RESOLUCIÓN Nº 791-2008-SUNARP-TR-L

Lima, 25 de julio de 2008

APELANTE     :     JOSÉ MANUEL VILCA VALVERDE

TÍTULO          :     N° 86550 del 07/02/2008

RECURSO     :     H.T.D. N° 28220 del 09/05/2008

REGISTRO     :     De Predios de Lima

ACTO(s)     :     AMPLIACIóN DE FáBRICA, REGLAMENTO INTERNO, INDEPENDIZACIóN,
NUMERACIóN

(…)

V.     PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Fernando Tarazona Alvarado.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

     Si puede establecerse la numeración y la nomenclatura de un predio a través de un solo certificado o resolución expedido por la Municipalidad competente.

VI.     ANÁLISIS

1. El procedimiento de regularización de edificaciones contemplado en el Título 1 de la “Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común” - Ley Nº 27157, y sección primera de su reglamento aprobado por D.S. Nº 008-2000-MTC, norma el trámite de regularización de edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia o conformidad de obra, o que carezcan en su caso de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización, con la finalidad que estos actos puedan acceder al Registro sin la intervención de la respectiva municipalidad.

Este plazo fue ampliado por la Décimo Cuarta Disposición Transitoria de la Ley Orgánica de Municipalidades para las edificaciones concluidas hasta el 31/12/2005, y ampliado nuevamente por la Ley Nº 28473 para las edificaciones concluidas hasta el 31/12/2005. Sin embargo, se estableció esta ampliación de manera transitoria, habiendo vencido el plazo para la regularización de estas edificaciones el 31/12/2005.

2. Dicha Ley, asimismo, regula, en el Título III, al Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, que es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificación, de secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad común ⁽¹⁾ . Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.

De esta manera, a partir de la entrada en vigencia de la Ley, el régimen ⁽²⁾ al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes va a ser el establecido actualmente en dicha Ley y su reglamento, el D.S. Nº 008-2000-MTC, cuyo T.U.O. ha sido aprobado mediante D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA.

3. La particularidad, como se acaba de señalar, del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificación, como sucede con los edificios.

Por ello es que se admite que la constitución de dicho régimen no solo sea mediante un acto específico de constitución (acto jurídico) por parte de sus titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de un edificio en el que existan dos o más propietarios de distintos departamentos u oficinas.

Como señala A. Ventura-Traveset y González ⁽³⁾ , la Propiedad Horizontal “(...) surgirá automáticamente y necesariamente (aquí no cabe la autonomía de la voluntad) siempre que se dé esa pluralidad de propietarios, mediante la enajenación por cualquiera de los modos establecidos en la legislación civil de alguno de los pisos o locales del inmueble (...), y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no el título constitutivo ”.

4. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la ampliación de fábrica, reglamento interno, numeración e independización de las unidades inmobiliarias resultantes del predio ubicado en el lote N° 31 de la Manzana C1, Pueblo Joven Héroes de San Juan, Plan integral Pampas de San Juan, distrito de San Juan de Miraflores.

Cabe señalar que la fábrica materia de regularización tiene como fecha de terminación de construcción: marzo de 1997, por lo que, conforme a lo expuesto en el numeral precedente, el caso bajo examen podrá acogerse al procedimiento simplificado para la regularización de edificaciones recogido en la Ley N° 27157.

5. Ahora bien, en el presente caso, la Registradora ha señalado que se ha presentado un certificado de numeración y no de nomenclatura, como se solicitó en la esquela de observación del 21/02/2008, precisando, que al amparo de lo dispuesto en el artículo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la inscripción de la nomenclatura vial se efectúa en mérito a resolución o certificado de nomenclatura, expedidos por la municipalidad distrital respectiva. Asimismo, señala que de la revisión del certificado de numeración presentado, no obra numeración alguna.

6. La Constitución Política del Perú establece en el artículo 102, inciso 7, que es atribución del Congreso aprobar la demarcación territorial que proponga el Poder Ejecutivo. Al respecto, se dictó la Ley de Demarcación y Organización Territorial, Ley Nº 27795, y se aprobó su reglamento (D.S. Nº 019-2003-PCM).

En el mismo sentido, el artículo III del Título Preliminar de la Ley Orgánica de Municipalidades, al regular el origen de las municipalidades, establece que las municipalidades provinciales y distritales se originan en la respectiva demarcación territorial que aprueba el Congreso de la República, a propuesta del Poder Ejecutivo.

7. En concordancia con lo establecido en la Constitución y en la Ley Orgánica de Municipalidades, el artículo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios regula la inscripción de la jurisdicción disponiendo que se efectuará, alternativamente, en mérito a:

a)     Resolución municipal o Certificado de Jurisdicción expedido por la municipalidad competente;

b)     Ley que aprueba la demarcación territorial respectiva, en los casos regulados en la Ley
N° 27795.

c)     Otros, según disposiciones especiales vigentes.

8. La Ley Orgánica de Municipalidades, Ley N° 27972, establece en el artículo 79, en el que se regula la organización del espacio físico y uso del suelo, que es función exclusiva de la municipalidad distrital disponer la nomenclatura de avenidas, jirones, calles, pasajes, parques, plazas, y la numeración predial (numeral 3.4).

