la existencia del contrato y de la libertad, inteligencia y conocimiento de hecho de los contratantes sobre el acto celebrado. Consecuentemente, la escritura pública otorgada judicialmente en ejecución de sentencia constituye un título de origen genuinamente notarial y no judicial, por lo que se califica conforme a lo dispuesto por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil, es decir, con amplias facultades para examinar su validez formal y material.

Este criterio ha sido elevado a la categoría de precedente de observancia obligatoria por el Tribunal Registral, en su Décimo Pleno, al señalar:

“La escritura pública otorgada en ejecución de sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura pública no constituye título judicial, no resultando aplicables las limitaciones a la calificación contenidas en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil”.

En este orden de ideas, al no ser aplicables las limitaciones a la calificación contempladas en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, deberá verificarse entre otros aspectos, la adecuación del título con los antecedentes registrales respecto del bien que es objeto de la transferencia.

6. Ahora bien, mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa de un predio con un área de 48.825 m ² , el cual forma parte del área mayor extensión constituido por el Lote 7 de la Mz. 12, de la Urbanización Chacra Ríos, del distrito de Lima Cercado, el cual se encuentra inscrito en la partida electrónica N° 47455820 del Registro de Predios de Lima. La transferencia es efectuada por el Juez de Primera Instancia del 59° Juzgado en lo Civil, en rebeldía de Elías Acuña Vásquez y Pilar Sara Plejo Igarza, a favor de Dick Henry Yalan Reyes. Asimismo, se solicita la regularización de la declaración de fábrica e independización sobre el predio que es objeto de la compraventa.

El Registrador ha señalado en el primer extremo de su observación del 14/04/2008, que el contrato de compraventa no puede ser inscrito sin realizar el acto previo de la subdivisión, precisando que si bien se ha presentado documentos para inscribir dicho acto, estos no se encuentran suscritos por Florencia Cecilia Escobar Idelfonso, copropietaria del predio.

Corresponde entonces, determinar si resulta necesario efectuar como acto previo la división y partición entre todos los copropietarios para poder independizar parte del predio.

7. De la revisión del antecedente registral se advierte que el inmueble ubicado en el Lote 7 de la Mz. 12, de la Urbanización Chacra Rios, del distrito de Lima Cercado, fue vendido por su anterior propietaria, Greta Cobos Dragg, a favor de la sociedad conyugal conformada por Elías Acuña Vásquez y Pilar Sara Plejo Igarza (asiento 000001). Posteriormente, se aprecia que la sociedad conyugal antes aludida, vendió el 28.647% de las acciones y derechos que corresponden al predio inscrito en la partida electrónica N° 47455820, a favor de Juan Fortunato Acuña Plejo (asiento C00002).

A su vez, Juan Fortunato Acuña Plejo, vendió el 28.647% de las acciones y derechos que había adquirido, a favor de Florencia Cecilia Escobar Ildefonso (asiento C00003).

Con forme a ello, se puede colegir que sobre el predio inscrito en la partida electrónica N° 47455820, se ha constituido una copropiedad ⁽²⁾ entre la sociedad conyugal conformada por Elías Acuña Vásquez y Pilar Sara Plejo Igarza (con el 71.353%) y Florencia Cecilia Escobal Ildefonso (con el 28.647%).

8. Respecto a la subdivisión solicitada (en mérito del anexo 4.presentado), debe tenerse presente que conforme a la definición contenida en el artículo único de las definiciones del Reglamento Nacional de Edificaciones ⁽³⁾ , la subdivisión constituye el fraccionamiento de un predio urbano con la finalidad de destinar las porciones resultantes al mismo uso del terreno matriz. Precisa el artículo 10 del mencionado reglamento que las subdivisiones se sujetarán a las condiciones propias de los lotes normativos de cada zonificación y podrán ser de dos tipos: a) Sin obras, en los casos en los que no se requiera la ejecución de vías ni redes de servicios públicos y, b) Con obras, cuando requiere la ejecución de vías y redes de servicio público.

De lo expuesto se concluye que al conllevar la subdivisión una modificación en las dimensiones del lote de terreno urbano implica la modificación de la habilitación urbana, razón por la que se requiere la aprobación de la municipalidad distrital correspondiente a fin de verificar que las dimensiones de los sublotes resultantes se adecuen a la zonificación vigente. La excepción a la regla general antes descrita está constituida por las subdivisiones de predios urbanos en el marco de los procesos de regularización de edificaciones contemplados por la Ley Nº 27157, modificada por la Ley Nº 27333.

9. En efecto, el artículo 4 de la Ley Nº 27333 establece expresamente que para la inscripción de la acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier otra clase. En la misma línea, el artículo 7 de la referida ley estableció que en las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley N° 27157 no sería exigible para su inscripción la previa autorización administrativa o municipal de subdivisión o independización del terreno (7.1). Asimismo, que el Registro, por el solo mérito del acto de regularización, procedería a la desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias objeto de la regularización (7.2).

Las referidas normas fueron desarrolladas por el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el cual establece que: “Tratándose de subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley N° 27157 y la Ley N° 27333, para efectuar las respectivas independizaciones no será aplicable lo dispuesto en el artículo 57. En estos casos, deberá presentarse formulario registral o escritura pública, acompañado de los siguientes documentos:

a) Plano de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del área remanente;

b) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.

Si alguno de los sublotes resultantes tiene un área o frente inferior a los establecidos para el lote normativo, solo procederá la inscripción cuando dicho sublote cuente con edificación. En este caso, se inscribirá la transgresión como carga”.

10. Esta instancia a través de la Resolución N° 337-2006-SUNARP-TR-L de 02/06/2006, ha emitido pronunciamiento en el supuesto de subdivisión efectuada al amparo de la Ley N° 27157, efectuada conjuntamente con la regularización de fábrica levantada sobre parte de un área de mayor extensión, señalando lo siguiente:

1.1. El artículo 969 del Código Civil establece que “hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas”.

Según Cuadros Villena ⁽⁴⁾ , “la copropiedad es un derecho real en el que el derecho de propiedad corresponde a varias personas, sobre un bien que no está dividido, de tal modo que cada copropietario conoce la proporción de su derecho de propiedad, pero no conoce en qué parte de la cosa o del bien recae ese derecho. Se trata indiscutiblemente de una forma del derecho de propiedad, por mucho que los autores sostengan de que se trata de un instituto diferente e independiente de la propiedad”.

Arias Schreiber Pezet ⁽⁵⁾ esquematiza esta definición, señalando que, conforme al precitado artí culo 969 las características de la copropiedad son las siguientes:

- La existencia de un bien determinado (o de varios bienes).

- La pluralidad de sujetos, proyectados hacia el mismo bien o bienes.

- La particularidad de que sus derechos están representados por cuotas ideales o porcentajes y no sobre partes materiales de bien o bienes.

En tal sentido, mientras el bien se mantenga en estado de indivisión, no son válidos los actos que celebre uno de los copropietarios respecto de parte material de aquel, conforme se desprende del artículo 978 ⁽⁶⁾ del Código Civil.

1.2. Una de las formas de extinción de la copropiedad es el acto denominado división y partición, por el cual las cuotas ideales que se tienen respecto de un bien dejan de serlo, para materializarse real y dimensionalmente; es decir, antes de este acto no se puede determinar la parte material del inmueble que pertenece a cada uno de los copropietarios; ello conforme a lo previsto en los artículos 983 y 992 del Código Civil.

Es a partir de ese momento que cada uno de los copropietarios deja de ser tal para convertirse en propietario de cada porción adjudicada y no antes, dado que no opera retroactivamente.

En tal sentido, y conforme a lo señalado en el artículo 971 del Código Civil, para introducir modificaciones al bien común (indiviso), se requiere la decisión unánime de los copropietarios.

11. El supuesto objeto del análisis en la Resolución N° 337-2006-SUNARP-TR-L estaba referido a la existencia de dos titulares registrales, quienes habían devenido en copropietarios del predio en la partida registral, en virtud de la transferencia efectuada por el titular del área de mayor extensión en favor del comprador, de un porcentaje de acciones y derechos sobre aquel, señalando a su vez en el contrato, la porción material que estaría representada en el porcentaje indicado.

Cabe señalar que esta práctica es frecuente en la contratación inmobiliaria dado que si bien el comprador adquiere en la realidad una porción materializada del bien y ejerce sobre ella los atributos de la propiedad; para efectos registrales, no es posible efectuar la desmembración de la porción transferida en tanto se requiere previamente seguir el procedimiento de habilitación o subdivisión de tierras.