Asimismo, el artículo 75 de la ley referida dispone que “ninguna persona o autoridad puede ejercer las funciones que son de competencia municipal exclusiva. Su ejercicio constituye usurpación de funciones. (...)”.

9. La inscripción de la nomenclatura y numeración ha sido regulada en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios en concordancia con la Ley Orgánica de Municipalidades.

Así, el artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que la inscripción de la nomenclatura vial se efectuará en mérito a resolución o certificado de nomenclatura, expedidos por la municipalidad distrital respectiva.

En el mismo sentido, el artículo 88 del indicado reglamento señala que la inscripción de la numeración se realiza en mérito a resolución o certificado de numeración, expedidos por la municipalidad distrital respectiva ⁽⁴⁾ .

Lo señalado es en virtud a que dichos certificados expedidos por los gobiernos locales constituyen instrumento público administrativo, en tanto son otorgados por funcionario público en ejercicio de sus atribuciones.

10. En el caso bajo análisis, se ha presentado el certificado de numeración N° 3156 del 24/04/2008, expedido por la División de Catastro, Nomenclatura de Calles, Numeración de fincas e Inquilinato de la Municipalidad Distrital de San Juan de Miraflores. En dicho certificado se ha consignado lo siguiente: “Que, el inmueble de propiedad del recurrente ubicado en la Manzana C1 Lote 31, Zona Plan Integral Pampas de San Juan, de la Urbanización Pueblo Joven Héroes de San Juan, de acuerdo a la nueva nomenclatura de calles y numeración de Fincas del distrito y Registros que obran en esta división; practicada la inspección ocular del Predio, le corresponde la numeración siguiente: Av. - Jr. - Calle - Pasaje: Ca. Leoncio Prado N° S/N, Zona Plan Integral Pampas de San Juan, Urbanización Pueblo Joven Héroes de San Juan . (...)” (el subrayado es nuestro).

Así, de la información obrante en dicho certificado se puede colegir que para el predio submateria, la Municipalidad Distrital de San Juan de Miraflores, ha consignado la siguiente nomenclatura y numeración: “ Ca. Leoncio Prado N° S/N, Zona Plan Integral Pampas de San Juan, Urbanización Pueblo Joven Héroes de San Juan ”.

Al respecto, este tribunal considera que si bien la consignación de la nomenclatura y la determinación de la numeración de un predio, pueden expedirse por separado o a través de certificados distintos, nada obsta para que la propia municipalidad distrital competente, pueda expedir dicha información a través de un solo instrumento, esto es, que mediante un solo certificado, ya sea que se le denomine de “numeración” o “nomenclatura”, la municipalidad distrital puede establecer la nomenclatura y la numeración para un predio comprendido en el ámbito de su jurisdicción.

Asimismo, debe tenerse en cuenta que si bien la Municipalidad Distrital de San Juan de Miraflores no ha consignado una numeración específica, esto no invalida la eficacia de dicho documento. Por ello, el predio en cuestión de acuerdo con el certificado presentado tiene como nomenclatura: “ La calle Leoncio Prado”, y como numeración: “S/N ”.

Ahora bien, si la municipalidad distrital de San Juan de Miraflores ha optado por no establecer una numeración determinada para el predio submateria, el Registrador no puede cuestionar dicha decisión, pues la determinación o no determinación, de la numeración de un predio constituye un acto que es de potestad exclusiva de los gobiernos locales, no pudiendo por tanto, exigirle al administrado, una información que la propia Municipalidad distrital de San Juan de Miraflores no ha señalado.

Por todo lo expuesto, corresponde revocar la observación formulada por la Registradora.

(…)

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima y DISPONER su inscripción, previo pago del mayor derecho, por los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

MIRTHA RIVERA BEDREGAL, Presidenta de la Tedcera Sala del Tribunal Registral

FERNANDO TARAZONA ALVARADO, Vocal del Tribunal Registral

GILMER MARRUFO AGUILAR, Vocal(s) del Tribunal Registral

NOTAS:

(1)       En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como “propiedad horizontal”, en razón a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos inmuebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial del inmueble y hasta que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho –como se señala en el artículo 954 del Código Civil–, como sucede en el caso de la propiedad común; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.

(2)       Cabe señalar, que con anterioridad a la vigencia de dichas normas, el régimen legal de las edificaciones integradas por secciones de dominio exclusivo y por bienes de dominio común y servicios comunes se encontraba contemplado en el Decreto Ley N° 22112, Ley de Propiedad Horizontal, promulgada el 14 de marzo de 1978, y su reglamento, D.S. N° 019- 78-VC, promulgado el 27 de abril de 1978. Antes de estas normas la propiedad horizontal estaba regulada por la Ley N° 10726 y su reglamento aprobado por Decreto Supremo del 6 de marzo de 1959.

(3)       Derecho de Propiedad Horizontal. Quinta edición. Bosch, Casa Editorial, S.A., Barcelona, pp. 22-23.

(4)       Artículo 88 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: La inscripción de la numeración se realiza en mérito a resolución o certificado de numeración, expedidos por la municipalidad distrital respectiva.

     La inscripción de la fábrica no constituye acto previo para la inscripción de la numeración, salvo que se trate de numeración interna.