12. En el caso indicado, se ha adjuntado el Formulario Registral N° 01, suscrito solamente por el Ingeniero Civil Gabriel Carbonel Reyes y Dick Henry Yalan Reyes, con firmas legalizadas del 10/12/2007 por el Notario de Lima, Roy Parraga Cordero, solicitando además de la regularización de la fábrica, a través del anexo N° 4, la subdivisión del Inmueble. Dicho anexo también se encuentra suscrito por Gabriel Carbonel Reyes y Dick Henry Yalan Reyes. Asimismo, se ha adjuntado el certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N° 733-2007-MML-GDU-SPHU-DC emitido por la Municipalidad Distrital de Lima Cercado.

Al respecto, de la revisión de la documentación presentada con el título alzado, se puede colegir que estos no han sido suscritos por Florencia Cecilia Escobar Idelfonso, quien también es copropietaria del predio inscrito en la partida electrónica N° 47455820.

En ese sentido, no podrá inscribirse la regularización de la subdivisión de parte de un predio inscrito, si no se acredita la intervención de todos los copropietarios con derecho inscrito

Sin perjuicio, de lo señalado, se aprecia que no se ha acompañado el plano de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del área remanente, debiendo presentar dicho documento para proceder con la inscripción solicitada.

Por todo lo expuesto, corresponde confirmar el numeral 1 de la observación formulada por el Registrador.

13. De otro lado, el Registrador le requiere la inscripción previa del acto de división y partición, toda vez que considera que de la revisión de la partida electrónica N° 47455820 se constata que la titularidad del predio se encuentra representado en alícuotas por cuanto existe una situación de copropiedad entre la sociedad conyugal conformada por Elías Acuña Vásquez y Pilar Sara Plejo Igarza y Florencia Cecilia Escobar Ildefonso. Asimismo, precisa que de la escritura de transferencia no se puede determinar el porcentaje de transferencia que ha efectuado la sociedad conyugal aludida a favor de Dick Henry Yalán Reyes; pues el proceso seguido sobre otorgamiento de escritura es sobre un área de 48.825 m ² y no por el total de acciones y derechos que le corresponde (71.353%).

14. De conformidad con el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, toda inscripción debe efectuarse previa calificación de su legalidad, debiendo el Registrador considerar diferentes aspectos en la calificación del título, tales como los principios registrales, que como requisitos y presupuestos técnicos para la inscripción contempla nuestro sistema registral.

Según el principio de Tracto Sucesivo recogido en el artículo 2015 del Código Civil y el artículo VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, para que pueda ser inscrito un acto en el Registro de Predios, debe inscribirse el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario. Ello a efecto de lograr un encadenamiento de derechos coherentes y continuos sin que exista un vacío o discontinuidad.

15. En tal sentido, es necesario que en forma simultánea a la independización solicitada se inscriba la división y partición –convencional o judicial– mediante la cual se ponga fin al condominio del bien que publicita la partida electrónica N° 47455820 del Registro de Predios de Lima y se adjudique a cada copropietario lo que le corresponde. Es decir, en el Registro deberá constar que todos los copropietarios han decidido adjudicarse una parte física del predio, extinguiéndose de esta forma la copropiedad, de conformidad con el inciso 1 del artículo 992 del Código Civil (aunque sea solo respecto a dicho propietario).

Téngase en cuenta que, de conformidad con el artículo 978 del Código Civil: “ Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto solo será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto ”.

En consecuencia, sin la adjudicación por división y partición del bien materia de transferencia, el acto materia de solicitud de inscripción sería ineficaz ⁽⁷⁾ ; siendo dicho acto y no la ratificación por parte de los copropietarios el acto previo adecuado para la extensión de la inscripción solicitada ⁽⁸⁾ .

16. En el caso bajo análisis, a fin de acreditar que se ha efectuado la división y partición, se ha adjuntado copia certificada del Acta de Audiencia de Conciliación Extrajudicial N° 223-2007-CONACEP, del 18/10/2007, expedido por el Centro de Conciliación “Conciliare Ad Libitum Aeternan”.

Por regla general, la división y partición se efectúa a través de una escritura pública, por ello corresponde determinar si las actas extendidas ante un conciliador extrajudicial reúnen los requisitos necesarios para ser consideradas documentos auténticos y, por ende, ser títulos inscribibles.

17. Las inscripciones en el Registro se efectúan en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición diferente. Así lo señala el artículo 2010 del Código Civil que recoge el principio de titulación auténtica. El artículo 7 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) define al título para efectos de la inscripción como “el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia ”.

Doctrinariamente se distingue entre título material y título formal . El primero referido a la causa o razón justificativa de la adquisición del derecho o de su modificación o extinción. El segundo, al documento en el cual consta la causa del pacto o contrato que se desea inscribir. En palabras de Roca Sastre, “título formal (...) es la expresión documental del título material registrable, o sea, el vehículo que lo hace presente en el Registro de la propiedad, aunque sea por medio de su copia, traslado, testimonio o certificación”.

Para ser auténtico, el título formal debe estar revestido de ciertas formalidades que permitan al Registrador tener certeza que el acto o contrato inscribible es real, verdadero y válido. Díez Picazo explica la razón para exigir estos requisitos al título formal: “La necesidad de dotar al Registro de la máxima exactitud posible, de la máxima legalidad y de las necesarias condiciones para que se garantice la seguridad del tráfico jurídico, aconseja que las inscripciones y en general los asientos que se deban practicar en él, solo puedan llevarse a cabo partiendo de documentos que reúnan las necesarias condiciones de autenticidad” ⁽⁴⁾ . Los documentos públicos son auténticos ⁽⁵⁾ por excelencia. Según Chico y Ortiz, son notas características del instrumento público: la autenticidad y la integridad.

Por medio de la autenticidad se da realidad a la afirmación de que todo lo que el funcionario público presencie y transcriba en el documento hace fe y surte efectos mientras una sentencia no declare que aquello que fue afirmado es falso. Mientras que por la integridad, su contenido se reputa válido y legal en tanto no se declare su nulidad. En contraposición, el documento privado no presenta estas dos características pues en su elaboración no interviene un funcionario público. Estas ideas nos conducen a deducir que el documento auténtico es tal, y por ende inscribible, en la medida que en su confección intervenga una persona extraña a las partes otorgantes del acto o contrato (generalmente un funcionario público o notario), cuya actuación le imprime al documento producido por o ante él la virtud de confiabilidad plena, es decir, de merecer fe que los actos o contratos concluidos en su presencia son verdaderos y corresponden a las personas que los han otorgado.

Las escrituras públicas y los demás documentos otorgados ante o por notario también son considerados instrumentos públicos por mandato de la vigente Ley del Notariado, aprobado mediante Decreto Legislativo N° 1049, así como por el derogado D. L. N° 26002, y por el inciso 2) del artículo 235 del Código Procesal Civil (CPC). A pesar de que este profesional independiente no ostenta la calidad de funcionario público, su función esencial consiste en dar fe de los actos y contratos que ante él celebren las personas (artículo 2 del D.L. Nº 26002), contando su labor con el aval del Estado, quien lo supervisa a través del Consejo del Notariado, órgano dependiente del Ministerio de Justicia. Por esta razón, los instrumentos en que intervienen cumplen plenamente el requisito de autenticidad exigido para la inscripción. Por ello, aunque el artículo 235 del CPC no hubiera calificado como documento público a las escrituras públicas, estas igualmente tendrían la condición de documento auténtico que puede provocar una inscripción. En ese sentido, más allá del origen o procedencia del título formal (judicial, notarial o administrativo), lo que importa realmente para la inscripción es que este produzca, por sí solo, convicción de la existencia del título material, es decir que sea auténtico, pues de esta manera se garantiza la exactitud y validez del contenido de las inscripciones publicadas por el Registro.

18. Como ya lo hemos mencionado, el artículo 5 de la Ley Nº 26872 precisa que la conciliación se efectuará ante “un Centro de Conciliación o ante el Juzgado de Paz Letrado a fin de que se les asista en la búsqueda de una solución consensual al conflicto”. A diferencia de la transacción extrajudicial (en la cual las partes arreglan sus disputas sin intervención de un tercero), en la conciliación interviene una persona extraña a los sujetos en conflicto que coadyuva a su composición. Esta persona es el conciliador, el cual –según la norma aludida– puede ser el adscrito a un centro de conciliación o el juez de paz letrado. El conciliador, según el artículo 20 de la Ley, es la persona capacitada y acreditada que cumple labores en un Centro de Conciliación, propicia la comunicación entre las partes y eventualmente propone fórmulas conciliatorias no obligatorias.

Los Centros de Conciliación son personas jurídicas de derecho público o privado sin fines de lucro que tienen entre sus finalidades el ejercicio de la función conciliadora (artículo 24 de la Ley). El Ministerio de Justicia tiene a su cargo la autorización de funcionamiento, registro y supervisión de los cursos de formación y capacitación de conciliadores y de los Centros de Conciliación, pudiendo suspenderlos o privarlos de las facultades concedidas, cuando estos no cumplan con los principios u objetivos legales previstos en la Ley, o incurran en faltas éticas (artículos 25 y 26 de la Ley). Esto significa que los conciliadores (o los Centros de Conciliación) al estar supervisados pueden ser sujetos de sanción por parte del Ministerio de Justicia si infringen sus funciones. La Resolución Ministerial N° 245-2001-JUS, Reglamento de Sanciones a Conciliadores, Centros de Conciliación, Capacitadores y Centros de Formación y Capacitación de Conciliadores, establece que el Ministerio de Justicia puede imponer, de acuerdo a la gravedad de la falta, las siguientes sanciones a los conciliadores: multa, suspensión de uno a seis meses o inhabilitación permanente.

19. La infraestructura instaurada por el Estado, destinada a la solución de los conflictos intersubjetivos, prescindiendo del órgano jurisdiccional, desemboca finalmente en el acuerdo conciliatorio, el cual se traduce en un acta de conciliación. Conforme al artículo 16 de la Ley, el acta es el documento que expresa la manifestación de voluntad de las partes en la conciliación extrajudicial. Su validez está condicionada a la observancia de las formalidades previstas en la Ley, bajo sanción de nulidad. Asimismo, en su elaboración participa un abogado quien supervisa la legalidad del acuerdo conciliatorio (artículo 29 de la Ley). De otro lado, cada Centro de Conciliación lleva un Registro de Actas, del cual se expiden copias certificadas a pedido de parte (artículo 28 de la Ley). Pero el efecto más destacable es que el acta con acuerdo conciliatorio constituye título de ejecución. Los derechos, deberes u obligaciones ciertas, expresas y exigibles que consten en dicha acta son exigibles a través del proceso de ejecución de resoluciones judiciales (artículo 18 de la Ley).

20. Como puede advertirse de lo expuesto, el acta de conciliación extrajudicial está cubierta de seguridades esencialmente iguales a los títulos de naturaleza notarial. Vale decir, en su producción interviene una persona, autorizada y respaldada por el Estado, que certifica los acuerdos tomados por las partes y su legalidad, haciéndolos exigibles judicialmente en caso de incumplimiento. En definitiva, las formalidades que rodean al acta de conciliación extrajudicial la convierten en un título auténtico, toda vez que otorga, por sí sola, certeza sobre la existencia del título material. Consecuentemente, a criterio de la Sala, el acta de conciliación que contiene un título material inscribible debe acceder al Registro. La inscripción se extenderá obviamente en virtud de la copia certificada del acta de conciliación, dada la existencia de una matriz, en atención a lo dispuesto por el artículo 9 del RGRP, aplicable por analogía. El acta, asimismo, tendrá que ser calificada con la rigurosidad de un documento notarial.

Cabe señalar que en este mismo sentido se ha pronunciado este tribunal mediante la Resolución N° 408-B-2006-SUNARP-TR-L del 06/07/2006.

21. En el presente caso, de acuerdo al tenor del acta de conciliación presentado, se aprecia que han intervenido: Dick Henry Yalán Reyes, Elias Acuña Vásquez, Pilar Sara Plejo Igarza y Florencia Cecilia Escobal Idelfonso. Esto es, han intervenido los copropietarios que son a su vez titulares registrales y Dick Henry Yalán Reyes, quien también es copropietario (aunque con derecho no inscr ito) en mérito de la transferencia efectuada por la Jueza del 59º Juzgado en lo Civil de Lima, en rebeldía de Elías Acuña Vásquez y Pilar Sara Plejo Igarza.

Asimismo, en la parte que versa sobre la “descripción de las controversias”, se precisó lo siguiente: “1. Subdivisión del inmueble.- Manifiesta el solicitante del procedimiento conciliatorio que acude al Centro de Conciliación Extrajudicial en afán de que conjuntamente con los señores Elías Acuña Vásquez, Pilar Sara Plejo Igarza y con Florencia Cecilia Escobar Ildefonso se realice la sub-
división del lote 7 de la manzana 12 de la Urbanización Chacra Ríos, en el Cercado de Lima, inscrito en la partida electrónica N° 47455820, y así poder viabilizar la división, partición y adjudicación del inmueble matriz de conformidad con el principio de tracto sucesivo previsto en el artículo 2015 del Código Civil. (...)”.

Sin embargo, en la parte final del acta se señaló que: “Finalmente se acuerda que el Sub Lote A, corresponde a Dick Henry Yalán Reyes, el Sub lote B corresponde a Franklin Nobel Acuña Plejo, el Sub Lote C corresponderá a Florencia Cecilia Escobar Ildefonso, y el Sub Lote D corresponderá al Señor Elías Acuña Vásquez” (el subrayado es nuestro).

Conforme a este último extremo del acuerdo de conciliación, se aprecia que en la división y partición del inmueble submateria se ha incluido a Franklin Nobel Acuña Plejo, quien no cuenta con derecho de propiedad inscrito en los Registros Públicos ni título de propiedad alguno que lo faculte a intervenir. Así, debe tenerse presente que si bien el acta de conciliación extrajudicial constituye título suficiente que da mérito de la inscripción, debe acreditarse el derecho de propiedad que ostenta Franklin Nobel Acuña Plejo sobre el inmueble que es objeto de división y partición (además Franklin Nobel Acuña Plejo no interviene en la audiencia de conciliación).

Asimismo, se aprecia que Dick Henry Yalan Reyes es propietario del “Sub Lote A”, cuya extensión superficiaria, de acuerdo con el Parte notarial de la escritura pública de compraventa del 23/02/2007, es de 48.825 m ² ; sin embargo, en el acta de conciliación no se ha especificado el área que corresponde a cada Sub lote (es decir: “Sub Lote A”, “Sub Lote B”, “Sub Lote C” y “Sub Lote D”), debiendo aclarar también este extremo del acuerdo conciliatorio, a efectos de establecer si existe concordancia o correspondencia entre el área del sublote que adquiere mediante el contrato de compraventa antes aludido y el acuerdo de división y partición materializado a través del acta de conciliación presentada.

En consecuencia corresponde revocar el numeral 2 de la observación formulada por el Registrador y ampliarla de acuerdo a lo expuesto en los dos párrafos precedentes.

(….)

RESOLUCIÓN

CONFIRMAR el numeral 1, REVOCAR el numeral 2 la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima y ampliar la observación de acuerdo a lo expuesto en el numeral 20 análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

MIRTHA RIVERA BEDREGAL, Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral

FERNANDO TARAZONA ALVARADO, Vocal del Tribunal Registral

GILMER MARRUFO AGUILAR, Vocal(s) del Tribunal Registral

NOTAS:

(1)     Al respecto, señala Peña Bernaldo de Quiroz, citado por Antonio Manzano Solano que (...) calificar es decidir si el hecho del cual se solicita el asiento llega al Registro con los requisitos exigidos para que sea registrable, es decir, determinar si conforme a la Ley, procede o no practicar el asiento solicitado. Derecho Registral Inmobiliario para iniciación y uso de Universitarios, Volumen II, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios Regístrales. J. San José, S.A., Madrid, 1994, p. 570.

(2)       Artículo 969 del Código Civil.- Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.

(3)       Publicado en el diario oficial El Peruano el 8 de mayo de 2006.

(4)     CUADROS VILLENA, Carlos Ferdinand. Derechos Reales. Tomo Segundo. Primera Edición. Cultural Cuzco S.A. Lima, Perú, p.  611.

(5)     ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil de 1984. Tomo V. Derechos Reales. WG Editor. Primera Edición. Lima, 1993, p. 84.

(6)     Artículo 978.- Sí un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto solo será válido desde el momento en que se adjudica el bien a la parte a quien practicó el acto.

(7)       Según precisión efectuada en el expediente de Casación 953-96-Lambayeque, publicado en el diario oficial El Peruano el 24/04/1998, que lo interpreta como válido pero sujeto a condición suspensiva. En Código Civil. Gaceta Jurídica. 9na edición. Setiembre, 2001, p. 300.

(8)       En el mismo sent ido esta instancia se ha pronunciado en las Resoluciones N° 178-2006-SUNARP-TR-A del 04/10/2006, N° 035-A-2007-SUNARP-TR-L del 17/01/2007, N° 229-2007-SUNARP-TR-L del 20/04/2007 y N° 231-2008-SUNARP-TR-L del 29/02/2008.